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Processo:

RELATÓRIO1. Rodrigues e Oliveiras Alimentação Funcional Ltda. representado pela Defensoria Pública do Estado do Paraná, interpôs recurso de Agravo de Instrumento em face da decisão de 15.1 proferida nos autos de Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança e pedido liminar de desocupação nº 0009720-91.2025.8.16.0131, decorrente de contrato de locação, que deferiu o despejo liminar da agravante para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias.Sustenta-se no recurso, naquilo que é significativo, o seguinte: i) deve ser reconhecida a nulidade da decisão liminar, pois a substituição da caução não possui amparo legal e representa flagrante violação à legislação, dado que crédito locatício pertencente ao autor e é por natureza, o próprio objeto da lide, de modo que é unilateral e controverso; ii) ao aceitar que o agravado usasse seu próprio crédito como “caução”, na prática o juízo dispensou a garantia, deixando o agravante sem qualquer proteção, de maneira que se a ação for julgada improcedente, não haverá caução capaz de ressarci-lo, o que esvazia completamente a finalidade do instituto; iii) o perigo de dano resta demonstrado pelo fato da agravante ser microempresa que se encontra em situação de hipossuficiência econômica, o que torna o despejo punição sumária, além do fato de estar marcada audiência de conciliação, de modo que o despejo antes da audiência representa violação direta ao princípio da primazia da solução consensual dos conflitos e ao espírito da cooperação processual. Requereu-se a concessão de efeito suspensivo para suspender a ordem de despejo e, no mérito, o provimento do recurso com a revogação da liminar e, subsidiariamente, a suspensão ao menos até a realização da audiência de conciliação e os benefícios da justiça gratuita (mov. 1.1 – TJ).O agravado se manifestou nos autos para requerer a juntada de documentos (mov. 9.1 – TJ). O pedido liminar restou indeferido (mov. 10.1 – TJ).Imóveis L&A + P Administradora Ltda Me deixaram de oferecer resposta ao recurso (mov. 17 – TJ).


ADMISSIBILIDADE2. O recurso é tempestivo, considerando a data de citação da agravante (mov. 35.1 – autos de origem) e a interposição do recurso (mov. 1.1 – TJ), nos termos do artigo 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.A ausência de comprovante de recolhimento do preparo recursal se justifica em razão da justiça gratuita concedida no mov. 42.1 dos autos de origem. O Agravo de Instrumento foi interposto em face de decisão proferida em tutela de urgência, o que se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 1.015 do Código de Processo Civil. Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento nº 0133993-50.2025.8.16.0000, em que é agravante Rodrigues e Oliveiras Alimentação Funcional Ltda e agravada Imóveis L&A + P Administradora Ltda Me. 3.1. Para a compreensão adequada da controvérsia recursal, é necessário esclarecer os contornos dos autos de Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança e pedido liminar de desocupação nº 0009720-91.2025.8.16.0131, decorrente de contrato de locação, naquilo que é significativo para a solução do recurso.Imóveis L&A + P Administradora Ltda Me. ajuizou Ação de despejo com pedido de tutela antecipada cumulada com cobrança de aluguéis nº 0005713-56.2025.8.16.0131 contra Rodrigues e Oliveiras Alimentação Funcional Ltda. Sustenta-se na petição inicial, em síntese, o seguinte: i) a Requerente, administradora do imóvel, celebrou contrato de locação comercial com a Requerida, inicialmente por 12 meses, renovando-se automaticamente, pelo valor mensal de R$ 1.750,00, posteriormente reajustado, cabendo à locatária o pagamento dos aluguéis e encargos, inclusive IPTU e manutenção do imóvel, conforme cláusulas contratuais; ii) a Requerida deixou de cumprir suas obrigações contratuais, acumulando débitos de aluguel e encargos desde fevereiro de 2025, não realizando a manutenção externa do imóvel e deixando de pagar o IPTU, o que gerou prejuízos e transtornos à Requerente, além de ter sido notificada para desocupar o imóvel e quitar os débitos, sem que tenha atendido à solicitação; iii) o contrato, após adendo, ficou desprovido de garantia locatícia, pois a fiadora passou a ser locatária, e o débito locatício ultrapassa o valor de três meses de aluguel, permitindo a substituição da caução pelo próprio débito, conforme entendimento jurisprudencial e previsão legal (Lei 8.245/91, art. 59, §1º, IX), sendo cabível o despejo liminar no prazo de quinze dias. Requereu-se o despejo liminar da locatária e, no mérito, a procedência da ação com a declaração da rescisão contratual e a condenação da requerida no pagamento dos aluguéis e encargos devidos até o momento da desocupação (mov. 1.1 – TJ).Para instruir a petição inicial, a autora juntou aos autos os seguintes documentos: contrato de locação; adendo ao contrato de locação; contrato de administração do imóvel; alteração contratual da locatória; recibo de locação; documentos da locatária; matrícula do imóvel; notificação extrajudicial; planilha de débitos e relatório de vistoria inicial (mov. 1.8 a 1.20 – autos de origem).A decisão liminar deferiu o despejo a partir da seguinte fundamentação (mov. 15.1 – autos de origem):“(...)A concessão de liminar em ações de despejo é disciplinada pelo artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que permite a desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo, entre outros, a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, "estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo" (inciso IX). No caso em análise, verifica-se que a parte Autora instruiu a petição inicial com documentos que demonstram a existência da relação locatícia e a inadimplência da Requerida, que perdura desde 08/02 /2025. Conforme adendo contratual de 16/06/2023, a garantia locatícia (fiança) foi extinta, uma vez que a fiadora original assumiu a posição de locatária.O contrato está, portanto, desprovido de garantia, requisito indispensável para a concessão da medida liminar. Ainda, a jurisprudência do egrégio Tribunal de Justiça do Paraná tem se posicionado favoravelmente à substituição da caução exigida pelo artigo 59, § 1º, da Lei de Locações pelo próprio crédito locatício em atraso, desde que este supere o valor de três meses de aluguel e o contrato esteja sem garantia. (...)No caso concreto, o débito atualizado apresentado pela parte Autora na planilha de débitos, referente apenas aos aluguéis, é de R$ 14.233,96 (quatorze mil duzentos e trinta e três reais e noventa e seis centavos). Considerando que o valor de 3 (três) meses de aluguel, com base no aluguel vigente de R$ 1.953,17 (conforme cálculo de pág. 11), seria de R$ 5.859,51, o montante da dívida supera significativamente o valor da caução legalmente exigida. Assim, é cabível a substituição da caução pelos próprios aluguéis e encargos em atraso, conforme o entendimento do TJPR. Diante do exposto, com fundamento no artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991, DEFIRO O PEDIDO LIMINAR para determinar a desocupação voluntária do imóvel pela parte Ré, RODRIGUES E OLIVEIRAS ALIMENTAÇÃO FUNCIONAL LTDA., no prazo de 15 (quinze) dias, valendo os aluguéis em atraso como caução. Lavre-se termo de caução. Decorrido o prazo e não havendo a desocupação voluntária, expeça-se mandado de despejo para cumprimento, se necessário, com as cláusulas de arrombamento e requisição de força policial, bem como remoção de bens para depositário público ou indicado pela parte Autora, caso a Ré não os queira retirar”.
3.2. Rodrigues e Oliveiras Alimentação Funcional Ltda objetiva a revogação da decisão agravada que decretou o despejo.
Sustenta-se, em síntese, que deve ser reconhecida a nulidade da decisão liminar, pois a substituição da caução não possui amparo legal e representa flagrante violação à legislação, dado que o crédito locatício pertencente ao autor e é por natureza, o próprio objeto da lide, de modo que é unilateral e controverso. O artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei de Locação estabelece o seguinte sobre o despejo liminar:“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.Sylvio Capanema menciona o seguinte sobre as hipóteses de cabimento do despejo liminar:“A execução do despejo ficará, entretanto, condicionada à prestação de caução, no valor equivalente a três meses de aluguel, vigente à época do depósito. A caução será prestada nos próprios autos da ação de despejo, lavrando-se o respectivo termo. Não exige a lei que seja em dinheiro. Nada impede que possa ser real ou fidejussória, desde que o bem ofertado, para que sobre ele recaia a garantia, seja de valor igual ou superior a três meses de aluguel, ou, então, que o fiador indicado, e que aceite o encargo, responda por aquele valor. O próprio imóvel objeto da ação de despejo poderá ser ofertado em caução, desde que dele disponha o locador, comprovadas sua titularidade e a inexistência de outros ônus reais. (...) O objetivo da caução é o de garantir ao locatário o ressarcimento dos prejuízos sofridos, com a execução antecipada do despejo, na hipótese de vir a ser julgada, ao final, improcedente a pretensão. Neste caso, funcionará a caução como início de indenização, revertendo automaticamente em benefício do locatário, que poderá levantá-la, se em dinheiro, com os acréscimos da lei.
(...)9º) Falta de pagamento do aluguel não estando garantido o contrato.O que foi agora incluído na lei é a possibilidade de se obter uma medida liminar em ação de despejo por falta de pagamento, não estando garantido o contrato. (...). Não é necessário perquirir a razão de estar a locação desprovida de garantia. Será preciso juntar, com a inicial, o instrumento do contrato, para que se comprove a hipótese legal que autoriza a liminar. Logo após o advento da Lei nº 12.112/09, alguns locadores, advogados ou administradores de imóveis começaram a se perguntar se melhor seria dispensar qualquer garantia em troca de possibilidade de reduzir o prazo da desocupação para 15 (quinze) dias. Entendem eles que muitas vezes a ação se prolonga no tempo e não se consegue receber do fiador. Seria então mais conveniente para o locador recuperar o imóvel no exíguo prazo de 15 (quinze) dias, suportando o prejuízo, bem menor. (...) O fato inconteste é que o legislador se preocupou com a proteção do crédito do locador, cuja realização fica muito comprometida, não mais estando garantido o contrato, qualquer que seja o motivo, o que também atende ao princípio da boa-fé objetiva”.[1]
O despejo liminar do locatário, tendo como base a falta de pagamento dos aluguéis, está sujeito ao preenchimento dos seguintes requisitos: (a) falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação; (b) inexistência de qualquer das garantias previstas no art. 37 da mesma Lei, seja porque não foi prevista nenhuma forma de garantia do contrato, seja porque houve a sua extinção ou exoneração; (c) a prestação de caução, pelo locador, no valor de três aluguéis.No caso em exame, conforme se extrai da decisão agravada, está autorizada a substituição da caução pelo próprio crédito locatício, considerando que o valor da dívida alegada pela parte autora ultrapassa três aluguéis.O aluguel vigente totaliza R$ 1.627,65 (mov. 1.12 – autos de origem), enquanto o valor da dívida totalizava, até o ajuizamento da ação, R$ 14.233,96. Assim, tendo em conta que o objetivo da caução é o de garantir ao locatário o ressarcimento dos prejuízos sofridos, com a execução antecipada do despejo, na hipótese de vir a ser julgada, ao final, improcedente a pretensão, considera-se preenchido o requisito da prestação da caução pelo credor no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel, nos casos em que o valor do débito, até a data do ajuizamento da ação, já se encontrava em valor superior a 03 (três) vezes o valor do aluguel. Neste caso, o próprio crédito de aluguel assume o caráter de caução. Esse entendimento encontra respaldo na jurisprudência da 17ª Câmara Cível deste Tribunal de Justiça, veja-se:AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O PEDIDO DE DISPENSA DE CAUÇÃO – PARTE BENEFICIÁRIA DA JUSTIÇA GRATUITA E REPRESENTADA PELA DEFENSORIA PÚBLICA – VALOR DO DÉBITO LOCATÍCIO QUE ULTRAPASSA TRÊS MESES DE ALUGUEL – SITUAÇÃO QUE AUTORIZA QUE A CAUÇÃO NO VALOR EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL RECAIA SOBRE O PRÓPRIO CRÉDITO - POSSIBILIDADE QUE INCLUSIVE FOI CONSIGNADA PELO JUÍZO DE ORIGEM - IMPOSSIBILIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO NÃO CONFIGURADA - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0015676-30.2024.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARDOZO OLIVEIRA -
J. 09.09.2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. IMÓVEL COMERCIAL. decisão agravada que DEFERIU A LIMINAR, CONDICIONANDO O DEVER DE PRESTAR CAUÇÃO CORRESPONDENTE A 3 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. INSURGÊNCIA DA PARTE REQUERENTE. PEDIDO para QUE O PRÓPRIO CRÉDITO SEJA ACEITO COMO CAUÇÃO. POSSIBILIDADE. CRÉDITO QUE, NO CASO, SUPERA O MONTANTE LEGALMENTE EXIGIDO. PRECEDENTES. DECISÃO REFORMADA PARA ADMITIR QUE O PRÓPRIO CRÉDITO SEJA DESTINADO À CAUÇÃO. recurso conhecido e provido. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0013827-23.2024.8.16.0000 - Pinhais -
Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA -
J. 21.05.2024)
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DECISÃO QUE DEFERIU A MEDIDA LIMINAR DE DESPEJO. INSURGÊNCIA DO RÉU. REQUISITOS DO ARTIGO 59, §1º, DA LEI 8.245/91 ATENDIDOS. PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. OFERTA DO PRÓPRIO CRÉDITO DECORRENTE DOS ALUGUERES VENCIDOS. POSSIBILIDADE. INVIABILIDADE DE ANÁLISE DOS DEMAIS PEDIDOS, SOB PENA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0098202-88.2023.8.16.0000 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR ESPEDITO REIS DO AMARAL -
J. 15.04.2024)Desta forma, considerando que a decisão agravada está em consonância com o entendimento legal e jurisprudencial, não é o caso de reconhecimento da alegada nulidade. Por fim, ressalta-se que a audiência de conciliação foi realizada e restou infrutífera (mov. 80.2 – autos de origem).Logo, o recurso não comporta provimento. Vota-se, portanto, para CONHECER do recurso de Agravo de Instrumento e para NEGAR-LHE PROVIMENTO.