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Processo:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto em face da sentença de mov. 65.1/origem proferida nos autos de Ação Revisional c/c Devolução de Valores nº 0002258-08.2024.8.16.0038 que, mantida inalterada em análise de embargos de declaração (mov. 76.1/origem), julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, nos seguintes termos e com os destaques do original:“DISPOSITIVOIsso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na petição inicial, resolvendo o mérito com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) DETERMINAR, em relação ao contrato discutido, seja a cláusula penal moratória reduzida ao patamar de 10% sobre os valores efetivamente adimplidos pela parte autora; b) EXPURGAR a cobrança realizada a título de “taxa de fruição” prevista no distrato de seq. 41.5; c) DETERMINAR a imediata restituição da importância recebida em pagamento pela parte vendedora à autora, autorizado a compensação com eventual devedor. O valor deve ser acrescido de correção monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo único do Código Civil) a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça) e juros de mora a contar do trânsito em julgado, na forma do art. 406, §§1º e 3º do Código Civil, ou seja, pela Taxa SELIC, deduzido o índice de atualização previsto no art. 389, parágrafo único do Código Civil.Pela ínfima sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, nos termos do artigo art. 86, do Código de Processo Civil. Ainda, tendo em vista os elementos norteadores contidos no art. 85, §2º e §8º, do Código de Processo Civil, arbitro honorários advocatícios em 15% do valor atualizado da causa.”.Inconformada, a ré interpôs o presente Apelo (mov. 81.1/origem), alegando, em síntese, que: a) o contrato foi firmado em fevereiro de 2022, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que introduziu o art. 32-A na Lei nº 6.766/1979, ou seja, a sentença desconsiderou a disciplina legal ao limitar a retenção apenas a 10% sobre os valores pagos e afastar a cobrança da taxa de fruição; b) o contrato celebrado entre as partes reproduziu integralmente os incisos do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, prevendo retenção de multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato, taxa de fruição de 0,75% ao mês, comissão de corretagem, encargos moratórios e tributos, sendo totalmente válidas tais retenções; c) a autora/Apelada assinou o distrato com cláusula de quitação geral, ato jurídico perfeito e válido, inexistindo vício de consentimento (erro, dolo, coação ou fraude), de modo que a quitação plena em acordo extrajudicial deve ser presumida válida e eficaz, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça; d) o artigo 422 do Código Civil impõe aos contratantes o dever de probidade e boa-fé; assim, a autora/Apelada, ao firmar o contrato e o distrato, tinha plena ciência das condições pactuadas e não pode alegar abusividade posteriormente; e) anteriormente à Lei nº 13.786/2018, o Superior Tribunal de Justiça admitia retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, porém, após a sua vigência, consolidou-se o entendimento de que é legítima a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, além da taxa de fruição e demais encargos; f) a cláusula do contrato que prevê a retenção de valores a título de fruição do imóvel é válida e deve ser aplicada, considerando que o imóvel permaneceu indisponível à ré/Apelante durante o período anterior ao distrato; g) a sentença não analisou a legalidade da retenção da comissão de corretagem, que é admissível nos termos do artigo 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/1979, uma vez que houve intermediação do negócio; h) a redução do percentual de retenção para 10% sobre os valores pagos afronta a legislação vigente e a vontade das partes, sendo que, subsidiariamente, pleiteia-se a majoração para 25%; i) o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que a taxa de fruição é devida mesmo em casos de lote não edificado, e a sua não aplicação gera enriquecimento sem causa da autora/Apelada.Assim, requereu o provimento do recurso, para reconhecer a legalidade das cláusulas que preveem a retenção de valores a título de fruição do imóvel, comissão de corretagem e o seu direito em reter 10% do valor atualizado do contrato ou, alternativamente, que ocorra a majoração do percentual de retenção para 25% do valor adimplido, com a redistribuição do ônus sucumbencial e condenação da autora/Apelada em honorários recursais. Devidamente intimada, a autora/Apelada apresentou contrarrazões recursais (mov. 87.1/origem), pugnando a manutenção da sentença recorrida, diante da impossibilidade de perda total dos valores pagos e por ser pacífico na jurisprudência a impossibilidade de cobrança de taxa de fruição sobre lote nu. Subiram os autos a esta Corte, onde após distribuição e sorteio (mov. 3.1), vieram conclusos em 13/01/2026 (mov. 6.0).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo (movs. 81.2 e 81.3/origem), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse, este em parte, e cabimento —, o recurso deve ser conhecido.Como visto, cinge-se a controvérsia a respeito da extensão das consequências jurídico-econômicas de restituição e retenção (cobrança) de valores, advinda do desfazimento do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel (Lote nº L01-01, da Quadra nº 23, situado no Bairro Nações, em Fazenda Rio Grande/PR) matriculado sob nº 68.902 perante o Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de Fazenda Rio Grande/PR, entabulado entre as partes em 12/02/2022 (movs. 1.10 e 1.11/origem), depois objeto do distrato celebrado em 30/05/2023, porque a autora/Apelada não conseguia mais pagar as prestações – segundo alegou e é fato incontroverso nos autos. De acordo com a ação ajuizada, a promitente vendedora e fornecedora teria se aproveitado da fragilidade da promissária compradora e consumidora e lhe imposto as regras do distrato que a privaram de receber de volta qualquer quantia paga.Denota-se que a sentença tratou de revisar tanto as cláusulas estabelecidas no contrato de compra e venda quanto aquelas constantes no distrato, considerando-as abusivas, diante da perda integral dos valores pagos pela consumidora adquirente, quanto ao que se insurge a ré/Apelante. Ademais e como ressaltado pelo Juízo a quo, embora o contrato discutido contemple cláusula de alienação fiduciária do imóvel (cláusula 9ª e parágrafos), modalidade regulada pela Lei nº 9.514/1997, não houve demonstração nos autos, com a juntada da matrícula imobiliária, que a garantia tenha sido levada a registro junto ao título dominial. Logo, não se aplica referida legislação especial ao caso em mesa, sequer invocada, aliás, até porque se operou a rescisão contratual por meio do instrumento de distrato sub judice, não sendo caso de aplicação do precedente qualificado definido pelo Tema Repetitivo 1.095 do Superior Tribunal de Justiça (distinguishing).Seguindo, a relação jurídica contratual havida entre as partes é de consumo, eis que a ré/Apelante é loteadora e fornecedora, prometendo à venda à autora/Apelada, como consumidora final, um terreno de empreendimento imobiliário que aquela estabeleceu, formalizou e comercializou.Assim, aplicam-se as regras protetivas da Lei nº 8.078/1990 (CDC) tanto ao contrato quanto ao distrato, como expressões do negócio jurídico que as partes fizeram, não estando imune à revisão judicial as cláusulas do segundo instrumento, especialmente quanto ao disposto o artigo 51, isto é, aquelas disposições que impliquem em onerosidade excessiva ao consumidor.Dito isso, analisem-se os pontos abordados no recurso.a) (In)validade das cláusulas constantes no Distrato e majoração do percentual de retenção sobre os valores pagos:A respeito da resolução do contrato por desistência ou inadimplemento da compradora, assim previu a cláusula 12 (movs. 1.10 e 41.4/origem):Vê-se, pois, que do valor total pago pela promissária compradora poderia ser deduzido ou retido, conforme as cláusulas contratuais originárias: a) 10% do valor total do contrato, a título de “multa compensatória”; b) a integralidade da comissão de corretagem; c) eventuais dívidas vinculadas ao imóvel (de natureza propter rem); d) encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso; e) taxa de ocupação de 0,75% do valor do contrato ao mês.Não se olvida que, como o instrumento particular de compromisso de compra e venda do imóvel foi
assinado em data de 12/02/2022, portanto, quando já vigente a Lei nº 13.786, de 27/12/2018, que alterou as Leis nº 4.591/1964 e 6.766/1979, trazendo um novo regramento legal em caso de desfazimento de contrato de compra e venda, ou de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em incorporação e/ou em parcelamento de solo urbano, por isso ficando conhecida como “Lei do Distrato”, em atenção ao princípio do tempus regit actum, ou seja, de que o tempo rege o ato, é de se registrar que essa nova legislação federal, referida no contrato, não pode ser ignorada e se aplica ao caso em tela, como aventado pela recorrente. Desse modo, a demanda deve ser analisada sob a ótica do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, eis que na confecção do contrato foi observado o disposto no seu artigo 26-A, § 2º, com a redação das cláusulas rescisórias em destaque e assinatura do consumidor.Prevê a mencionada norma o seguinte (fez-se os destaques):“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.§ 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.”.Nesse contexto, em razão do desfazimento do pacto por iniciativa e inadimplemento da consumidora, é legítima a retenção, pela promitente vendedora, de determinado montante pago pela promissária compradora para o ressarcimento das despesas relativas ao contrato ou, ainda, para dispêndios financeiros relativos ao empreendimento, visando equalizar as perdas e danos, seja em razão do artigo 32-A no bojo da Lei nº 6.766/1979, seja pelo enunciado da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça (grifou-se):Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador–integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.Ao exame das matérias arguidas na apelação, observa-se que a controvérsia diz respeito ao percentual de retenção a que teria direito a ré/Apelante ante a rescisão contratual, pretendendo ela ampliar o valor concedido na sentença, determinando-se a retenção de 10% do valor total do contrato, para assim fazer valer as disposições contratuais, e a legislação em vigor, ou então, subsidiariamente, a majoração para 25% dos valores pagos, considerando, ainda, a validade do distrato que previu a perda total dos valores pagos diante da rescisão operada (mov. 1.9/origem).Em que pese não haja qualquer ilegalidade na cláusula contratual que estabeleceu a retenção de 10% do valor atualizado do contrato em caso de rescisão por culpa da promissária compradora, mormente porque em total consonância com o que dispunha a legislação em vigor à época da celebração do contrato, no presente caso se verificam razões justificadoras para a excepcional revisão do distrato, uma vez que a retenção como estabelecida ali, traduziu-se em onerosidade excessiva para a consumidora, já que, nesse cenário, houve a perda total das prestações pagas.O Parágrafo Primeiro da Cláusula Segunda do Distrato determinou (mov. 1.10/origem): Ora, a perda total das prestações pela consumidora é absolutamente inviável do ponto de vista jurídico, seja pela incidência dos artigos 51, inciso II, e 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor, seja em razão do precedente qualificado do Superior Tribunal de Justiça, acima referido, de seguimento obrigatório em todo território nacional pelos juízes, nos moldes do artigo 927, incisos III e IV, do Código de Processo Civil, ainda que tenha resultado de julgamento proferido em 2015, isto é, anterior à Lei nº 13.786/2018.Deve-se ponderar igualmente que pela redação do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, inserida pela novel legislação, que a intenção do legislador ou a denominada mens legis, seria principalmente tratar de retenção de valores pelo promitente vendedor (“podendo ser descontados dos valores pagos”), tendo em mira o que conseguiu ser quitado pelo promissário comprador, e não propriamente de cobrança de valores por aquele, já que o escopo seria o de regular a devolução de dinheiro ao adquirente quando da resolução do contrato por fato a ele imputado (“deverão ser restituídos os valores pagos por ele”).A razão da inadmissibilidade da perda total ou quase total das quantias pagas pelo promissário comprador se dá em razão da necessidade de se observar que as cláusulas contratuais devem guardar o princípio da boa-fé objetiva e da probidade, tanto na conclusão do contrato quanto na sua execução, nos termos do artigo 422 do Código Civil.
Desse modo, em caso de resolução do contrato, as partes devem retornar ao seu status quo ante, ou seja, cada uma recebendo de volta aquilo que integrava o seu patrimônio, além de indenização por perdas e danos que é devida por quem deu causa à rescisão contratual.Já a prefixação de perdas e danos por meio de pena convencional nos contratos em geral é, de regra, legítima e possível, para os casos de sua resilição, resolução ou rescisão, vendo-se no contrato sub judice que as disposições da cláusula nº 12 e seus subitens regularam a hipótese de desfazimento do negócio jurídico por culpa da autora/Apelada, daí que é de se analisar se tais disposições seriam hábeis e idôneas em definir, de forma antecipada, as perdas e danos da ré/Apelante.Como visto, a sentença descuidou de considerar o impacto normativo da Lei nº 13.786/2018 no contrato sub judice, embora sua invocação pela ré/Apelante desde a contestação de mov. 41.1/origem; por sinal, essa legislação sequer foi mencionada ao longo da sentença, em especial o disposto no artigo 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, por ela introduzido, que permite que o desconto, na resolução do contrato por fato imputado ao adquirente, “por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal”, alcance até “10% (dez por cento do valor atualizado do contrato”.Analisando o contrato em questão, verifica-se que o valor global dele, isto é, correspondente ao lote adquirido, é de R$ 149.900,00 (cento e quarenta e nove mil e novecentos reais) de modo que, 10% desse valor corresponderia à quantia de R$ 14.990,00 (catorze mil, novecentos e noventa reais), em valores nominais, não atualizados, é claro.
O valor total adimplido pela promissária compradora até o distrato operado foi de R$ 29.661,53 (vinte e nove mil, seiscentos e sessenta e um reais e cinquenta e três centavos), fato comprovado e incontroverso no distrato (mov. 1.9/origem). No mesmo documento consta que esse valor atualizado seria de R$ 30.291,15 e o do lote R$ 156.142,98, de modo que a promissária compradora adimpliu 19,4% do preço do imóvel, donde se denota possível a aplicação da cláusula contratual que previu a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, eis que suficiente a recompor as despesas da ré/Apelante, e a autora/Apelada teria de volta quase metade do que foi pago.Em apoio, os seguintes julgados desta 20ª Câmara Cível e do Tribunal de Justiça de São Paulo – fez-se os destaques: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA LOTEADORA AUTORA – APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018, QUE ALTEROU A LEI DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO (LEI 6.766/79) – TEMPUS REGIT ACTUM – RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO NA LEI E NO CONTRATO - POSSIBILIDADE – PENALIDADE QUE NÃO SE AFIGURA EXCESSIVA E COMPENSA O PREJUÍZO SOFRIDO DA LOTEADORA, COM O DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO CABIMENTO – INSTRUMENTO PARTICULAR RELATIVO A LOTE URBANO – AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – PROMISSÁRIA COMPRADORA QUE NÃO SE UTILIZOU DO BEM – PRECEDENTES DO STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001574-86.2023.8.16.0210 - Paiçandu - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 28.03.2025). “APELAÇÕES – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Contrato posterior à vigência da lei 13.786/18 – Aplicabilidade do art. 32-A da lei 6.766 – Cláusula que copia a literalidade da lei – Ausência de abusividade – Taxa de fruição indevida em lote não edificado – Jurisprudência do E. STJ – Comissão de corretagem – "Stand de vendas" – Apesar da compra no local do empreendimento, a intermediação se deu por terceiro não vinculado à apelada – Existência de cláusula expressa e destacada – Tema 938, do E. STJ – Cálculos a serem efetuados e discutidos em execução, em conformidade com os critérios da sentença desta fase – Sentença reformada em parte – Recurso provido em parte.” (TJSP; Apelação Cível 1008159-78.2022.8.26.0248; Relator (a): Costa Netto; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Indaiatuba - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2023; Data de Registro: 31/10/2023). “Apelação. Rescisão de contrato de compra e venda. Desistência do adquirente. Loteamento. Sentença de parcial procedência. Recurso da ré. Contrato posterior à vigência da Lei 13.786/2018. Critério de restituição contratual válido, visto que em conformidade com o art. 32-A da Lei 6.766/1979. Cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato. Validade. Saldo a ser restituído de forma parcelada, na forma da lei. Comissão de corretagem prevista no contrato a ser paga pela vendedora, sem estipulação de qualquer valor. Impossibilidade de retenção. Correção monetária a contar do desembolso e juros de mora do trânsito em julgado. Manutenção. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.” (TJSP; Apelação Cível 1052031-66.2021.8.26.0576; Relator (a): Ademir Modesto de Souza; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/10/2023; Data de Registro: 20/10/2023). Nesse tópico, entende-se que deve ser provido o Apelo, para que o percentual de retenção dos valores pagos corresponda a 10% sobre o valor atualizado do contrato, em consonância com a legislação aplicável ao caso, mantendo-se a validade dessa disposição do contrato feito entre as partes, inclusive levando-se em conta que a autora/Apelada assim contratou duas vezes, não provando tê-lo feito em vício de consentimento e que não perderá tudo que pagou, como adiante de verá no exame dos demais tópicos recursais.Se não ferido o equilíbrio contratual e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa nas circunstâncias do caso concreto não é dado ao julgador reduzir equitativamente a cláusula penal de 10% do valor do contrato celebrado sob a égide do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, embora se reconheça o Diálogo das Fontes com a Lei nº 8.078/1990 (CDC), em especial o previsto nos seus artigos 51, inciso II, e 53, caput, conforme as mais recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça versando sobre essa questão, v.g. REsp nº 2.104.297/SP, REsp nº 2.106.497/SP, AgInt no REsp nº 2.248.272/SP.b) Da retenção/cobrança de “taxa de fruição” (alugueres):Como o contrato particular em questão tratou de negociar a venda de um terreno urbano vazio em loteamento, em data de 12/02/2022, deve a demanda ser analisada, na perspectiva já posta, sob a ótica do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, acima transcrito.Nesse contexto, além de o contrato de movs. 1.10 e 1.11/origem, de adesão e elaborado pela promitente vendedora, a cláusula penal compensatória que previu à taxa de ocupação, isto é, nº 12.1 “c” – é inexequível pelo ângulo do não enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884 do Código Civil e pelo artigo 51, inciso IV (abusividade), do Código de Defesa do Consumidor, não se tornando possível deferir a indenização à ré/Apelante pela posse do imóvel por parte da autora/Apelada, na medida que se trata de um lote (fração ideal) urbano prometido à venda sem edificações ou benfeitorias, vazio, sendo assim prometido à venda e assim permanecido.Ora, o inciso I do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 alude à “eventual fruição do imóvel”, devendo tal ser interpretado no sentido de que a efetivação dessa fruição nem sempre acontece, ainda que seja transmitida a posse no contrato, por não oferecer o imóvel atributos de utilização que pudessem corresponder a um proveito econômico, a exemplo de gerir rendas por aluguéis (potencial locativo), daí que o pagamento de aluguel pelo período entre a posse e a desocupação do imóvel é descabida. Sobre essa temática, os recentes julgados desta Corte, referentes, inclusive, à mesma ré/Apelante (destacou-se):“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E PEDIDOS DE INDENIZAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, APENAS PARA MODIFICAR O TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS, QUE PASSAM A INCIDIR A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível visando a reforma de sentença que declarou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, determinou a reintegração de posse à autora/Apelante (promitente vendedora) e condenou o réu/Apelado (promissário comprador) ao pagamento de IPTU, água e energia elétrica, porém com a restituição integral das parcelas pagas. 2. O recurso pretende que o réu/Apelado seja condenado ao pagamento de taxa de fruição pelo tempo de posse do imóvel, ou se isso não for possível, a aplicação da cláusula penal (multa de 10% do débito), além dele arcar com o valor da comissão de corretagem, de que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidam apenas a partir do trânsito em julgado e que a parte contrária responda integralmente pela sucumbência. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 3. Consistem em saber: (i) se é cabível a condenação do réu/Apelado ao pagamento de perdas e danos na modalidade de taxa de fruição ou, alternativamente, a aplicação de multa penal compensatória; (ii) se é devida a comissão de corretagem pelo consumidor; (iii) qual o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao promissário comprador; e (iv) se a distribuição da sucumbência na sentença foi adequada. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do réu/Apelado, que não pagou as prestações acordadas. 5. A autora/Apelante não fez pedido na petição inicial, sequer subsidiário ou alternativo, para exigir a cláusula penal, havendo inovação recursal ao querer sua incidência no Apelo e sendo vedado o julgamento extra petita. 6. A cláusula contratual prevendo a taxa de fruição em caso de rescisão contratual não obedeceu às previsões do art. 26-A, inciso V, § 2º, da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, daí ser inexigível sua cobrança. 7. Não fosse isso, o imóvel em questão é um terreno vazio de 120,00m², sem edificações, o que inviabiliza a cobrança de aluguel ou taxa de fruição pelo período de posse do promissário comprador, visto que não demonstrado qualquer potencial locatício nesse estado. 8. A cláusula de comissão de corretagem não foi validamente estipulada no contrato e não há provas da efetiva intermediação do negócio, tornando indevida a retenção de valores a esse título ou a transferência do encargo ao consumidor aderente. 9. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao réu/Apelado devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, pois não havia mora alguma da autora/Apelante. 10. A distribuição da sucumbência na sentença obedeceu a proporcionalidade prevista no art. 86, caput, do CPC, o que não se altera com o provimento parcial do recurso apenas quanto ao termo inicial dos juros de mora. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso parcialmente conhecido e parcialmente provido, reformando a sentença apenas para modificar o dies a quo dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos pela autora/Apelante ao réu/Apelado. 12. Teses de julgamento: “Não se conhece, em recurso de apelação, de incidência de cláusula penal não requerida em 1º grau. Na rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano não edificado é indevida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação ou fruição, em especial se a cláusula prevendo a retenção da verba contra o consumidor aderente não obedecer às exigências legais. Para o repasse da despesa de comissão de corretagem ao consumidor é necessária clara e expressa disposição contratual, além da demonstração da efetiva intermediação do negócio de compra e venda do imóvel. Quando a culpa pela rescisão contratual é exclusiva do promissário comprador, os juros de mora sobre os valores a lhe serem restituídos incidem apenas a partir do trânsito em julgado da sentença.” Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 86, caput, 141, 319, IV, 322, 324, 326, Par. Único, 329, I e II, e 492; CC/2002, arts. 416 e 884; Lei nº 6.766/1979, arts. 26, inciso V, 26-A e 32-A; CDC, art. 51, IV, § 1º, I a III. Jurisprudência relevante citada: TJPR, 8ª CC, AC. n. 0012633-87.2017.8.16.0014, Rel. Des. ALEXANDRE BARBOSA FABIANI, J. 20.09.2018; TJPR, 20ª CC, AC. n. 0016124-54.2021.8.16.0017, Rel. Des. Fabio Marcondes Leite, J. 17.04.2023; TJPR, 17ª CC, AC n. 0008315-55.2019.8.16.0058, Rel. Des. Subst. Francisco Carlos Jorge, j. 19.09.2022; Súmula nº 543/STJ”. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002064-76.2022.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 13.06.2025).“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual, declarando rescindido o contrato de compra e venda de imóvel com restituição de 90% dos valores pagos, sem a aplicação de taxa de fruição para uso do imóvel. No pedido reconvencional, foi concedida reintegração de posse à parte ré, com obrigação de desocupação do imóvel e pagamento de despesas até a efetiva entrega. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se é aplicável a multa prevista na cláusula penal do contrato para o caso de rescisão; (ii) determinar se a parte compradora deve ser condenada ao pagamento de taxa de fruição pelo período de posse do imóvel; e (iii) decidir sobre a extensão da restituição dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR Em conformidade com o entendimento jurisprudencial, a taxa de fruição é inaplicável para imóveis não edificados, uma vez que a posse, neste caso, é considerada precária e sem exploração econômica efetiva. A cláusula penal de 10% sobre os valores pagos mostra-se válida, devendo incidir unicamente sobre o montante já adimplido, conforme consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça e entendimento desta Corte. A restituição de valores deve respeitar o limite de 90% dos valores pagos, conforme o entendimento jurisprudencial de proteção ao equilíbrio contratual em desfazimento por inadimplemento do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A taxa de fruição é indevida em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não edificado, por ausência de exploração econômica efetiva do bem. A cláusula penal deve incidir sobre o valor pago e não sobre o valor total do contrato, em caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI; CPC, art. 487, I; Código Civil, art. 410 e art. 884; Lei nº 13.786/2018, art. 32-A.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 1.941.068/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 27.09.2021; STJ, AgInt no AREsp nº 2.541.026/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 01.07.2024; TJPR, 20ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0011471-23.2022.8.16.0001, Rel. Des. Antonio Carlos Ribeiro Martins, j. 12.04.2024”. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001593-97.2021.8.16.0037 - Campina Grande do Sul - Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA - J. 11.04.2025).“APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO 1 DO RÉU. 1.1 ALUGUEIS/TAXA DE FRUIÇÃO. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. CONSTRUÇÃO, PELO COMPRADOR, DE UMA CASA INACABADA NO CURSO DO CONTRATO. BENFEITORIA QUE NÃO ATINGIU CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EFETIVA FRUIÇÃO OU DE POTENCIAL EXPLORAÇÃO ECONÔMICA. REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA FIXAÇÃO DE ALUGUEIS. ENTENDIMENTO DO STJ E PRECEDENTES DESTA CORTE. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUEIS AFASTADA. 1.2 IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ART. 34 CTN. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DURANTE O PERÍODO DE EXERCÍCIO DA POSSE. EXISTÊNCIA OU NÃO DE DÉBITOS QUE PODERÁ SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. ATIVIDADE COGNITIVA QUE SE EXAURE COM A DECLARAÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR O IMPOSTO. 1.3 PLEITO DE MINORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. PARCELAS QUITADAS QUE TOTALIZAM MENOS DE UM SEXTO DO CONTRATO. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 25%. RECURSO 2 DA AUTORA. 2.1. ADMISSIBILIDADE. PEDIDO DE EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL. SENTENÇA QUE NÃO ESTABELECEU A CONDENAÇÃO IMPUGNADA. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS QUE NÃO SE CONFUNDE COM MULTA. OFENSA À DIALETICIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO NESSE PONTO. 2.2 MÉRITO. INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. EXISTÊNCIA DE UMA CASA PARCIALMENTE CONSTRUÍDA DEVIDAMENTE COMPROVADA NOS AUTOS. IRREGULARIDADE DA CONSTRUÇÃO NÃO DEMONSTRADA. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO APENAS COM DEMONSTRAÇÃO DE QUE A IRREGULARIDADE É INSANÁVEL. PRECEDENTES. TODAVIA, NECESSIDADE DE DEDUÇÃO DO CRÉDITO DO RÉU DAS EVENTUAIS DESPESAS PARA REGULARIZAÇÃO OU DEMOLIÇÃO DA CONSTRUÇÃO. VALORES A SEREM APURADOS EM LIQUIDAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA NESSE PONTO. 3. ÔNUS SUCUMBENCIAL. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DO RÉU. ALTERAÇÃO DA PROPORÇÃO DE ÊXITO. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO 1 CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 2 PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO”. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0011471-23.2022.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO CARLOS RIBEIRO MARTINS - J. 12.04.2024).Destarte, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça “firmou entendimento no sentido de que, na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição” (AgInt no REsp 1.941.068/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, julgado em 27/09/2021, DJe 29/09/2021), o que se mantém naquela Corte, v.g. AgInt no AREsp 1.942.925/PR, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, 3ª Turma, julgado em 26/06/2023, DJe 30/06/2023, e AgInt nos EDcl no AREsp 2.681.985/GO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, 4ª Turma, julgado em 07/04/2025, DJEN 11/04/2025.No caso, a ré/Apelante vendeu ao autor/Apelado fração ideal de terreno vazio, ou seja, limpo, sem nenhuma construção, o qual, já retomado por ela, permite-lhe vendê-lo a outrem, ao passo que o uso e fruição que a promissária compradora fez do imóvel nesse período foi nenhum.Não é justo e razoável, pois, que a ré/Apelante aufira renda (espécie de aluguel) proveniente apenas da existência do lote (fração ideal) urbano, pois em tais circunstâncias fáticas e jurídicas não se admite tal cobrança. Se se tratasse da venda de imóvel edificado ou se houvesse demonstração de potencial locatício do terreno limpo, aí sim se poderia cogitar de uma indenização por fruição da “res”; contudo, não é o caso.No distrato se vê que a ré/Apelante anotou que teria direito de cobrar R$ 17.566,09 a título dessa taxa, o que é inapropriado e indevido por constituir vantagem exagerada desconectada de efetivo prejuízo sofrido pela promitente vendedora – em se tratando de terreno não edificado –, o qual já foi suficientemente recomposto pela retenção de 10% do valor do contrato.Não é preciso comprovar vício de consentimento nesse caso, porquanto basta a onerosidade excessiva contra o consumidor para permitir a revisão do contrato e do distrato, quanto aos seus efeitos econômicos, nos moldes do artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor.c) Retenção da comissão de corretagem:Em relação à possibilidade de cobrança da comissão de corretagem da consumidora adquirente, o tema encontra-se consolidado no Superior Tribunal de Justiça, a partir de julgamento de recurso especial repetitivo (Tema nº 938), com o entendimento de que há “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/9/2016; grifou-se).No contrato em discussão, houve a previsão desse desconto conforme se constata do quadro resumo (mov. 1.10/origem), além das disposições sobre o desfazimento da avença, desse modo:
Deste modo, constou na avença que a empresa de corretagem era a Imobiliária Vici Imóveis, através de seu corretor Flávio Eduardo Arruda, inscrito no Creci nº F29446/PR, o valor de R$ 5.246,50, que não seria devolvido em caso de desfazimento do negócio por culpa da promissária compradora, sendo assinado abaixo dessa cláusula pela ré/Apelada, assim atendendo em tudo os requisitos da Lei do Distrato para permitir a exigibilidade e retenção, mais especificamente do artigo 26-A, inciso II, e § 2º, da Lei nº 6.766/1979, acrescentados pelo artigo 3º da Lei nº 13.786/2018, in verbis:Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; § 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).Não bastasse, foi apresentada a Nota Fiscal de Serviços Eletrônicos de mov. 41.6/origem, cadastrada perante a municipalidade e emitida pela ré/Apelante em 27/04/2022, na qual se discrimina em relação anexa o lote adquirido pela autora/Apelada, comprovando que o serviço foi prestado e pago, justificando a retenção:Nesses termos e em apoio, o recente julgado desta Câmara Julgadora (destacou-se):“APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDOS DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM PEDIDO DE URGÊNCIA E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO 01. RECURSO DA PARTE AUTORA. APLICABILIDADE CDC E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. NÃO CONHECIMENTO. AUSÊNCIA INTERESSE RECURSAL. SENTENÇA QUE NÃO LHE FOI DESFAVORÁVEL NESTE PONTO. RESCISÃO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA (LOTEAMENTO URBANO) PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786. ART. 32-A DA REFERIDA LEI. RESOLUÇÃO A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL LIMITADA A 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO PELO PERÍODO EM QUE O AUTOR ESTEVE NA POSSE DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. INDEVIDA A TAXA DE FRUIÇÃO APÓS O DESFAZIMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. A FIXAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO DO BEM PRESSUPÕE A SUA EFETIVA UTILIZAÇÃO COM O ESTABELECIMENTO DE MORADIA NO IMÓVEL. “A CONTRARIO SENSU”, NÃO É DEVIDA TAXA DE FRUIÇÃO NO CASO DE TERRENO NÃO EDIFICADO, OU QUE NÃO TENHA CONCLUÍDO A OBRA, MOMENTO ESTE EM QUE O COMPRADOR PASSA A USUFRUIR DA MORADIA. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE E POSSIBILIDADE. PREVISÃO VÁLIDA NOS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS, EIS QUE INTEGRADA AO PREÇO DO LOTE. CARTA PROPOSTA PARA COMPRA DO TERRENO, ASSINADA PELO AUTOR, QUE IDENTIFICA O CORRETOR DE IMÓVEIS QUE FEZ A INTERMEDIAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO INCISO V DO ARTIGO 32-A DA LEI Nº 6.766/1979 E DO TEMA REPETITIVO Nº 938 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRECEDENTES. NECESSÁRIA DEDUÇÃO DO VALOR A SER RESTITUÍDO PELA LOTEADORA SOBRE ENCARGOS MORATÓRIOS DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM ATRASO, BEM COMO O VALOR A TÍTULO DE IPTU NÃO PAGO PELA PARTE AUTORA, NO PERÍODO EM QUE FICOU COM A POSSE DO IMÓVEL. DEVIDA A INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. JÁ QUE INEXISTE MORA ANTERIOR PELA VENDEDORA. VALORES QUE DEVEM SER APURADOS EM LIQUIDAÇÃO/CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RECONHECIMENTO DO DIREITO À INDENIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO REALIZADA NO LOTE OBJETO DA LIDE. A INDENIZAÇÃO É DEVIDA POR ACESSÃO OU BENFEITORIA EDIFICADA DE BOA-FÉ NA VIGÊNCIA DO CONTRATO, DESDE QUE REGULAR OU PASSÍVEL DE REGULARIZAÇÃO A SER VERIFICADA POR LAUDO DE AVALIAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DEVIDA REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA.APELO 02. RECURSO DA PARTE RÉ. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA AUTORAL. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame 1. Apelações cíveis visando a reforma de sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual, devolução dos valores pagos e indenização por benfeitorias, em ação proposta por compradores contra loteadora, alegando dificuldades financeiras e abusividade nas cláusulas contratuais. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com a devolução dos valores pagos, retenção de multa contratual e comissão de corretagem, além do reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias realizadas no lote, considerando a regularidade da construção e a responsabilidade pelo pagamento de IPTU. III. Razões de decidir 3. Reconhecimento da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, com devolução dos valores pagos, retenção de 10% a título de cláusula penal e 4% referente à comissão de corretagem. 4. Indenização pela benfeitoria realizada condicionada à verificação da regularidade da construção em liquidação de sentença. 5. A fixação de taxa de fruição do bem pressupõe a sua efetiva utilização com o estabelecimento de moradia no imóvel. “A contrário sensu”, não é devida taxa de fruição no caso de terreno não edificado, ou que não tenha concluído a obra, momento este em que o comprador passa a usufruir da moradia. 6. Responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do IPTU durante a posse do imóvel, conforme previsão contratual. 7. Juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado, devido à culpa exclusiva dos compradores pelo inadimplemento. IV. Dispositivo e tese 8. Apelação cível da parte autora parcialmente conhecida e parcialmente provida para reconhecer a rescisão do compromisso de compra e venda, com a devolução dos valores pagos, retenção da multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, da taxa de corretagem de 4%, taxa de fruição e dedução dos valores devidos a título de IPTU e encargos moratórios. Apelação cível da Loteadora não conhecida. Tese de julgamento: A incidência da taxa de fruição deve ser estabelecida a partir do início da efetiva utilização do imóvel. Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, § 3º; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018; CC/2002, arts. 1.255 e 34; CTN, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/9/2016; STJ, REsp n. 1.643.771/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/6/2019, DJe de 21/6/2019; TJPR - 0005364-26.2021.8.16.0056 - Cambé - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 18.08.2023; TJPR - 0003384-46.2022.8.16.0044 - Apucarana - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE - J. 19.6.2023; TJPR - 20ª Câmara Cível - 0032541- 23.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 28.06.2024. APELAÇÃO CÍVEL 01 PARCIALMENTE CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.APELAÇÃO CÍVEL 02 NÃO CONHECIDA.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001921-65.2024.8.16.0055 - Cambará - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 02.09.2025).Dito isso, é devida a retenção da comissão de corretagem, no importe de R$ 5.246, 50, provendo-se, também nessa parte, o Apelo. d) Distribuição da sucumbência:O acolhimento do recurso nos tópicos acima listados deve alterar a distribuição da sucumbência, cabendo o rateio das custas e despesas processuais entre as partes, isto é, de forma proporcional e conforme o artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, devendo a autora/Apelada passar a responder por 65% das custas e despesas processuais e a ré/Apelante pelos 35% restantes.Quanto aos honorários de sucumbência, arbitram-se aqueles devidos pela ré/Apelante aos advogados da autora/Apelada em 15% sobre o valor da condenação (= restituição dos valores pagos, à exceção da multa contratual de 10% do valor do contrato e da comissão de corretagem), e aqueles devidos pela autora/Apelada aos advogados da ré/Apelante em 15% do proveito econômico obtido, que corresponde à diferença entre o que a ação pretendia obter e o que de fato obteve em termos de restituição de valores, assim observando os critérios do § 2º do artigo 85 do Código de Processo Civil.Considerando que a decisão é pelo provimento parcial do recurso, não são devidos os honorários advocatícios recursais do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, e consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.059.À guisa de conclusão, portanto, o voto é pelo conhecimento e parcial provimento do recurso, para reformar a sentença, a fim de manter a cláusula penal rescisória em 10% do valor do contrato e assegurar à ré/Apelante a retenção da comissão de corretagem, devendo restituir à autora/Apelada o que sobejar dos valores pagos declinados no distrato de mov. 1.9/origem, com a redistribuição do ônus sucumbencial, nos termos da fundamentação.