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Processo:

I – RELATÓRIOA parte apelante supranominada interpôs este Recurso de APELAÇÃO contra a sentença do mov. 254.1, proferida pela Meritíssima Juíza de Direito Michela Vechi Saviato, da 17ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, que, em julgamento conjunto da ação de usucapião (autos nº 0002085-03.2021.8.16.0001) e da ação de imissão na posse (autos nº 0004845-22.2021.8.16.0001), julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de usucapião e procedentes os pedidos formulados na ação de imissão na posse, confirmando a liminar concedida em sede de agravo de instrumento para determinar a desocupação definitiva do imóvel e imitir a apelada na posse do bem.Em suas razões recursais, os apelantes sustentaram, em resumo, que:a) adquiriram o imóvel objeto da demanda mediante contrato particular firmado em 29/06/2013, ocasião em que receberam as chaves e passaram a exercer posse mansa, pacífica, contínua e com "animus domini", residindo no bem com a família, arcando com IPTU, condomínio, despesas de consumo e realizando benfeitorias, conforme ampla documentação acostada aos autos da ação de usucapião;b) o lapso temporal de 5 anos previsto no art. 1.240 do Código Civil completou-se em 29/06/2018, antes da consolidação da propriedade em favor da CEF, ocorrida em 16/11/2018, razão pela qual a prescrição aquisitiva já estava consumada quando sobrevieram os atos registrais e administrativos invocados pela apelada, sendo que eventuais atos posteriores não possuem eficácia retroativa para obstar direito já constituído;c) a sentença recorrida conferiu relevância excessiva aos registros e averbações constantes da matrícula, bem como à arrematação em leilão, sem considerar que a usucapião constitui modo originário de aquisição da propriedade que, uma vez consumado antes da consolidação registral posterior, sobre ela prevalece, havendo erro na valoração da prova documental e de sua eficácia jurídica;d) o art. 1.197 do Código Civil foi aplicado de forma equivocada pela sentença, porquanto os apelantes detinham tanto a posse direta quanto a indireta do bem, não se tratando de posse temporária, uma vez que o contrato de compra e venda era irrevogável e irretratável, sem previsão de cláusula resolutiva por inadimplemento que autorizasse a devolução do imóvel à vendedora;e) as cláusulas resolutivas previstas no contrato referiam-se exclusivamente a condições precedentes à perfectibilização do negócio, relacionadas à aprovação de documentação e à entrega do imóvel desocupado, de modo que, após o recebimento das chaves, tais hipóteses restaram exauridas, não subsistindo qualquer vínculo da vendedora com o bem que lhe reservasse a posse indireta;f) eventual inadimplemento contratual pelos apelantes não autorizaria a retomada do imóvel pela vendedora, que disporia apenas da via executiva para cobrar os valores devidos, o que configura a "interversio possessionis" e diferencia o caso dos contratos de locação, comodato ou compra não perfectibilizada, nos quais a posse é cedida temporariamente e o cedente conserva a posse indireta;g) o precedente utilizado como fundamento pela sentença, REsp nº 2.172.585/DF, apresenta circunstâncias fáticas diversas das verificadas no caso, pois naquela demanda havia financiamento subsidiado pelo Sistema Financeiro Habitacional, garantia hipotecária de terceiro, cláusula resolutiva e ciência prévia do comprador acerca dos gravames existentes sobre o imóvel;h) os atos de consolidação da propriedade em favor da CEF e os registros cartorários subsequentes possuem natureza estritamente administrativa e dominial, não se confundindo com atos de oposição à posse, sendo que a instituição financeira jamais praticou qualquer ato concreto de turbação, notificação possessória ou medida de retomada da posse antes do término do lapso quinquenal;i) somente a citação válida em ação judicial constitui causa interruptiva da prescrição aquisitiva, nos termos dos arts. 1.244 e 202, I, do Código Civil, sendo que nenhum ato judicial foi praticado antes de 29/06/2018, de modo que não se verificou qualquer causa legal de interrupção ou suspensão do prazo aquisitivo;j) subsidiariamente, ainda que o termo inicial da prescrição aquisitiva fosse considerado a partir da quitação do contrato em 01/09/2015, o lapso de 5 anos teria se completado em 01/09/2020, antes do ajuizamento da ação de imissão na posse em 15/03/2021, que constitui o primeiro ato jurídico idôneo de oposição à posse dos apelantes;k) a notificação extrajudicial de 09/11/2020 não possui aptidão para interromper a prescrição aquisitiva por não ostentar natureza de ato judicial, além de ter sido encaminhada após o transcurso do prazo quinquenal e de não ter sido dirigida aos apelantes, mas à antiga proprietária do imóvel;l) a boa-fé da apelada, arrematante do imóvel em leilão, não pode sobrepor-se ao direito aquisitivo dos apelantes já consolidado, pois a usucapião opera como aquisição originária independentemente da cadeia dominial anterior, além de a apelada ter tido plena possibilidade de conhecer a situação fática do imóvel, ocupado há mais de 7 anos com presença notória e pública;m) o princípio da função social da posse impõe ao adquirente de imóvel ocupado o dever de diligência mínima para verificar quem o utiliza e em que condições, sendo que a ausência dessa cautela descaracteriza a boa-fé objetiva, a qual não prevalece sobre o direito fundamental à moradia e à função social da propriedade previstos nos arts. 5º, XXIII, e 6º da Constituição Federal.Requereram o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, reconhecendo-se o direito de propriedade dos apelantes sobre o imóvel por usucapião especial urbana, com a expedição do mandado de registro, declarando-se prejudicada a ação de imissão na posse. Subsidiariamente, postularam o reconhecimento da posse qualificada com direito à indenização por benfeitorias, a concessão de efeito suspensivo ativo e a condenação da apelada ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa.A apelada apresentou suas contrarrazões no mov. 265.1, arguindo, em síntese, que:a) a sentença recorrida analisou de forma minuciosa toda a documentação acostada aos autos e aplicou corretamente o princípio da prioridade do registro, previsto no art. 186 da Lei nº 6.015/73, segundo o qual deve prevalecer o título registrado sobre o não registrado, priorizando-se a parte que adotou as cautelas necessárias;b) a matrícula do imóvel retrata fielmente os fatos, sendo que os apelantes não impugnaram os registros e averbações nela constantes, os quais demonstram que o bem foi gravado com alienação fiduciária em favor da CEF em 23/12/2013, com renegociações posteriores e consolidação da propriedade em 16/11/2018;c) a posse dos apelantes decorreu de compromisso de compra e venda firmado em 29/06/2013 e não averbado na matrícula, de modo que, até a quitação integral do contrato em 07/09/2015, configurava-se mera posse direta nos termos do art. 1.197 do Código Civil, não se qualificando como posse "ad usucapionem", sendo que os próprios depoimentos das partes confirmaram que os pagamentos prosseguiram até 2015;d) o recurso interposto não impugnou de forma específica os fundamentos da sentença, limitando-se a reiterar os argumentos já deduzidos na petição inicial e julgados improcedentes, tampouco combatendo a análise relativa à boa-fé da CEF, que registrou todos os seus atos sem ter conhecimento do contrato particular celebrado entre os apelantes e seus parentes;e) os apelantes silenciaram quanto ao fato de que a notificação extrajudicial encaminhada pela apelada foi recebida, comprovando que a posse exercida não era aceita como mansa e pacífica, bem como quanto à consolidação da propriedade em favor da CEF em 16/11/2018, fixada como ponto controvertido no saneamento do feito;f) a apelada constitui terceira de boa-fé, pois adquiriu o imóvel em leilão da CEF após verificar os gravames e o histórico constantes da matrícula, na qual nada havia acerca do contrato de compra e venda celebrado entre os apelantes e os antigos proprietários, devendo seus direitos ser priorizados em relação ao título não registrado;g) a pretensão dos apelantes está lastreada em título translativo apto a ter sido levado a registro, de modo que a via adequada para a reparação dos prejuízos sofridos deveria ser direcionada ao promitente vendedor, responsável pela constituição da alienação fiduciária posterior, e não à apelada, que é terceira de boa-fé alheia ao negócio celebrado entre os apelantes e seus parentes.Pediu o desprovimento do recurso, mantendo-se a decisão recorrida em sua integralidade.

II – VOTO E FUNDAMENTAÇÃOTrata-se de Recurso de Apelação através do qual a parte apelante pretende obter a reforma da sentença do mov. 254.1 dos autos, que, em julgamento conjunto da ação de usucapião especial urbana (autos nº 0002085-03.2021.8.16.0001) e da ação de imissão na posse (autos nº 0004845-22.2021.8.16.0001), julgou improcedentes os pedidos da ação de usucapião ajuizada por Carla Giovana Ribas Maciel e Dorvalino Alves Maciel em face de Básica Locações Montagens de Feiras e Stands Ltda., e julgou procedentes os pedidos da ação de imissão na posse ajuizada por Básica Locações Montagens de Feiras e Stands Ltda. em face de Carla Giovana Ribas Maciel e Dorvalino Alves Maciel, determinando a desocupação definitiva do imóvel situado na Rua Deputado Heitor de Alencar Furtado, 3180, AP 5W, 5º andar, Edifício Platinum Towers, bairro Campo Comprido, Curitiba/PR, e confirmando a liminar concedida em sede de agravo de instrumento (autos nº 0041655-62.2022.8.16.0000).O recurso merece conhecimento, na medida em que estão presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer), como os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo).No mérito, a controvérsia recursal gravita em torno de três eixos fundamentais que, embora imbricados entre si, devem ser analisados de forma concatenada para a adequada solução da lide: (i) o marco inicial da posse "ad usucapionem" e a ocorrência da "interversio possessionis" (transmutação da posse); (ii) a existência ou não de causa interruptiva da prescrição aquisitiva antes da consumação do prazo quinquenal; e (iii) a prevalência ou não da usucapião, como modo originário de aquisição da propriedade, sobre a alienação fiduciária e a arrematação em leilão extrajudicial.Antes, contudo, importa examinar questão de natureza processual atinente à adequação da via eleita, que foi objeto de análise pela sentença recorrida, para então adentrar nas questões de mérito propriamente ditas.No que tange à adequação da via processual, a sentença recorrida reconheceu, de passagem, a impropriedade da via eleita para a pretensão autoral, por considerar que os apelantes dispunham de título translativo apto a ter sido levado a registro, devendo eventual pretensão ser direcionada ao promitente vendedor, responsável pela constituição da alienação fiduciária posterior, por meio de ação de adjudicação compulsória. Todavia, essa premissa não se sustenta. A usucapião e a adjudicação compulsória são institutos jurídicos com pressupostos, finalidades e naturezas absolutamente distintos. A adjudicação compulsória, disciplinada pelo art. 1.417 do Código Civil, pressupõe contrato válido e quitado, com recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, visando suprir judicialmente a manifestação de vontade do alienante — constitui, assim, modo derivado de aquisição da propriedade, inserido na cadeia dominial e dependente da titularidade do promitente vendedor sobre o bem. A usucapião, ao contrário, é modo originário de aquisição, que opera independentemente de qualquer relação negocial válida com o proprietário registral e prescinde do consentimento de quem quer que seja. No caso concreto, o bem imóvel já não integrava o patrimônio do promitente vendedor quando do ajuizamento da ação, porquanto havia sido consolidado em favor da Caixa Econômica Federal e, posteriormente, arrematado por terceiro em leilão extrajudicial, de sorte que a adjudicação compulsória seria medida absolutamente inútil — não há como suprir a vontade de quem já não detém o domínio. A usucapião constitui, portanto, não apenas via adequada, mas a única via juridicamente viável para a pretensão dos apelantes, razão pela qual esse fundamento da sentença recorrida não merece subsistir.Superada essa questão preliminar, adentra-se na análise do mérito recursal, iniciando-se pelo exame do marco inicial da posse "ad usucapionem" (apta a gerar a prescrição aquisitiva) e da ocorrência da "interversio possessionis" (transmutação da natureza da posse).Os apelantes sustentam duas teses quanto ao marco inicial da posse "ad usucapionem": a tese principal, que fixa o início na data da entrega das chaves (29/06/2013), e a tese subsidiária, que o situa na data da quitação integral do contrato de compromisso de compra e venda (07/09/2015). A sentença recorrida entendeu que a posse dos apelantes, até a quitação, configurava mera posse direta nos termos do art. 1.197 do Código Civil, não se qualificando como posse "ad usucapionem", razão pela qual fixou o marco inicial na data da quitação.No caso concreto, os apelantes adquiriram o imóvel mediante contrato particular de compra e venda firmado em 29/06/2013, ocasião em que receberam as chaves e passaram a ocupá-lo como moradia da família. Todavia, o contrato previa o pagamento parcelado do preço, cujas parcelas foram adimplidas integralmente até 07/09/2015. Durante o período compreendido entre a entrega das chaves e a quitação integral, a posse exercida pelos apelantes estava funcionalmente vinculada ao negócio jurídico — derivava do contrato e permanecia condicionada ao cumprimento das obrigações contratuais assumidas. Nessa fase, a relação obrigacional entre compradores e vendedora permanecia ativa, e os apelantes reconheciam, ainda que implicitamente, que a plena consolidação do domínio dependia do adimplemento integral do preço avençado. Em caso de inadimplemento, a vendedora poderia lançar mão das medidas judiciais cabíveis para a resolução do contrato, o que demonstra que a posse exercida nesse interregno, embora legítima e de boa-fé, ainda não ostentava a plenitude do "animus domini" (intenção de dono) exigido para a configuração da posse "ad usucapionem".Ocorre que, com a quitação integral do preço em 07/09/2015, extinguiu-se o vínculo obrigacional que conferia à posse dos apelantes o seu caráter derivado e contratual. A partir desse momento, não mais subsistia qualquer relação contratual que justificasse a classificação da posse como exercida "em nome alheio" ou "por conta de outrem". A vendedora nada mais tinha a exigir dos apelantes, e estes nada mais deviam àquela. A posse, que antes encontrava causa e limite na relação obrigacional, passou a ser exercida exclusivamente em nome próprio, com pleno "animus domini", configurando-se, nesse exato momento, a transmutação da sua natureza — a denominada "interversio possessionis" — de posse derivada e contratual para posse própria, "ad usucapionem", apta a gerar a prescrição aquisitiva em favor dos possuidores.Essa conclusão se alinha à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, no AgInt no AREsp 987.167/SP, reconheceu que a posse advinda de compromisso de compra e venda pode ensejar usucapião quando verificada a conversão da posse imprópria em própria, "momento a partir do qual o possuidor passa a se comportar como se dono fosse em decorrência da 'interversio possessionis'". E encontra consonância com a jurisprudência desta 18ª Câmara Cível:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. TERMO INICIAL DE CONTAGEM. VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. AUSÊNCIA DE MEDIDAS JUDICIAIS PELO PROMITENTE VENDEDOR. TRANSMUDAÇÃO DA POSSE DE PRECÁRIA PARA PRÓPRIA (INTERVERSIO POSSESSIONIS). REQUISITOS DO ARTIGO 1.238, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL PREENCHIDOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.I. CASO EM EXAME 1. Ação de usucapião extraordinária ajuizada pela autora, julgada improcedente pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Fazenda Rio Grande/PR, sob fundamento de inexistência de “animus domini”, por se tratar de posse derivada de contrato de promessa de compra e venda. 2. Interposta Apelação Cível pela autora, sustentando ter exercido posse mansa, pacífica, contínua e com “animus domini” sobre o imóvel desde 1990, mediante contrato de compromisso de compra e venda, inadimplido em 1992, sem qualquer oposição do promitente vendedor. 3. Pleiteia o reconhecimento da aquisição originária da propriedade, por já implementado o prazo prescricional previsto no artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em verificar se a posse exercida pela apelante, inicialmente derivada de compromisso de compra e venda, transformou-se em posse ad usucapionem, apta a ensejar a aquisição originária da propriedade pela via da usucapião extraordinária. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, exige apenas a posse contínua, mansa e pacífica, com “animus domini” e sem oposição, pelo prazo de quinze anos, reduzido a dez anos quando o possuidor houver estabelecido moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de aquisição por usucapião de imóvel objeto de promessa de compra e venda, desde que comprovada a transmudação da posse de precária para própria (interversio possessionis), conforme precedentes: AgInt no AREsp n. 987.167/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 22.5.2017; AgRg no AREsp 67.499/RS, Rel. Min. Massami Uyeda, DJe 21.6.2012. 7. No caso concreto, a apelante demonstrou que, desde o inadimplemento contratual em 1992, permaneceu no imóvel de forma pública e ininterrupta, pagando tributos e exercendo atos inequívocos de domínio, sem oposição do promitente vendedor, que somente ajuizou ação de resolução contratual em 2014, já alcançada pela prescrição. 8. O termo inicial da contagem do prazo aquisitivo deve corresponder ao vencimento da última parcela contratual, em 6 de outubro de 1998, momento em que restou superada a avença e se iniciou o exercício de posse com “animus domini”. 9. Aplicando-se o prazo decenal do parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil, computado a partir de 11.1.2003 (vigência do novo Código Civil), verifica-se que a usucapião se consumou em janeiro de 2013, anteriormente a qualquer medida judicial de oposição, seja judicial ou extrajudicial. 10. Demonstrado o preenchimento dos requisitos legais, impõe-se a reforma da sentença para julgar procedente o pedido de usucapião extraordinária. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para declarar o domínio do imóvel em favor da apelante, julgando procedente o pedido de usucapião extraordinária.Tese de julgamento: “É possível o reconhecimento da usucapião extraordinária de imóvel objeto de compromisso de compra e venda quando comprovada a transmudação da posse de precária para própria (interversio possessionis), mediante posse mansa, pacífica e ininterrupta, com “animus domini” e função social da propriedade, pelo prazo decenal previsto no parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil.” (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0001503-28.2017.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande -
Rel.: SUBSTITUTA ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA -
J. 01.12.2025).Percebe-se no caso acima citado que a “interversio possessionis” restou reconhecida em decorrência do inadimplemento do compromisso de compra e venda. Ora, se a resolução por inadimplemento é capaz de gerar a transmutação da natureza da posse, igualmente a resolução por adimplemento também possui a mesma capacidade.Cumpre esclarecer, nesse passo, que a "interversio possessionis" é fenômeno que se verifica no plano fático-possessório, não no plano registral-dominial. A transmutação da natureza da posse ocorre quando o possuidor, que antes exercia posse derivada de relação contratual, passa a exercê-la como se dono fosse, exteriorizando de forma inequívoca esse "animus domini" por meio de atos concretos e verificáveis no mundo dos fatos — ocupação exclusiva, realização de benfeitorias, pagamento de tributos, declaração pública de titularidade, entre outros. Nesse contexto, os atos praticados pela Caixa Econômica Federal — averbações na matrícula, consolidação da propriedade fiduciária, renegociação do contrato de financiamento com a devedora fiduciante Michele e realização de leilão extrajudicial — são atos de natureza estritamente administrativa e registral, que se processaram inteiramente no plano cartorário, sem qualquer repercussão na realidade possessória dos apelantes. A instituição financeira jamais vistoriou o imóvel, jamais notificou os apelantes, jamais ajuizou ação possessória ou petitória contra eles e, de rigor, sequer tinha ciência de que o apartamento estava ocupado por terceiros alheios à relação fiduciária. Não se pode, portanto, afirmar que os atos registrais da CEF tenham impedido a "interversio possessionis", até porque esta já havia ocorrido desde a quitação da obrigação negocial com os vendedores, em 07/09/2015. A completa ausência de oposição possessória concreta, ao contrário, reforça a conclusão de que a posse dos apelantes foi exercida de forma mansa, pacífica e com pleno "animus domini" ao longo de todo o período.Estabelecido, portanto, que o marco inicial da posse "ad usucapionem" deve ser fixado na data da quitação integral do contrato de compromisso de compra e venda (07/09/2015), e considerando que a usucapião especial urbana prevista no art. 183 da Constituição Federal e regulamentada pelo art. 1.240 do Código Civil exige o prazo de 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição, conclui-se que em 07/09/2020 restou implementada a prescrição aquisitiva da propriedade em favor dos apelantes.Passa-se, então, ao exame da existência ou não de causa interruptiva da prescrição aquisitiva antes da consumação do prazo quinquenal.A sentença recorrida entendeu que a notificação extrajudicial de 09/11/2020, os atos registrais de consolidação da propriedade em favor da CEF e o ajuizamento da ação de imissão na posse em 15/03/2021 impediriam a consumação do prazo prescricional. Sucede que, da mesma forma que a consolidação da propriedade não possui capacidade de impedir a transmutação da natureza da posse, também não é capaz de interromper o transcurso do prazo da prescrição aquisitiva. Além disso, a notificação e o ajuizamento da ação de imissão de posse são posteriores a 07/09/2020, data em que a prescrição aquisitiva já se encontrava consumada, sendo, portanto, juridicamente inoperantes para obstar direito que já se havia constituído em favor dos apelantes. Ainda que a notificação fosse anterior ao encerramento do prazo aquisitivo, referido ato não ostentaria eficácia interruptiva da prescrição aquisitiva. Nos termos do art. 1.244 do Código Civil, aplicam-se à usucapião as causas de interrupção e suspensão previstas nos arts. 197 a 206 do mesmo diploma legal. O art. 202, por sua vez, enumera taxativamente as causas de interrupção da prescrição: o despacho do juiz que ordenar a citação (inciso I); o protesto judicial e cambial (incisos II e III); a apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou concurso de credores (inciso IV); qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor (inciso V); e qualquer ato inequívoco que importe reconhecimento do direito pelo devedor (inciso VI).A notificação extrajudicial, por sua natureza privada e extrajudicial, não se enquadra em nenhuma dessas hipóteses taxativas. Não constitui ato judicial, não equivale a protesto judicial e, evidentemente, não configura reconhecimento do direito por parte dos apelantes. Mesmo que houvesse sido encaminhada antes de 07/09/2020, somente seria apta a interromper a prescrição aquisitiva caso tivesse provocado, por parte dos apelantes, algum ato de reconhecimento do direito da apelada, o que se enquadraria na hipótese do art. 202, VI, do Código Civil, tal como uma contranotificação em que os possuidores reconhecessem expressamente a titularidade alheia ou se comprometessem a desocupar o imóvel. Nada disso ocorreu. Ademais, conforme se percebe do aviso de recebimento juntado no mov. 1.10 dos autos da ação de imissão de posse (nº 0004845-22.2021.8.16.0001), a notificação sequer foi dirigida aos apelantes, mas à antiga proprietária Michele, o que a torna absolutamente inidônea para produzir qualquer efeito interruptivo em relação à prescrição aquisitiva em curso.No que tange à consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF, registrada na matrícula em 16/11/2018, trata-se de ato administrativo que se processa perante o Registro de Imóveis nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, no bojo da relação entre credor e devedor fiduciários. Não envolve citação judicial, não pressupõe ação contra o possuidor e não constitui oposição possessória em sentido estrito. É ato que opera exclusivamente no plano dominial, sem repercussão no plano da posse, e que, portanto, não possui eficácia interruptiva da prescrição aquisitiva.Por derradeiro, quanto à ação de imissão na posse, ajuizada em 15/03/2021, esta constitui, em tese, o primeiro ato idôneo de oposição judicial à posse dos apelantes, porquanto envolve despacho judicial determinando a citação, enquadrando-se na hipótese do art. 202, I, do Código Civil. Todavia, na data do seu ajuizamento, em 15/03/2021, o prazo quinquenal já se encontrava integralmente consumado desde 07/09/2020, sendo a oposição tardia (com despacho que determinou a citação publicado apenas 28/04/2022 - mov. 60.0 dos autos da imissão), exercida após a constituição do direito de propriedade dos apelantes por usucapião, juridicamente inoperante para desconstituir direito real já consolidado.Conclui-se, portanto, que a prescrição aquisitiva consumou-se em 07/09/2020 sem que tenha ocorrido qualquer causa legal de interrupção ou suspensão da posse ad usucapionem, restando plenamente preenchido o requisito temporal da usucapião especial urbana.Fixadas essas premissas, adentra-se na questão central e mais complexa do presente recurso: a prevalência da usucapião, como modo originário de aquisição da propriedade, sobre a alienação fiduciária e sobre a arrematação em leilão extrajudicial.A usucapião constitui modo originário de aquisição da propriedade, o que significa que o direito do usucapiente não deriva da cadeia dominial anterior, mas nasce "ex novo" (por força própria) em razão do decurso do tempo qualificado pela posse que reúna os requisitos legais. A consequência jurídica fundamental dessa natureza originária é que a aquisição por usucapião opera a extinção de todos os ônus, gravames e direitos reais anteriormente incidentes sobre o imóvel, incluindo hipotecas, penhoras, servidões não aparentes e, por consequência lógica e sistemática, a própria propriedade fiduciária. Esse entendimento encontra amparo na orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a sentença declaratória de usucapião constitui modo originário de aquisição, sendo irrelevante a existência de gravames sobre o imóvel:RECURSO ESPECIAL. CIVIL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. EFEITO LIBERATÓRIO. PENHORA. DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NÃO SUBSISTÊNCIA. 1- Recurso especial interposto em 24/5/2022 e concluso ao gabinete em 14/12/2022. 2- O propósito recursal consiste em dizer se a aquisição originária da propriedade pela usucapião prevalece sobre o caráter “propter rem” do débito condominial de modo a autorizar a desconstituição de penhora incidente sobre o bem. 3- Em virtude dos efeitos ex tunc do reconhecimento judicial ou extrajudicial da usucapião, a titularidade do bem é concebida ao possuidor desde o momento em que satisfeitos todos os requisitos para a aquisição originária da propriedade. 4- A usucapião insere-se no rol dos modos originários de aquisição de propriedade, pois não há conexão entre o direito de propriedade que dela surge e o direito de propriedade antecedente. 5- Em razão do efeito liberatório, se a propriedade anterior se extingue pela usucapião, tudo o que gravava o bem – e lhe era acessório – também se extinguirá. Precedentes. 6- Não subsiste eventual penhora incidente sobre o bem objeto de usucapião, pois, extinguindo-se o direito de propriedade ao qual o gravame estava atrelado, não há como prevalecer os ônus que pendiam sobre o bem, ainda que destinados a garantir débito de natureza “propter rem” . 7- Na hipótese dos autos, não merece reforma o acórdão recorrido, pois, revelando-se inconteste a consumação da usucapião, extinguiu-se o direito de propriedade anterior e, juntamente com ele, a penhora outrora realizada no âmbito da execução, em virtude da natureza originária da aquisição da propriedade, sendo certo, ainda, que os débitos condominiais executados são anteriores à própria posse dos embargantes. 8- Recurso especial não provido. (REsp n. 2.051.106/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/10/2023).No caso concreto, os apelantes são terceiros absolutamente estranhos à relação fiduciária constituída entre Michele e a Caixa Econômica Federal. Não são devedores fiduciantes, não participaram do contrato de financiamento, não foram notificados em nenhuma fase do procedimento de consolidação e não tinham, à época, ciência dos atos registrais praticados pela instituição financeira. A Lei nº 9.514/97 disciplina a relação entre credor e devedor fiduciários, regulamentando o procedimento de consolidação, leilão e reintegração, mas não regula — nem poderia regular — a situação de terceiros possuidores que adquirem a posse "ad usucapionem" do imóvel por via completamente alheia à relação fiduciária.A esse respeito, merece destaque a cronologia dos fatos, que é reveladora da dinâmica do caso: o contrato de compra e venda entre os apelantes e os vendedores foi firmado em 29/06/2013, com entrega das chaves e imissão na posse na mesma data; a alienação fiduciária em favor da CEF foi constituída posteriormente, em 23/12/2013; a quitação integral do preço, com a consequente "interversio possessionis", ocorreu em 07/09/2015 (quando iniciou a contagem do prazo da prescrição aquisitiva); a consolidação da propriedade em favor da CEF deu-se em 16/11/2018; a consumação do prazo quinquenal da usucapião completou-se em 07/09/2020; a extinção do débito e a aquisição pela apelada ocorreram em 20/10/2020 e 10/11/2020, respectivamente; a notificação extrajudicial foi enviada em 09/11/2020; e a ação de imissão na posse foi ajuizada apenas em 15/03/2021. Essa sequência demonstra, de forma inequívoca, que quando a apelada arrematou o imóvel em leilão, o direito de propriedade dos apelantes já se encontrava constituído por usucapião havia mais de um mês, de modo que o leilão recaiu sobre bem que, em termos possessórios e aquisitivos, já não integrava o patrimônio disponível da CEF.Nessa perspectiva, é de se estranhar que a Caixa Econômica Federal tenha aceitado celebrar Cédula de Crédito Bancário com Michele, constituindo alienação fiduciária sobre o imóvel em 23/12/2013, sem previamente vistoriá-lo (não há qualquer notícia nos autos sobre isso). A diligência mínima que se espera de uma instituição financeira ao conceder crédito imobiliário garantido por alienação fiduciária inclui a verificação da situação fática do bem dado em garantia, notadamente para aferir se está ocupado por terceiros, se apresenta vícios ocultos ou se há circunstância que possa comprometer a higidez da garantia. Houvesse a CEF tentado realizar essa providência elementar, teria constatado que a devedora fiduciante, a princípio, não tinha mais acesso ao apartamento, visto que, segundo documento do mov. 1.8 dos autos da da ação de usucapião (nº 0002085-03.2021.8.16.0001), desde 29/06/2013 as chaves foram entregues ao apelante, o que deveria ter ensejado, no mínimo, a apuração da legitimidade da ocupação e a cautela necessária para resguardar os direitos de terceiros.Do mesmo modo, a apelada, ao arrematar o imóvel em leilão extrajudicial, tinha plenas condições de conhecer a situação fática do bem, ocupado há mais de sete anos por família que nele residia, pagava tributos, arcava com despesas condominiais e de consumo e realizava benfeitorias. A boa-fé objetiva, que se exige de qualquer adquirente, pressupõe o dever de diligência mínima para verificar a situação possessória do bem, especialmente quando se trata de unidade habitacional passível de ocupação por terceiros. A confiança depositada exclusivamente nos registros da matrícula, sem qualquer verificação da realidade fática, embora compreensível sob o prisma formal-registral, não basta para conferir à aquisição um grau de proteção superior ao de direito real de propriedade já constituído por modo originário.Ainda que se reconheça a boa-fé formal da apelada — que efetivamente confiou nos assentos da matrícula ao arrematar o imóvel em leilão público —, tal circunstância não tem o condão de desconstituir direito real de propriedade já adquirido por modo originário. A usucapião, como aquisição originária, opera independentemente da cadeia dominial anterior e não pode ser afastada pela boa-fé de terceiro adquirente, porquanto o direito do usucapiente não se funda na relação com o titular anterior, mas no fato jurídico autônomo da posse qualificada pelo decurso temporal. Eventual prejuízo experimentado pela apelada em razão da aquisição de imóvel sobre o qual já incidia direito de propriedade constituído por usucapião deve ser buscado pelas vias próprias, seja em face da Caixa Econômica Federal, que alienou bem cuja situação possessória não foi adequadamente verificada, seja em face de Michele, promitente vendedora que alienou duplamente o imóvel, uma vez aos apelantes por contrato particular e outra vez à CEF por alienação fiduciária, configurando conduta que pode ser apurada tanto na esfera civil quanto na penal. A Lei nº 9.514/97, a propósito, não contém norma alguma que exclua ou impeça a aquisição por usucapião de imóvel objeto de alienação fiduciária, e a criação, por via jurisprudencial, de exceção não prevista em lei a modo originário de aquisição da propriedade com assento constitucional — art. 183 da Constituição Federal — violaria os princípios da legalidade, da segurança jurídica e da função social da propriedade.Por essas razões, o pedido formulado pelos apelantes na ação de usucapião merece acolhimento, declarando-se a prescrição aquisitiva da propriedade do apartamento 5W, 5º andar, do Edifício Platinum Towers, situado na Rua Deputado Heitor de Alencar Furtado, 3180, bairro Campo Comprido, Curitiba/PR, em favor dos apelantes Dorvalino Alves Maciel e Carla Giovana Ribas Maciel. Em consequência, a ação de imissão na posse ajuizada pela apelada deve ser julgada improcedente, porquanto a propriedade do imóvel, à data do seu ajuizamento, já se encontrava constituída em favor dos apelantes por modo originário de aquisição, sendo despicienda a análise dos requisitos da imissão quando o próprio fundamento da pretensão — a titularidade dominial — não subsiste em favor da autora daquela demanda.No que diz respeito aos pedidos subsidiários formulados pelos apelantes — reconhecimento da posse qualificada com direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, com exercício de direito de retenção —, resta a análise prejudicada em razão do integral acolhimento da pretensão principal de usucapião, que torna desnecessário o exame de tais questões.Diante do exposto, voto pelo CONHECIMENTO do recurso e, no mérito, pelo PROVIMENTO da pretensão recursal, para o fim de reformar as sentenças recorridas proferidas na ação de usucapião (autos nº 0002085-03.2021.8.16.0001) e na ação de imissão na posse (autos nº 0004845-22.2021.8.16.0001), julgando PROCEDENTES os pedidos formulados na ação de usucapião, declarando-se a prescrição aquisitiva da propriedade do apartamento 5W, 5º andar, do Edifício Platinum Towers, situado na Rua Deputado Heitor de Alencar Furtado, 3180, bairro Campo Comprido, Curitiba/PR, em favor dos apelantes Dorvalino Alves Maciel e Carla Giovana Ribas Maciel, com a consequente expedição do mandado de registro, e julgando IMPROCEDENTES os pedidos formulados na ação de imissão na posse, determinando-se a devolução da posse do imóvel aos apelantes no prazo de 30 (trinta) dias contados da intimação da apelada acerca da publicação do presente acórdão. Em consequência, inverte-se a sucumbência em ambas as ações, condenando-se a apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, mantidos os mesmos percentuais fixados nas sentenças recorridas, por não terem sido objeto de impugnação recursal.