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Processo:

I.
RELATÓRIO:
Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo município de Maringá/PR em face da decisão proferida nos autos de Mandado de segurança, sob nº 0007019-77.2025.8.16.0190, em trâmite perante a 2ª VFP de Maringá, que deferiu o pedido liminar, determinando que o município emita guia de ITBI do imóvel, tomando-se como base de cálculo os valores reais do respectivo negócio jurídico constante da escritura pública de compra e venda, ou seja, R$ 2.500.000,00 e não o valor de 15.000.000, 00 (mov. 14.1 e 36.1/orig.):

(...) No caso em exame, partindo-se de um juízo de cognição sumária não exauriente, constata-se que as alegações apontadas pela impetrante comportam acolhimento. (...)
Bem se vê, então, que o Imposto de Transmissão de bens Imóveis (ITBI) incide somente sobre a transferência de bens imóveis e direitos a eles relativos.
Acerca da base de cálculo do referido imposto, o artigo 38, do CTN, dispõe que corresponde ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Há, porém, de se observar a recente tese firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos, no REsp 1937821/SP (tema repetitivo
n.°
113), in
verbis:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
O recurso especial acima mencionado, segue adiante ementado: (...)
Deflui-se, ademais, que o Recurso Especial, cuja aplicação é pretendida pela parte impetrante, apresenta eficácia vinculante, nos termos do art. 927, do CPC, de modo que se revela obrigatória a observância dos parâmetros lá estabelecidos por esse Juízo.
Fixadas tais premissas e volvendo-se ao caso dos autos, constata-se que as alegações apontadas pela impetrante comportam acolhimento, tendo em vista que a inicial traz em seu bojo alegações plausíveis em torno da atuação administrativa ofender a orientação jurisprudencial acima mencionada, tendo em vista a prévia adoção de um valor de referência pela Administração, o que, aparentemente, configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa.
Veja-se, nesse sentido, que o valor atribuído ao imóvel pelo Fisco remonta o montante de R$ 15.000.000,00 (mov. 1.9), ao passo que o valor da transação declarado pelo contribuinte – que goza de presunção de legitimidade e somente pode ser afastado por meio procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, mediante efetivo contraditório – perfaz a quantia de R$ 2.500.000,00 (mov. 1.7 – p. 2), a qual deve ser considerada para fins de base de cálculo do imposto, nos termos da orientação jurisprudencial acima mencionada, notadamente em razão da ausência de demonstração, ao menos por ora, de instauração de procedimento administrativo, pelo fisco, hábil a demonstrar eventual discordância do valor atribuído pelo contribuinte ao negócio jurídico celebrado, a rigor do que prescreve o art. 148, do CTN. (...)

Logo, em princípio, observa-se a ilegalidade do ato praticado pela autoridade coatora, em razão da prévia adoção de um valor de referência pela Administração, o que, aparentemente, configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa.
Há de se pontuar desde logo, porém, que em sendo constatado pela autoridade fiscal possíveis diferenças entre o valor venal do imóvel e a quantia declarada pelo contribuinte, poderá o Fisco, após regular instauração de procedimento administrativo fiscal, efetuar posterior lançamento de ofício, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional, conforme acima alinhado.
Eis aí o preenchimento do requisito da fumus boni
iures, invocado pela parte impetrante.
Por fim, melhor detalhando o periculum in mora, tenho que ele é presumido e advém do fato de os impetrantes estarem impossibilitados de registrarem o imóvel em seu nome, podendo exercer todos os direitos inerentes
à propriedade.
Assim, são indiscutíveis e bem previsíveis, a bem da verdade, os prejuízos que a parte autora experimentará caso não seja a liminar concedida.
Não haverá, de outro lado, prejuízo à Administração Pública.
Isto é, não se vislumbra, ao menos neste juízo provisório, qualquer prejuízo ao ente público, diante da reversibilidade do pleito almejado.
Desta feita, bem demonstrados o fumus boni iuris, o periculum in
morae
a ausência de irreversibilidade dos efeitos da presente decisão, tem-se que o pedido liminar comporta deferimento.
1. Diante do exposto, em juízo rarefeito de cognição superficial e com fundamento nos argumentos acima alinhados,
DEFIRO o
pedido liminar para o fim de determinar que a autoridade coatora emita as guias de ITBI do imóvel indicado na inicial, tomando-se como base de cálculo os valores reais do respectivo negócio jurídico constante da escritura pública de compra e venda de mov. 1.7, a saber, R$ 2.500.000,00 (p. 2).
Por outro lado, operando-se a correção da base de cálculo acima determinada, com a consequente emissão das
guias de ITBI, descabido falar-se em suspensão da exigibilidade da exação. (...)
(Mov. 14.1/orig.)

(...) Resta claro, da leitura da decisão proferida no mov. 14.1 que inexistem os vícios acima mencionados restando
tão somente divergência de entendimento, na medida em que a decisão colide com a pretensão deduzida pela
parte recorrente.
Na decisão recorrida constou expressamente menção acerca da necessidade de instauração de procedimento
administrativo próprio para arbitramento da base de cálculo, mediante efetivo (mov. 14.1 – p. 3/4), o que, segundo
a associação impetrante em suas
contraditório contrarrazões
de mov. 34.1, não teria sido observado pelo
Município.
Assim, neste Juízo preliminar, típico das decisões liminares, concluiu este Juízo pelo indevido lançamento do ITBI,
não havendo qualquer correção na decisão de mov. 14.1 a ser realizada neste momento processual.
No caso, requer a parte impetrada a modificação da referida decisão, com a revogação da liminar concedida, o que
não pode ser concedido em sede de embargos de declaração, mas somente através de recurso competente.
Em termos outros, acolher os embargos de declaração, na forma como apresentado pela parte impetrada
significaria invadir a competência exclusiva dos Juízes de segundo grau, a quem caberia reapreciar a questão,
após interposição do competente recurso. (...)
Diante do exposto, REJEITO os embargos de declaração opostos no mov. 30.1, vez que não se fizeram presentes
os vícios ensejadores de sua interposição (art. 1022, CPC/2015).
(Mov. 36.1/orig.)

Sustenta que a decisão merece reforma porque houve procedimento administrativo específico, avaliação técnica e oportunidade de defesa ao contribuinte, conforme o art. 148 do CTN e precedentes do Tribunal de Justiça do Paraná, legitimando o arbitramento do valor pelo fisco. Argumenta que o valor adotado não foi unilateral ou meramente estimativo, mas resultado de avaliação técnica, e que não há prejuízo à parte autora, pois a reversibilidade está garantida. Requer o conhecimento do recurso, com concessão de efeito suspensivo para impedir a emissão da guia de ITBI com base no valor declarado, ao menos até o julgamento final do agravo, e seu provimento, a fim de se reconhecer a legalidade do procedimento adotado pelo município e indeferir o pedido liminar no mandado de segurança (mov. 1.1/TJ).

O pedido de
efeito suspensivo
foi indeferido (mov.
9.1/TJ).

A parte agravada apresentou contrarrazões, requerendo
o não provimento do agravo
(mov. 14.1/TJ).
A Procuradoria-Geral de Justiça, na pessoa da
Procuradora
de Justiça
Sonia Marisa Taques
Mercer, apresentou parecer pelo conhecimento e não provimento do agravo de instrumento.
É o relatório.


II.
VOTO E FUNDAMENTAÇÃO:
1. Juízo de admissibilidade.
Presentes os pressupostos de admissibilidade,
o agravo de instrumento deve ser conhecido.

2. Mérito.
2.1
Breves considerações sobre o caso concreto.
Da leitura dos autos, observa-se que a
ASSOCIAÇÃO ECOGARDEN
RESIDENCE
impetrou Mandado de Segurança
em face de ato tido como coator praticado pelo SECRETÁRIO DA FAZENDA MUNICIPAL DE MARINGÁ, vinculado ao Município de Maringá-PR,
alegando que, ao solicitar a emissão de boleto para pagamento de ITBI, verificou que o fisco atribuiu ao imóvel o valor de R$ 15.000.000,00, pretendendo
o recebimento da quantia de R$ 300.000,00, a título de imposto.
A parte autora defende, entretanto,
que o valor do ITBI deve ser calculado com base no valor da compra/transação, que é
de R$ 2.500.000,00.
O juízo “a quo”, adotando o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema nº 113, deferiu a liminar.
O município, porém, alega que não há irregularidade na base de cálculo considerada na cobrança do tributo porque houve prévio procedimento administrativo específico, com avaliação técnica e oportunidade de defesa ao contribuinte, nos termos do art. 148 do CTN, legitimando o arbitramento do valor pelo fisco.

2.2
Pretensão de reforma da decisão agravada
para
afastar a liminar concedida no Mandado de segurança.
Não
acolhimento.
Em que pese as alegações recursais, não há razão para reforma.
Nos termos do artigo 7º, inc. III, da Lei nº 12.016/2009, o juiz, ao despachar a inicial do
“writ”, ordenará
“que se suspenda o ato que deu motivo ao pedido, quando houver fundamento relevante e do ato impugnado puder resultar a ineficácia da medida, caso seja finalmente deferida”.
No caso concreto, a parte impetrante demonstrou os requisitos legais, consistente no justo receio de
ter que recolher o tributo em valor acima daquele efetivamente devido e em desacordo, ao menos em tese,
com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em Recurso Especial (nº 1937821/SP), julgado sob o rito de recursos repetitivos, que resultou no Tema
n.°
113,
in
verbis:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Com efeito,
a
decisão
agravada
que encontra respaldo no entendimento firmado no tema nº 1113 do STJ, sendo inviável a adoção de valor de forma unilateral pelo ente público, pois o
montante da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que só pode ser afastada mediante instauração de processo administrativo próprio.

Embora o município defenda a tese de que houve prévio procedimento administrativo, nesta fase inicial do processo há dúvidas quanto ao efetivo exercício do contraditório, prevalecendo, por ora, o entendimento adotado pelo juízo “a quo”, valendo ilustrar alguns julgados da 1ª Câmara Cível do TJPR:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDADO DE SEGURANÇA.
DECISÃO LIMINAR QUE DETERMINA A EMISSÃO DE GUIAS DE ITBI COM A BASE DE CÁLCULO DOS VALORES DA ESCRITURA PÚBLICA. O VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE GOZA DE PRESUNÇÃO DE QUE É CONDIZENTE COM O VALOR DE MERCADO, QUE SOMENTE PODE SER AFASTADO MEDIANTE INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÓPRIO. TEMA REPETITIVO 1113 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. POSSIBILIDADE DA COMPLEMENTAÇÃO POSTERIOR DO IMPOSTO PELO FISCO, ATRAVÉS DE PROCEDIMENTO PRÓPRIO. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA DO FISCO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

(TJPR - 1ª Câmara Cível - 0035847-42.2023.8.16.0000 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR SERGIO ROBERTO NOBREGA ROLANSKI - J. 07.08.2023) (destaque nosso)

APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA.
PLEITO PELA EMISSÃO DE GUIA DE RECOLHIMENTO DE ITBI TENDO COMO BASE DE CÁLCULO O VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. SENTENÇA DENEGATÓRIA. INSURGÊNCIA PELO IMPETRANTE. ALEGAÇÃO DE QUE O FISCO MUNICIPAL, AO INDEFERIR A EMISSÃO DA GUIA SEM A INSTAURAÇÃO PRÉVIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO, DEIXOU DE OBSERVAR O TEMA 1.113 DO STJ. ACOLHIMENTO. CASO CONCRETO EM QUE O MUNICÍPIO, EMBORA NÃO TENHA ARBITRADO UNILATERALMENTE O VALOR PARA O CÁLCULO DO ITBI, IGUALMENTE DEIXOU DE INSTAURAR PROCESSO ADMINISTRATIVO APTO A AFASTAR A PRESUNÇÃO DE QUE O VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE É CONDIZENTE COM O VALOR DE MERCADO. SEGURANÇA CONCEDIDA PARA DETERMINAR A EMISSÃO DE GUIA DE RECOLHIMENTO, RESSALVADA A POSSIBILIDADE DE POSTERIOR INSTAURAÇÃO DO PROCESSO ADMINISTRATIVO E LANÇAMENTO COMPLEMENTAR PELO FISCO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
(TJPR - 1ª Câmara Cível - 0005298-27.2024.8.16.0190 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA - J. 10.11.2025)
(destaque nosso)

Sobre o procedimento administrativo invocado pelo município, a
d. PGJ bem destacou em seu parecer que
“conforme se evidencia nos autos, o requerimento para expedição da guia de recolhimento do ITBI foi protocolado pelo 3º Tabelionato de Notas junto à Secretaria da Fazenda de Maringá” e que “as eventuais intimações e notificações efetuadas pelo sistema tributário na web foram dirigidas ao cartório, e não ao contribuinte, ora agravado”, sendo que “a própria imagem colacionada pelo Município em sua peça recursal demonstra que a intimação foi direcionada a João Trindade
de Oliveira Júnior, que não é o contribuinte (Associação
Ecogarden) nem seu representante legal (Erica Y.
Omori
Marcussi)”.
E prossegue: “ainda que se considerasse a versão apresentada pelo Município, de que houve intimação do contribuinte após o arbitramento do valor pela autoridade administrativa, tal procedimento não atenderia às exigências do art. 148 do CTN". Isso porque “o contraditório deve ser assegurado na etapa de avaliação do imóvel, e não apenas após o arbitramento já realizado, pois só assim o contribuinte poderá efetivamente participar da formação da convicção da autoridade fazendária quanto ao valor real do bem”
(mov.
17.1/AI).

Sobre o precedente citado pelo município, a PGJ também bem rebate asseverando acertadamente que “o precedente desse
Eg. Tribunal de Justiça invocado pelo Município (Apelação Cível nº 0002726-98.2024.8.16.0190), com devido respeito, não se amolda perfeitamente ao caso em análise, pois naquela situação, conforme narrado pelo próprio agravante, o processo foi instaurado por impugnação do contribuinte, o que pressupõe sua participação efetiva no procedimento desde o início”, sendo que, “no presente caso, não há elementos que comprovem a participação do contribuinte no procedimento administrativo antes do arbitramento da base de cálculo do ITBI, o que configura violação ao art. 148 do CTN e ao Tema nº 1113 do STJ”.
Destaque-se, por fim, que a concessão da liminar não impede a possibilidade de posterior instauração do devido processo administrativo, com observância do contraditório,
e
de lançamento complementar pelo fisco, de modo que não há prejuízo
em se manter a decisão agravada, nem irreversibilidade
da medida.
Diante de tudo isso, comungando do entendimento exposto pelo "juízo a quo” e das considerações acertadamente feitas pela PGJ, propõe-se a manutenção da decisão agravada.

3. Conclusão.
Pelo exposto, vota-se pelo conhecimento e
não
provimento
do agravo de instrumento, mantendo-se a decisão que concedeu a liminar no mandado de segurança.