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Processo:

I – RELATÓRIO.
Trata-se de Embargos de Declaração opostos por A Z IMÓVEIS LTDA., sob o fundamento da ocorrência de omissão e contradição no acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n. 9882-75.2014.8.16.0033, conheceu parcialmente e deu parcial provimento aos apelos interpostos por ambas as partes, nos termos da seguinte ementa:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO COLETIVA DE REVISÃO DE CONTRATO E DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS – SENTENÇA QUE DEVE SER PROFERIDA EM TERMOS GENÉRICOS – ESPECIFICAÇÃO DO DANO E DA REVISÃO DO CONTRATO QUE DEVEM SER DISCUTIDOS EM SEDE DE CUMPRIMENTO INDIVIDUAL DE SENTENÇA – ARTS. 95 E 97, DO CDC – RECURSO DA RÉ – INOVAÇÃO RECURSAL – PARCIAL CONHECIMENTO – MÉRITO – 1. SUSCITAÇÃO DE NULIDADE DIANTE DA HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO PERICIAL NA SENTENÇA – MÁCULA NÃO CONFIGURADA – ATO PRATICADO EM MOMENTO ANTERIOR – 2. FEITO SENTENCIADO SEM PRÉVIO ANÚNCIO DA SUPRESSÃO DA AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO – NULIDADE NÃO CARACTERIZADA – FACULDADE DO JUIZ DA CAUSA, ENQUANTO DESTINATÁRIO DA PROVA – 3. JUROS REMUNERATÓRIOS INCIDENTES SOBRE AS PARCELAS VINCENDAS – TAXA PREVISTA NOS CONTRATOS QUE VARIA ENTRE 0,5% E 1% A.M. – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO. RECURSO DA AUTORA - FALTA DE INTERESSE RECURSAL – PARCIAL CONHECIMENTO – MÉRITO – 1. PLEITO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO – FACULDADE DO CREDOR DIANTE DO INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR – INAPLICABILIDADE DA SUPRESSIO – 2. COBRANÇA DAS PARCELAS VENCIDAS E NÃO PAGAS QUE SE SUBMETE À PRESCRIÇÃO DECENAL, CUJO PRAZO SE INICIA A PARTIR DO VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA - 3. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL DA RÉ – COMERCIALIZAÇÃO DE LOTES EM LOTEAMENTO IRREGULAR – FATO DO SERVIÇO – RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR, NOS TERMOS DO ART. 14, DO CDC – DANOS E FIXAÇÃO DA INDENIZAÇÃO APURÁVEIS EM CUMPRIMENTO INDIVIDUAL DE SENTENÇA – 4. PLEITO REVISIONAL – SINAL DE NEGÓCIO QUE NÃO SE CONFUNDE COM COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DESSE TÍTULO SUBORDINADA À EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DO SEU RESPECTIVO VALOR E À DEMONSTRAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO E REPASSE AO INTERMEDIADOR – READEQUAÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA E DA VERBA HONORÁRIA – RECURSOS PARCIALMENTE CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.”
Nas razões recursais, a loteadora Embargante sustenta que o acórdão aplicou indevidamente o art. 14, do CDC, que trata da responsabilidade do fornecedor de serviços, porque o caso concreto trata de compra e venda de imóveis próprios, atraindo a incidência do art. 13, inc. I, da mesma lei. Assinala não ter sido a responsável pela implantação do loteamento, na década de 1950, se limitando a adquirir os lotes de terceiros, repassando-os aos associados da Embargada, 46 anos depois. Questiona a existência de norma legal que lhe imponha punição por deixar de implantar “algo que não era sua responsabilidade, de algo que jamais pediu ou foi autorizada a implantar, de algo que já estava aprovado, registrado e implantado”.
A Embargante argumenta, ainda, omissão do julgado no enfrentamento da prescrição do direito à indenização, cujo prazo é quinquenal, conforme previsão do art. 27, do CDC.

Sustenta também que sua condenação resulta na necessidade de anular os atos públicos que aprovaram o loteamento, tal como foi entregue ao Poder Público, pretensão acobertada pela preclusão quinquenal, nos termos do art. 54, da Lei n. 9.784/1999.
Pleiteou, por fim, o prequestionamento dos arts. 3º, 12, 13 e 27, do CDC; arts. 10, 485, V, 502 e 505, do CPC; arts. 5º, XXXVI, LIV e LV, da CF/88; art. 6º, da LINDB; art. 54, da Lei 9.784/99 e arts. 17, 18 e 22, da Lei 6.766/79.
Apesar de intimada para apresentar contrarrazões, a Embargada não o fez (mov. 10), e os autos vieram conclusos.
É a breve exposição.


II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.

Por tempestivos, de rigor o conhecimento dos Embargos de Declaração e, no mérito, o seu parcial acolhimento.

1. – Quanto à aplicação do art. 14, do CDC, como fundamento legal da condenação ao pagamento da
indenização moral.De início, consigna-se que a aplicação do art. 14, do CDC, no acórdão embargado, foi feita no âmbito do pleito indenizatório por danos morais decorrentes da parcial execução das obras de infraestrutura do loteamento, circunstância que foi caracterizada por este colegiado como fato do serviço.

Confira-se o seguinte trecho da fundamentação:

2.4. - Quanto à responsabilidade contratual da imobiliária Ré ao ressarcimento de danos morais.
A alienação de lotes sem a respectiva realização das obras de infraestrutura, o que inclui obras de drenagem e aterro de áreas alagadiças, caracteriza fato do serviço, à luz do CDC, conforme entende o STJ:
(...)
Ainda que a Ré não tenha sido a responsável pela implantação do loteamento, impõe-se reconhecer que, como vendedora dos lotes, é responsável – independentemente da existência de culpa – pelos vícios que prejudiquem o seu pleno uso e gozo, nos termos do art. 14, do CDC, aplicado no precedente do STJ:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
(...)”

E, realmente, a jurisprudência do STJ reconhece que a ausência ou incompletude das obras de infraestrutura em loteamento caracteriza fato do serviço, atraindo a incidência do art. 14, do CDC. Confira-se:

"PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. LOTEAMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SOCIEDADE EMPRESÁRIA ALIENANTE QUE DEIXOU DE REALIZAR OBRAS DE INFRAESTRUTURA. FATO DO SERVIÇO, NOS TERMOS DO ART. 14 DA LEI N. 8.078/1990. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO. PAGAMENTO REALIZADO PARA PREPOSTO DA VENDEDORA. PROCURAÇÃO DO PREPOSTO REVOGADA. POSTERIORMENTE À CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SÚMULA N. 5/STJ. DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA.
I - Na origem, trata-se de ação de obrigação de fazer c/c indenizatória por danos morais objetivando sejam as rés compelidas a implementarem toda a infraestrutura necessária para a boa utilização dos lotes adquiridos da primeira ré, procedendo à realização da drenagem e aterro dos terrenos alagadiços, terraplanagem, arruamentos, meio-fio e pavimentação das ruas e das galerias de águas pluviais, implantação do sistema de água potável e esgotamento sanitário, incluindo estação de tratamento de esgoto, bem assim do sistema de energia elétrica e iluminação pública, além de arborização das vias e praças públicas. (...)”
(AgInt no AREsp n. 2.043.177/RJ, 2ª Turma, rel. Min. Francisco Falcão, julg. 21/11/2023, original sem destaque)

No caso dos autos, ao contrário do que afirma a Embargante, está robustamente demonstrado que o loteamento em questão é irregular, porque não foram executadas integralmente as obras de infraestrutura exigidas pelo Poder Público por ocasião de sua aprovação.
De fato, ao apreciar a questão, este colegiado baseou-se no memorial descritivo da planta do Jardim Pedro Demeterco, que assinalou expressamente a necessidade de prévia drenagem das partes que margeiam o rio Atuba – justamente onde se localizam os lotes dos associados da Embargante, conforme mapas juntados aos autos. A decisão também se baseou no Plano de Loteamento que, por sua vez, contém expressa previsão de construção de estrada de encanamento e um futuro canal, denominado “Canal do Atuba”.
A partir dessas exigências administrativas, e à luz da prova pericial detalhadamente produzida, o colegiado constatou a inexecução dessas obras e, portanto, a ausência da infraestrutura urbana básica necessária do loteamento.

Concluiu, ainda, que a inexecução dessas obras atingia em especial o conjunto de lotes comercializados pela Embargante, que se localizam próximos às margens do Rio Atuba.
Dentro desse contexto, a Embargante sustenta que se limitou a “vender um produto”, sem assumir a obrigação de executar os serviços de infraestrutura, o que, conforme entende, atrairia a incidência do art. 13, inc. I, do CDC.
O acórdão, no entanto, considerou que a Embargante integra a cadeia de fornecimento, atribuindo-lhe responsabilidade nos termos do art. 14, do CDC, conforme o trecho transcrito acima.
E, quanto a essa questão, impõe-se reconhecer que a fundamentação adotada por esta relatoria foi um tanto
sucinta,
mostrando, ainda, certa obscuridade, dificultando a compreensão do decisum, vício pelo qual peço escusas, e que passo, doravante, a sanar.
Em primeiro lugar, é preciso considerar que o loteamento previsto na Lei n. 6.766/1979, de que trata os autos, se destina a promover a ocupação ordenada do solo urbano para uma finalidade predeterminada, a edificação dos lotes.
O loteamento, portanto, concretiza o destino urbanístico do solo, para que, ao final desse processo, ser viabilizada a aquisição do lote pelo interessado, e sua construção sobre ele, como ensina José Afonso da Silva:

“A qualificação do solo como ‘urbano’ é função dos planos e normas urbanísticos, que lhe fixam o ‘destino urbanístico’ a que fica vinculado o proprietário. O solo passa a ter qualificação urbana quando ordenado para cumprir o destino urbanístico, especialmente a ‘edificabilidade’ e a ‘vialidade’ (de viário) – que não são, por natureza, qualidades do solo. Essa qualificação é função das normas urbanísticas que lhe fixam o ‘destino urbanístico’, a que fica vinculado o proprietário.
(...)
A utilização, por conseguinte, do solo urbano pelos proprietários depende da predeterminação dada pela legislação e planos urbanísticos. O lote – parcela de terreno destinada à edificação – é uma das modalidades predeterminadas por via especialmente dos planos de parcelamento do solo para fins urbanos. O lote é, consequentemente, uma criação da atividade urbanística; surge, pois, como uma utilidade legal do terreno: a edificabilidade.”
(Direito Urbanístico Brasileiro. 6ª ed., São Paulo: Malheiros, 2010, págs. 80 e 81)

Evidente, portanto, que lote, loteamento e infraestrutura urbana são figuras indissociáveis, pois, sozinhos, nenhum deles atende à finalidade idealizada pelo legislador.
É por esse motivo, aliás, que a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei n. 6.766/1979) trata não apenas do loteamento e seus requisitos urbanísticos, projetos, aprovações e outras providências administrativas, mas também dos respectivos compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, pois são esses instrumentos que concretizam o direito de propriedade sobre os lotes, e que motiva o proprietário a neles construir.
Considerada essa sistemática, é impossível desvincular a atividade econômica desempenhada pela Embargante das demais atividades inerentes a esse processo.
E, nesse ponto, observa-se que, ao contrário do que tenta dar a entender a Embargante, ela não adquiriu alguns lotes de terceiros de forma aleatória. Na realidade, as escrituras públicas de compra e venda de movs. 66.4 a 66.6 revelam que adquiriu 139 lotes, todos eles de uma mesma empresa, e todos eles concentrados na mesma área, próxima, como já consignado, das margens do rio Atuba, e que exigiam obras de drenagem e construção de vias de encanamento, que não foram concluídas:


Significa dizer que a Embargante adquiriu, na realidade, uma parte considerável do loteamento, justamente na área que padecia de infraestrutura satisfatória, e não alguns lotes esparsos em diferentes áreas.
Aliás, foi justamente essa estratégia empresarial de aquisição que resultou no ajuizamento desta ação na modalidade coletiva.
Também não é possível isolar a atividade econômica da Embargante das atividades dos demais sujeitos envolvidos no loteamento, porque, como dito acima, loteamento, infraestrutura urbana e lote são figuras indissociáveis, dentro do contexto de parcelamento do solo urbano.
Entendimento contrário fragilizaria sobremaneira o sistema de proteção ao consumidor, porque bastaria que a empresa responsável pela implementação do loteamento alienasse todos os lotes para terceiros para que esses os comercializassem, deixando de arcar com as obras de infraestrutura.
O STJ também já se pronunciou pela possibilidade de reconhecimento de toda a cadeia de fornecimento diante da irregularidade do loteamento. Confira-se:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. LOTEAMENTO IRREGULAR. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. POSSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Agravo interno interposto por Elias Belchior da Silva contra decisão que negou provimento ao recurso especial, mantendo a sua responsabilização solidária pelo parcelamento irregular do solo e comercialização dos lotes.
2. A questão em discussão consiste em saber se o agravante pode ser responsabilizado solidariamente por irregularidades em loteamento, mesmo sem ter participado diretamente do contrato de compra e venda com os autores.
3. O Tribunal de origem analisou expressamente a alegação de ilegitimidade passiva do agravante, considerando sua participação no loteamento irregular e na comercialização dos lotes. Ausência de ofensa aos arts. 10, 11, 489 e 1.022 do CPC.
4. A responsabilização do recorrente, ainda que não tenha sido parte no contrato celebrado diretamente com os autores por José Lima da Silva, decorre de sua efetiva inserção na cadeia de fornecimento no caso concreto, evidenciada por elementos objetivos de sua atuação no empreendimento, os quais fundamentaram o reconhecimento da ilicitude civil pelo Tribunal de origem.
5. Entendimento consolidado nesta Corte Superior no sentido de admitir a responsabilidade solidária sempre que demonstrada a participação na cadeia de fornecimento do produto ou serviço.
6. Afastar a participação concreta do recorrente no empreendimento exigiria o reexame do conjunto fático-probatório, a fim de excluir sua atuação no parcelamento do solo e na comercialização dos lotes, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7 desta Corte Superior.
7. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no AREsp n. 2.592.134/SP, 4ª Turma, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julg. 1/12/2025, original sem destaque)

Em conclusão, diante do vasto acervo probatório reunido aos autos, verifica-se que a Embargante, atuante empresarialmente no ramo imobiliário, em especial na compra e venda de lotes urbanos, vendeu lotes irregulares aos associados da Embargada e, portanto, deve responder pelos danos sofridos por eles, na forma da fundamentação adotada no acórdão embargado, com a complementação aqui feita.
Por fim, o fato de o loteamento encontrar-se irregular não demanda a pretendida análise a respeito da validade ou decadência dos atos administrativos relacionados à sua aprovação ou registro, dado que a questão se refere ao cumprimento desses atos. A omissão apontada pela Embargante nesse ponto, portanto, não se configura.
Por tais motivos, ficam parcialmente acolhidos os Embargos de Declaração neste capítulo, para complementar os fundamentos do acórdão, nos termos expostos ao longo deste item.

2.
- Quanto à prescrição.A Embargante argumenta, ainda, omissão do julgado no enfrentamento da prescrição do direito à indenização, cujo prazo é quinquenal, conforme previsão do art. 27, do CDC, no que também não lhe assiste razão, especialmente porque essa questão sequer integrou o recurso de Apelação por ela interposto.
Apesar disso, e considerando que a questão relativa à prescrição de ordem pública, consigna-se que, como já consta do decisum, os danos e a data de sua ocorrência deverão ser objeto de demonstração em sede de cumprimento individual de sentença.
De fato, o início do prazo prescricional se inicia a partir da data do evento danoso, o que depende da comprovação do momento em que o lote sofreu as consequências da infraestrutura incompleta do loteamento. Confira-se, a esse respeito os seguintes trechos da fundamentação:

“No entanto, a natureza coletiva da ação impõe ao julgador o enfrentamento das teses que lhe são submetidas e, nesse sentido, o provimento jurisdicional deve ser genérico, conforme obriga o art. 95, do CDC:

Art. 95. Em caso de procedência do pedido, a condenação será genérica, fixando a responsabilidade do réu pelos danos causados.

No caso dos autos, tanto os termos da inicial quanto os pedidos nela deduzidos permitem ao julgador solucionar conforme formada, proferindo, todavia, se for o caso, condenação genérica, que será individualizada somente por ocasião do cumprimento individual da sentença, consoante dispõe o art. 97, do CDC:
Art. 97. A liquidação e a execução de sentença poderão ser promovidas pela vítima e seus sucessores, assim como pelos legitimados de que trata o art. 82.”

(...)
Portanto, a despeito da tentativa da Ré de individualizar os representados na fase de conhecimento, impõe-se reconhecer que essa individualização ocorrerá somente por ocasião do cumprimento individual da sentença, o que afasta a alegação de nulidade, tampouco em prejuízo.”

“Em conclusão, impõe-se reconhecer que a área em que se localizavam os lotes comercializados pela Ré padecia de infraestrutura para moradia digna, o que aponta para a potencial ocorrência de danos morais impostos aos associados da Autora.
E, nesse ponto, convém resgatar a fundamentação adotada no item 1, da Apelação Cível da Ré, no sentido de que a sentença proferida na ação relativa a direitos individuais homogêneos deve ser genérica e, por isso, se limitar ao reconhecimento da reponsabilidade do fornecedor, de modo que a efetiva ocorrência dos fatos que dão ensejo à indenização moral deverá ser demonstrada em sede de cumprimento individual. E isso porque, a despeito do potencial danoso que a moradia em local destituído de infraestrutura mínima tem para o equilíbrio psíquico e a saúde do indivíduo, o fato é que, a depender da localização do lote, seu morador pode ter sido submetido a uma maior ou menor perturbação, ou, ainda, a nenhuma. Essas questões devem ser resolvidas, registre-se, em sede de cumprimento individual, não podendo este colegiado antecipá-las.”

Observa-se, ante o todo exposto, que a questão suscitada pelo Embargante revela, na realidade, o seu inconformismo com a conclusão do julgamento, e não a tentativa de saneamento de quaisquer dos vícios elencados no art. 1.022, do CPC, que autorizam a oposição de Embargos de Declaração. Devem, portanto, ser submetidas às instâncias superiores. Nesse sentido:


“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. RECURSO REJEITADO.
1. O inconformismo da parte embargante não se enquadra nas hipóteses de cabimento dos embargos de declaração, previstas no art. 1.022 do Código de Processo Civil. Não há na decisão embargada vícios de omissão, contradição ou obscuridade, ou erro material, não se prestando o recurso integrativo para o fim de rediscutir os aspectos jurídicos anteriormente debatidos.
2. Embargos de declaração rejeitados.”
(EDcl no REsp n. 2.131.059/MG, 1ª Seção, rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, julg. 10/9/2025, original sem destaque)

Por tais motivos, nesse capítulo, os Embargos de Declaração são rejeitados.

3. - Quanto ao prequestionamento.

A Embargante pleiteia o prequestionamento dos arts. 3º, 12, 13 e 27, do CDC; arts. 10, 485, V, 502 e 505, do CPC; arts. 5º, XXXVI, LIV e LV, da CF/88; art. 6º, da LINDB; art. 54, da Lei 9.784/99 e arts. 17, 18 e 22, da Lei 6.766/79.Observa-se, contudo, a desnecessidade de citação expressa dos dispositivos legais apontados pela parte quando o julgador enfrenta as questões por ela deduzidas.

Além disso, observa-se que o Código de Processo Civil consagrou a tese do pré-questionamento ficto ou presumido, de modo a tornar desnecessária a oposição de aclaratórios para esse fim, confira-se:

“Art. 1.025. Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.” (original sem destaque)

“Art. 941. Proferidos os votos, o presidente anunciará o resultado do julgamento, designando para redigir o acórdão o relator ou, se vencido este, o autor do primeiro voto vencedor.

(...)

§3º O voto vencido será necessariamente declarado e considerado parte integrante do acórdão para todos os fins legais, inclusive de pré-questionamento.”
(original sem destaque)


Por tais motivos, rejeito os Embargos de Declaração também nesse capítulo.

4. - Conclusão.
Ante o exposto, o voto é no sentido de conhecer e acolher parcialmente os Embargos de Declaração, sem efeitos infringentes.
É como voto.