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Processo:

1. RELATÓRIOObjeto: recurso de apelação da sentença que julgou parcialmente procedente a ação com demanda para declarar a rescisão contratual relativa à promessa de compra e venda de imóvel.Decisão: cujo teor declarou rescindido o contrato, determinou a repetição proporcional das parcelas pagas pela autora com abatimento parcial da corretagem, afastou a multa contratual, rejeitou a indenização mensal e os danos morais, e distribuiu os ônus sucumbenciais.Razões recursais da apelante:1. inexistência de culpa concorrente;2. impossibilidade jurídica de financiamento antes da regularização do imóvel;3. nulidade de cláusula que condiciona o prazo de entrega à assinatura de contrato para financiamento;4. indevido desconto de corretagem;5. cabimento da multa contratual e da indenização mensal por atraso;6. cabimento de compensação por danos morais.Pedido: provimento do recurso para reconhecer a culpa exclusiva da ré, determinar a repetição integral do indébito sem abatimentos, condenar ao pagamento da multa contratual, da indenização mensal e compensação por danos morais, além da readequação dos ônus sucumbenciais.É o relatório.

2. VOTONão existindo vícios, conhece-se do recurso.Questões em exameA controvérsia recursal envolve:Existência de culpa concorrente entre compradora e vendedora;Aplicação da multa contratual e da indenização mensal por atraso;Compensação por dano moral
Culpa concorrenteA apelante sustenta que a sentença incorreu em equívoco ao reconhecer a existência de culpa concorrente na resolução contratual, sob o fundamento de que o imóvel não seria financiável e de que seria nula a cláusula que condiciona o prazo de entrega do bem à assinatura do contrato de mútuo.De início, não prospera a alegação de que o imóvel teria se tornado financiável apenas em 16 de dezembro de 2022. Denota-se da matrícula juntada à contestação (mov. 46.7) que o registro da incorporação ocorreu em 8 de junho de 2022, circunstância que autoriza a comercialização e a possibilidade de celebrar contrato para financiamento das unidades autônomas ainda na planta.Inclusive, a resposta ao ofício expedido para a Caixa Econômica Federal (mov. 172.1) revela que o contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia pleiteado pela própria apelante foi aprovado em agosto de 2022, não havendo falar em descumprimento contratual por impossibilidade jurídica de firmar contrato para financiamento.Nada obstante, não há como se reconhecer culpa concorrente entre compradora e vendedora. O Tema 996 do STJ estipula que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.No mesmo sentido, o art. 6º, inc. III, e art. 31, ambos do CDC obrigam os fornecedores a prestar informações claras e precisas quanto ao produto ou serviço do contrato, reputando-se nulas de pleno direito aquelas que violem referido dever, nos termos do art. 51, também do CDC.
O contrato firmado estabeleceu, na cláusula primeira, parágrafo primeiro, que o prazo para construção e entrega da obra seria de 24 (vinte e quatro) meses a partir da data de assinatura do contrato para financiamento (mov. 1.5). Tal previsão contratual, todavia, inviabiliza que o consumidor tenha ciência prévia e precisa do prazo efetivo de entrega do imóvel, colocando-o em situação de manifesta desvantagem. Isso porque o consumidor não consegue identificar, desde o início, o termo final para a conclusão da obra e a eventual imissão na posse, já que o cumprimento da obrigação fica atrelado a evento futuro e incerto (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0067784-91.2024.8.16.0014 - Londrina - Rel.: JUÍZA DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUÍZADOS ESPECIAIS VANESSA BASSANI -- J.15.12.2025).Nesse contexto, a interpretação mais favorável da cláusula contratual impõe o reconhecimento de que o prazo de 24 (vinte e quatro) meses deve ser contado a partir da data prevista para a assinatura do contrato de mútuo, qual seja, junho de 2020.Assim, o prazo final para a entrega do empreendimento, conforme consignado na sentença recorrida, seria junho de 2022, admitida a prorrogação contratual de mais seis meses, de modo que o termo final ocorreria em dezembro de 2022.Todavia, até a data de 10 de julho de 2025, o imóvel ainda não se encontrava concluído, havendo, inclusive, previsão de entrega apenas para fevereiro de 2026 (mov. 170.2). Desse modo, resta incontroverso o inadimplemento contratual da apelada.Ademais, nos termos do art. 46 do CDC, o consumidor não se vincula às cláusulas contratuais quando não lhe for oportunizado o pleno conhecimento de seu conteúdo.Portanto, não há que se cogitar em culpa concorrente da apelante pela ausência de assinatura do contrato de mútuo.Assim já julgou esta Câmara Cível: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ – NÃO CONHECIMENTO DE PARTE DO RECURSO – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – MÉRITO – TESE DE AUSÊNCIA DE FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO – REJEIÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO ESPECÍFICA ACERCA DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL – OFENSA AOS ARTS. 6º, III, E 39, XII, DO CDC – PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO E DE CULPA CONCORRENTE – IMPOSSIBILIDADE – INADIMPLEMENTO DAS PRESTAÇÕES QUE OCORREU APÓS A VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO PELA APELANTE – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – CIRCUNSTÂNCIA QUE AUTORIZA O DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO E A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELAS PROMITENTES COMPRADORAS – SÚMULA Nº 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.1. Ao optar por não fixar prazo específico para a entrega do lote, a recorrente deixou de cumprir o seu dever informacional, em contrariedade ao disposto nos arts. 6º, III, e 39, XII, do Código de Defesa do Consumidor.2. A exceção do contrato não cumprido não se aplica quando o inadimplemento da parte que requer a rescisão contratual é desproporcional à obrigação inadimplida pela outra parte, especialmente quando a falha no dever de informação não decorreu do não pagamento de parcelas pelas compradoras.3. Uma vez reconhecida a culpa exclusiva da apelante pela rescisão contratual, a quantia paga pelas apeladas deve ser devolvida integralmente, nos moldes da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0005933-61.2022.8.16.0098 - Jacarezinho - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO - J. 05.09.2025).Reconhecida a culpa exclusiva da apelada pela rescisão contratual, impõe-se a repetição integral dos valores adimplidos pelas apeladas (Súmula 543 do STJ), sem qualquer retenção a título de comissão de corretagem, pois a cláusula oitava atribui ao infrator o ônus do pagamento da corretagem de 6%. Os valores a serem repetidos serão devidamente corrigidos pelo INPC desde a data de cada pagamento e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.
Multa contratual e indenização mensal pelo atrasoA apelante requer a condenação cumulativa da apelada em duas penalidades contratuais: multa de 10% sobre o valor do imóvel (cláusula oitava) e um salário-mínimo mensal pelo atraso na entrega (cláusula primeira, parágrafo quarto), desde dezembro de 2022 até a resolução contratual (mov. 1.5).A cláusula oitava prevê multa pecuniária de 10% sobre o valor do imóvel na hipótese de impossibilidade de concretização da compra e venda definitiva por desistência ou não cumprimento dos prazos contratuais. Trata-se de cláusula penal compensatória (art. 410 do CC), que prefixou as perdas e danos decorrentes da rescisão contratual. Se não, vejamos:A cláusula primeira, parágrafo quarto, por sua vez, prevê o pagamento de um salário-mínimo mensal à compradora em caso de prorrogação que exceda o prazo de 24 (vinte e quatro) meses, acrescido da prorrogação de 6 (seis) meses. Cuida-se de cláusula penal moratória (art. 411 do CC), cujo fato gerador é o atraso na conclusão da obra.Embora se admita a cumulação das multas moratória e compensatória, é necessário que ambas incidam sobre fatos geradores distintos e estejam previstas contratualmente (AgRg no REsp 1.280.274/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/6/2015, DJe de 30/6/2015).Desse modo, uma vez que a cláusula oitava e primeira, parágrafo quarto, sancionam o mesmo fato gerador (não cumprimento dos prazos de entrega), a aplicação simultânea de ambas importaria em dupla penalização pela mesma causa (bis in idem).Resolvido o contrato, a cláusula penal compensatória absorve a moratória, uma vez que penalidade compensatória é convertida em alternativa à obrigação principal (art. 410 do CC), abrangendo, por presunção convencional, a totalidade dos prejuízos decorrentes do inadimplemento — inclusive aqueles que a penalidade moratória se destinava a remunerar, como a privação do uso do imóvel durante o atraso (arts. 410 e 416, caput, do CC).Diante do descumprimento contratual e consequente resolução, é devida a multa prevista na cláusula oitava, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor total do imóvel, resultando na quantia de R$ 17.936,85 (dezessete mil e novecentos e trinta e seis reais e oitenta e cinco centavos), afastando-se a cumulação com a penalidade moratória da cláusula primeira, parágrafo quarto.Registre-se que o afastamento da penalidade moratória não obsta o pleito, em ação própria, de indenização suplementar pelos prejuízos que eventualmente extrapolem o valor da cláusula penal compensatória (art. 416, parágrafo único, do CC), conforme expressamente ressalvado na cláusula oitava do contrato.
Dano moralO STJ já consignou que, na hipótese de atraso na entrega de imóvel, os danos morais correlatos não se configuram in re ipsa. Ou seja, exigem a demonstração de elementos concretos, os quais devem implicar no reconhecimento de que a situação vivenciada extrapolou um mero dissabor, suficiente ao reconhecimento de um abalo extrapatrimonial de grande monta.Veja-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CIRCUNSTÂNCIA, POR SI SÓ, QUE NÃO ACARRETA ATO ILÍCITO INDENIZÁVEL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL QUE JUSTIFIQUE A INDENIZAÇÃO. PRECEDENTES. 1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos. 2. A condenação ao pagamento de danos morais in re ipsa, com fundamento apenas no atraso na entrega do imóvel, dissentiu da jurisprudência do STJ. 3. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO” (STJ – AgInt no REsp nº 1.942.812 / RJ – Terceira Turma – Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO – Data do Julgamento: 3.4.2023 – Data da Publicação: 27.4.2023). Ocorre que, no caso vertente, os danos morais devem ser reconhecidos, diante da demonstração de que o inadimplemento contratual é de grande monta.O inadimplemento contratual verificado nos autos tem como termo final para a entrega do imóvel o mês de dezembro de 2022, já considerada a prorrogação contratual do prazo originalmente previsto, conforme reconhecido na sentença. Não obstante, até a data de 10 de julho de 2025, a obra permanecia inacabada, havendo apenas previsão estimada de conclusão para fevereiro de 2026, o que evidencia atraso superior a três anos além do prazo máximo admitido. Tal demora mostra‑se manifestamente excessiva e injustificável, extrapolando o mero descumprimento contratual e impondo aos adquirentes prolongada situação de insegurança, sobretudo diante da inexistência, por longo período, de qualquer definição concreta quanto à efetiva entrega do imóvel.Por isso, urge o reconhecimento da configuração do dever compensatório, com o fito de compensar os adquirentes por todo o dissabor apreciado na relação contratual em tela, à luz do arts. 186 e 927 do CC. Em relação ao quantum indenizatório, cabe ressaltar que inexiste no nosso ordenamento jurídico um critério para tarifação dos danos extrapatrimoniais. O valor deve ser suficiente para compensar a parte lesada pela situação desgastante vivenciada, bem como servir de função pedagógica para impedir que o agente volte a praticar o ato. Portanto, a indenização deve ser razoável e proporcional à lesão concretizada, compatível com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, valor apto a atribuir efeito pedagógico à apelante, para evitar a reiteração da conduta lesiva. Assim, os danos morais devem ser fixados no importe de R$ 7.000,00 (sete mil reais), conforme precedentes desta Corte (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0005917-52.2018.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau Antonio Domingos Ramina Junior - J. 07.12.2020).Sobre tal valor deve fluir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês contados desde a data do evento danoso (art. 398 do CC e Súmula 54 do STJ). No que concerne à correção monetária, esta deverá incidir a partir da publicação do presente acórdão, nos termos da Súmula 362 do STJ, devendo ser aplicada a SELIC a partir de tal momento, unicamente, vez que tal índice compreende a correção monetária e os juros de mora.
Conclusão e honoráriosÀ vista do quanto exposto, o voto é no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, para reconhecer a culpa exclusiva do vendedor pela resolução contratual, determinar a repetição integral dos valores adimplidos, inclusive da comissão de corretagem, e condenar o apelado ao pagamento somente da cláusula penal compensatória (cláusula oitava) e à compensação por danos morais.Diante do parcial provimento do recurso, redistribui-se a sucumbência, na proporção de 35% para a apelante e 65% para a apelada, o que melhor representa os ganhos e as perdas das partes, observada eventual condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, § 3º, do CPC).Por fim, descabe a majoração dos honorários sucumbenciais recursais, conforme a tese firmada no julgamento do tema 1059, do STJ: “a majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente”.