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Processo:

1. RELATÓRIOObjeto: recurso de apelação da sentença que julgou parcialmente procedente demanda para declarar a resolução do contrato, condenar a ré à repetição do indébito e ao pagamento de compensação por danos morais.Decisão: cujo teor declarou a nulidade do contrato, determinou a restituição integral das parcelas pagas e fixou compensação por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).Razões recursais (apelação):1. incidência da cláusula penal; e2. insuficiência do valor fixado a título de compensação por danos morais.Pedido: provimento do recurso para aplicar a cláusula penal e majorar a compensação por danos morais.Contrarrazões: não provimento do recurso.Razões recursais (recurso adesivo):1. hipossuficiência financeira para concessão da gratuidade de justiça;2. julgamento extra petita;3. inexistência de debate prévio quanto à nulidade por ausência de registro;4. cerceamento de defesa por decisão surpresa; e5. aplicação do art. 38 da Lei de Parcelamento do Solo.Pedido: provimento do recurso para reconhecer a nulidade da sentença e determinar o retorno dos autos à origem para novo julgamento.Contrarrazões: não provimento do recurso.

2. VOTO2.1. APELAÇÃO ADESIVA (RÉUS)Justiça gratuitaA ré pugnou pelo deferimento da gratuidade da justiça. No entanto, tal benefício já foi concedido pelo Juízo de origem (mov. 128.1), sendo desnecessária a reiteração do pedido em sede recursal, quando ausente elementos que comprovem a alteração da condição financeira.Decisão surpresa e cerceamento de defesaA loteadora sustenta que o Juízo proferiu decisão surpresa, uma vez que declarou a nulidade do contrato com base no art. 37 da Lei n. 6.766/79, sem a intimação prévia das partes.A alienação de loteamento não registrado configura nulidade absoluta e pode ser declarada de ofício, ainda que o fundamento jurídico não tenha sido invocado pela parte, pois caracteriza matéria de ordem pública (AgInt no AREsp n. 3.018.847/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026).Contudo, o art. 10 do CPC estabelece que “o juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício”.Assim, o provimento jurisdicional deve guardar correlação com a causa de pedir e os pedidos deduzidos (art. 492 do CPC), sendo certo que o enquadramento jurídico dos fatos incumbe ao Juízo (iura novit curia).Em breve síntese, a petição inicial limitou a causa de pedir à abusividade de determinadas cláusulas do distrato e ao inadimplemento da obrigação, uma vez que não foi realizada a entrega da infraestrutura do loteamento no prazo fixado. Assim, os autores pugnaram pela resolução contratual, repetição do indébito e compensação por danos morais, dentre outros (mov. 1.1). Tais argumentos foram impugnados pela ré em contestação (mov. 49.1).Na decisão de saneamento e organização do processo (mov. 80.1), foram fixados os seguintes pontos controvertidos:III - Delimitação das questões de fato e de direito (art. 357 do CPC).Questões de fato (sobre as quais recairá a atividade probatória): a) conclusão da infraestrutura do empreendimento no prazo estabelecido; b) culpa pela rescisão contratual; c) valor efetivamente pago pelos autores; d) avença acerca da taxa de condomínio; e) configuração de danos morais.Questões de direito (relevantes para a decisão do mérito): a) possibilidade de revisão do distrato; b) possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda, com a consequente devolução das parcelas pagas; c) aplicabilidade da cláusula penal; d) abusividade das cláusulas 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª do distrato e 24ª e 31ª do instrumento de compra e venda; e) responsabilidade pelo pagamento dos serviços administrativos, chamada de capital e impostos; f) regularidade da cobrança de taxa de condomínio; g) possibilidade de devolução dos valores pagos mediante carta de crédito; h) o valor a ser fixado em razão dos danos morais em caso de eventual condenação; i) termo inicial dos juros e da correção monetária.Ocorre que a sentença declarou a nulidade absoluta do contrato, com fundamento na venda de parcela de loteamento não aprovado e não desmembrado (art. 37 da Lei n. 6.766/79).Logo, não se trata de mera aplicação de dispositivo não mencionado pelas partes, mas de alteração do fundamento jurídico, migrando de inadimplemento contratual (resolução) para ilicitude do objeto (nulidade do contrato), o que modifica a natureza da lide e os efeitos práticos da decisão (ex nunc para ex tunc). Assim, necessária a intimação prévia das partes.Reitere-se que não se afasta a possibilidade do reconhecimento de ofício pelo Juízo quanto às matérias de ordem pública, mediante obrigatória intimação prévia (art. 10 do CPC), o que não ocorreu no presente caso.Destaque-se, ainda, que houve o reconhecimento de error in procedendo, não se adentrando no mérito das questões indicadas. Assim, poderá o Juízo de origem chegar a mesma conclusão, desde que fundamentada e após intimação prévia.
Conclusão e honoráriosÀ vista do quanto exposto, o voto é no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso adesivo, cassando a sentença e determinando o retorno dos autos à origem para intimação das partes e prosseguimento do processo, ficando prejudicado o recurso de apelação cível interposto pelos autores.