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Processo:

RELATÓRIO1. R & R Participações e Empreendimentos Ltda – ME ajuizou Ação indenizatória nº 0002551-10.2022.8.16.0050 em face de Gervásio Cristovão dos Santos e Kátia Maria Lopes Trajano. Alegou-se na petição inicial, em síntese, o seguinte: i) em 15 de outubro de 2021, por meio de arrematação em hasta pública realizada pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Bandeirantes/PR, nos autos de execução nº 0003613-37.2012.8.16.0050, adquiriu o imóvel urbano objeto da matrícula nº 1.977, R=23, do Cartório de Registro de Imóveis de Bandeirantes/PR, descrito como "área remanescente de 735m²", pelo valor de R$ 787.903,75, correspondente a 50% da avaliação judicial de R$ 1.575.807,50; ii) após a imissão na posse, ao contratar engenheiro para medição do imóvel, constatou diferença de área a menor, pois tomou posse de apenas 560m², o que corresponde a 175m² a menos do que a metragem constante da matrícula e do edital de leilão; iii) os requeridos realizaram construção em seu imóvel comercial, objeto da matrícula nº 1.979 do mesmo Cartório, utilizando indevidamente uma faixa de 5,00 x 35,00 metros pertencente ao imóvel arrematado, totalizando os 175m² faltantes; iv) mesmo após notificação extrajudicial, os requeridos recusaram-se a desocupar a área ou oferecer compensação financeira; v) os próprios requeridos, nos autos da execução, manifestaram conhecimento sobre a metragem de 735m², ao impugnar a divulgação equivocada de 1.400m² e requerer o cancelamento do leilão (mov. 512 da execução), bem como ao apresentar laudo de avaliação particular com base na metragem de 735m² (mov. 539.6 da execução). Requereu-se a complementação da área faltante ou, em sua impossibilidade, indenização em valor correspondente à diferença, a ser apurado conforme valores de mercado; a condenação no pagamento de aluguel mensal pelo uso indevido da área desde 11/11/2021 (data da expedição da carta de arrematação), em valor não inferior a R$ 3.000,00; alternativamente, a averbação de copropriedade na matrícula nº 1.979 quanto à fração de 175m² (mov. 1.1 – autos de origem).Gervásio Cristovão dos Santos e Kátia Maria Lopes Trajano apresentaram contestação para sustentar o seguinte: i) inexiste responsabilidade civil, pois a alienação do imóvel decorreu de leilão judicial, e todos os atos relacionados à venda foram realizados por auxiliares da justiça, de modo que eventual responsabilidade seria do Estado; ii) não houve qualquer conduta, ato ou negócio jurídico entre as partes que pudesse gerar o dever de indenizar; iii) o arrematante imitiu-se na posse sem qualquer embaraço, e as três benfeitorias descritas no edital de leilão — duas edificações em alvenaria (nºs 1880 e 1872) e um barracão comercial — foram entregues livres e desembaraçadas; iv) o arrematante teve oportunidade de verificação in loco antes da aquisição; v) a área reivindicada pela autora encontra-se edificada junto a outro prédio comercial de propriedade do requerido, sem que dali fosse possível qualquer tipo de divisão. Requereu-se a improcedência total dos pedidos (mov. 57.1 – autos de origem).R & R Participações e Empreendimentos Ltda – ME afirmou na impugnação a contestação que os próprios requeridos reconheceram na contestação que a área reivindicada encontra-se edificada junto a prédio comercial de sua propriedade, sem possibilidade de divisão. Destacou que a avaliação judicial e a arrematação foram calculadas com base na metragem de 735m² e que todos os pagamentos — arrematação, comissão do leiloeiro, ITBI e FUNREJUS — foram pautados nessa metragem. Ressaltou também que os requeridos, nos autos da execução, se manifestaram informando a metragem incorreta e pugnaram pela anulação do leilão, confirmando que a metragem correta era de 735m². A parte alegou que o pedido de aluguéis não foi impugnado na contestação (mov. 60.1 – autos de origem).Na decisão de saneamento e organização do processo foram fixados como pontos controvertidos: a) o dever de indenizar decorrente de possível esbulho possessório; b) o dever de indenizar decorrente do pagamento de aluguéis proporcionais à área possivelmente esbulhada, desde 11/11/2021. Deferiu-se a produção de prova pericial e nomeou-se perita a avaliadora imobiliária. Determinou-se o pagamento dos honorários periciais pela parte requerida (mov. 72.1 – autos de origem).Gervásio Cristovão dos Santos interpôs Agravo de Instrumento nº 0082228-11.2023.8.16.0000 em face da decisão saneadora, no tocante à distribuição do ônus dos honorários periciais, sob o argumento de que o custo deveria ser rateado entre as partes, nos termos do artigo 95 do Código de Processo Civil. O pedido de tutela de urgência foi deferido. O recurso foi redistribuído da 20ª para a 17ª Câmara Cível. Sobreveio reconsideração da decisão agravada no juízo de origem, que determinou o rateio dos honorários periciais (mov. 126.1 – autos de origem). Diante da perda superveniente do objeto, o recurso foi julgado extinto por decisão do Relator, com fundamento no artigo 932, III, do Código de Processo Civil (mov. 177.1 – autos de origem).As partes nomearam assistente técnico (movs. 75.1 e 76.1 – autos de origem). Foi juntado aos autos o laudo pericial elaborado pelo perito Alberto Luís Krawczyk, engenheiro eletricista, CREA-PR 77395/D, que concluiu, com base em medição topográfica e aplicação do Método Evolutivo com inferência estatística por regressão linear, que a autora recebeu área correspondente a 527,8m² (103,02m² + 98,62m² + 326,16m²), e que existe diferença de 207,2m² para completar os 735m² constantes da matrícula. O laudo apurou o valor unitário do metro quadrado no local em R$ 1.281,77, o valor de avaliação do terreno em R$ 942.100,95 e o valor locativo mensal em R$ 19,98/m², totalizando aproximadamente R$ 4.140,00 mensais para a área de 207,2m² (movs. 203.1/203.2 – autos de origem).Houve impugnação ao laudo pericial (mov. 216.1 – autos de origem). O laudo pericial foi homologado e declarou-se encerrada a fase instrutória (mov. 220.1 – autos de origem).A parte autora apresentou alegações finais no mov. 223.1 dos autos de origem.A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar os requeridos a complementar a área faltante do imóvel objeto da arrematação, no prazo de 60 dias contados do trânsito em julgado. Subsidiariamente, na impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer, condenou os requeridos no pagamento correspondente à metragem faltante (207,2m²), considerando o valor de R$ 1.281,77 por metro quadrado, a ser atualizado monetariamente desde a arrematação (15/10/2021) e acrescido de juros de mora desde a citação, com incidência conforme os artigos 389 e 406, ambos do Código Civil, observadas as alterações da Lei nº 14.905/2024. Condenou-se os requeridos, na proporção de 50% para cada, no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil (mov. 227 – autos de origem).Gervásio Cristovão dos Santos e Kátia Maria Lopes Trajano interpuseram recurso de Apelação Cível. Sustenta-se no recurso, em síntese, o seguinte: i) o imóvel foi arrematado judicialmente, após regular publicação de edital, e a alienação ocorreu em hasta pública conduzida por leiloeiro oficial, com fiscalização do Poder Judiciário, sem qualquer participação direta dos apelantes na redação do edital ou na fixação da metragem; ii) o edital descreveu detalhadamente as benfeitorias existentes no imóvel — duas residências (nºs 1880 e 1872) e um barracão comercial ("Oficina Mecânica JD") —, todas consolidadas desde aproximadamente 1990, o que afasta alegação de má-fé; iii) a alienação judicial opera efeitos próprios, distintos da compra e venda voluntária, e o negócio se deu ad corpus, de forma que o regime do artigo 500 do Código Civil não se aplica à arrematação judicial; iv) os apelantes não obtiveram vantagem alguma, pois o produto do leilão foi destinado à satisfação da execução em curso, e não ao patrimônio pessoal deles, inexistindo enriquecimento sem causa; v) o arrematante adquiriu o bem por preço correspondente à metade da avaliação, em segunda praça, e posteriormente revendeu os imóveis por valor superior, o que demonstra proveito econômico; vi) eventual responsabilidade por falha na avaliação ou no registro recairia sobre o Estado, nos termos do artigo 37, §6º, da Constituição Federal; vii) o edital consignava a obrigação do depositário de franquear acesso para vistoria, e o arrematante tinha oportunidade de verificar in loco a extensão e as confrontações do imóvel; viii) a sentença, ao aplicar o artigo 500 do Código Civil, incorreu em error in judicando. Requereu-se a reforma integral da sentença, com a improcedência da ação e inversão dos ônus sucumbenciais (mov. 230.1 – autos de origem).R & R Participações e Empreendimentos Ltda – ME apresentou contrarrazões para requerer o desprovimento do recurso. Sustentou que a arrematação ocorreu sob a modalidade ad mensuram, com metragem reiteradamente reconhecida pelos próprios apelantes nos autos da execução, e que a alegação de alienação ad corpus configura conduta contraditória, em violação ao princípio da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil), caracterizando venire contra factum proprium. Destacou que a diferença de 207,2m² — equivalente a 28,19% da área — supera o limite de 1/20 previsto no artigo 500, §1º, do Código Civil. Requereu ainda a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil (mov. 237.1 – autos de origem).R & R Participações e Empreendimentos Ltda – ME interpôs Recurso Adesivo. Sustenta-se no recurso, em síntese, o seguinte: i) a sentença indeferiu indevidamente o pedido de condenação no pagamento de aluguel mensal pela ocupação indevida da área de 207,2m² não entregue à arrematante; ii) na contestação (mov. 57.1), os requeridos admitiram expressamente que a área reclamada encontra-se edificada junto a outro prédio comercial de propriedade deles e que não seria possível qualquer tipo de divisão, o que equivale ao reconhecimento da ocupação direta, contínua e exclusiva; iii) o pedido de aluguéis não foi objeto de impugnação específica na contestação, atraindo os efeitos do artigo 341 do Código de Processo Civil; iv) o laudo pericial (mov. 203.1) apurou o valor locativo mensal em R$ 19,98/m², totalizando aproximadamente R$ 4.140,00 mensais; v) a desconsideração do conjunto probatório viola o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa e os artigos 884, 927 e 1.228 do Código Civil. Requereu-se a reforma parcial da sentença para condenar os requeridos no pagamento de indenização mensal equivalente ao valor locativo da área indevidamente ocupada (207,2m²), a partir da data da expedição da carta de arrematação (11/11/2021), com juros e correção monetária, até a efetiva desocupação ou indenização integral da área (mov. 238.1 – autos de origem).Gervásio Cristovão dos Santos e Kátia Maria Lopes Trajano não ofereceram resposta ao recurso adesivo (mov. 243/244 – autos de origem).


ADMISSIBILIDADE2. O recurso de Apelação é tempestivo, conforme o que se observa do cotejo entre a data da publicação da sentença, 25/08/2025 (mov. 229 – autos de origem) e a data do protocolo do recurso, 15/09/2025 (mov. 230 – autos de origem), dentro do prazo de 15 dias úteis previsto no artigo 1.003, §5º, do Código de Processo Civil. O preparo está comprovado pelo comprovante de pagamento da guia recursal juntado no mov. 230.3 dos autos de origem (guia vinculada no mov. 233 com informação de pagamento no mov. 234 dos autos de origem).O Recurso Adesivo interposto por R & R Participações e Empreendimentos Ltda – ME é igualmente tempestivo, pois apresentado em 21/10/2025 (mov. 238 – autos de origem), no prazo legal de 15 dias úteis contados da intimação para apresentação de contrarrazões, 29/09/2025 (mov. 236 – autos de origem), conforme disposto no artigo 997, §2º, inciso I, combinado com o artigo 1.009, §2º, ambos do Código de Processo Civil. O preparo foi devidamente recolhido, conforme comprovante juntado no mov. 238.2 - autos de origem (guia vinculada no mov. 239 com informação de pagamento no mov. 240 dos autos de origem).Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, os recursos devem ser conhecidos.
VOTO3. Trata-se de recurso de Apelação Cível nº 0002551-10.2022.8.16.0050, em que são Apelantes Gervásio Cristovão dos Santos e Kátia Maria Lopes Trajano, e Apelada R & R Participações e Empreendimentos Ltda – ME, e de Recurso Adesivo interposto pela Apelada.O recurso de Apelação busca a reforma integral da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da Ação indenizatória, para condenar os requeridos a complementar a área faltante do imóvel objeto da arrematação judicial ou, subsidiariamente, no pagamento correspondente à metragem faltante de 207,2m², ao valor de R$ 1.281,77 por metro quadrado. O Recurso Adesivo busca a reforma parcial da sentença no tocante ao indeferimento do pedido de condenação no pagamento de aluguel mensal pela ocupação indevida da área não entregue.
3.1. No plano fático, depreende-se dos autos que R & R Participações e Empreendimentos Ltda – ME ajuizou, em 04/08/2022, a Ação indenizatória nº 0002551-10.2022.8.16.0050 em face de Gervásio Cristovão dos Santos e Kátia Maria Lopes Trajano.A petição inicial foi instruída com os seguintes documentos: auto de arrematação do imóvel matriculado sob o nº 1.977 (mov. 1.6); matrícula nº 1.977 com arrematação averbada (mov. 1.7); carta de arrematação (mov. 1.8); laudo de vistoria (mov. 1.9); comprovante de pagamento da entrada do imóvel arrematado em leilão (mov. 1.10); prestações quitadas referentes ao imóvel arrematado em leilão (mov. 1.11); comprovante de pagamento da comissão do leiloeiro (mov. 1.12); comprovante de pagamento do ITBI (mov. 1.13); comprovante de pagamento do FUNREJUS (mov. 1.14); notificação extrajudicial (mov. 1.15); contranotificação extrajudicial (mov. 1.16); avaliação judicial do imóvel nos autos da execução (mov. 1.17); avaliação particular apresentada pelos requeridos (mov. 1.18); petição dos requeridos no mov. 512 dos autos nº 0003613-37.2012.8.16.0050 (mov. 1.19).Do auto de arrematação extrai-se o seguinte (mov. 1.6 – autos de origem):Na matrícula do imóvel arrematado consta o seguinte (mov. 1.7 – autos de origem):
A carta de arrematação diz o seguinte (mov. 1.8 – autos de origem):A avaliação particular juntada nos autos de execução pelos requeridos traz os seguintes elementos (mov. 1.18 – autos de origem):Foi realizada perícia técnica por determinação da decisão saneadora (mov. 72 – autos de origem), cujo laudo, elaborado pelo perito Alberto Luís Krawczyk, engenheiro eletricista, CREA-PR 77395/D, concluiu o seguinte: a) a autora recebeu área correspondente a 527,8m² (103,02m² + 98,62m² + 326,16m²), inferior aos 735m² constantes da matrícula; b) a diferença de área é de 207,2m²; c) o valor unitário do metro quadrado no local é de R$ 1.281,77; d) o valor de avaliação do terreno é de R$ 942.100,95; e) o valor locativo mensal é de R$ 19,98/m², totalizando aproximadamente R$ 4.140,00 mensais para a área de 207,2m². O perito utilizou o Método Evolutivo com inferência estatística por regressão linear, conforme normas ABNT NBR 14653-1:2019 e NBR 14653-2:2011 (movs. 203 – autos de origem).A análise da prova documental permite sustentar que a arrematação judicial teve por objeto imóvel cuja matrícula e edital descreviam a metragem de 735m², com avaliação judicial calculada sobre essa extensão. O auto de arrematação (mov. 1.6) e a carta de arrematação (mov. 1.8) indicam expressamente a metragem de 735m² como referência do imóvel arrematado por R$ 787.903,75, correspondente a 50% da avaliação judicial de R$ 1.575.807,50. Todos os encargos desembolsados pela autora — arrematação, comissão do leiloeiro, ITBI e FUNREJUS (movs. 1.10 a 1.14) — foram calculados com base nessa metragem.Os apelantes, nos autos da execução nº 0003613-37.2012.8.16.0050,
se manifestaram expressamente para confirmar que a metragem do imóvel era de 735m², impugnaram a divulgação de metragem de 1.400m² no cartaz afixado em frente ao fórum local, requereram o cancelamento do leilão sob o argumento de que a medida incorreta induziria terceiros em erro (mov. 512 da execução, cópia em mov. 1.19), e, na sequência, apresentaram laudo de avaliação particular tomando por base a mesma metragem de 735m² (mov. 539.6 da execução, cópia em mov. 1.18). Tais circunstâncias evidenciam o pleno conhecimento da metragem que embasou a arrematação judicial.Na contestação (mov. 57.1 – autos de origem), os apelantes admitiram que a área reivindicada pela autora encontra-se edificada junto a prédio comercial de propriedade deles e que não seria possível qualquer tipo de divisão.
Em termos de valoração da prova, pode-se considerar provados os seguintes fatos: a) R & R Participações e Empreendimentos Ltda – ME arrematou, em 15 de outubro de 2021, em hasta pública conduzida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Bandeirantes/PR, nos autos de execução nº 0003613-37.2012.8.16.0050, o imóvel urbano objeto da matrícula nº 1.977, R=23, do Cartório de Registro de Imóveis de Bandeirantes/PR, descrito como "área remanescente de 735m²", pelo valor de R$ 787.903,75, correspondente a 50% da avaliação judicial de R$ 1.575.807,50; b) a metragem de 735m² constou expressamente da matrícula imobiliária, do edital de leilão e da avaliação judicial, e constituiu elemento essencial para a formação do preço de arrematação; c) a medição topográfica realizada pela perícia judicial constatou que a autora recebeu área correspondente a 527,8m² (103,02m² + 98,62m² + 326,16m²), com diferença de 207,2m² em relação à metragem de 735m² constante da matrícula; d) a diferença de 207,2m² equivale a 28,19% da área total, percentual que supera o limite de tolerância de 1/20 (5%) previsto no artigo 500, §1º, do Código Civil; e) o perito judicial apurou o valor unitário do metro quadrado no local em R$ 1.281,77, o valor de avaliação do terreno em R$ 942.100,95 e o valor locativo mensal em R$ 19,98/m², totalizando aproximadamente R$ 4.140,00 mensais para a área de 207,2m²; f) os apelantes, nos autos da execução nº 0003613-37.2012.8.16.0050,
se manifestaram expressamente para confirmar que a metragem correta do imóvel era de 735m², impugnaram a divulgação da metragem de 1.400m² e apresentaram laudo de avaliação particular com base nessa mesma metragem (movs. 512 e 539.6 da execução); g) na contestação (mov. 57.1), os apelantes admitiram que a área reivindicada pela autora encontra-se edificada junto a prédio comercial de propriedade deles e que não seria possível qualquer tipo de divisão; h) o pedido de condenação no pagamento de aluguéis mensais não foi objeto de impugnação específica na contestação; i) o laudo pericial foi homologado pelo Juízo (mov. 220 – autos de origem); j) as benfeitorias descritas no edital de leilão — duas residências (nºs 1880 e 1872) e um barracão comercial ("Oficina Mecânica JD") — já se encontravam consolidadas no imóvel antes da arrematação, com construção estimada desde aproximadamente 1990.
3.2. Gervásio Cristovão dos Santos e Kátia Maria Lopes Trajano buscam a reforma integral da sentença, sob o fundamento de que a alienação do imóvel ocorreu ad corpus e que o regime do artigo 500 do Código Civil não se aplica à arrematação judicial. Sustenta-se no recurso que o imóvel foi arrematado em hasta pública conduzida por leiloeiro oficial, sem qualquer participação dos apelantes na redação do edital ou na fixação da metragem, e que o edital descreveu detalhadamente as benfeitorias existentes — duas residências e um barracão comercial —, consolidadas desde aproximadamente 1990, o que caracterizaria a alienação como negócio ad corpus.Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 227.1 – autos de origem):Trata-se de típica hipótese de compra "ad mensuram", ou seja, por medida certa, onde o preço foi ajustado levando-se em conta a exata metragem constante da matrícula e do edital de leilão. Nessa modalidade de aquisição, a exatidão da área ofertada constitui elemento essencial do contrato, sendo assegurado ao adquirente o direito de exigir complementação da área ou, não sendo possível, abatimento proporcional do preço ou indenização pela área faltante, nos termos do artigo 500 do Código Civil. (...) No caso concreto, a diferença apurada corresponde a aproximadamente 28% da área adquirida, superando com folga o limite legal de 1/20 (5%), caracterizando vício substancial, que autoriza o comprador a pleitear a restituição proporcional do valor correspondente à metragem faltante. Ainda que a alienação tenha ocorrido via hasta pública, tal modalidade de aquisição não afasta a incidência das regras da compra "ad mensuram", sobretudo porque o edital de leilão e a matrícula do imóvel continham especificações inequívocas sobre a metragem, que induziram o arrematante a erro quanto à real extensão do imóvel.Sobre a questão, o artigo 500 do Código Civil estabelece o seguinte:Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.§1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.§3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.Sobre a matéria, na doutrina, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald[1] afirmam o seguinte:(...) na venda ad mensuram, o alienante especifica a medida de extensão do bem que está sendo alienado. É o exemplo da aquisição de um terreno com duzentos metros quadrados ou de uma fazenda com dois mil hectares. Também é admissível a especificação da medida correlacionada ao preço, que ocorre quando o negócio especifica que está sendo pago um determinado valor por cada metro quadrado, por exemplo. Já a venda ad corpus leva em conta a coisa negociada como um todo, independentemente de suas medidas.Em torno da relação entre dimensões e preço do imóvel Paulo Lôbo[2] afirma o seguinte:A venda ad mensuram caracteriza-se por estabelecer relação entre a área e dimensões do imóvel e o preço. Tem-se por objeto certa medida de extensão, ou área determinada. A medida de extensão deve observar, em princípio, o sistema métrico decimal, adotado no Brasil. Assim, o imóvel é descrito com indicação precisa de seu perímetro, com a quantidade de metros e centímetros de cada lado ou linha divisória. São considerados, igualmente, os sistemas populares de medida, consagrados pelos usos e costumes de algumas regiões do país, cuja equivalência com o sistema métrico decimal seja constante. A partir da enunciação quantitativa do perímetro chega-se ao total da área do imóvel, para fins de comparação de medidas explicitadas no contrato e das que efetivamente foram encontradas no levantamento topográfico. Na hipótese de imóveis edificados, descrevem-se as metragens de cada cômodo ou parte.Outro modo de venda ad mensuram é o que determina a área, que pode ser de todo o imóvel ou parte dele. Pode o imóvel ser descrito em determinados números de metros quadrados ou de hectares, por exemplo. Quando houver divergência entre as medidas ou as áreas do imóvel enunciadas no contrato e as que constam no registro imobiliário, estas preferirão àquelas. Nessa hipótese, a convergência das medidas encontradas no imóvel e as do registro afastará a incidência do art. 500 do CC, em virtude da presunção de publicidade do registro. A extinção do contrato poderá se dar em razão de outro fundamento, a saber, o de vício redibitório, se ficar caracterizada a inadequação do imóvel ao fim a que se destina. Pode-se também alvitrar de indenização por perdas e danos, se o vendedor tiver agido com má-fé.Na venda ad mensuram o comprador prejudicado é dotado de direito potestativo, podendo escolher uma das seguintes pretensões: a) complemento da área; b) resolução do contrato; c) abatimento do preço. A complementação da área depende de possibilidade real para realizá-la. O comprador poderá exigi-la se o vendedor for titular de imóvel contíguo, ou porque este lhe vendeu apenas parte de um todo, ou porque detém outro imóvel do qual poderá ser extraída a parte faltante, desde que não o inutilize. Não poderá haver compensação com outro imóvel que não for contíguo.Observadas essas premissas legal, doutrinária e jurisprudencial, no caso dos autos, a arrematação judicial teve por objeto imóvel cuja metragem de 735m² constou expressamente da matrícula imobiliária (nº 1.977, R=23, do Cartório de Registro de Imóveis de Bandeirantes/PR), do edital de leilão e da avaliação judicial. O preço de arrematação — R$ 787.903,75 — corresponde exatamente a 50% da avaliação judicial de R$ 1.575.807,50, aferida com base na metragem de 735m². A metragem não foi referência meramente enunciativa, constituiu elemento determinante para a formação do preço.A perícia judicial constatou que a parte autora e apelada recebeu área de apenas 527,8m², com diferença de 207,2m² em relação aos 735m² constantes da matrícula. A diferença equivale a 28,19% da área total — percentual que supera em mais de cinco vezes o limite de tolerância de 1/20 (5%) previsto no artigo 500, §1º, do Código Civil. Essa constatação afasta a presunção de que a referência às dimensões foi meramente enunciativa e confirma a natureza ad mensuram da alienação.O argumento dos apelantes de que a alienação judicial opera efeitos próprios e que o artigo 500 do Código Civil não se aplica à arrematação em hasta pública não prospera. A arrematação judicial, embora possua regime processual próprio (artigo 903 do Código de Processo Civil), não exime o alienante da obrigação de entregar ao arrematante a área correspondente ao que foi descrito na matrícula, no edital e na avaliação judicial. A arrematação também se trata de espécie de alienação do bem e, desse modo, havendo relação entre metragem e preço, está sujeita as regras do art. 500 do Código Civil.A propósito, o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, em situação semelhante, reconheceu a incidência do artigo 500 do Código Civil em arrematação judicial, nos seguintes termos:DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPLEMENTAÇÃO DE ÁREA EM ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL RURAL. (...) A arrematação do imóvel ocorreu sob a modalidade ad mensuram, vinculando o preço à extensão exata da área descrita no edital. A diferença de área entre o que foi arrematado e o que foi informado ultrapassa 35%, o que justifica o direito à complementação ou restituição. (...) Tese de julgamento: A arrematação de imóvel em hasta pública, quando realizada com base em medidas exatas da área, confere ao comprador o direito à complementação da área faltante ou, na impossibilidade, à restituição proporcional do valor pago, conforme o disposto no art. 500 do Código Civil. (TJPR – 3ª Câmara Cível – 0001157-36.2024.8.16.0134 – Pinhão – Rel.: Desembargador Jorge de Oliveira Vargas – J. 14/07/2025)Acrescente-se que os próprios apelantes, ao
se manifestar nos autos da execução nº 0003613-37.2012.8.16.0050, expressamente consignaram que a metragem correta do imóvel era de 735m², ao impugnar a divulgação da metragem de 1.400m² e apresentaram laudo de avaliação particular com base nessa mesma metragem (movs. 512 e 539.6 da execução). A pretensão recursal de que a alienação ocorreu ad corpus configura conduta contraditória em relação ao comportamento anteriormente adotado pelos apelantes, em violação ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação ao venire contra factum proprium (artigo 422 do Código Civil).O artigo 422 do Código Civil dispõe que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. A vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium) é corolário do princípio da boa-fé objetiva e impede que a parte, após adotar determinado comportamento, venha a praticar conduta posterior e contraditória.A alegação de que o arrematante teve oportunidade de vistoria in loco não afasta a responsabilidade dos alienantes pela diferença de metragem. O dever de entregar a área descrita na matrícula e no edital não se extingue pela circunstância de o arrematante ter tido a possibilidade de verificação prévia. A metragem constante da matrícula imobiliária goza de presunção de veracidade, e o arrematante tinha razão legítima para confiar nos dados registrais. Não se impõe ao comprador o ônus de realizar medição topográfica antes da aquisição para suprir eventual irregularidade nas informações constantes do registro imobiliário.Deve ser mantida a sentença que reconheceu a natureza ad mensuram da alienação e a aplicabilidade do artigo 500 do Código Civil.Logo, o recurso não prospera no particular.
3.3. Gervásio Cristovão dos Santos e Kátia Maria Lopes Trajano sustentam que não obtiveram vantagem alguma com a alienação judicial, pois o produto do leilão foi destinado à satisfação da execução em curso, e não ao patrimônio pessoal deles. Argumentam que eventual responsabilidade por falha na avaliação ou no registro recairia sobre o Estado, nos termos do artigo 37, §6º, da Constituição Federal. Sustentam, ainda, que o arrematante adquiriu o bem por preço correspondente à metade da avaliação e posteriormente revendeu os imóveis por valor superior, o que demonstraria proveito econômico.Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 227 – autos de origem):Ressalte-se que a responsabilidade dos alienantes, ainda que involuntária, subsiste, uma vez que receberam o produto da venda forçada, devendo suportar as consequências do vício do bem arrematado. Trata-se de responsabilidade que decorre da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).O artigo 884 do Código Civil estabelece o seguinte:Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.No caso dos autos, o argumento de que o produto da arrematação foi destinado à satisfação da execução não afasta a responsabilidade dos apelantes. Os apelantes foram diretamente beneficiados com a alienação, pois o produto do leilão serviu para a quitação de dívida de responsabilidade pessoal deles. O valor da arrematação — R$ 787.903,75 — foi calculado com base na metragem de 735m², quando a área efetivamente entregue correspondeu a apenas 527,8m². Os apelantes obtiveram a satisfação de sua dívida em montante superior ao que seria devido caso a metragem real tivesse sido considerada. Há, portanto, enriquecimento sem causa, na medida em que a arrematante pagou por 735m² e recebeu apenas 527,8m².
A responsabilidade estatal por atos de auxiliares da justiça (artigo 37, §6º, da Constituição Federal) não exime os alienantes da obrigação de entregar a coisa arrematada.
A diferença de áreas não decorreu de ação imputada a administração da justiça, mas dos apelantes que deixaram de entregar ao arrematante área do imóvel descrita no edital de leilão. É necessário ressaltar que não houve erro nos registros da área do imóvel durante a execução, sendo que os próprios apelantes respaldaram a metragem da área constante do edital.
Assim, os prejuízos para o arrematante decorreram de ato praticado pelos apelantes e, desse modo, eles estão obrigados a indenizar os danos causados.Em relação à alegação de que o arrematante adquiriu o bem por 50% da avaliação e obteve proveito econômico, a circunstância é irrelevante para o deslinde da controvérsia. A aquisição do imóvel por 50% da avaliação em segunda praça é faculdade prevista em lei (artigo 891 do Código de Processo Civil) e não constitui óbice ao exercício do direito de reclamar a complementação da área ou o abatimento proporcional do preço. O direito à complementação da área é autônomo e independe do valor pago na arrematação.Logo, não prospera o recurso no particular.
3.4. R & R Participações e Empreendimentos Ltda – ME busca, por meio de Recurso Adesivo, a reforma parcial da sentença no tocante ao indeferimento do pedido de condenação no pagamento de aluguel mensal pela ocupação indevida da área de 207,2m² não entregue à arrematante. Sustenta-se no recurso que os requeridos admitiram na contestação que a área reclamada se encontra edificada junto a prédio comercial de propriedade deles, sem possibilidade de divisão, o que equivale ao reconhecimento da ocupação exclusiva;
o pedido de aluguéis não foi objeto de impugnação específica na contestação (artigo 341 do Código de Processo Civil), sendo que o laudo pericial apurou o valor locativo mensal em R$ 19,98/m², totalizando aproximadamente R$ 4.140,00 mensais.Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 227.1 – autos de origem):Por fim, a parte autora também requereu a fixação de valor mensal a título de aluguel, em razão do uso indevido de parte do imóvel arrematado que estaria sendo ocupado pelos requeridos após a arrematação, enquanto não solucionada a controvérsia acerca da área remanescente. Não obstante, a mera presunção de veracidade decorrente da inércia da parte ré quanto à impugnação específica não basta, por si só, para a procedência do pedido, sendo imprescindível a comprovação mínima do uso exclusivo e indevido da área por parte dos requeridos, situação que não restou suficientemente evidenciada nos autos. Com efeito, a documentação e o laudo pericial apresentados concentram-se na divergência de metragem e na caracterização física do imóvel, não se verificando prova robusta de que os requeridos estariam exercendo posse injusta sobre a área remanescente, tampouco a existência de proveito econômico advindo dessa suposta ocupação. Dessa forma, ainda que não tenha havido impugnação específica ao pedido, não há nos autos elementos suficientes que demonstrem a ocupação ou o uso exclusivo pelos réus da área que a parte autora reputa como indevidamente utilizada, razão pela qual o pedido de fixação de aluguel não merece acolhimento.O artigo 1.228 do Código Civil dispõe que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.O artigo 884 do Código Civil veda o enriquecimento sem causa, e o artigo 927 do mesmo Código impõe a obrigação de reparar o dano provocado por ato ilícito.Observadas essas premissas, no caso dos autos, a sentença julgou improcedente o pedido de aluguel mensal sob o fundamento de que não restou demonstrada a ocupação exclusiva da área pelos apelados adesivos. Contudo, os elementos dos autos indicam em sentido diverso.Na contestação (mov. 57.1 – autos de origem), os apelados adesivos admitiram expressamente que "a parte reivindicada pelos autores encontra-se edificada junto a outro prédio comercial de propriedade do requerido sem que dali fosse possível fazer qualquer tipo de divisão". Essa admissão, formulada em peça processual pelos próprios
apelados adesivos constitui prova suficiente da ocupação exclusiva da área. Se a área está edificada junto a prédio comercial dos apelados adesivos, sem possibilidade de divisão, resulta que eles ocupam a área de forma direta, contínua e exclusiva.O pedido de condenação no pagamento de aluguéis mensais não foi objeto de impugnação específica na contestação, o que atrai a incidência do artigo 341 do Código de Processo Civil. Os requeridos não apresentaram qualquer fundamento para afastar o dever de pagar pelo uso da área que eles próprios reconheceram estar sob sua ocupação.A perícia judicial (mov. 203 – autos de origem) apurou o valor locativo mensal em R$ 19,98 por metro quadrado, totalizando aproximadamente R$ 4.140,00 mensais para a área de 207,2m². Esse valor foi apurado por profissional nomeado pelo Juízo, com base em metodologia técnica adequada (Método Evolutivo com inferência estatística por regressão linear, conforme normas ABNT NBR 14653-1:2019 e NBR 14653-2:2011), e foi homologado sem impugnação técnica válida (mov. 220 – autos de origem).A privação do uso e gozo de parcela do imóvel arrematado gera o dever de indenizar o proprietário, sob pena de enriquecimento sem causa dos ocupantes. O proprietário que é privado do uso de seu imóvel faz jus à indenização correspondente ao valor locativo do bem, a partir do momento em que configurada a posse injusta.Esse entendimento encontra respaldo na jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. NECESSIDADE DE REFORMA. PROVA DO ESBULHO QUE, DE CONSEQUÊNCIA, GERA O DEVER DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS EM FAVOR DO AUTOR, PELO USO INDEVIDO DO BEM. FIXAÇÃO EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR DO IMÓVEL A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDO. – Tendo sido comprovado o esbulho e determinada a reintegração do autor na posse do bem, necessária a fixação de aluguel em favor do requerente como consequência do uso do imóvel, desde a ocupação indevida até a sua devolução. – O valor dos aluguéis deverá ser fixado em percentual sobre o valor venal do bem, a ser apurado em liquidação de sentença. Recurso de apelação provido. (TJPR – 18ª Câmara Cível – 0013925-87.2020.8.16.0019 – Ponta Grossa – Rel.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira – J. 26/02/2024)No mesmo sentido:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO INICIAL. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. PRELIMINARES DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO, LITISPENDÊNCIA E ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADAS. MÉRITO RECURSAL. PLEITO DE AFASTAMENTO DOS EFEITOS DA REVELIA. IMPOSSIBILIDADE. CONJUNTO PROBATÓRIO. CONFISSÃO DE QUE O IMÓVEL PERTENCENTE AO ESPÓLIO ESTAVA SENDO HABITADO INDEVIDAMENTE PELA HERDEIRA. PRESENÇA DOS ELEMENTOS DO ART 561 DO CPC. POSSE LEGÍTIMA E POSTERIOR ESBULHO. COMPROVAÇÃO. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. INDENIZAÇÃO DEVIDA E ARBITRADA EM VALOR COMPATÍVEL COM BEM. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR – 17ª Câmara Cível – 0000879-61.2015.8.16.0001 – Curitiba – Rel.: Desembargador Ramon de Medeiros Nogueira – J. 28/05/2020)De consequência, o Recurso Adesivo deve ser acolhido para condenar os requeridos no pagamento de indenização mensal correspondente ao valor locativo da área de 207,2m², no montante de R$ 4.140,00 mensais (R$ 19,98/m²), a partir da data da expedição da carta de arrematação (11/11/2021), com correção monetária pelo IPCA-IBGE e juros de mora pela taxa SELIC, nos termos da Lei nº 14.905/2024, até a efetiva desocupação ou indenização integral da área.Em razão do desprovimento do recurso de Apelação, deve ser majorado o valor dos honorários sucumbenciais em 2%, que, somados àqueles arbitrados na sentença (10%), totalizam 12% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.
VOTA-SE para CONHECER do recurso de Apelação Cível e do Recurso Adesivo, para NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação Cível
e DAR PROVIMENTO ao Recurso Adesivo, para REFORMAR PARCIALMENTE a sentença e CONDENAR os apelados adesivos (antigos proprietários) no pagamento de indenização mensal correspondente ao valor locativo da área indevidamente ocupada (207,2m²), no montante de R$ 4.140,00 mensais (R$ 19,98/m²), a partir da expedição da carta de arrematação (11/11/2021), com correção monetária e juros de mora nos termos da Lei nº 14.905/2024, até a efetiva desocupação ou indenização integral da área.