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Processo:

Trata-se de apelações interpostas pelos autores em face de r. sentenças proferidas na mesma data em ação declaratória de inexigibilidade de débito e embargos à execução, julgando-se improcedentes ambos os pedidos (mov. 118.1 e 68.1, respectivamente). Opostos embargos de declaração, as sentenças foram mantidas (mov. 128.1 e 81.1, respectivamente).Na ação declaratória (autos nº 9316-50.2022.8.16.0194) os recorrentes alegam, em suma, que: a) a sentença é nula por ser citra petita, uma vez que não foi analisada a possibilidade de revisão dos valores de locação e demais encargos; b) o fechamento do shopping center onde se encontra o imóvel no período da pandemia da Covid-19 demonstra a situação de ocorrência de caso fortuito ou de força maior; c) a concessão de descontos pelos locadores não foi suficiente e tampouco se demonstrou apta para sanar as questões financeiras da locatária, inclusive por apresentar diversos ônus como condição de obtenção da benesse; d) a impossibilidade de utilização do imóvel torna inexigível a cobrança do aluguel; e e) nos termos do art. 393 do CC o devedor não responde por prejuízos resultantes de eventos de força maior. Finalizaram pedindo, preliminarmente, a cassação da sentença, determinando-se o retorno dos autos à origem e no mérito, a procedência do pedido, com a declaração de inexigibilidade dos valores vencidos desde a decretação do estado de calamidade pública até a rescisão do contrato. (mov. 132.1)Já nos embargos à execução (autos nº 8829-46.2023.8.16.0194), os apelantes sustentam, em resumo, que: a) preliminarmente, a sentença é nula por cerceamento de defesa, uma vez que indeferido o pedido de exibição e documentos indispensáveis à aferição da liquidez e exigibilidade do título executivo; b) a questão relativa à pandemia da Covid-19 foi abordada por ângulos diferentes nos autos de ação revisional, devendo ser considerado que nos embargos à execução o tema foi apresentado como matéria de defesa, bem assim que nos contratos bilaterais nenhum dos contratantes pode exigir o adimplemento da outra antes do cumprimento de sua obrigação; c) a liquidez do título não pode decorrer de meras planilhas ou boletos elaborados unilateralmente pela credora, que não passam de demonstrativos sem respaldo documental comprobatório; e d) as despesas condominiais e de fundo de promoção dependem de balancetes, notas fiscais, contratos de serviços, comprovantes de despesas e relatórios contábeis auditados, e sua ausência não permite ao executado exercer a ampla defesa. Requer o provimento do recurso para que seja reconhecida a ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título ou, subsidiariamente, seja reconhecida a nulidade da sentença por cerceamento de defesa. (mov. 85.1)Ambos os recursos foram respondidos (mov. 138.1 e 91.1, dos respectivos autos).É o relatório.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOEmbora na origem, as sentenças tenham sido proferidas de forma independente, ou seja, de forma específica em cada feito, tendo em conta que as partes são as mesmas e as alegações de fundo são, ao menos em grande parte, comuns, ambos recursos serão analisados em conjunto.
Ação Declaratória:O pedido está fundado em suposto desequilíbrio econômico e financeiro advindo da pandemia da Covid-19, evento manifestamente imprevisível e/ou extraordinário, daí porque, em tese, é cabível a ação revisional.De fato, a pandemia gerou desequilíbrio em inúmeros contratos, dentre eles os de locação firmados por comerciantes, cujos estabelecimentos foram fechados em virtude de decretos estaduais e municipais, por meio dos quais foi determinada a suspensão de atividades não essenciais. Por conta disso, a jurisprudência tem aplicado a teoria da imprevisão, prevista no artigo 317 do Código Civil, com o fim de restabelecer o equilíbrio contratual ou, ao menos, de reduzir os prejuízos dos locatários. Isso, porém, ocorre pontualmente, ou seja, deve ser examinado “caso a caso”.No que interessa ao caso concreto, é evidente que a pandemia afetou o desenvolvimento regular da atividade dos shopping centers e, consequentemente, dos lojistas, sobretudo em razão das medidas restritivas de circulação, impostas pelo Poder Público com o intuito de evitar a disseminação do vírus. Tratou-se de fato fortuito externo, imprevisível e inevitável, certamente não incorporado no risco das atividades desenvolvidas pelas partes. Sobre o tema, é precisa a lição de Fábio Ulhoa Coelho: “A concepção de fortuito interno ou externo está relacionada ao mesmo tempo à atividade desenvolvida pelo empresário e às expectativas legítimas que desperta nas pessoas expostas aos seus riscos” (Curso de Direito Civil, 5ª edição, vol. 2, Ed. Saraiva, p. 406)
Certamente não foi diferente em relação aos litigantes do presente feito. Não obstante, a realidade demonstra que o comércio se adaptou com relativa agilidade a essa realidade, notadamente por meio do e-commerce, principalmente no ramo da alimentação. Aliás, os próprios apelantes mencionam esse fato.Ademais, apesar de mencionarem os apelantes a queda de faturamento, estranhamente não especificaram ou ao menos comprovaram qual era o faturamento do estabelecimento antes e durante os 03 (três) primeiros meses da pandemia, antes da entrega das chaves. Com efeito, além de não trazer qualquer dado objetivo a esse respeito, não juntou nenhum demonstrativo contábil apto a amparar a sua alegação de onerosidade excessiva, requisito indispensável a revisão, nos termos dos dispositivos por ela invocados em seu apelo (arts. 317 e 480, do Código Civil). A propósito, a doutrina ensina que a onerosidade excessiva deve estar objetivamente demonstrada: ...a desproporção entre a prestação devida deve ser manifesta, isto é, deve ser suficientemente expressiva e estar identificada. Essa desproporção deve ser verificada levando-se em conta as prestações, ou seja, o critério é objetivo, não sendo possível a adoção de um critério puramente objetivo, que leve em conta a desproporcionalidade e a imprevisibilidade do ponto de vista de quem está obrigado ao cumprimento da prestação, como ocorre com a hipótese prevista no art. 6º, V, do CDC. (Hamid Charaf Bdine Jr, in Código Civil Comentado, coord. Min. Cezar Peluso, Ed. Manole, 12º edição, p. 278)
É importante registrar que apenas a pandemia não gera direito à revisão. É imprescindível demonstrar concretamente os efeitos danosos gerados na atividade do locatário que pretende a revisão do valor do aluguel, pois é nisso que reside o fato constitutivo de seu pretenso direito. E isso, como visto acima, não foi comprovado pelos recorrentes.Não se pode desconsiderar, de resto, que a pandemia atingiu ambas as partes e que o apelado continuou a ter despesas com a manutenção do estabelecimento, como, por exemplo, com segurança e despesas como energia elétrica e água. Além disso, como reconhece a própria apelante, o apelado concedeu descontos expressivos em razão da pandemia (mov. 54.9), o que não foi aproveitado pelos recorrentes. É importante lembrar que são vários os locatários do ramo de alimentação e não se tem notícia de que a maioria ficou impossibilitada de pagar o aluguel, o que revela ser particular a situação dos apelantes.Ocorrendo dessa forma, não se pode se considerar citra petita a sentença ora atacada, vez que afastada a possibilidade de declaração de inexigibilidade de débito por não se reconhecer onerosidade excessiva na relação contratual, não teria sentido efetuar a revisão dos valores de locação e demais encargos.
Embargos à execução:A preliminar de cerceamento de defesa não comporta acolhimento.Isso porque os documentos que o apelante pretende a exibição já foram apresentados na ação declaratória (autos nº 9316-50.2022.8.16.0194 – mov. 107.2 a 107.4), que inclusive está apensada à execução de título extrajudicial nº 1396-25.2022.8.16.0194 e que deu origem ao presente feito.Quanto às razões referentes à ausência de análise dos argumentos relacionados aos meses em que o contrato esteve vigente durante a pandemia da Covid-19, mesmo que argumente que os fundamentos apresentados nos embargos à execução são tese de defesa, não se modifica o entendimento exarado na ação declaratória, vez que, em que pese a ocorrência de fato fortuito externo, como esclarecido anteriormente é necessário demonstrar concretamente os efeitos danosos gerados na atividade do locatário já que é nisso que reside o fato constitutivo de seu pretenso direito, o que não restou comprovado. Resumindo, os fatos são os mesmos, assim como as consequências pretendidas pelos recorrentes.A propósito, apesar de enfatizada pelos embargantes, não tem incidência no caso a exceção do contrato não cumprido, até porque não se sabe qual obrigação não foi cumprido pela embargada, na medida em que isso não foi indicado pelos apelantes.Por fim, quanto à existência de certeza, liquidez e exigibilidade do título, sabe-se que o contrato de locação é título executivo, o que contempla os respectivos encargos locatícios. E, embora isso seja verdade, não se dispensa que o título preencha os atributos mínimos de executividade, sob pena de se dar um “cheque em branco” aos locadores, ainda mais em caso de shopping center, já que nesse tipo de locação, para além de, por vezes, a fórmula de rateio não ser simples, é o credor que detém todos os dados relativos aos encargos e é responsável pela apuração da cota de responsabilidade de cada condômino.Entretanto, como já mencionado, a apelada apresentou nos autos nº 9316-50.2022.8.16.0194 os documentos referentes à prestação de contas e planilha contábil do condomínio, bem como os boletos de cobrança dos meses anteriores e do período em discussão, devidamente pormenorizados (mov. 107.2 a 107.4), permitindo, assim, impugnação substancial pelos locatários, o que não fizeram.Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento aos recursos, pelo que as verbas honorárias fixadas em ambas as sentenças são majoradas, respectivamente, para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.