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Processo:

1. RELATÓRIOTrata-se de mandado de segurança impetrado por Vida Nova Ponta Grossa Empreendimento Imobiliário Ltda e Pacaembu Construtora S/A em face da decisão proferida pela Desembargadora Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná que indeferiu o pedido de isenção da taxa do FUNREJUS formulado pelas impetrantes.Narram as impetrantes, em síntese, que realizaram empreendimento de interesse social destinado à construção de 1.067 unidades habitacionais para famílias de baixa renda e enquadradas no programa Minha Casa, Minha Vida. Disseram ter realizado, em nome dos adquirentes de diversas unidades, pedido de averbação do “habite-se” junto ao 2º Ofício de Registro de Imóveis de Ponta Grossa, que passou a exigir o pagamento da respectiva taxa do Funrejus para o ato. Pontuaram ter postulado em expediente administrativo formulado junto à Presidência desta Corte o reconhecimento do direito à isenção da respectiva taxa, contudo, o pleito restou indeferido.Assim, defendem que a exigência contraria o disposto na Lei Estadual nº 12.216/98, que prevê isenção da taxa para imóveis urbanos de até 70m² destinados à moradia própria ou a bem de família. Segundo as impetrantes, a administração vinculou indevidamente a isenção à pessoa do requerente, violando os princípios da legalidade tributária e da interpretação estrita da norma isentiva.Sustentam que os imóveis do referido programa, por sua natureza e legislação específica, são destinados à moradia própria e constituem bens de família, citando dispositivos das Leis 8.009/1990, 14.620/2023 e 8.036/1990, além de precedentes do TJPR que reconhecem a isenção e a natureza de bem de família nesses casos.Por fim, destacam a urgência da medida liminar, diante do risco de atraso na entrega das unidades, prejuízo ao uso do FGTS e impacto no fluxo de caixa das empresas, o que comprometeria o interesse social do programa habitacional. Requerem, assim, a concessão de liminar para permitir a averbação do “habite-se” sem pagamento da taxa e, ao final, a confirmação da segurança com declaração do direito à isenção.A liminar pleiteada foi indeferida. Em juízo de cognição sumária a negativa foi fundamentada: a) no argumento de que a obrigação de averbar o habite-se é do próprio incorporador, conforme o art. 44, da Lei Federal nº 4.591/1964; b) na alegação de que a isenção não seria aplicável, pois a norma isentiva tem o intento de proteger as próprias famílias adquirentes dos imóveis em relação às obrigações a elas atribuíveis e o incorporador ou o construtor não realizam o empreendimento para “moradia própria” ou “constituição de bens de família”; c) na alegação de que a outorga de isenção deve ser interpretada restritivamente (art. 111, II, do CTN). Determinou-se, ainda, a notificação da autoridade coatora para prestação de informações, à ciência à PGE e, por fim, a abertura de vista à PGJ (seq. 9.1).As impetrantes opuseram embargos de declaração (seq. 14) que não foram acolhidos (seq. 7.1 do processo nº 0141148-07.2025.8.16.0000).A Excelentíssima Senhora Desembargadora Presidente prestou informações para sustentar a legalidade do ato praticado e encaminhou cópia integral do pedido de restituição nº 0034852-03.2025.8.16.6000 (seq. 21).O Estado do Paraná apresentou manifestação. Como preliminar consignou: a) a contradição lógica na afirmação de legitimidade ativa das impetrantes e da natureza pessoal do direito invocado, uma vez que as impetrantes estariam pleiteando direito alheio em nome próprio; b) a inadequação parcial da via mandamental, pois existe a necessidade de verificação individualizada da destinação dos imóveis, o que demandaria dilação probatória incompatível com o rito do mandado de segurança. No mérito, sustentou: a) existe obrigação legal do incorporador pelo fato gerador da taxa do FUNREJUS, nos termos do art. 44 da Lei Federal nº 4.591/1964; b) o equívoco da impetração reside na tentativa de dissociar a figura do incorporador da obrigação de averbar o habite-se, apresentando-o como mero mandatário dos adquirentes; c) a obrigação legal é do incorporador e subsidiariamente do construtor, sendo que o adquirente somente possui a faculdade de requerer a averbação na hipótese de omissão de ambos; d) a existência de mandato outorgado não altera a natureza da obrigação; e) quem pratica o ato cartorial de averbação, quem suporta a obrigação legal e, consequentemente, quem arca com os ônus tributários dele decorrentes, é o incorporador; f) a isenção interpreta-se restritivamente, conforme o art. 111, II, do CTN. g) o ato cartorial que ensejou o FUNREJUS é relativo a imóvel não destinado a moradia própria do incorporador; h) as impetrantes buscam uma interpretação extensiva; i) a legislação do Programa Minha Casa Minha Vida, do FGTS e do bem de família não afasta o requisito legal da norma estadual isentiva; i) inexistência de direito adquirido à repetição de um erro administrativo que teria sido, supostamente, a isenção indevida de 289 unidades anteriores; j) há convergência entre o ato coator, as informações da autoridade impetrada e a decisão liminar; k) os precedentes invocados pelas impetrantes seriam inaplicáveis, pois seriam das Turma Recursais e relativos às ações de repetição de indébito propostas pelos próprios adquirentes. Os que abordam à impenhorabilidade do bem de família dizem respeito a natureza civil-processual e não à isenção tributária do FUNREJUS. Ao final, pugnou pelo acolhimento das preliminares com a extinção do processo sem resolução do mérito e, subsidiariamente pela denegação da ordem (seq. 22.1).A PGJ exarou parecer. Sobre a primeira preliminar suscitada pelo Estado do Paraná afirmou que ela se confunde com o mérito. Relativamente à segunda preliminar asseverou que esta diz respeito à obrigação legal de registro do habite-se e aos ônus respectivos, sendo a prova da destinação do imóvel desnecessária. Assim, opinou pela rejeição das preliminares.No mérito a PGJ apresentou manifestação pela denegação da segurança. Os fundamentos do parecer ministerial foram: a) a obrigação de averbação do habite-se compete, por expressa previsão legal, primeiramente ao incorporador, conforme o art. 44 da Lei 4.591/1964; b) a obrigação tributária consubstanciada no recolhimento da taxa do FUNREJUS é das impetrantes; c) é incontestável que no momento em que o registro do habite-se era devido, pois o bem não se destinava à moradia própria das impetrantes, mas, sim, dos adquirentes; d) os acórdãos das Turmas Recursais e das 16ª e 18ª Câmaras Cíveis deste Tribunal de Justiça, mencionados pelas autoras, tratam de situações distintas, nas quais foi reconhecida a impenhorabilidade do bem de família em favor dos residentes dos imóveis constritos e foi declarada a isenção do FUNREJUS também em benefício dos moradores, não da construtora ou da incorporadora.

É o relato do essencial.

2. FUNDAMENTAÇÃO2.1. DAS PRELIMINARES 2.1.1. DA ALEGADA ILEGITIMIDADE ATIVA/CONTRADIÇÃO LÓGICA RELATIVA À SUJEIÇÃO PASSIVAO Estado do Paraná sustenta, em síntese, a existência de contradição lógica na argumentação das impetrantes, ao afirmarem que o direito à isenção da taxa do FUNREJUS seria titularizado pelos adquirentes das unidades habitacionais, mas, ainda assim, buscarem o provimento mandamental em nome próprio, o que afastaria sua legitimidade ativa.A preliminar, contudo, não comporta acolhimento.Isso, porque a controvérsia acerca de quem figura como sujeito passivo da obrigação tributária decorrente do ato de averbação do habite-se, bem como a identificação do eventual titular do direito à isenção, não se situa no plano das condições da ação, mas integra, de forma indissociável, o mérito da impetração.Em outras palavras, a discussão relativa à sujeição passiva da relação jurídico-tributária e à possibilidade de extensão do benefício fiscal às impetrantes pressupõe a interpretação da legislação de regência e a definição da correta incidência (ou não) da norma isentiva, constituindo exatamente o núcleo da pretensão deduzida no mandado de segurança.Assim, eventual improcedência da pretensão por inexistência do direito à isenção — inclusive em razão da identificação do sujeito passivo da obrigação tributária — não conduz à extinção do feito sem resolução do mérito, mas, sim, à denegação da segurança, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.2.1.2. DA ALEGADA INADEQUAÇÃO DA VIA MANDAMENTAL POR NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIASustenta-se, ainda, a inadequação do mandado de segurança, ao argumento de que a aferição do requisito legal relativo à destinação do imóvel à moradia própria ou à constituição de bem de família exigiria produção de prova individualizada, incompatível com a via eleita.A preliminar igualmente não merece prosperar. Isso porque a controvérsia submetida ao Tribunal é predominantemente jurídica. Discute-se se a destinação à moradia própria, prevista na Lei Estadual nº 12.216/1998, deve ser aferida com base nas características do imóvel e na finalidade jurídica do empreendimento ou, diversamente, segundo a condição pessoal daquele que, por força de lei, promove a averbação.De todo modo, eventual conferência individual dos requisitos objetivos de cada unidade deverá ser realizada pelo serviço registral no exercício de sua atividade qualificadora. Essa verificação, todavia, não impede que o Tribunal resolva a questão jurídica antecedente, consistente em definir se o fato do incorporador, em cumprimento ao art. 44 da Lei 4.591/1946, requerer averbação impede ou não a concessão da isenção prevista no art. 3º, inciso VII, alínea “b”, item 14, da Lei Estadual nº 12.216/1998.Voto, portanto, pela rejeição da preliminar.2.2. DO MÉRITO A controvérsia posta nestes autos cinge-se a definir se as impetrantes, na condição de incorporadora e construtora, fazem jus à isenção da taxa destinada ao FUNREJUS incidente sobre o ato de averbação do habite-se, com fundamento no art. 3º, inciso VII, alínea “b”, item 14, da Lei Estadual nº 12.216/1998:Art. 3º. Constituem-se receitas do Fundo de Reequipamento do Poder Judiciário: (vide ADIN 2143-5) (vide ADIN 2059-5)(...)VII - 0,2% (zero vírgula dois por cento) sobre o valor do título do imóvel ou da obrigação nos atos praticados pelos cartórios de protesto de títulos, registros de imóveis e tabelionatos, limitado ao teto máximo de 53 UPF/PR (cinquenta e três vezes a Unidade Padrão Fiscal do Paraná), observando-se ainda que: (Redação dada pela Lei 21180 de 03/08/2022)(...)b) não estão sujeitos ao pagamento:(Incluído pela Lei 12604, de 02/07/1999)(...)14. os atos cartoriais relativos a imóveis urbanos, com área construída de até 70 m2 (setenta metros quadrados), destinados à moradia própria ou à constituição de bens de família;(Incluído pela Lei 12604, de 02/07/1999)
Inicialmente, encaminhei proposta de voto pela denegação da segurança, por entender que a situação do caso concreto não possibilita a incidência da norma de isenção.Todavia, após reflexão a partir do voto-vista do ilustre Desembargador Cláudio Smirne, concluí no sentido contrário e, assim, passei a entender que se trata de situação que está acobertada pela norma isentiva.Peço vênia ao ilustre Desembargador Cláudio para, a seguir, retratar, ainda que com outras palavras, sua proposta de voto.É que, da leitura do dispositivo supracitado, evidencia-se efetivamente que a hipótese de desoneração foi definida a partir das características do ato e do imóvel ao qual ele se refere. A lei não identifica determinada categoria de contribuintes como beneficiária, nem condiciona sua aplicação à natureza física ou jurídica da pessoa responsável por requerer o ato registral.Com efeito, o legislador adotou três requisitos cumulativos: o ato deve ser relativo a imóvel urbano, a área construída não pode ultrapassar 70 m² e o imóvel deve ser destinado à moradia própria ou à constituição de bem de família.Não consta da disposição legal a exigência de que a pessoa encarregada de promover a averbação seja também aquela que utilizará o imóvel para sua residência. Tampouco se estabeleceu que a desoneração somente incidiria se o ato fosse requerido diretamente pelo adquirente ou por pessoa física.Assim, a expressão “destinados à moradia própria ou à constituição de bens de família”, de acordo com a estrutura da norma, qualifica os imóveis aos quais os atos cartoriais se referem. Não descreve a motivação pessoal daquele que comparece perante o serviço registral.Essa distinção é relevante porque a definição do responsável pela prática do ato registral não se confunde com a identificação das situações que a legislação estadual excluiu do pagamento da taxa.Nos termos do art. 44 da Lei nº 4.591/1964:Art. 44. Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação, o construtor requerê-la-á, sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.O referido dispositivo estabelece uma ordem de responsáveis pela regularização registral da construção. Em primeiro lugar, o dever incumbe ao incorporador; na sua omissão, passa ao construtor; permanecendo ambos inertes, admite-se que qualquer adquirente requeira a averbação.Essa disciplina, todavia, não estabelece os requisitos de incidência ou de exclusão da taxa destinada ao FUNREJUS. O art. 44 da Lei nº 4.591/1964 identifica quem deve promover a averbação, enquanto o art. 3º, inciso VII, alínea “b”, item 14, da Lei Estadual nº 12.216/1998 determina em quais circunstâncias o ato cartorial não se sujeita ao pagamento.São, portanto, normas que atuam em planos diferentes e que podem ser aplicadas de maneira simultânea.O fato de o incorporador promover a averbação para cumprir uma obrigação legal não altera as características do imóvel nem afasta sua destinação habitacional. A causa jurídica do dever de requerer o ato não se confunde com a finalidade do bem sobre o qual a averbação produz seus efeitos.Reconhece-se que as impetrantes não utilizarão pessoalmente as unidades como residência nem constituirão sobre elas bens de família próprios. Essa constatação, contudo, não é suficiente para afastar a hipótese legal, pois a Lei Estadual nº 12.216/1998 não exige que o responsável pela averbação seja o destinatário final da moradia.A interpretação contrária acrescentaria à norma uma condição subjetiva não expressamente estabelecida: a coincidência entre a pessoa obrigada a promover o ato cartorial e aquela que residirá no imóvel.Além de não encontrar previsão no texto legal, semelhante entendimento produziria resultado incompatível com a disciplina do art. 44 da Lei nº 4.591/1964. Se o incorporador cumprisse regularmente o dever que lhe foi atribuído, a desoneração seria afastada porque ele não residirá na unidade. Se, contudo, o incorporador e o construtor permanecessem omissos e a averbação fosse requerida pelo adquirente, nos termos do § 2º do mesmo artigo, o ato poderia passar a ser considerado abrangido pela hipótese legal.Assim, um ato registral relativo ao mesmo imóvel, com idêntica metragem e destinação, receberia tratamento tributário diferente apenas em razão da identidade da pessoa que apresentou o requerimento. Essa consequência não se harmoniza com a estrutura objetiva adotada pela legislação estadual.Deve-se considerar, ainda, que a averbação da construção não produz efeitos exclusivamente na esfera jurídica ou econômica do incorporador. Embora a lei lhe atribua o dever de requerê-la, o ato promove a correspondência entre a construção efetivamente concluída e a situação descrita no registro imobiliário, regularizando as unidades que serão utilizadas pelos respectivos adquirentes.A responsabilidade imposta ao incorporador pelo art. 44 da Lei nº 4.591/1964 tem por finalidade assegurar a regularização do empreendimento e evitar que os adquirentes sejam prejudicados pela demora ou pela omissão dos responsáveis principais. Isso se evidencia tanto pela previsão de responsabilidade por perdas e danos quanto pela sucessão de legitimados estabelecida nos §§ 1º e 2º.Portanto, o incorporador não promove a averbação porque utilizará pessoalmente o imóvel como residência, mas sua atuação não deixa, por esse motivo, de recair sobre unidades juridicamente destinadas à moradia própria dos adquirentes. O cumprimento de uma obrigação legal e a destinação habitacional do imóvel são circunstâncias que coexistem.No caso em julgamento, os documentos apresentados indicam que as unidades integram empreendimento residencial de interesse social, possuem área inferior ao limite previsto na legislação estadual e estão inseridas em operação voltada à aquisição de moradia pelas famílias beneficiárias. A matrícula examinada registra a compra e venda em favor de adquirente pessoa física, seguida da constituição de alienação fiduciária relacionada ao financiamento habitacional.Não se trata, portanto, ao menos quanto às unidades que preencham esses requisitos, de imóveis mantidos no patrimônio das impetrantes para locação, exploração comercial ou utilização empresarial. A destinação residencial não decorre apenas de declaração unilateral das incorporadoras, mas dos contratos celebrados, do regime de financiamento e dos próprios atos constantes do registro imobiliário.A legislação federal relativa ao Sistema Financeiro da Habitação e ao Programa Minha Casa, Minha Vida não é empregada como fundamento autônomo para afastar receita estadual. Sua consideração limita-se à comprovação da destinação jurídica das unidades, elemento que integra a própria hipótese prevista na Lei Estadual nº 12.216/1998.Não há, assim, instituição de isenção heterônoma, vedada pelo art. 151, inciso III, da Constituição Federal. A não sujeição ao pagamento foi estabelecida pelo próprio Estado do Paraná, cabendo à legislação federal apenas contribuir para a identificação da finalidade habitacional dos imóveis abrangidos pelo empreendimento.Igualmente não conduz a solução diversa o disposto no art. 111, inciso II, do Código Tributário Nacional:Art. 111. Interpreta-se literalmente a legislação tributária que disponha sobre:(...)II- outorga de isenção.A interpretação literal das normas que concedem isenção impede que o benefício seja estendido a hipóteses não contempladas pelo legislador. Não autoriza, porém, que o intérprete reduza seu alcance mediante a inclusão de requisito que não consta da disposição normativa.No presente caso, não se pretende aplicar a norma a imóveis rurais, comerciais ou com área superior a 70 m², nem a atos estranhos à regularização de unidades habitacionais. A pretensão limita-se aos atos cartoriais relativos a imóveis urbanos enquadrados no limite de área e comprovadamente destinados à moradia própria das famílias adquirentes ou à constituição de seus bens de família.A interpretação literal deve observar exatamente os elementos escolhidos pelo legislador. Como a lei qualificou os atos a partir das características e da destinação dos imóveis, não é possível substituir esse critério por outro, relacionado à condição pessoal daquele que, por determinação legal, deve requerer a averbação.Se o legislador pretendesse restringir a hipótese aos atos requeridos diretamente pelos moradores ou pelos adquirentes pessoas físicas, poderia ter adotado redação expressa nesse sentido. Não o fez. Em vez disso, afastou o pagamento quanto aos atos cartoriais relativos a imóveis que preencham as condições objetivamente enumeradas.Em conclusão, a obrigação atribuída ao incorporador pelo art. 44 da Lei nº 4.591/1964 define quem deve promover a averbação da construção, mas não modifica a natureza urbana, a metragem ou a destinação habitacional do imóvel objeto do ato.A hipótese prevista no art. 3º, inciso VII, alínea “b”, item 14, da Lei Estadual nº 12.216/1998 apresenta natureza objetiva e alcança os atos cartoriais relativos a imóveis urbanos com área construída de até 70 m² destinados à moradia própria ou à constituição de bem de família, ainda que a averbação seja requerida pela incorporadora ou pela construtora em cumprimento de obrigação legal.Isso não significa reconhecer desoneração indistinta para todas as unidades do empreendimento. A incidência da hipótese legal permanece condicionada à comprovação dos requisitos em relação a cada imóvel, especialmente a natureza urbana, a área construída máxima e a efetiva destinação à moradia própria ou à constituição de bem de família.A conferência desses elementos deverá ser realizada pelo serviço registral competente no exercício da qualificação registral. A circunstância de o ato ser promovido pelo incorporador, por si só, não constitui fundamento suficiente para exigir o pagamento.Diante disso, está presente o direito líquido e certo invocado pelas impetrantes apenas quanto ao afastamento da interpretação administrativa que exclui a incidência da hipótese prevista no art. 3º, inciso VII, alínea “b”, item 14, da Lei Estadual nº 12.216/1998 pelo simples fato de a averbação ser promovida pela incorporadora ou pela construtora.Não se mostra possível, entretanto, reconhecer de forma ampla e irrestrita a isenção postulada relativamente à integralidade das unidades abrangidas pelo empreendimento, uma vez que a incidência da norma de desoneração permanece condicionada à verificação concreta dos requisitos legais em relação a cada imóvel, providência que incumbe ao serviço registral competente no exercício da qualificação registral.Assim, a pretensão deve ser acolhida apenas em parte, para afastar o fundamento jurídico adotado pela autoridade impetrada e reconhecer que a condição de incorporadora ou construtora não impede, por si só, o reconhecimento da hipótese isentiva, permanecendo a efetiva incidência do benefício sujeita à análise dos demais requisitos legais pelo registrador competente.Ressalte-se, por fim, caso o presente voto seja vencedor, não há dispensa da qualificação registral nem afastamento da necessidade de comprovação dos requisitos legais em relação às unidades abrangidas, pois o que se reconhece é tão somente que a circunstância de a averbação ser requerida pelo incorporador, em cumprimento ao art. 44 da Lei nº 4.591/1964, não constitui fundamento juridicamente suficiente para excluir a incidência da hipótese isentiva.