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Processo:

I –
RELATÓRIO.

Cuida-se de recurso de apelação interposto pelo autor contra a sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas,
nº 0020679-67.2024.8.16.0031,
julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar resolvido contrato particular de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, desde a data da notificação extrajudicial, e condenar a requerida à restituição dos valores pagos, autorizada a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além do desconto de encargos moratórios eventualmente incidentes, comissão de corretagem e valores de IPTU devidos até a data da rescisão.
Consta dos autos que o autor celebrou contrato particular de compra e venda de lote urbano, comprometendo-se ao pagamento de entrada e de parcelas mensais. Sustentou que adquiriu o imóvel com a finalidade de obter financiamento habitacional para construção de moradia própria junto à Caixa Econômica Federal, o que teria sido inviabilizado em razão da existência de pacto de alienação fiduciária, circunstância que não lhe teria sido previamente informada pela vendedora. Diante disso, requereu a rescisão contratual e a restituição das quantias pagas, com retenção limitada a 10% dos valores adimplidos.
A requerida apresentou contestação, afirmando que não houve demonstração da alegada negativa de financiamento pela instituição financeira, bem como que o contrato não havia sido registrado, inexistindo constituição de alienação fiduciária apta a impedir eventual obtenção de crédito. Concordou com a rescisão contratual por iniciativa do comprador, defendendo, contudo, a incidência das retenções previstas contratualmente e autorizadas pela Lei nº 13.786/2018.
Sobreveio sentença de parcial procedência
(mov. 39.1). Posteriormente, a requerida opôs embargos de declaração, alegando contradição entre a fundamentação e o dispositivo quanto à retenção da multa compensatória de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Os
aclaratórios
foram acolhidos para adequação do dispositivo, consignando expressamente a autorização de retenção da referida multa
(mov. 48.1).
Em suas razões recursais, o autor sustenta, em síntese, que a decisão recorrida viola a legislação consumerista e a jurisprudência dominante ao admitir a retenção cumulativa de 10% sobre o valor atualizado do contrato e da comissão de corretagem. Afirma que as cobranças importam em vantagem excessiva para a requerida, postulando a reforma parcial da sentença para afastar ou reduzir as retenções reconhecidas
(mov.
51.1).
Em contrarrazões
(mov. 55.1), a requerida pugna pelo desprovimento do recurso. Argumenta que o autor não comprovou a alegada impossibilidade de obtenção de financiamento perante a Caixa Econômica Federal, que o contrato foi firmado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 e que as retenções reconhecidas na sentença encontram amparo legal e contratual.
Remetidos os autos ao CEJUSC 2º Grau, as tentativas de conciliação restaram infrutíferas (mov. 18.1/TJPR).
Vieram-me os autos conclusos (mov.
21/TJPR).
Eis, em síntese, o relatório.


II –
VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.  
  
Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, merece, portanto, ser conhecido o presente recurso. 
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, proposta pelo adquirente de lote urbano, em que se busca a reforma parcial da sentença exclusivamente quanto às retenções autorizadas em favor da loteadora por ocasião da resolução do contrato.
Inicialmente, cumpre observar que não constitui objeto de controvérsia recursal o reconhecimento da rescisão contratual. Com efeito, ambas as partes concordam com o desfazimento do negócio jurídico, divergindo apenas acerca da extensão dos valores que podem ser retidos pela requerida quando da restituição das quantias pagas pelo adquirente.
Também não prospera a alegação recursal de que a requerida teria dado causa à resolução contratual em razão da suposta impossibilidade de obtenção de financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal.
Conforme consignado pelo magistrado sentenciante, incumbia ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Todavia, inexiste nos autos qualquer documento emitido pela instituição financeira demonstrando a negativa de concessão do financiamento ou indicando que eventual recusa decorreu da existência do contrato celebrado entre as partes.
Da mesma forma, não há prova de que a requerida tenha assumido obrigação de garantir a obtenção de financiamento imobiliário ou que tenha prestado informação falsa a respeito da viabilidade da operação pretendida pelo adquirente.
Nesse contexto, correta a conclusão adotada na origem de que a resolução contratual decorreu exclusivamente de iniciativa do comprador, por razões de ordem financeira e conveniência pessoal, circunstância que atrai a incidência das disposições previstas na Lei nº 13.786/2018.
Com efeito, o contrato foi celebrado em 31/08/2023, já sob a vigência da denominada Lei do Distrato, que promoveu alterações na Lei nº 6.766/1979, inserindo o art. 32-A para disciplinar as consequências da resolução contratual por fato imputável ao adquirente de lote urbano.
Dispõe o referido dispositivo que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, poderão ser descontados dos valores pagos, entre outros itens, a cláusula penal limitada a 10%
(dez por cento)
do valor atualizado do contrato, os encargos moratórios eventualmente incidentes, os débitos tributários relacionados ao imóvel e a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
In
casu, a cláusula 12.1 do instrumento contratual reproduz substancialmente as hipóteses de retenção autorizadas pela legislação de regência, prevendo expressamente a incidência da multa compensatória correspondente a 10% do valor atualizado do contrato, além da retenção da comissão de corretagem e demais encargos legalmente admitidos.
No que se refere à multa compensatória, não se verifica abusividade apta a justificar a intervenção judicial.
Isso porque,
o percentual de 10% encontra expressa autorização no art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, revelando-se compatível com os prejuízos decorrentes do desfazimento antecipado do negócio jurídico e com os custos administrativos suportados
pela
loteadora.
A jurisprudência deste Tribunal de Justiça tem reconhecido a legitimidade da retenção de 10% do valor atualizado do contrato em hipóteses análogas, especialmente quando o ajuste foi celebrado após a entrada em vigor da Lei do Distrato.
Vejamos:
COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. ART. 110, VIII, A, DO RITJPR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ALTERAÇÃO DA LEI N. 6.776/79 PELA LEI N. 13.786/18. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. ART. 413 DO CC. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO NA SENTENÇA. POSSIBILIDADE. ARBITRAMENTO DE ALUGUERES. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. 1. Cláusula penal que se revela excessiva, pois importaria em retenção integral dos valores pagos pelo comprador e acarretaria enriquecimento sem causa do vendedor. 2. Necessidade de redução equitativa, na forma do art. 413 do CC. 3. Possibilidade de retenção de parte dos valores pagos como forma de indenizar a vendedora pelo desfazimento do negócio. 3. Ausência de edificação no lote que impede o arbitramento de alugueres. 4. Comissão de corretagem que foi informada ao consumidor de forma clara e destacada do preço total do contrato. Possibilidade de retenção. 5. Reconvenção que se apresenta como ação autônoma, cabendo o arbitramento de honorários de forma independente da ação principal. 6. Redistribuição da sucumbência. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido.
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000094-57.2022.8.16.0162 - Sertanópolis - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE
- J.
09.04.2024).

Igualmente não merece acolhimento a insurgência quanto à retenção da comissão de corretagem.
O art. 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/1979 autoriza expressamente o desconto da comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. Além disso, a sentença registrou que a cobrança estava prevista contratualmente, com indicação expressa do valor e da empresa destinatária, tendo sido comprovado o efetivo repasse da quantia à imobiliária responsável pela intermediação.
Nessas circunstâncias, a retenção da comissão de corretagem não configura cobrança em duplicidade nem representa vantagem excessiva da vendedora, mas mera recomposição de despesa efetivamente suportada por ocasião da celebração do negócio jurídico.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA REQUERIDA. PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE 10% DO VALOR TOTAL DO CONTRATO. ACOLHIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO FIRMADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018. APLICAÇÃO QUE NÃO SE REVELA EXCESSIVA DIANTE DAS PARTICULARIDADES DO CASO. PEDIDO DE FIXAÇÃO DE TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. REJEIÇÃO. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE. PLEITO DE RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM DE FORMA CUMULATIVA À MULTA. CABIMENTO. LEI DO DISTRATO QUE AUTORIZA AMBAS AS RETENÇÕES, SEM LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO PERCENTUAL DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0000877-83.2024.8.16.0031 - Guarapuava
- Rel.: DESEMBARGADOR JOSCELITO GIOVANI CE - J. 09.09.2025).

Também não procede a alegação de que a retenção da comissão de corretagem estaria absorvida pelo percentual de 10% previsto a título de cláusula penal.
A própria redação do art. 32-A,
da Lei nº 6.766/1979,
distingue os institutos, prevendo, em incisos autônomos, a retenção da cláusula penal e da comissão de corretagem, o que evidencia a possibilidade de cumulação das parcelas quando preenchidos os respectivos requisitos legais.
Assim, estando as retenções expressamente autorizadas pela legislação aplicável e em conformidade com as cláusulas contratuais livremente pactuadas, não há fundamento para a reforma da sentença.
Considerando o não provimento dos recursos e, de conseguinte, a manutenção da r. sentença, cumpre majorar os honorários de sucumbência, nos termos do CPC, art. 85, §11, de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento), de acordo com os parâmetros estabelecidos em sentença.
Reforço a suspensão da exigibilidade, diante da justiça gratuita concedida a parte autora (mov. 10.1).
Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e
negar provimento
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida, nos termos da fundamentação supra.