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Processo:

1. RELATÓRIOTrata-se de apelação interposta por João Hilário Matias Pacheco contra a sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo registrador do 8º Registro de Imóveis de Curitiba, mantendo a recusa de registro de escritura pública de compra e venda de fração ideal do imóvel matriculado sob nº 144.021.A sentença reconheceu que a alienação de frações ideais, nas circunstâncias descritas na matrícula, revela indícios de parcelamento irregular do solo, destacando a existência de sucessivas transmissões, a delimitação de áreas específicas e a ausência de aprovação pelos órgãos competentes, em afronta à Lei nº 6.766/79.A parte apelante sustenta que adquiriu regularmente a fração ideal de 141,00 m² por escritura pública, afirmando que não havia impedimentos à época da lavratura e que a negativa de registro viola a boa-fé e a segurança jurídica. Aduz que a ausência de registro não invalida o negócio e requer a reforma da sentença para determinar o registro do título.Ministério Público manifestou-se pelo não provimento.


2. FUNDAMENTAÇÃO
A controvérsia devolvida a esta instância recursal consiste em definir se é possível o registro de escritura pública de compra e venda de fração ideal de imóvel, diante da existência de elementos concretos que indicam parcelamento irregular do solo.A sentença deve ser mantida.O procedimento de dúvida, disciplinado pelos arts. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/73, tem por finalidade aferir a legalidade da exigência formulada pelo registrador, cabendo ao Judiciário verificar se o título apresentado observa o ordenamento jurídico. A atuação do registrador, nesse contexto, não se limita ao exame formal do título, compreendendo verdadeira qualificação jurídica, vinculada ao princípio da legalidade, que impõe o dever de impedir o ingresso de atos incompatíveis com a legislação vigente.No caso concreto, os elementos constantes da matrícula nº 144.021 revelam a existência de múltiplas alienações sucessivas de frações ideais do mesmo imóvel, circunstância expressamente destacada na sentença. Esse dado fático, por si só, evidencia padrão reiterado de fracionamento, incompatível, em tese, com a formação espontânea de condomínio voluntário.Além disso, a escritura apresentada delimita a área adquirida em metragem certa, o que evidencia que não se trata de mera quota ideal abstrata, mas de individualização de parcela específica do imóvel. Essa delimitação espacial retira do negócio a característica essencial da fração ideal — que é a abstração — aproximando-o, na prática, de verdadeira segmentação física do bem.Esse conjunto de elementos afasta a incidência da disciplina típica do condomínio pro indiviso e conduz à conclusão de que o negócio jurídico examinado se aproxima, em tese, de parcelamento do solo, submetido à regência da Lei nº 6.766/79.A distinção, portanto, é essencial.A fração ideal, enquanto instituto jurídico, é plenamente admitida no ordenamento, representando participação abstrata no todo, sem individualização de área, própria do regime condominial. Todavia, não se pode admitir que esse instrumento seja utilizado como meio indireto de fracionamento do imóvel, com atribuição concreta de áreas determinadas, sem observância da legislação urbanística.No caso em análise, a conjugação de múltiplas alienações sucessivas com a delimitação física da área adquirida evidencia, em tese, a individualização material de parcelas do imóvel, em descompasso com as exigências legais de parcelamento do solo urbano.A Lei nº 6.766/79 condiciona o parcelamento do solo à prévia aprovação administrativa e registro, vedando a comercialização de parcelas não regularizadas. Nesse contexto, a atuação do registrador deve ser orientada não apenas pela análise isolada do título, mas também pelo exame do histórico da matrícula e das circunstâncias que indiquem tentativa de afastar a incidência da legislação urbanística.A jurisprudência deste Tribunal de Justiça se alinha a essa compreensão.A 17ª Câmara Cível, no julgamento da Apelação Cível nº 0002903-66.2022.8.16.0179, Rel. Desª Substª Dilmari Helena Kessler, reconheceu a legitimidade da recusa de registro em hipótese na qual constatado parcelamento irregular do solo, com sucessivos fracionamentos e pendência de regularização do loteamento, destacando que tais restrições visam evitar novos e reiterados desmembramentos irregulares e assegurar a observância do princípio da legalidade e da segurança jurídica.Naquela ocasião, consignou-se, inclusive, que a intervenção do sistema registral tem caráter preventivo, impedindo que o fólio real seja utilizado como instrumento de consolidação de loteamentos irregulares, especialmente quando já existente determinação judicial voltada a obstar novas transmissões de frações ideais:APELAÇÃO CÍVEL – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA – RECURSO DA SUSCITADA. REQUERIMENTO DE REGISTRO DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE – EXISTÊNCIA DE AVERBAÇÕES DE INDISPONIBILIDADE – REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO PENDENTE – REGISTRADOR QUE DEVE OBSERVAR OS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E SEGURANÇA JURÍDICA - BAIXA DA ORDEM DE INDISPONIBILIDADE QUE DEVE SER EXARADA PELO JUÍZO COMPETENTE DO QUAL ELA EMANOU – INTELIGÊNCIA DO ART. 16, DO PROVIMENTO 39/2014 – SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJPR - 17ª Câmara Cível - 0002903-66.2022.8.16.0179 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA DILMARI HELENA KESSLER -
J. 22.02.2024)
A hipótese ora examinada apresenta identidade material com essa orientação, na medida em que os elementos concretos dos autos evidenciam dinâmica de fracionamento reiterado, associada à individualização de áreas, circunstância que revela, em tese, tentativa de contornar a disciplina legal do parcelamento do solo.Cumpre registrar, por outro lado, que a presente conclusão não se confunde com a situação examinada por esta e. 18ª Câmara Cível no julgamento da Apelação Cível nº 0002452-05.2024.8.16.0039, Rel. Des. Vitor Roberto Silva, j. 12.12.2025.Naquele precedente, admitiu-se o registro de fração ideal de imóvel rural, por se tratar de condomínio pro indiviso, sem desmembramento e sem qualquer elemento indicativo de divisão material do bem, assentando-se que a indivisibilidade do imóvel não implica sua inalienabilidade.
A situação ora analisada, todavia, é substancialmente diversa. Aqui, não se está diante de mera copropriedade abstrata, mas de contexto fático caracterizado por sucessivas alienações e individualização espacial de parcelas, o que evidencia, em tese, a formação de unidades autônomas à margem da legislação urbanística.Não se rejeita, portanto, a validade da fração ideal em abstrato, mas se obsta o ingresso registral de título que, considerado o conjunto probatório constante da matrícula, revela-se incompatível com a disciplina do parcelamento do solo.A alegação de boa-fé do adquirente não tem o condão de afastar essa conclusão. As normas urbanísticas possuem natureza cogente e visam à proteção da coletividade, não podendo ser afastadas por negociações particulares que, na prática, conduzam à fragmentação irregular do território.Diante desse quadro, a recusa do registrador mostra-se adequada e necessária, constituindo legítimo exercício do princípio da legalidade registral e instrumento de preservação da ordem urbanística.2.1 CONCLUSÃO
Diante do exposto, voto no sentido de
negar provimento ao recurso mantendo integralmente a sentença que reconheceu a legalidade da recusa do registro.



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