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Processo:

I – RELATÓRIO1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de mov. 142.1 que, em “ação de obrigação de fazer c/c pedido liminar e indenização por danos materiais e morais” ajuizada por Ester Berwanger em face da Associação de Moradores do Residencial Ponto de Vista, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais nos seguintes termos:“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão formulada pela parte autora, o que faço com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de condenar a requerida ao pagamento de indenização por perdas e danos em favor da parte autora em razão da supressão da área por esta adquirida, cujo valor deverá ser apurado em liquidação por arbitramento, tomando-se por base o valor de mercado atualizado da área suprimida, sobre o qual deverá incidir juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pela média INPC/IGP-DI desde o efetivo prejuízo (data da aprovação do novo projeto urbanístico).”.2. Sustenta a Associação apelante em seu recurso (mov. 157.1) que a sentença é nula por ausência de fundamentação ao não enfrentar a prova de que a área verde é de domínio público municipal. No mérito, alega que a delimitação da área ambiental decorreu de imposição técnica do Instituto Água e Terra (IAT) e da realidade geológica do terreno, visto que a autora adquiriu os lotes ciente da existência da mata e por valor reduzido. Afirma que não houve ato ilícito da recorrente, mas apenas a redução a termo de restrições legais preexistentes sobre a vegetação nativa, as quais impedem o uso residencial privativo da área.3. Ester Berwanger apresentou contrarrazões (mov. 161.1) alegando que a Associação agiu unilateralmente ao suprimir seu terreno no projeto de regularização sem qualquer compensação financeira ou permuta de lotes, violando seu direito de propriedade.4. O feito foi inicialmente distribuído à 20ª Câmara Cível deste Tribunal (mov. 3.1-TJ), tendo sido declinado à competência para às Câmaras afetas à matéria de responsabilidade civil. Redistribuído à 10ª Câmara Cível (mov. 8.1-Ap), houve nova declinação, sob o fundamento de se tratar de matéria alheia às especializações regimentais (mov. 19-Ap). Então, o recurso foi distribuído a esta 4ª Câmara Cível (mov. 24.1-Ap).É a exposição.

II – VOTO5. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.6. A controvérsia recursal cinge-se à responsabilidade da Associação apelante pelo dever de indenizar a apelada em razão da destinação de parcela dos lotes 14 e 15 (conforme croqui informal) para área verde urbana e Área de Preservação Permanente (APP) no bojo do projeto de regularização fundiária (REURB) do loteamento outrora clandestino.7. Extrai-se dos autos que a autora adquiriu de pessoa física responsável pelo fracionamento do terreno, em 2020 e 2021, direitos possessórios sobre as áreas destes lotes, no loteamento irregular denominado "Sol e Lua" (mov. 1.7 e 1.8). A aquisição baseou-se em croquis particulares sem registro oficial. Os direitos foram cedidos à Associação de Moradores constituída para buscar a regularização do local. Neste processo, o Município e o órgão ambiental estadual (IAT) exigiram a demarcação das áreas protegidas.8. São duas proteções ambientais diferentes que recaem sobre os lotes em questão: (i) área de preservação permanente, de 30 metros da margem do lago de usina hidrelétrica que banha o terreno; (ii) área verde urbana, decorrente da conversão da antiga reserva legal rural que existia no imóvel. Veja-se a ilustração da situação: 9. A área pontilhada de verde (subsistente) e vermelha (desmatada, que será replantada) corresponde à APP do lago. Já a área pontilhada de laranja corresponde à área verde urbana. Como se vê, a APP envolve todos os imóveis que beiram o lago, enquanto a área verde se sobrepõe especificamente a alguns lotes – dentre eles os dois da autora – diminuindo a área inicial deles (que iria até a margem do lago). 10. A respeito da área de proteção permanente, sua constituição decorrente de previsão do art. 4º, inciso I, alínea “a”, da Lei Federal nº 12.651/2012, em razão do lago da usina hidrelétrica na margem do imóvel. 11. A situação é bastante anterior à compra dos lotes pela autora, já que foi registrada na matrícula do imóvel, em 1997, a existência de desapropriação pela Copel, para o alagamento da área (mov. 60.3, “AV-2”). E recai sobre toda a margem do lago, não sendo o lote da autora escolha da parte ré no processo de regularização.12. No que se refere à área verde urbana, a matrícula geral do imóvel em que veio a ser feito o loteamento irregular (mov. 60.3) possui averbação de maio de 1995, registrando a existência de reserva legal e de área de preservação permanente, sem especificar o local do imóvel em que estas se encontrariam (“AV-1“).13. Conforme prevê o art. 25 da Lei Federal nº 12.651/2012, a mudança da área de rural para urbana (permitindo a regularização do loteamento irregular) implicou na transformação da reserva legal anteriormente averbada na matrícula em área verde urbana. Confira-se: “Art. 25. O poder público municipal contará, para o estabelecimento de áreas verdes urbanas, com os seguintes instrumentos: II - a transformação das Reservas Legais em áreas verdes nas expansões urbanas; III - o estabelecimento de exigência de áreas verdes nos loteamentos, empreendimentos comerciais e na implantação de infraestrutura”14. Ademais, o imóvel originário, anteriormente usado para atividade agropastoril (mov. 60.23), já apresentava desmatamento consolidado em quase sua totalidade ao tempo da compra feita pela autora, restando a área que seria futuramente alienada a ela como remanescente de vegetação nativa – e, portanto, recaindo a proteção de reserva legal rural, posteriormente transformada em área verde urbana. 15. Isso é reforçado pelo depoimento da vendedora, Jelceni Fraportti, que confirmou em juízo que os lotes situados sobre a área de mata foram comercializados por um valor substancialmente inferior aos demais. Isso ocorreu justamente porque, diferentemente dos demais lotes que não possuíam vegetação nativa, as partes sabiam que naqueles lotes existia mata protegida que não poderia ser suprimida (depoimento transcrito na sentença, p. 5).16. Assim, restavam apenas os lotes adquiridos pela autora e por um vizinho, a única parte remanescente de vegetação nativa (mata atlântica em estágio médio de regeneração) capaz de compor a “Área Verde” exigida por lei para a viabilidade do empreendimento.17. Assim, verifica-se que a localização da referida proteção ambiental sobre os lotes da autora não decorreu de escolha da ré, mas da realidade fática da ocupação da gleba anterior ao próprio parcelamento irregular do solo. 18. Nesse cenário, a legislação ambiental impõe a preservação onde a vegetação efetivamente se encontra, vedando o fatiamento dessas áreas para compor lotes privados, conforme salientado em informação técnica do IAT sobre a regularização ambiental (mov. 100.2), nos termos do art. 22 da Lei Federal nº 6.766/1979:“Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.”.19. De igual modo, a Lei Complementar nº 04/2023 do Município de Boa Vista da Aparecida (art. 15, IV) estabelece o seguinte: “Art. 15. O imóvel resultante de desdobro deverá ter acesso direto a via em regulares condições de trafegabilidade, atendidos os seguintes requisitos:IV - por iniciativa do proprietário, em área superior a 3.000,00m² (três mil metros quadrados), será obrigatória a cessão ao município, sem qualquer ônus, de áreas destinadas à implantação de equipamentos urbanos e comunitários, bem como a áreas verdes de uso público, as quais deverão ser proporcionais à gleba e nunca inferiores a 15% (quinze por cento) da área do desdobro, dos quais: (...)”20. Note-se que, se a reserva legal e a área verde urbana não podem, por lei, ser objeto de propriedade particular ou uso residencial, a comercialização desses espaços à autora como lotes privativos configurou verdadeira promessa de venda a non domino. 21. Trata-se de ato nulo que não gera direito de propriedade nem vincula a Associação apelante, que não participou daquela venda original e apenas atua para regularizar o passivo ambiental. Eventual boa-fé da adquirente não tem o condão de validar a transferência de algo que pertence ao domínio público ou está sob restrição legal absoluta. Sobre o tema, confira-se o entendimento do STJ:“É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, na venda a non domino, é irrelevante a boa-fé do adquirente, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito .” (STJ - AgInt no REsp: 1785665 DF 2018/0327882-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/08/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/08/2019).22. Portanto, a suposta "supressão" de propriedade da autora é, em verdade, a aplicação da lei sobre vegetação preexistente em área que jamais poderia ter sido vendida como lote residencial. A prova oral já mencionada demonstra que a situação é anterior à compra do lote pela autora, que teria pago preço inferior justamente por essa limitação, não havendo ato ilícito da Associação que apenas reduziu a termo a realidade geológica do local para viabilizar a regularização fundiária de todos os moradores.23. Ademais, inexiste direito de indenização à autora pela perda de parte do lote que lhe havia sido alineado, em razão da ilicitude do objeto, nos termos do art. 37 da Lei 6.766 /79, segundo o qual “é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”. Nesse sentido: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO REGISTRADO. CIENCIA DO ADQUIRENTE. CONTRATO ENTRE PARTICULARES. ILICITUDE DO OBJETO. VEDAÇÃO LEGAL. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. 1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico ajuizada em 14/09/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/02/2024 e concluso ao gabinete em 23/08/2024. 2. O propósito recursal é decidir (I) se é válida a venda de lote não registrado se o adquirente estava ciente desta irregularidade no momento da compra e (II) se a Lei 6.766/79 é aplicável a contratos firmados entre particulares. 3. Para a aplicabilidade da Lei 6 .766/79 é irrelevante apurar se o loteamento e o desmembramento ostentam o caráter de empreendimento imobiliário, se o vendedor atua como profissional do ramo ou se incide relação consumerista. 4. Não tendo o loteador nem requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste, estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino ou irregular. 5. O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a Lei 6.766/79 objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular. 6. O art. 37 da Lei 6.766/79 estabelece que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. 7. Tratando-se de nulidade, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do lote quando da sua aquisição não convalida o negócio, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao "status quo ante". 8. Não tendo o loteador providenciado o registro do imóvel, independentemente de ter sido firmada entre particulares cientes da irregularidade do imóvel, a compra e venda de loteamento não registrado é prática contratual taxativamente vedada por lei e que possui objeto ilícito. Por isso, o negócio jurídico deve ser declarado nulo. 9. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.” (STJ - REsp: 2166273 SP 2024/0192932-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 08/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/10/2024)“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. TERRAS PÚBLICAS. LOTEAMENTO IRREGULAR. RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS INCABÍVEL. 1. "Os imóveis administrados pela Companhia Imobiliária de Brasília (TERRACAP) são públicos" (EREsp 695 .928/DF, Rel. Ministro JOSÉ DELGADO, CORTE ESPECIAL, julgado em 18/10/2006, DJ 18/12/2006, p. 278). 2. Constitui requisito de validade do negócio jurídico o objeto lícito. A ocupação de bem público, embora dela possam surgir interesses tuteláveis, é precária. É nulo de pleno direito o negócio jurídico representado por instrumento particular de cessão de direitos referentes a bem imóvel situado em loteamento irregular compreendido em área de domínio público. 3. A retomada de bem público pelo legítimo titular do domínio não enseja o pagamento de indenização pelas acessões e benfeitorias realizadas. Precedentes. 4. A nulidade do contrato de alienação de bem público celebrado entre particulares impõe o retorno das partes ao estado anterior, o que deve ser feito sem que se imponha a indenização por acessões e benfeitorias. Isso porque tais acréscimos não são validamente incorporados ao domínio daquele a quem será restituída a ocupação irregular. Caso contrário, a parte adquirente seria indenizada enquanto a parte alienante, que não realizou as construções, estaria sujeita a perdê-las em definitivo para o ente público titular do domínio sem direito à reparação. 5. Recurso especial parcialmente provido.” (STJ - REsp: 1025552 DF 2008/0015428-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/04/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: REPDJe 23/05/2017 DJe 18/05/2017)24. Eventual ressarcimento pelo vício do negócio jurídico original – venda de área que, para constituição de loteamento como se pretendia, deveria ser cedida ao Município – carece de nexo causal com conduta da Associação ré, decorrendo de conduta de terceiros, que constituíram o loteamento irregular e que não é objeto desta ação.25. Assim, a sentença deve ser reformada, para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Em razão do resultado, devem ser redistribuídos os ônus sucumbenciais, condenando a autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. 26. O valor da causa deve ser atualizado pelo IPCA desde o ajuizamento e, com o trânsito em julgado, passa-se a incidir juros de mora sobre o valor dos honorários sucumbenciais, devendo ser utilizada, a partir deste momento, apenas a Taxa SELIC, que engloba juros e correção. 27. Por fim, considerando que o resultado de mérito aproveita à parte apelante, fica prejudicada a análise da alegação de nulidade da sentença por vício de fundamentação, em razão da primazia de mérito (arts. 282, §2º, e 488 do CPC).28. Ante o exposto, voto por dar provimento ao recurso para julgar improcedentes os pedidos e redistribuir a sucumbência.