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Processo:

I – RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por Rodrigo Bonifácio e Bruno da Silva Larini contra a sentença que julgou procedente ação anulatória de escritura pública, declarando a nulidade da escritura de compra e venda referente à meação de imóvel, com o consequente cancelamento do registro imobiliário e condenação dos réus ao pagamento das verbas sucumbenciais.

Na origem, trata-se de Ação Anulatória, autuada sob o nº 0000647-28.2020.8.16.0113, proposta por Edna Barbosa e Luzia Valério em face de Rodrigo Bonifácio e Bruno da Silva Larini, requerendo a anulação da escritura pública de compra e venda da meação de imóvel, o cancelamento do respectivo registro imobiliário e o restabelecimento da titularidade da autora, sob alegação de simulação, vício de consentimento, ausência de pagamento do preço e prática de agiotagem.

O Juízo de origem julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a nulidade do negócio jurídico e determinando o cancelamento do registro imobiliário, por entender configurados vício de consentimento, simulação e ilicitude do negócio jurídico (mov. 310.1).

Em suas razões (mov. 317.1), os apelantes suscitam, preliminarmente, a nulidade da sentença em razão da inversão do ônus da prova apenas no julgamento. Alegam, ainda, a ilegitimidade ativa e a decadência do direito de preferência de Luzia Valério. No mérito, sustentam a validade da escritura pública, a inexistência de prova de vícios de consentimento ou de agiotagem, a presunção de veracidade decorrente da fé pública notarial, a impossibilidade de nulidade automática do negócio em razão de eventual cobrança de juros abusivos e a necessidade de observância do princípio da conservação dos negócios jurídicos, requerendo a reforma integral da sentença ou, subsidiariamente, sua anulação para reabertura da instrução.

Em contrarrazões (mov. 327.1), as recorridas defendem a manutenção da sentença, sustentando que o conjunto probatório demonstra a inexistência de pagamento do preço declarado na escritura, a simulação do negócio jurídico, o vício de consentimento e a prática de agiotagem. Argumentam, ainda, que o recurso não enfrenta adequadamente os fundamentos da sentença, requerendo, em preliminar, o não conhecimento da apelação por ofensa ao princípio da dialeticidade e, no mérito, seu desprovimento.

Em razão da preliminar de não conhecimento do recurso suscitada nas contrarrazões, foi determinada a intimação dos apelantes para manifestação (mov. 12.1/TJPR).
Em manifestação (mov. 15.1/TJPR), os apelantes requereram a rejeição da preliminar, sustentando que a apelação impugnou especificamente todos os fundamentos determinantes da sentença, especialmente quanto à inversão do ônus da prova, à validade da escritura pública, à inexistência de prova dos alegados vícios de consentimento, à caracterização da agiotagem e à conservação dos negócios jurídicos, pugnando pelo regular conhecimento e provimento do recurso.

É o relatório.


II – VOTO E FUNDAMENTAÇÃO

Dos Pressupostos de Admissibilidade

Em contrarrazões, a apelada suscita preliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal, ao argumento de que os apelantes deixaram de impugnar especificamente os fundamentos adotados na sentença, limitando-se a reproduzir alegações já expendidas na contestação (mov. 325.1).
Instados a se manifestar, os apelantes defenderam a regularidade do recurso, sustentando que enfrentaram os fundamentos da decisão recorrida e demonstraram, de forma fundamentada, as razões pelas quais entendem devida sua reforma.

A preliminar, contudo, não merece acolhimento.
Conquanto parte das razões recursais reproduza argumentos anteriormente deduzidos na fase de conhecimento, verifica-se que os recorrentes impugnaram os principais fundamentos da sentença, sustentando, em síntese: (i) nulidade da sentença por alegada inversão do ônus da prova; (ii) violação à presunção de veracidade e eficácia da escritura pública; (iii) insuficiência da prova produzida pelas autoras acerca da alegada agiotagem, coação e inexistência de pagamento do preço; (iv) incorreta valoração da prova oral e documental; e (v) necessidade de reforma integral do julgado.
Verifica-se que as razões recursais impugnam os fundamentos adotados na sentença, expondo as razões pelas quais os apelantes entendem devida a sua reforma, o que se mostra suficiente para atender ao princípio da dialeticidade recursal e possibilitar a devolução da matéria à apreciação deste Tribunal.
Assim, não se verifica hipótese de recurso manifestamente dissociado da fundamentação da sentença ou de mera reprodução incapaz de demonstrar o inconformismo da parte, razão pela qual resta observado o princípio da dialeticidade previsto no art. 1.010, II e III, do Código de Processo Civil.
Rejeita-se, portanto, a preliminar.
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), impõe-se o conhecimento do recurso.

Da alegada nulidade da sentença

Os apelantes sustentam a nulidade da sentença ao argumento de que o Juízo de origem promoveu indevida inversão do ônus da prova apenas por ocasião do julgamento, sem prévia decisão fundamentada e sem oportunizar às partes a produção de provas voltadas ao atendimento do novo encargo probatório, circunstância que teria violado o art. 373, § 1º, do Código de Processo Civil, bem como os princípios do contraditório, do devido processo legal e da não surpresa.
A preliminar, contudo, não merece acolhimento.

Nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil, incumbe ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito e ao réu demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo da pretensão deduzida em juízo.

A inversão do ônus da prova, prevista no § 1º do referido dispositivo, constitui medida excepcional, condicionada à existência de decisão fundamentada e proferida em momento que assegure à parte a efetiva oportunidade de cumprir o encargo que lhe foi atribuído.

Art. 373. O ônus da prova incumbe:
(...)
§ 1º Nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído.

No presente caso, não se verifica a ocorrência da alegada redistribuição do ônus probatório.
Conforme se observa da decisão saneadora (mov. 193.1), o Juízo de origem delimitou as questões controvertidas, deferiu a produção da prova oral e manteve a distribuição ordinária do ônus da prova, sem promover qualquer inversão ou redistribuição dinâmica dos encargos probatórios.

Ainda, observa-se que, após a fase de saneamento, realizou-se audiência de instrução e julgamento (mov. 238), houve a juntada de novos documentos pelas autoras (mov. 240), assegurando-se o contraditório aos réus (mov. 245), bem como foi determinada a expedição de ofícios às instituições financeiras para complementação da instrução (mov. 249), cujas respostas foram juntadas aos movs. 271 e 273. Encerrada a instrução, ambas as partes apresentaram alegações finais (movs. 294 e 295), sobrevindo, inclusive, a conversão do julgamento em diligência para esclarecimento de questões reputadas relevantes pelo Juízo, oportunidade em que as partes novamente se manifestaram (movs. 297, 300 e 301).
Nesse contexto, verifica-se que toda a fundamentação adotada na sentença decorreu de fatos submetidos ao contraditório e de provas regularmente produzidas ao longo da instrução processual, inexistindo decisão baseada em fundamento inédito ou sobre matéria a respeito da qual as partes não tenham tido oportunidade de se manifestar.
Da leitura da sentença, constata-se que o magistrado não alterou as regras de distribuição do ônus da prova, prevista no art. 373 do Código de Processo Civil, limitando-se a valorar o conjunto probatório produzido durante a instrução, à luz do princípio do livre convencimento motivado, nos termos do artigo 371 do Código de Processo Civil.

Com efeito, a conclusão adotada pelo Juízo decorreu da constatação de que os próprios réus admitiram a existência de sucessivos empréstimos concedidos à autora Edna Barbosa, afirmaram que a transferência da fração ideal do imóvel se destinou à quitação dessas obrigações, mas deixaram de apresentar documentação apta a demonstrar a evolução da dívida, os valores efetivamente emprestados, os pagamentos realizados, os encargos incidentes e o montante que afirmavam existir na data da lavratura da escritura pública.

Nessas circunstâncias, a sentença apenas reconheceu que os apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar os fatos constitutivos de sua própria tese defensiva, especialmente porque alegavam a existência de relação obrigacional preexistente, cuja quitação teria sido formalizada por meio da escritura pública impugnada.
Em verdade, o inconformismo dos recorrentes se dirige à valoração da prova realizada pelo magistrado, matéria que se insere no exame do mérito recursal e não configura violação aos artigos 9º, 10, 371 e 373 do Código de Processo Civil.
Dessa forma, inexistindo redistribuição do ônus da prova, decisão surpresa ou qualquer restrição ao exercício do contraditório e da ampla defesa, rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença.

Da ilegitimidade ativa de Luzia Valério

Os apelantes sustentam a ilegitimidade ativa de Luzia Valério, ao argumento de que a escritura pública impugnada teve por objeto exclusivamente a alienação da fração ideal pertencente à corré Edna Barbosa, inexistindo qualquer ato de disposição patrimonial envolvendo a quota-parte de Luzia. Defendem, assim, que eventual vício do negócio jurídico somente poderia ser arguido pela alienante, não havendo interesse jurídico da corré em pleitear a anulação da escritura.
A preliminar não merece acolhimento.
Conforme se extrai dos autos, é incontroverso que o imóvel objeto da matrícula nº 19.896 foi adquirido conjuntamente por Luzia Valério e Edna Barbosa durante a convivência mantida entre ambas, permanecendo constituído condomínio sobre o bem mesmo após o término da união estável, circunstância igualmente reconhecida pelos recorrentes.

Nessa condição, embora a escritura pública tenha formalizado a alienação apenas da fração ideal pertencente à autora Edna Barbosa, os efeitos jurídicos do negócio repercutem diretamente na esfera jurídica da corré Luzia, que passou a compartilhar a propriedade do imóvel com terceiros estranhos ao condomínio originário e, posteriormente, foi demandada pelos adquirentes em ação de cobrança de aluguéis.

Além disso, na qualidade de coproprietária do imóvel, Luzia ostenta legitimidade ativa ordinária e interesse processual para discutir a validade do negócio jurídico, porquanto é titular do direito de preferência assegurado pelo artigo 504 do Código Civil.
A ação anulatória, nesse contexto, constitui instrumento processual adequado para o controle da validade do negócio jurídico cuja eficácia repercute diretamente sobre a esfera jurídica da autora, independentemente de se reconhecer, ao final, a procedência ou não da pretensão deduzida.
A propósito, o Juízo de origem delimitou corretamente a extensão dessa legitimidade, consignando que Luzia possui legitimidade para defender os direitos inerentes à sua condição de condômina, especialmente aqueles relacionados ao direito de preferência e à proteção da posse e do condomínio, ressalvando, contudo, que não lhe assiste legitimidade para pleitear, em nome próprio, a anulação do negócio jurídico exclusivamente sob fundamentos relativos à manifestação de vontade da alienante.
Essa conclusão está em consonância ao artigo 18 do Código de Processo Civil, segundo o qual ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico.
Desse modo, não há falar em ilegitimidade ativa, razão pela qual afasto a preliminar arguida.

Da decadência

Os apelantes sustentam que a pretensão deduzida por Luzia Valério estaria fulminada pela decadência, ao argumento de que não foi exercido, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias previsto no art. 504 do Código Civil, o direito de preferência para aquisição da fração ideal alienada, tampouco houve o depósito do preço correspondente, circunstâncias que impediriam o acolhimento da demanda.
Sem razão.
Nos termos do art. 504 do Código Civil, o condômino preterido na alienação de fração ideal de bem indivisível poderá haver para si a parte vendida a terceiro, desde que deposite o preço e exerça esse direito no prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, contado da ciência da alienação.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Todavia, a regra prevista no art. 504 do Código Civil não incide na hipótese dos autos.
Isso porque a pretensão deduzida não visa ao exercício do direito de preferência do condômino sobre negócio jurídico válido, mas ao reconhecimento da nulidade do próprio negócio jurídico, em razão da alegada simulação e da inexistência da compra e venda formalmente declarada na escritura pública, a qual teria ocultado negócio diverso destinado à satisfação de dívida oriunda de mútuos com cobrança de juros abusivos.
Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIOS. ESCRITURAS PÚBLICAS DE DOAÇÃO E COMPRA E VENDA. SENTENÇA QUE RECONHECEU A DECADÊNCIA DO DIREITO DA PARTE AUTORA, NOS TERMOS DO ART. 178, DO CÓDIGO CIVIL. INSURGÊNCIA DESTA. PLEITO PELO AFASTAMENTO DA PREJUDICIAL DE MÉRITO – DECADÊNCIA - DECLARADA NA SENTENÇA. ACOLHIMENTO. ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO. HIPÓTESE QUE IMPLICA EM NULIDADE ABSOLUTA NÃO CONVALESCENDO PELO DECURSO DO TEMPO. INTELIGÊNCIA DO ART. 169 DO CC. INVALIDADE CUJA PRETENSÃO DE DESCONSTITUIÇÃO NÃO ESTÁ SUBMETIDA A PRAZO DECADENCIAL OU PRESCRICIONAL. PREJUDICIAL AFASTADA. PRECEDENTES DESSE SODALÍCIO. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROCESSUAL. INVIABILIDADE DE APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. PLEITO PELA PRODUÇÃO DE PROVAS NÃO ANALISADO EM DESPACHO SANEADOR. JULGAMENTO IMEDIATO PELO COLEGIADO QUE IMPORTARIA NO ESGOTAMENTO DA ATIVIDADE JURISDICIONAL QUANTO À REVISÃO DOS FATOS E DAS PROVAS PRODUZIDAS. PARTICULARIDADES DO CASO QUE EVIDENCIAM A NECESSIDADE DE RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. SENTENÇA CASSADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0005595-79.2021.8.16.0112 - Marechal Cândido Rondon -
Rel.: ROTOLI DE MACEDO -
J. 27.11.2023) (destaca-se)

Desse modo, não há falar em decadência da pretensão deduzida na presente ação, razão pela qual rejeita-se a preliminar.

Mérito
Cinge-se a controvérsia recursal à verificação da validade da escritura pública de compra e venda, por meio da qual Edna Barbosa alienou aos apelantes sua fração ideal correspondente a 50% do imóvel matriculado sob nº 19.896, bem como ao exame da correção da sentença que reconheceu a nulidade do negócio jurídico e determinou o cancelamento do respectivo registro imobiliário.
Os apelantes sustentam, em síntese, que a escritura pública goza de presunção de veracidade, que houve efetivo pagamento do preço nela declarado, inexistindo qualquer vício de consentimento, simulação ou ilicitude apta a justificar sua invalidação. Alegam, ainda, que o Juízo de origem teria invertido indevidamente o ônus da prova, exigindo-lhes a demonstração da regularidade da negociação.
As razões recursais, contudo, não merecem acolhimento.
Sabe-se que a escritura pública constitui instrumento dotado de fé pública e faz prova de sua formação, da identidade das partes e das declarações por elas prestadas perante o tabelião, nos termos do artigo 215 do Código Civil.
Todavia, a presunção de veracidade inerente ao instrumento público possui natureza relativa (juris tantum), podendo ser afastada quando o conjunto probatório evidenciar que as declarações nele consignadas não correspondem à realidade dos fatos ou que o negócio jurídico se encontra maculado por vícios que comprometem sua validade.
Com efeito, a validade do negócio jurídico pressupõe o atendimento dos requisitos previstos no artigo 104 do Código Civil, dentre eles a manifestação de vontade válida, a licitude do objeto e a observância da forma prescrita ou não defesa em lei:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Nesse contexto, dispõe o
artigo 167 do Código Civil que é nulo o negócio jurídico simulado, caracterizando-se a simulação, dentre outras hipóteses, quando o instrumento contiver declaração ou cláusula que não corresponda à realidade.

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
§ 1 o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;
II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;
III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

Sobre a simulação, ensinam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery:



“consiste na celebração de um negócio jurídico que tem aparência normal, mas que não objetiva o resultado que dele juridicamente se espera, pois há manifestação enganosa de vontade.” (Código Civil Comentado. 14ª ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, pp. 493)

Trata-se de hipótese de nulidade absoluta, cognoscível de ofício, insuscetível de confirmação e convalidação pelo decurso do tempo, conforme expressamente previstos nos artigos 168 e 169 do Código Civil.
Assim, embora a escritura pública goze de fé pública e faça prova da identidade das partes, da data do ato e das declarações prestadas perante o tabelião (art. 215 do Código Civil), tal presunção possui natureza juris tantum, admitindo prova em sentido contrário quando o conjunto probatório revelar que o instrumento foi utilizado para conferir aparência de licitude a negócio jurídico diverso daquele efetivamente celebrado.
Nesse sentido, é a jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RECONHECIMENTO DE COPROPRIEDADE C/C RETIFICAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA. SIMULAÇÃO RELATIVA SUBJETIVA POR INTERPOSIÇÃO FICTÍCIA DE PESSOA. ART. 167, § 1º, I, DO CÓDIGO CIVIL. CARACTERIZAÇÃO. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DA ESCRITURA PÚBLICA. ILISÃO. PROVA INDICIÁRIA. SUFICIÊNCIA. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE INVERSÃO INDEVIDA. PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RETIFICAÇÃO SUBJETIVA. APELO 02 (DO ADQUIRENTE) DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA NO MÉRITO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. AUSÊNCIA DE RESISTÊNCIA AO PEDIDO PRINCIPAL. NÃO PARTICIPAÇÃO DOS VENDEDORES NA SIMULAÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO PELO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. APELO 01 (DOS VENDEDORES) PARCIALMENTE PROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. (...)
III. RAZÕES DE DECIDIR III.I. A presunção de veracidade da escritura pública lavrada em Cartório de Notas é meramente relativa (iuris tantum), admitindo prova em contrário e podendo ser ilidida por conjunto probatório suficientemente robusto que demonstre a ocorrência de simulação, nos termos do art. 167, § 1º, do Código Civil, não bastando, por si só, o teor do instrumento público para afastar a alegação de vício social no negócio jurídico.
(...) (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0026818-82.2011.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR -
J. 13.06.2026) (destaca-se)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FORMALIZADA POR ESCRITURA PÚBLICA. PRESUNÇÃO RELATIVA (JURIS TANTUM) DE VERACIDADE DOS DOCUMENTOS PÚBLICOS. PROVA ROBUSTA EM SENTIDO CONTRÁRIO. CONFIGURAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL, MANUTENÇÃO, SEGURANÇA, RISCOS E POSSE SEMPRE ASSUMIDOS PELA EMPRESA RÉ. AUSÊNCIA DE QUALQUER PROVA DE PAGAMENTO DO PREÇO. ELEMENTOS QUE REVELAM DIVERGÊNCIA ENTRE A VONTADE REAL E O NEGÓCIO FORMALIZADO. SIMULAÇÃO ABSOLUTA (ART. 167 DO CC). IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ MANTIDA. SENTENÇA MANTIDA. Recurso de apelação do autor conhecido e não provido.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0031432-94.2016.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: SUBSTITUTA ADRIANA DE LOURDES SIMETTE - J. 13.03.2026). (destaca-se)

APELAÇÕES CÍVEIS – “AÇÃO ANULATÓRIA DE RELAÇÃO JURÍDICA” – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES.RECURSO DE APELAÇÃO 01 (RÉUS) – CELEBRAÇÃO DE EMPRÉSTIMOS VERBAIS ENTRE O AUTOR E UM DOS RÉUS – EMISSÃO DE TÍTULOS DE CRÉDITO SEM CAUSA SUBJACENTE – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE PROVA SOBRE A NULIDADE DOS TÍTULOS DE CRÉDITO – NÃO ACOLHIMENTO – PRÁTICA DE AGIOTAGEM RECONHECIDA – TÍTULOS EMITIDOS PARA GARANTIR A DÍVIDA – OBJETO ILÍCITO (ART. 166, DO CC) – POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO SOBRE A CAUSA DEBENDI – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RECONHECIDA COMO SIMULADA – DEFESA DA VALIDADE DO NEGÓCIO – NÃO ACOLHIMENTO – ELEMENTOS DOS AUTOS QUE COMPROVAM O CARÁTER SIMULADO DA NEGOCIAÇÃO – LEGITIMIDADE PASSIVA DE TODOS OS RÉUS RECONHECIDA – RELAÇÃO MATERIAL COM A NEGOCIAÇÃO DISCUTIDA NA DEMANDA DEMONSTRADA – SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS – RECURSO 01 (RÉUS) CONHECIDO E NÃO PROVIDO.RECURSO DE APELAÇÃO 02 (AUTOR) – IMÓVEL DADO EM PAGAMENTO DOS DÉBITOS – PRETENSÃO DE MODIFICAÇÃO DO VALOR DECLARADO NA SENTENÇA – NÃO ACOLHIMENTO – AUSÊNCIA DE ALEGAÇÃO SOBRE EVENTUAL LESÃO (ART. 157, DO CC) – IMPOSSIBILIDADE DE AJUSTAMENTO NO PREÇO DO IMÓVEL PELO JUDICIÁRIO – AUTOR QUE PUGNA PELO RECONHECIMENTO DO CARÁTER RECONVENCIONAL DA CONTESTAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE PEDIDO NESTE SENTIDO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS – APELAÇÃO 02 (AUTOR) CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001688-70.2022.8.16.0077 - Cruzeiro do Oeste -
Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA -
J. 10.08.2025) (destaca-se)

No presente caso, a controvérsia não reside na regularidade formal da escritura pública, mas na correspondência entre a declaração constante do instrumento e a efetiva relação jurídica estabelecida entre as partes.
Conforme se extrai dos autos, é incontroverso que Edna Barbosa mantinha relação financeira com Rodrigo Bonifácio muito antes da celebração da escritura pública.
Na própria contestação, Rodrigo admite que, durante anos, atendia aos pedidos de ajuda financeira formulados por Edna, mediante sucessivos empréstimos, afirmando que eram realizados "em condições legais" e aceitos pela autora (mov. 37).
Logo não se discute a existência da relação de mútuo, mas se houve a efetiva compra e venda da fração ideal do imóvel ou se a escritura pública apenas formalizou solução patrimonial para dívida anteriormente existente.
Nessa perspectiva, verifica-se que a prova produzida revela inconsistências na versão apresentada pelos recorrentes.
A escritura pública lavrada em 21/08/2017 (mov. 1.17), registra que alienação ocorreu pelo valor de R$ 150.000,00, declarando a alienante haver recebido integralmente referido montante.




No entanto, durante a instrução processual, não foram apresentados comprovantes de transferência bancária, recibos, extratos financeiros, movimentação patrimonial ou qualquer outro documento que evidenciasse o pagamento do preço declarado na escritura, permanecendo a declaração constante do instrumento isolada frente ao conjunto probatório produzido.
Observa-se que os ofícios expedidos às instituições financeiras (mov. 249), cujas respostas foram juntadas nos movs. 271 e 273, não revelaram movimentação bancária compatível com o pagamento da quantia indicada na escritura.
O pagamento do preço constitui elemento essencial do contrato de compra e venda, nos termos do artigo 481 do Código Civil. Assim, a ausência de prova objetiva da
quitação do valor ajustado compromete a tese de que houve efetiva alienação onerosa.
Soma-se a isso a inexistência de prova da própria dívida que, segundo os recorrentes, teria motivado a celebração da escritura. Embora admitam a existência de empréstimos concedidos à autora, não apresentaram documentos que demonstrem os valores mutuados, as datas das operações, os juros cobrados, os pagamentos realizados ou o saldo devedor existente à época do negócio.
Também não foi juntada planilha, memória de cálculo ou qualquer outro documento apto a demonstrar a composição do alegado crédito. Desse modo, não é possível verificar se havia dívida e, sobretudo, se ela correspondia ao valor indicado na escritura pública.
A prova oral igualmente não supre essa deficiência probatória. Os depoimentos convergem quanto à existência de empréstimos entre as partes, mas não esclarecem a origem, a evolução ou o montante da alegada dívida, tampouco justificam o valor consignado na escritura pública.
Nesse contexto, a autora Edna Barbosa, em seu depoimento pessoal (mov. 238.2), declarou que:

(...) manteve união estável com Luzia Valério por aproximadamente vinte e cinco anos, período em que adquiriram e construíram o imóvel objeto da controvérsia. Relatou que, diante das dificuldades financeiras enfrentadas em seu estabelecimento comercial, agravadas pelo adoecimento e falecimento de seus pais, passou a obter empréstimos com Rodrigo Bonifácio e, posteriormente, com Gustavo Larini, mediante emissão de cheques como garantia e cobrança de juros de 5% ao mês. Esclareceu que inicialmente os empréstimos eram quitados regularmente, mas que, com o agravamento de sua situação financeira, a dívida passou a crescer em razão da incidência de juros, chegando a aproximadamente R$ 15.000,00, valor que, segundo afirmou, foi sendo majorado pelos recorrentes. Acrescentou que passou a sofrer constantes cobranças e pressões para transferir sua parte ideal do imóvel, tendo inclusive sido procurada diversas vezes no estabelecimento comercial mantido por seu sobrinho em Sarandi. Informou que, antes da transferência do imóvel, os recorrentes já haviam tomado posse de uma caminhonete Saveiro que utilizava em suas atividades. Declarou, ainda, que Rodrigo Bonifácio e Gustavo Larini lhe disseram que deveria comparecer ao tabelionato declarando-se solteira, para evitar problemas com sua companheira Luzia Valério. Esclareceu que compareceu ao cartório apenas para assinar a escritura pública, afirmando que jamais recebeu o valor de R$ 150.000,00 nela consignado, tampouco qualquer outra quantia em razão da alienação, acrescentando que lhe foi prometida a entrega de outro imóvel e a devolução dos cheques utilizados como garantia dos empréstimos, o que jamais ocorreu. Ressaltou, por fim, que Bruno Larini não participou das negociações, limitando-se a comparecer ao tabelionato no dia da assinatura da escritura. (destaca-se)

As declarações de Luzia Valério corroboram essa versão. Em seu depoimento (mov. 238.3), afirmou que:

(...) manteve união estável com Edna Barbosa por mais de vinte anos, período em que ambas adquiriram e edificaram o imóvel objeto da demanda. Relatou que somente tomou conhecimento da transferência da fração ideal quando Rodrigo Bonifácio e Gustavo Larini compareceram à residência afirmando terem adquirido parte do imóvel, ocasião em que se dirigiu ao tabelionato e verificou que apenas a fração pertencente a Edna havia sido alienada. Esclareceu que tinha conhecimento de que Edna realizava empréstimos com Rodrigo Bonifácio e, posteriormente, com Gustavo Larini, mediante emissão de cheques, embora não participasse da administração financeira da empresa, limitando-se a assinar talões de cheques e auxiliar nas atividades operacionais do estabelecimento. Informou que desconhecia os valores emprestados e a evolução da dívida, mas sabia da existência das operações financeiras. Afirmou que Edna lhe contou posteriormente que não havia recebido qualquer valor pela escritura pública, tendo apenas transferido sua parte ideal para pagamento das dívidas. Relatou, ainda, que, após a lavratura da escritura, Gustavo Larini lhe propôs a mudança para outro imóvel, enquanto Rodrigo Bonifácio e Gustavo passaram a exigir aluguel pela utilização da residência, comparecendo reiteradamente ao imóvel para tratar da questão. Mencionou, por fim, que Rodrigo Bonifácio chegou a comparecer à residência acompanhado de terceiros e que Gustavo Larini lhe dizia possuir melhores condições financeiras para vencer eventual disputa judicial, circunstâncias que a levaram a registrar boletim de ocorrência.
(destaca-se)

Em sentido oposto, mas sem afastar as inconsistências já apontadas, o réu Rodrigo Bonifácio, em seu depoimento pessoal (mov. 238.4), sustentou que:

(...) emprestava pequenas quantias à autora Edna Barbosa, afirmando que a relação perdurou por alguns anos. Esclareceu que os empréstimos eram garantidos, em algumas oportunidades, por cheques, os quais, via de regra, eram posteriormente devolvidos. Afirmou, ainda, que a própria Edna realizou os cálculos da dívida, chegando ao valor aproximado de R$ 65.000,00, posteriormente ajustado para R$ 60.000,00, e que foi ela quem propôs a transferência de parte do imóvel para quitação do débito. Questionado sobre a escritura pública, declarou que não houve repasse de dinheiro no momento da lavratura, pois o valor correspondia ao crédito oriundo dos empréstimos, reconhecendo que o montante consignado na escritura não representava a quantia que lhe seria devida. Acrescentou que, após a realização dos cálculos, descartou as anotações que mantinha acerca das operações financeiras e afirmou que não conservou cheques ou outros documentos relativos aos empréstimos. (destaca-se)

Embora afirme que a transferência do imóvel decorreu da quitação da dívida, o depoimento não esclarece como se chegou ao valor lançado na escritura, nem explica a inexistência de qualquer documento que comprove a evolução do crédito.
O depoimento de Bruno da Silva Larini (mov. 238.5) reforça a ausência de efetiva compra e venda, o qual declarou que:

(...) não mantinha qualquer relação negocial com Edna Barbosa ou Luzia Valério e que jamais havia conversado com elas antes da lavratura da escritura pública. Declarou que passou a figurar como adquirente de parte ideal do imóvel porque seu irmão Gustavo possuía dívida consigo e lhe propôs a utilização de seu nome na aquisição. Esclareceu que desconhecia a origem do crédito que Gustavo alegadamente possuía em face de Edna Barbosa e confirmou que não realizou qualquer pagamento por ocasião da lavratura da escritura pública, tampouco presenciou entrega de valores no tabelionato.


Na mesma linha, o informante Gustavo Larini (mov. 238.6) declarou que:

(...) conhecia Edna Barbosa havia muitos anos e que passou a lhe emprestar dinheiro para auxiliar em seu comércio, afirmando que os empréstimos eram garantidos por cheques emitidos pela autora e remunerados por juros pouco superiores aos da poupança. Relatou que a relação perdurou por aproximadamente quatro ou cinco anos e que, diante da impossibilidade de Edna quitar a dívida, foi ela quem propôs a transferência de parte do imóvel como forma de pagamento. Informou que possuía crédito de aproximadamente R$ 80.000,00, formado ao longo de diversas operações, e que, após a lavratura da escritura, devolveu todos os cheques e descartou os controles que mantinha. Esclareceu, ainda, que somente tomou conhecimento de que Rodrigo Bonifácio também era credor de Edna quando ambos foram chamados por ela para tratar da transferência do imóvel, afirmando que não havia relação de negócios entre eles. Acrescentou que a negociação foi precedida de reuniões, inclusive para avaliação do imóvel, e que compareceu posteriormente ao imóvel para conversar com Luzia acerca da situação decorrente da transferência da fração ideal.
Assim como Rodrigo Bonifácio, afirmou ter descartado todos os controles e documentos relativos aos empréstimos, circunstância que impede a verificação objetiva da dívida alegadamente quitada mediante a transferência do imóvel.

Por fim, a testemunha Valdemir Abílio de Brito (mov. 238.7), escrevente juramentado responsável pela lavratura da escritura pública, declarou que
(...) o ato foi solicitado por Gustavo Larini e que seu contato com Edna Barbosa ocorreu apenas no dia da assinatura. Informou que realizou a leitura integral da escritura, questionando as partes acerca da concordância com seu conteúdo, e que Edna declarou não manter união estável naquele momento. Esclareceu que orientou os adquirentes acerca da existência do direito de preferência do coproprietário, mas afirmou que não houve qualquer pagamento de valores perante o tabelionato, limitando-se as partes a confirmar que o negócio e o pagamento já estavam ajustados. Acrescentou que nenhuma referência foi feita, durante a lavratura do ato, à existência de empréstimos ou à utilização do imóvel para quitação de dívida, tendo-lhe sido apresentada apenas uma compra e venda comum. (destaca-se)

Diante desse contexto, conclui-se que a escritura pública de compra e venda não correspondeu à realidade da relação jurídica mantida entre as partes, porquanto foi utilizada para formalizar negócio jurídico diverso daquele ostensivamente declarado.
Nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbia aos réus, ora apelantes, comprovar o fato impeditivo da pretensão autoral, consistente justamente na efetiva celebração de contrato de compra e venda mediante pagamento do preço declarado. Contudo, não se desincumbiram desse ônus.
A propósito, em situações semelhantes já decidiu este Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. PRETENSÃO ANCORADA EM ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E REGISTRO QUE TRANSFERIU A PROPRIEDADE À AUTORA . NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA NA SENTENÇA. VÍCIO DE SIMULAÇÃO. PROPRIEDADE QUE, EM VERDADE, FOI DADA PELA RÉ COMO GARANTIA DE PAGAMENTO DE CONTRATO DE MÚTUO. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de imissão na posse de imóvel, na qual a autora/Apelante alegou direito de propriedade, porque decretou a nulidade, por vício de simulação, da procuração, da escritura pública de compra e venda e de seu registro na matrícula que permitiram essa aquisição. 2. O recurso pretende a reforma da decisão, argumentando que foi realizado um contrato de mútuo verbal com a ré/Apelada, no qual ela voluntariamente ofereceu o imóvel como garantia, mas como não provou que pagou a dívida, é possível reconhecer como válido o negócio jurídico ou então manter os efeitos do que se dissimulou, para julgar procedente o pedido de imissão na posse do bem.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO3. Consiste em saber se, diferentemente do que considerou a sentença, o título de domínio da autora/Apelante é válido para permitir a imissão de posse sobre o imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR4. A sentença corretamente reconheceu a simulação do negócio jurídico de compra e venda e declarou nulos os atos que transferiram a propriedade do imóvel, não sendo eles passíveis de convalidação para o fim almejado. 5. O imóvel foi dado em garantia de contrato de mútuo celebrado entre a ré/Apelada e a pessoa que recebeu a procuração, depois utilizada para lavrar a escritura pública de compra e venda, que assim funcionou como espécie de cláusula comissória, o que é vedado por lei. 6. Não é possível a subsistência do que se dissimulou porque o negócio é inválido na substância, e a forma não pode se sobrepor ao conteúdo da efetiva manifestação de vontade das partes contratantes. 7. A pretensão de imissão na posse apresentada na ação petitória não foi acolhida, confirmando-se a sentença, porque é nulo o título de domínio da autora/Apelante. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e não provido, mantendo-se a sentença, com majoração dos honorários de sucumbência .9. Tese de julgamento: “O negócio jurídico de compra e venda de imóvel, quando nulo por vício de simulação, não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo, ainda que tenha sido realizado por meio de instrumentos públicos.”_(TJ-PR 00212634320198160021 Cascavel, Relator.: Rosaldo Elias Pacagnan, Data de Julgamento: 13/05/2025, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/05/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. AÇÃO DE DESPEJO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL SEGUIDA DE TRANSAÇÃO EXTRAJUDICIAL E CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE DEMONSTRA A OCORRÊNCIA DE SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. MÚTUO FENERATÍCIO COM PACTO COMISSÓRIO DISFARÇADO DE COMPRA DE IMÓVEL. PRÁTICA VEDADA NOS TERMOS DOS ARTS . 1.365 e 1.428, DO CC. NULIDADE RECONHECIDA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, ASSIM COMO, DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS SUBSQUENTES . OCORRÊNCIA DE SIMULAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 167, DO CC. NECESSÁRIO RESTABELECIMENTO DO STATUS QUO ANTE . MULTA APLICADA EM DESFAVOR DAS APELANTES POR AUSÊNCIA NA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. ART. 334, § 8º, DO CPC. AFASTAMENTO . PARTES QUE NÃO FORAM CITADAS COM 20 (VINTE) DIAS DE ANTECEDÊNCIA. PRECEDENTES DESTA CORTE. REFORMA DA DECISÃO APENAS COM RELAÇÃO A MULTA APLICADA. SENTENÇA PARCIALMENTE MANTIDA .RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-PR 00036806020218160058 Campo Mourão, Relator.: Luiz Mateus de Lima, Data de Julgamento: 12/09/2023, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/09/2023) (destaca-se)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO – SENTENÇA que julgou procedentes os pedidos iniciais – insurgência do réu - PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE VALIDADE DO DOCUMENTO - TESE DESACOLHIDA - simulação verificada – contrato de compra e venda que objetivou ocultar a relação de mútuo entre as partes – possibilidade de um contratante requerer a anulação do contrato - ninguém pode se beneficiar da própria torpeza – sentença mantida – verba advocatícia fixada por equidade na origem (art. 85, § 8º, cpc)– alteração de ofício – tema 1076, stj. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, com medida de ofício. (TJ-PR - APL: 00019792020088160026 Curitiba 0001979-20 .2008.8.16.0026 (Acórdão), Relator.: Ruy Alves Henriques Filho, Data de Julgamento: 02/03/2023, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/03/2023) (destaca-se)

Dessa forma, mantém-se a sentença que reconheceu a nulidade da escritura pública e determinou o cancelamento do respectivo registro imobiliário, nos termos dos artigos 167, 168 e 169 do Código Civil.
Ônus sucumbenciais
Por fim, cumpre anotar que o não provimento do apelo manejado importa em majoração dos honorários advocatícios já fixados pelo juízo a quo, nos termos do §11º do art. 85, do Código de Processo Civil.
Assim, considerando o trabalho realizado pelo patrono da parte nesta fase recursal, majoro os honorários advocatícios 1% (um por cento) para os patronos das apeladas, sobre os valores e parâmetros fixados em sentença.
Conclusão
Feitas estas considerações, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, com a manutenção da sentença recorrida.