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Processo:

1. RELATÓRIOObjeto: recurso de apelação da sentença que julgou improcedente a demanda para cobrança de taxas de manutenção referentes a lote situado em loteamento.Decisão: a
sentença reconheceu a inexistência de responsabilidade das rés pelo pagamento das taxas, ao fundamento de que se tratar de obrigação de natureza pessoal, atribuída ao possuidor direto do imóvel no período cobrado.Razões recursais:1. Natureza propter rem das taxas de manutenção do loteamento.2. Vedação ao enriquecimento sem causa pela fruição dos benefícios do loteamento.3. Responsabilidade solidária do titular registral pelas despesas comuns.Pedido: provimento do recurso para reformar a sentença, a fim de reconhecer a responsabilidade das apeladas pelo pagamento das taxas de manutenção cobradas.Contrarrazões: não provimento do recurso.

2. VOTONão existindo vícios, conhece-se do recurso.Questão em exameA controvérsia recursal envolve a definição da responsabilização das proprietárias registrais do imóvel pelo pagamento das despesas de manutenção perante a associação administradora do Loteamento Porto das Águas.A apelante argumenta que, conforme a Lei n. 13.465/2017 e a jurisprudência do STF, a obrigação de custeios dos serviços essenciais do loteamento, tais como segurança e conservação, está atrelada à titularidade do imóvel, independentemente da posse direta. Sustenta, ainda, que permitir a exoneração das apeladas, na qualidade de proprietárias registrais do lote n. 299, implicaria enriquecimento sem causa, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da cooperação.O apelo, contudo, não comporta provimento.Inicialmente, necessário distinguir a disciplina prevista no art. 36-A da Lei n. 13.465/2017, bem como a orientação firmada nos Temas 492 do STF e 882 do STJ, os quais tratam da possibilidade de cobrança de cotas em loteamentos de acesso controlado, diferenciando-os dos condomínios edilícios.O loteamento de acesso controlado é definido pela Lei n. 6.766/1979 como aquele “cujo controle de acesso será regulamentado por ato do Poder Público municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou condutores de veículos não residentes, desde que devidamente identificados ou cadastrados” (art. 2º, § 8º).Consoante a doutrina, “o loteamento de acesso controlado nada mais é do que um parcelamento de que resultem lotes sob a forma de imóveis autônomos (e não como unidades condominiais) com a possibilidade de serem instaladas portarias nas ruas com o objetivo de controlar o acesso de veículos e de pessoas. Esse tipo de restrição de controle depende de ato administrativo do Município. (...) O que o art. 2º, § 8º, da Lei 6.766/79 deixou claro é que jamais poderá ser bloqueado o acesso de veículo algum ou de pessoa alguma, se o condutor ou o pedestre se identificar e autorizar o seu cadastramento. (...). Não se pode, portanto, confundir essa espécie de loteamento (o loteamento de acesso controlado) com o loteamento em regime de condomínio de lotes, pois, neste último, as vias de circulação interna são bens privados e, portanto, estão sujeitos a qualquer tipo de restrição imposta pelos condôminos, salvo limitação ou direito real impostos pelo município.” (OLIVEIRA, C. E. E. de. Novidades da Lei nº 13.465, de 2017: o condomínio de lotes, o condomínio urbano simples e o loteamento de acesso controlado. Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado, Julho/ 2017 (Texto para Discussão nº 239). Disponível em: www.senado.leg.br/estudos. Acesso em 10-3-2026).
Ressalta-se, ainda, que “no condomínio de lotes, não haverá uma associação de moradores, e sim um condomínio, ente despersonalizado que é representado pelo síndico, que se sujeita às deliberações dos condôminos e que tem legitimidade para cobrar as contribuições de todos os condôminos”. (OLIVEIRA, C. E. E. de. Novidades da Lei nº 13.465, de 2017: o condomínio de lotes, o condomínio urbano simples e o loteamento de acesso controlado.).
Da análise do conjunto probatório, verifica-se que a apelante foi constituída sob a forma de associação civil sem fins lucrativos, com a finalidade de administrar áreas e serviços do loteamento, incumbindo aos associados o pagamento das taxas correspondentes (mov. 1.3).Tais taxas, embora legitimamente instituídas no âmbito de loteamento de acesso controlado, com o objetivo de evitar o enriquecimento sem causa dos beneficiários, não se confundem com contribuições condominiais. Estas, sim, possuem natureza propter rem, por estarem vinculadas à titularidade da unidade imobiliária.As taxas ora discutidas, por sua vez, caracterizam-se como obrigações de natureza pessoal, decorrentes do vínculo associativo ou da anuência do beneficiário aos serviços prestados, não se vinculando diretamente ao imóvel, mas à relação jurídica estabelecida com a associação.Conforme consignado pelo Juízo de origem, nesse contexto, a obrigação de pagamento das referidas taxas possui caráter pessoal, recaindo sobre aquele que anuiu à associação ou que efetivamente se beneficiou dos serviços prestados.A jurisprudência deste Tribunal alinha-se a esse entendimento: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DEVIDAS À ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE LOTEAMENTO FECHADO SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. (...) ASSOCIAÇÃO QUE NÃO POSSUI NATUREZA JURÍDICA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DÉBITO QUE NÃO SE REVESTE DE CARÁTER PROPTER REM IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ EM RECURSOS REPETITIVO. TEMA 882. COBRANÇA DE SERVIÇOS EFETIVAMENTE PRESTADOS E QUE BENEFICIAM O MORADOR DO LOTEAMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO ESPECÍFICA. PRECEDENTE. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 5ª Câmara Cível - 0028489- 81.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR CARLOS MANSUR ARIDA - J. 05.08.2024).No mesmo sentido, o STJ firmou orientação de que "as despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, seguem o bem, independentemente do uso e de sua titularidade, já as contribuições criadas por associações de moradores (condomínio de fato) ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas, sim, com o serviço contratado, posto à disposição do associado" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.822.925/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/5/2020, DJe de 28/5/2020.)No caso, verifica-se que o estatuto social da apelante atribui expressamente ao possuidor associado a responsabilidade pelo pagamento das taxas associativas. Ademais, é incontroverso que a apelante tinha ciência da alienação do lote a Geraldo Dionízio de Moraes, tendo, inclusive, ajuizado demandas de cobrança em face do possuidor em períodos distintos (autos n. 0001670-34.2020.8.16.0137 e 0050054-87.2012.8.16.0014).Dessa forma, conclui-se que, no período compreendido entre maio de 2020 e maio de 2023, o lote n. 299 encontrava-se sob a posse e responsabilidade contratual do referido adquirente, a quem incumbia o adimplemento das obrigações.Conclusão À vista do quanto exposto, o voto é no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo integralmente a sentença pelos seus próprios fundamentos. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mostra-se devida a majoração dos honorários advocatícios, que se fixam em 13% do valor atualizado da causa.