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Processo:

I – RELATÓRIO.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto Por Chevalier Incorporadora e Construtora Ltda. contra a decisão proferida pelo juízo da 18ª Vara Cível da comarca de Curitiba, nos autos do Cumprimento de Sentença n. 0017011-67.2023.8.16.0001, que, rejeitando a impugnação apresentada pelos Agravantes, homologou o laudo de avaliação judicial do imóvel penhorado, o fazendo nos seguintes termos:
“... 2. O laudo técnico de mov. 1835.1/1836.1, concluído em 30 de agosto de 2025, adotou a metodologia procedimental a descrita na ABNT NBR 14653. Empregou na apuração do valor de mercado o método evolutivo. 2.1. Em primeiro lugar, promoveu a caracterização da região no qual inserido, valorando o bairro de situação do imóvel (Juvevê). Ponderou, após, que não foram encontrados registros documentais de regularidade da construção de alvenaria presente no imóvel, circunstância que, naturalmente, pesa de forma negativa na definição do preço. Na sequência, apurou tecnicamente o valor do terreno e o valor das benfeitorias, bem como o fator de comercialização, chegando ao preço final de R$ 13.637.674,98, contestado pela executada. 2.2. Não há nada que desabone tecnicamente o trabalho realizado, que se ampara em norma técnica da ABNT.2.2.1. Ao contrário disso, o laudo de avaliação juntado no mov. 1859.2 não se respalda em metodologia confiável. Veja-se do laudo de mov. 1859.2 que não é sequer possível aferir como o avaliador estimou o cálculo das benfeitorias inacabadas... 2.2.2. Ademais, o laudo trazido pela executada emprega o método comparativo, utilizando, como referência, o preço médio do metro quadrado de imóveis perfeitos, acabados e regularizados documentalmente para venda. Não há, por exemplo, tomada em consideração de aspectos ligados à reedição das benfeitorias. Percebase que se trata de dado relevante, já que a página 16 do laudo aqui produzido indica como valor da benfeitoria R$ 22.569.227,09 – que faria o valor total do imóvel se aproximar ao preço apurado no outro laudo –, mas, após a dedução do custo de reedição, a benfeitoria cai para o valor de R$ 8.008.464,54. 2.2.3. É dizer, a comparação entre o laudo produzido nestes autos e o juntado pela executada no mov. 1859.2 apenas serve para confirmar a correção técnica da avaliação judicial de mov. 1835.1/1836.1. 2.3. Com esses fundamentos, desacolho a impugnação de mov. 1859.1 e homologo a avaliação de mov. 1835.1, assentando o valor do imóvel em R$ 13.637.674,98 para 30 de agosto de 2025....”.
Irresignados, os Agravantes sustentam que o valor atribuído ao imóvel não condiz com seu real valor de mercado, pois recentemente foi avaliado em outro processo judicial por R$ 24.645.841,64, quase o dobro do montante homologado. Nesse contexto, aduzem que não é plausível uma desvalorização de R$ 11 milhões em menos de um ano, especialmente tratando-se de imóvel localizado no bairro Juvevê, um dos mais valorizados de Curitiba. Argumentam que a avaliação homologada se baseou-se em matrícula antiga (nº 47.902), ignorando a matrícula atual (nº 86.807), o que comprometeu a análise e considerou custos de reedição e término da obra, reduzindo indevidamente o valor do patrimônio da executada. Sustentam, ainda, que a vistoria realizada foi incompleta, limitando-se ao térreo e primeiro andar, em violação ao art. 872, do CPC, e foi ignorado fato superveniente relevante, ou seja, a inauguração do Supermercado Festval a menos de 180 metros do imóvel, valorizando significativamente a região. Ressaltam que, caso mantida a avaliação, o imóvel poderá ser arrematado por menos da metade do seu valor real, violando princípios como o da menor onerosidade do devedor (art. 805 do CPC) e da vedação ao enriquecimento sem causa.Por fim, alegando risco prejuízo, requerem a concessão da tutela recursal para determinar o sobrestamento de quaisquer atos expropriatórios do imóvel e, ao final, o provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada.Admitido o processamento do recurso e deferido o efeito suspensivo (mov. 14.1), determinou-se a intimação da Agravada, que se manifestou pelo desprovimento do recurso (mov. 27.1). Voltaram-me conclusos.É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.
Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade, conheço do Agravo de Instrumento, pelo que passo a analisar as questões nele aduzidas.Extrai-se dos autos da demanda originária que, após determinação do juízo (mov. 1660.1), a Perita Judicial Engenheira Civil nomeada avaliou o imóvel penhorado, concluindo que o preço médio de comercialização é de R$ 13.637.674,98, conforme laudo de movs. 1835.1/1836.1.1, no qual justificou que:

Os Agravantes, no mov. 1859.1, impugnaram essa avaliação asseverando que tais valores não condizem com a realidade, pois, em autos diversos, o mesmo imóvel foi avaliado em R$ 24.645.841,64, asseverando que avaliadora nomeada “não acessou a integralidade do imóvel, haja vista que permaneceu apenas no andar térreo e subiu apenas ao 01º andar do prédio, ou seja não avaliou a integralidade do imóvel, tratando-se de avaliação incompleta, haja vista que sequer se dirigiu aos pisos superiores” (fl. 3). Acrescentaram, para além disso, que a avaliação homologada se baseou-se em matrícula antiga (nº 47.902), ressaltando que foi ignorado o fato de que a inauguração do Supermercado Festval a menos de 180 metros do imóvel, valorizará significativamente a região.Pois bem.De acordo com o disposto nos incisos do art. 873, do CPC, é admitida nova avaliação quando:
“I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação”.
Por sua vez, o art. 872, do CPC, traz os seguintes requisitos a serem observados na avaliação:
“Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens”.
E, na hipótese dos autos, com efeito, não se constata a presença de quaisquer das hipóteses previstas nesses normativos, porquanto o laudo de avaliação de movs. 1835 e 1836 traz a descrição do imóvel e da região em que localizado, de seu estado, para além da expressa indicação do método utilizado para a avaliação e das respectivas fontes de pesquisa, indicando, após dedução do custo de reedição de benfeitorias, avaliadas em R$ 8.008.464,54, o valor final de R$ R$ 13.637.674,98. Nesse contexto, destaca-se, que, no desenvolvimento técnico da avaliação, atribuiu-se ao bem o valor inicial de R$ 22.569.227,09 - montante muito próximo ao valor paradigma invocado nas razões recursais. Não obstante isso, não se pode ignorar o fato de que o caso retrata hipótese de imóvel “inacabado”, circunstância que reclama, como bem observado pela perita, a aplicação de índices de depreciação, o que resultou no valor impugnado pelos Agravantes. Ademais, o laudo impugnado pelos Recorrentes se utilizou da metodologia evolutiva Nesse contexto, em consulta ao site do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Paraná (IMBAPE-PR), se extrai que o método empregado por essa profissional, descrito na ABNT NBR 14653, determina o valor total somando o valor do terreno (método comparativo) ao custo de reedição das benfeitorias depreciado, multiplicado pelo Fator de Comercialização (FC), sendo ideal para propriedades com construções específicas ou falta de mercado comparativo, como igrejas, galpões industriais ou casas em terrenos muito valorizados, como é o caso dos autos (https://www.ibapepr.org.br/).Para além disso, em que pese a expert tenha feito alusão à matrícula n. 47.907 – em que fracionado o imóvel em 48 frações ideais, sendo posteriormente cancelada, originando a atual matrícula n. 86.807 -, esse singelo equívoco em nada comprometeu a avaliação, mormente porque considerou-se a totalidade do imóvel penhorado, correspondente a uma área de 814,91m², contendo uma construção em alvenaria de 5.899,67m².Assim, diante dessa conjuntura, vê-se que as alegações dos Agravantes se mostram isoladas e desprovidas de demonstração, sendo certo que o laudo técnico por eles acostado, produzido unilateralmente, não prevalece sobre a avaliação oficial, realizada por avaliadora nomeada, que, reforce-se, é dotada de fé pública. Ademais, não se verifica o cometimento de erro na avaliação ou dolo do avaliador, nem a majoração ou diminuição do valor do bem, tampouco há fundada dúvida sobre o valor atribuído, de modo que inexiste razão para nova avaliação e suspensão dos atos expropriatórios, como pretendem os Agravantes. Portanto, e por estes fundamentos, é de ser conhecido e desprovido o presente Agravo de Instrumento, mantendo-se hígida a decisão agravada. É como voto.