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Processo:

1. RELATÓRIOObjeto: Recursos de apelação da sentença que julgou parcialmente procedente a demanda para obrigação de fazer cumulada com compensação por danos morais e lucros cessantes, decorrente de atraso na entrega de empreendimento hoteleiro em regime de time sharing.Decisão: A sentença reconheceu a responsabilidade solidária das rés, determinou a manutenção das condições contratuais originalmente pactuadas, a entrega do empreendimento em prazo certo, a concessão de prazo para filiação a sistema de intercâmbio, e condenou ao pagamento de lucros cessantes e compensação por danos morais, afastando a legitimidade passiva de uma das rés.Razões recursais da ré Teixeira e Holzmann Ltda.:1. Ilegitimidade passiva, por ausência de vínculo contratual direto e inexistência de responsabilidade pelo empreendimento.2. Inexistência de dano moral compensável, por se tratar de mero inadimplemento contratual, sem violação a direitos da personalidade.Pedido: Provimento do recurso para reconhecer a ilegitimidade passiva e afastar integralmente as condenações impostas na sentença.Contrarrazões: Não provimento do recurso.Razões recursais da ré HRH Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários SPE S.A.:1. Prescrição das pretensões contratuais e indenizatórias;2. Inaplicabilidade do CDC, por se tratar de aquisição destinada a investimento; 3. Ausência de mora em razão de caso fortuito e força maior, consistentes em incêndio, pandemia e alterações estruturais do empreendimento; 4. Descabimento da multa contratual diante da inexistência de mora; 5. Inexistência de lucros cessantes por ausência de comprovação de prejuízo e inaplicabilidade de presunção em regime de multipropriedade hoteleira; 6. Impossibilidade de cumulação de multa contratual e lucros cessantes, em razão da caracterização de bis in idem; 7. Necessidade de dedução de taxa de administração e encargos do pool hoteleiro, caso mantida a condenação por lucros cessantes; 8. Ausência de dano moral compensável, por se tratar de mero inadimplemento contratual; 9. Impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer nos moldes originais, bem como excessividade da multa diária.Pedido: Provimento do recurso para reconhecer a prescrição ou, subsidiariamente, afastar a aplicação do CDC, excluir as condenações à obrigação de fazer, lucros cessantes, compensação por danos morais e multa diária, ou, ainda, limitar eventual condenação.Contrarrazões: Não provimento do recurso.

2. VOTOO recurso não deve ser conhecido quanto à prejudicial de prescrição das pretensões contratuais e indenizatórias alegada pela ré HRH Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários SPE S.A. Isso porque a prejudicial foi afastada na decisão de saneamento e organização do processo (mov. 113), contra a qual não houve interposição de recurso. Assim, resta configurada a preclusão. Nesse sentido já decidiu esta Câmara Cível: “As questões relativas à prescrição e decadência levantadas novamente em sede de recurso de apelação não merecem ser conhecidas, eis que já houve decisão ao seu respeito na fase de saneamento do processo, operando-se a preclusão sobre o tema.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0061523-81.2022.8.16.0014 - Londrina - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 23.04.2025).Ressalta-se que o STJ firmou entendimento no sentido de que matérias de ordem pública também se sujeitam à preclusão consumativa, como se observa da ementa: “Apesar de as matérias de ordem pública não sofrerem preclusão temporal, pois podem ser alegadas a qualquer tempo, o mesmo não se pode dizer quanto à preclusão consumativa. Isto porque, uma vez decidida no processo, e não impugnada pela parte sucumbente, configurada está a preclusão." ( REsp 1578663/AL, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 21/02/2017, DJe 13/03/2017). No mesmo sentido: AgInt no AREsp 1762416/PR, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 26/04/2021, DJe 01/07/2021 (...) (STJ - AgInt no REsp: 1922975 TO 2021/0048280-9, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 21/02/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2022).Ademais, não se conhece do pedido de retenção da taxa de administração incidente sobre os valores brutos obtidos com a locação do bem, formulado pela ré HRH Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários SPE S.A., pois a matéria não foi arguida perante o Juízo de origem (mov. 61), configurando inovação recursal, nos termos do art. 932, III, do CPC.No mais, inexistindo vícios de admissibilidade, conhecem-se dos recursos de apelação.










Questões em exame: 1. Legitimidade passiva da ré Teixeira e Holzmann Ltda. 2. Prescrição das pretensões contratuais e indenizatórias.3. Aplicabilidade do CDC.4. Ocorrência de caso fortuito e força maior.5. Cabimento da multa contratual. 6. Cabimento de lucros cessantes.7. Danos morais.8. Obrigação de fazer.
Legitimidade passiva da ré Teixeira e Holzmann Ltda.Da análise do contrato social (mov. 52.4), verifica-se a constituição de sociedade de propósito específico (SPE) destinada à construção do empreendimento Maluí Ilha do Sol, figurando a empresa Teixeira e Holzmann Ltda. como uma de suas sócias.A SPE permite que as construtoras constituam sociedade com personalidade jurídica própria, a qual responde pelas obrigações decorrentes da construção do empreendimento.Tal circunstância, contudo, não pode servir de instrumento para limitação da responsabilidade de suas controladoras.Ressalte-se que o contrato firmado entre as partes fazia menção expressa à referida empresa (mov. 1.3):Desse modo, aplica-se a teoria da aparência, caracterizando-se a empresa como fornecedora aparente.Veja-se entendimento do STJ sobre o tema: “A adoção da teoria da aparência pela legislação consumerista conduz à conclusão de que o conceito legal do art. 3º do Código de Defesa do Consumidor abrange também a figura do fornecedor aparente (...).” (AgInt no AREsp n. 1.977.504/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/11/2022, DJe 24/11/2022).Aliás, esse também foi o entendimento adotado em caso envolvendo o mesmo empreendimento: “EMPRESA QUALIFICADA NO CONTRATO COMO VENDEDORA E QUE INTEGRA O MESMO GRUPO ECONÔMICO DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA. INTELIGÊNCIA DO ART. 28 DO CDC. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0010904-16.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Luciana Carneiro de Lara - j. 09.09.2024).Assim, a ré também responde pelos prejuízos suportados pelos autores.
Aplicabilidade do CDCA relação estabelecida entre as partes é nitidamente de consumo.As apelantes exercem atividade empresarial no ramo da construção civil. Os apelados, pessoas físicas, adquiriram imóvel ofertado pelas fornecedoras. Assim, enquadram-se nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º do CDC.Conforme entendimento deste Tribunal, o fato de se tratar de unidade hoteleira em regime de multipropriedade não afasta a incidência do CDC, sobretudo quando inexistem indícios de que os compradores não sejam destinatários finais do produto.Frise-se que, ainda que presente finalidade lucrativa, subsiste a vulnerabilidade dos adquirentes em relação à incorporadora, sociedade empresária especializada no setor imobiliário.Por essa razão, aplica-se o CDC, conforme já decidiu esta Câmara em situação envolvendo o mesmo empreendimento: “1. As disposições do Código de Defesa do Consumidor aplicam-se ao caso, uma vez que as requeridas estão enquadradas no conceito legal de fornecedoras de serviço. Inversão do ônus da prova que se justifica ante a hipossuficiência do autor representada pela dificuldade técnica na produção da prova.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0056610-95.2018.8.16.0014 - Londrina - Rel.: SUBSTITUTA LETICIA MARINA CONTE - J. 20.10.2023).
Caso fortuito e força maiorConforme leciona Paulo Lôbo: “se o devedor pode evitar ou impedir seus efeitos, não há caso fortuito ou força maior. [...] Não se insere no conceito de caso fortuito e força maior a previsibilidade. O fato poderia ser previsível, mas sua ocorrência não poderia ser evitada ou impedida pelos figurantes do negócio jurídico. [...] O que interessa é a inevitabilidade dos efeitos, para o devedor, em dimensão tal que impeça o adimplemento, causando danos ao credor.” (LÔBO, Paulo. Direito civil: obrigações (volume 2) [livro digital]. 11ª edição. São Paulo: Editora Saraiva, 2023, p. 106).A cláusula décima primeira do contrato (mov. 1.4) estabeleceu a entrega do empreendimento em 31-12-2013, com tolerância de 180 dias, independentemente da ocorrência de caso fortuito ou força maior, fixando-se, portanto, o dia 30-6-2014 como prazo final improrrogável.O contrato foi celebrado em 10-3-2011 (mov. 1.3) e, até a interposição do recurso (novembro de 2025), o empreendimento ainda não havia sido entregue.Resta, portanto, demonstrado o atraso na entrega da obra.As alterações promovidas no empreendimento ocorreram sem formalização de termos aditivos e sem anuência expressa dos apelados, em afronta ao art. 51, IX e XIII, do CDC, bem como à própria essência do negócio jurídico, que pressupõe consenso entre as partes.Logo, as modificações promovidas unilateralmente não vinculam os apelados, ainda que, em tese, impliquem valorização do empreendimento, nos termos do art. 313 do CC, segundo o qual “o credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa”.Além disso, os acontecimentos invocados pela apelante, pandemia (março de 2020) e incêndio (fevereiro de 2015), ocorreram após o término do prazo contratual.Assim, não ficou comprovada a ocorrência de caso fortuito ou força maior aptos a justificar o atraso na entrega do empreendimento e afastar a mora da apelante, razão pela qual é cabível a aplicação da multa contratual.
Multa contratualA ré HRH fundamentou o pedido de afastamento da multa na alegação de inexistência de atraso, sob o argumento de ocorrência de caso fortuito e força maior.Reconhecida, porém, a mora da apelante, deve ser mantida a penalidade fixada na sentença.Ademais, não assiste razão à apelante quanto ao pedido de limitação da multa.A cláusula décima primeira, parágrafo quarto, do contrato prevê a incidência de multa moratória mensal, limitada a 10% do preço atualizado do imóvel (mov. 1.4).Mostra-se incabível limitar a multa a 10% do valor efetivamente pago, uma vez que a cláusula contratual expressamente estabelece como parâmetro o preço atualizado do imóvel.Foi a própria apelante quem deu causa à incidência da penalidade, diante da ausência de entrega do empreendimento no prazo estipulado.Além disso, o montante não se revela excessivo diante das peculiaridades do caso, inexistindo falar em enriquecimento ilícito da parte apelada.
Lucros cessantesA apelante sustenta inexistir prova concreta do prejuízo alegado pelos apelados, bem como afirma que a multipropriedade hoteleira não autoriza presunção automática de lucros cessantes. Aduz, ainda, que a cumulação entre lucros cessantes e multa contratual configuraria bis in idem.Sem razão.A privação do uso do imóvel, em decorrência do atraso na entrega, justifica a condenação ao pagamento de lucros cessantes, sendo desnecessária prova específica da destinação locatícia do bem.A jurisprudência do STJ reconhece, nessa hipótese, a presunção do dano material, sendo devida indenização correspondente ao valor estimado de aluguel do imóvel.Este Tribunal já decidiu que a natureza hoteleira do empreendimento não afasta a condenação, porquanto a unidade é destinada à geração de renda, seja mediante locação direta, seja mediante integração em pool hoteleiro.Nesse sentido: “É devida a indenização por lucros cessantes e por danos morais quando comprovado atraso injustificado superior a dez anos na entrega de unidade hoteleira adquirida em regime de multipropriedade, bem como a tentativa de modificação unilateral das condições de fruição pactuadas, impondo-se a preservação da proporcionalidade original entre as temporadas e a fixação de teto para a multa diária por descumprimento da obrigação de fazer.” (TJ-PR 00708002420228160014 Londrina, Relator.: Substituto Evandro Portugal, Data de Julgamento: 22/07/2025, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/07/2025).Ademais, o art. 1.358-I, II, do CC assegura ao multiproprietário o direito de ceder sua fração de tempo em locação ou comodato.Quanto à cumulação da multa moratória com os lucros cessantes, ela é possível no caso concreto.Com efeito, não se trata de dupla penalização pelo mesmo fato gerador, especialmente porque a cláusula penal prevista em contrato de adesão revela-se insuficiente para compensar os prejuízos decorrentes de mora que já se prolonga por mais de dez anos.O STJ, ao julgar o Tema 971, assentou que a cumulação somente seria vedada quando a cláusula penal tivesse natureza satisfativa suficiente para recompor integralmente o dano, o que não ocorre na hipótese dos autos.Assim, mostra-se adequada a condenação ao pagamento de lucros cessantes nos moldes estabelecidos na sentença.
Danos moraisQuanto aos danos morais, o Juízo a quo reconheceu que os prejuízos suportados pelos compradores extrapolaram o mero dissabor cotidiano, alcançando efetivamente a esfera extrapatrimonial.As apelantes sustentam inexistir ilícito contratual apto a ensejar compensação moral.O STJ consolidou entendimento no sentido de que o atraso na entrega de imóvel não configura dano moral in re ipsa, exigindo-se demonstração concreta de circunstâncias excepcionais aptas a evidenciar efetivo abalo extrapatrimonial.No caso concreto, contudo, os danos morais mostram-se devidamente caracterizados.O atraso na entrega do empreendimento teve início em 30-6-2014 e já perdura por aproximadamente doze anos, sem qualquer previsão concreta de conclusão da obra.Trata-se, portanto, de inadimplemento contratual grave e prolongado, apto a ultrapassar os limites do mero aborrecimento cotidiano.Por essa razão, impõe-se o reconhecimento do dever de compensar os danos extrapatrimoniais suportados pelos adquirentes, nos termos dos arts. 186 e 927 do CC.Depreende-se divergência entre a fundamentação e o dispositivo da sentença, que menciona, respectivamente, os valores de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e R$ 15.000,00 (quinze mil reais) por autor, prevalecendo, no caso, o dispositivo, por ser a parte da decisão sujeita à coisa julgada, conforme entendimento do STJ (STJ - EREsp 1.652.847/DF, Rel. Ministro Sebastião Reis Júnior, Corte Especial, julgado em 23/04/2025).Verifica-se, ademais, que o valor arbitrado não se mostra excessivo, revelando-se compatível com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, além de adequado ao caráter pedagógico da condenação.
Migração contratualA apelante sustenta a impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer fixada na sentença, sob o argumento de que as alterações promovidas no projeto resultaram na inexistência da fração originalmente adquirida pelos apelados.Defende, assim, a possibilidade de migração contratual, mediante aproveitamento do valor anteriormente pago como crédito para aquisição de cota em novo empreendimento.Entretanto, conforme já exposto, as alterações no projeto decorreram de decisão unilateral dos fornecedores, sem anuência dos adquirentes.Nessas circunstâncias, não podem os vendedores inadimplentes impor aos consumidores a migração compulsória para novo empreendimento, sob pena de afronta ao art. 51 do CDC.Considerando que os autores celebraram contrato de compra e venda de fração ideal em multipropriedade e promoveram seu adimplemento, a alteração do projeto original não pode resultar, automaticamente, na substituição da prestação contratada por mera concessão de crédito.Tal solução imporia obrigação diversa daquela originalmente assumida, além de transferir aos consumidores ônus financeiro adicional para fruição da unidade adquirida.O CDC assegura ao consumidor, dentre outras alternativas, a possibilidade de exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos do art. 35, I, do CDC, opção expressamente exercida pelos autores.Nesse sentido, já decidiu este Relator: “A parte apelante não pode se eximir da obrigação de fazer, mesmo diante de alterações no projeto, pois inexistiu anuência da parte apelada.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0016471-28.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE - J. 11.07.2025)Assim, também nesse ponto, a manutenção da sentença é medida que se impõe.
ConclusãoÀ vista do quanto exposto, o voto é no sentido de:1. conhecer e negar provimento ao recurso interposto por Teixeira e Holzmann Ltda., mantendo-se integralmente a sentença;2. conhecer parcialmente e negar provimento ao recurso interposto por HRH Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários SPE S.A., mantendo-se integralmente a sentença;Nos termos do art. 85, § 11, do CPC e do Tema 1.059 do STJ, mostra-se devida a majoração dos honorários advocatícios, que se fixam em 13% sobre o valor total da condenação.