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Processo:

1. RelatórioTrata-se de apelações cíveis interpostas por Alpra Participações Ltda. e Fabiana Farinelli em face da sentença de mov. 137.1/origem, proferida nos autos da
Ação de Execução de Contrato não Cumprido c/c Cobrança de Taxa de Ocupação nº 0006633-05.2022.8.16.0044, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, com fundamento no art. 487, I, do CPC, para:a) Condenar a parte ré ao pagamento das parcelas vencidas do contrato de compromisso de compra e venda, atualizadas monetariamente pelo IGP-FGV e acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês, conforme estipulado contratualmente;b) Condenar a parte ré ao pagamento da multa contratual de 20% sobre o valor do débito, nos termos da cláusula décima do contrato;c) Indefiro o pedido de cobrança da taxa de fruição, por ausência de previsão contratual, de perda da posse ou de fundamento fático e jurídico suficiente;A apuração do valor da condenação observará os critérios definidos na fundamentação, devendo a parte autora apresentar planilha de cálculo atualizada em sede de cumprimento de sentença, nos termos do art. 509, II, do CPC, admitida a impugnação pela parte ré.Em razão da sucumbência recíproca, mínima da parte autora (decaiu apenas em relação ao pedido de taxa de fruição), nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, levando em consideração o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço a natureza e a importância da causa e o tempo exigido para o seu serviço, o que faço com fundamento no art. 85, § 2º do CPC, cuja a exigibilidade fica suspensa em face do autor, conforme art. 98, §3 do CPC.
Em suas razões recursais (mov. 140.1/origem), a apelante 1, Fabiana Farinelli, sustentou, em síntese, que:a) houve cerceamento de defesa, pois o Juízo a quo deixou de apreciar o pedido de remoção do perito e nomeação de substituto, diante da insuficiência e omissão do laudo pericial em esclarecer pontos essenciais acerca da composição do saldo devedor, comprometendo o direito à ampla defesa e ao contraditório, nos termos do art. 5º, LV, da CF e do art. 477, § 2º, do CPC;b) o laudo pericial indicou saldo devedor manifestamente desproporcional, sem justificativa técnica plausível, pois considerou parcelas além do número originalmente pactuado (133), chegando até 224, o que não encontra respaldo contratual nem comprovação de aditivo ou transação entre as partes, violando o princípio do equilíbrio contratual e a autonomia da vontade, conforme art. 884 do Código Civil;c) a sentença incorreu em julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, do CPC), desconsiderando pedidos de produção de prova e esclarecimentos requeridos pela apelante, o que impõe nulidade parcial para retomada da instrução processual e realização de nova perícia imparcial;d) a multa contratual de 20% aplicada mostra-se manifestamente desproporcional diante do adimplemento parcial de 21 parcelas, devendo ser reduzida equitativamente com base no art. 413 do Código Civil e entendimento consolidado do STJ, sob pena de afronta aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade;e) o inadimplemento não decorreu de conduta dolosa da apelante, mas de fato incontroverso relacionado ao encerramento do local de atendimento para emissão de boletos, devendo ser reconhecida a corresponsabilidade da parte apelada e aplicada compensação ou redução do débito, à luz do art. 476 do Código Civil e da teoria do inadimplemento bilateral; ef) a ausência de emissão de boletos não impede a apelante de buscar meios alternativos para cumprimento da obrigação, o que não foi considerado pelo juízo, que impôs indevidamente o ônus da prova do pagamento integral à apelante (art. 373 do CPC).Requereu, ao final, o provimento do recurso para: i) reconhecer o cerceamento de defesa, declarando a nulidade parcial da sentença e determinando a retomada da instrução processual com realização de nova perícia; ii) cassar a sentença na parte que condenou ao pagamento das parcelas excedentes ao contrato original e na aplicação integral da multa contratual, reduzindo-a equitativamente; iii) reconhecer a corresponsabilidade das partes pelo inadimplemento e aplicar compensação ou redução do débito; e iv) confirmar o benefício da gratuidade de justiça. Subsidiariamente, pugnou pela reavaliação do mérito com a produção das provas necessárias para correta apuração dos valores devidos.Contrarrazões ao mov. 97.1/origem.
A apelante adesiva, Alpra Participações Ltda., por sua vez, arguiu que:a) a taxa de fruição tem natureza indenizatória e decorre do uso exclusivo do bem pelo devedor inadimplente, vedado o enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), impondo a reparação do prejuízo nos termos dos arts. 389, 402 e 884 do CC, bem como observando a função social do contrato e a boa-fé objetiva (arts. 421, 421-A e 422 do CC);b) prova dos autos demonstra que a apelada permanece na posse direta do imóvel desde junho de 2020, usufruindo do bem sem contraprestação, o que legitima a condenação ao pagamento da indenização pela fruição desde a data da mora até a efetiva desocupação ou quitação, independentemente de cláusula contratual específica;c) o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e dos tribunais estaduais admite a fixação de indenização pela fruição/ocupação do imóvel em compromissos de compra e venda, mesmo sem resolução do contrato, especialmente quando a ocupação persiste e o credor não aufere proveito do bem; ed) propõe arbitramento da indenização pela taxa de fruição em percentual mensal razoável (exemplo: 1% ao mês) sobre o valor contratual atualizado ou por referência ao valor locatício de mercado, a ser definido pelo tribunal.Requereu, ao final, o provimento do recurso para: i) reformar a sentença e condenar a apelada ao pagamento da indenização pela ocupação (taxa de fruição) desde a data da mora até a efetiva desocupação ou quitação, no percentual sugerido ou critério locatício adequado; ii) subsidiariamente, reconhecer o direito à indenização com ressalva para liquidação e execução, autorizando desde logo a averbação premonitória e penhora do imóvel; e iii) majorar os honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.O prazo para contrarrazões foi renunciado (mov. 149/origem).Restou indeferido o pedido de justiça gratuita formulado pela apelante adesiva (mov. 14.1), com confirmação pelo colegiado (Ag 0002224-44.2026.8.16.0044), intimação para pagamento (mov. 19.1) e comprovação do recolhimento.É o relatório.

2. FundamentaçãoDa admissibilidadeNo tocante ao pedido ratificação da gratuidade da justiça, conferida pelo juízo da origem, formulado pela apelante 1, tenho que não há interesse em sua pretensão, porquanto os efeitos da benesse alcançam essa instância, inexistindo necessidade de renovação, de modo que conheço em parte do apelo.No mais, presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso adesivo.
Do cerceamento de defesaTrata-se de ação de execução de contrato de compromisso de compra e venda firmado em julho/2009, o qual tem por objeto o “lote de terras nº 10, localizado na quadra 27, com área total de 275 m², do loteamento Residencial Interlagos, localizado no município de Apucarana/PR”, no valor de R$ 35.044,48, sendo R$ 3.600,86 como arras (parcelado em 10 vezes), mais 133 prestações de R$ 236,42, em razão do inadimplemento do pacto em 10/
6/2020.Aduziu a apelante que teve cerceado o seu direito à produção de prova pericial, porquanto omisso o juízo sobre seu pedido de remoção do perito e nomeação de substituto, e que o laudo pericial seria insuficiente para esclarecer a composição do saldo devedor, indicando montante desproporcional, o qual deixa de considerar “o fato de o terreno ter sido negociado por R$ 35.044,48, remanescendo, contudo, um saldo devedor exorbitante que supera até duas vezes o valor negocial” e eventuais aditamentos.Consignou que a prova técnica (mov. 113 e 125) não respondeu integralmente os quesitos formulados pelo juízo ao mov. 65.1, notadamente o item “1.2” .Analisando os autos, verifico que ao mov. 65.1 foi proferido despacho saneador, pelo qual fixados os pontos controvertidos cujo esclarecimento se daria mediante prova pericial contábil, a saber:1- A existência e extensão dos danos materiais reclamados pela autora; 1.1 – A aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial; 1.2 – A cobrança de valores em patamar superior ao contratado; 2 A possibilidade de cobrança de taxa de fruição e, em caso positivo, o valor a ser fixado.
Ainda, o magistrado formulou quesitos:a) Quais as parcelas estão sendo cobradas pela autora?; b) De acordo com os documentos anexados na contestação, as parcelas cobradas nesta ação foram efetivamente pagas?; c) Em análise da cobrança intentada pela autora, é possível visualizar alguma cobrança superior em relação às cláusulas pactuadas, em especial a incidência de correção monetária maior que a contratada? Se sim, qual o valor correto devido pela ré, levando-se em conta as cláusulas contratuais e qual o valor cobrado a maior pela autora?; d) Em porcentagem, o valor total já pago pela autora está próximo do valor integralmente devido?”
O laudo inicial apresentado (mov. 113/origem) respondeu os quesitos judiciais, consignando que: “a correção monetária foi aplicada utilizando o IGP-M, conforme estipulado no contrato, e os valores corrigidos estão em conformidade com a variação do índice no período analisado. Não foram identificadas cobranças indevidas ou aplicação incorreta dos índices, estando os valores cobrados alinhados com as cláusulas contratuais estabelecidas.”Quanto ao questionamento do valor de mercado do imóvel à época da aquisição, o perito esclareceu que não era objeto de prova, reiterando a regularidade do índice de correção adotado, bem como registrando a ausência de pagamento a maior, indicando saldo devedor remanescente de R$ 82.302,34, computando as 87 parcelas devidas.Em complemento (mov. 125), o expert explicou a documentação utilizada no laudo, revelando não ter considerado eventuais aditivos, porquanto não juntados pelas partes, o que influenciou no fato de ter computado 224 parcelas, enquanto o contrato original previa apenas 133:
Diante da questão levantada, a Alpra manifestou-se ao mov. 131.1, afirmando que o contrato previu 133 parcelas, das quais 87 não foram quitadas e 21 foram adimplidas, inexistindo correspondência entre a “numeração/nomenclatura” conferida pelo sistema interno e o número da parcela cuja cobrança é efetuada (“parcelas de linha 131 a 224”).Ocorre que tanto a narrativa da petição inicial, como a da contestação e a da manifestação sobre o laudo pericial, conduzem à conclusão de que houve um parcelamento do que restava atrasado, ainda que nenhum aditivo tenha sido apresentado pelas partes.Isso, porque a conclusão da perícia foi de que as parcelas de nº 131 a 180 restariam vencidas (a conta vai da parcela 25/7/2020 (131) a 25/08/2024 (180)), registrando-se que ainda estariam pendentes de vencimento as parcelas compreendidas no período de 25/09/2024 (181) a 25/10/2026 (206), embora o pacto original de 27/07/2009 fosse de 133 parcelas de R$ 236,42, a primeira com vencimento em 15/9/2009 (mov. 1.6), com um primeiro inadimplemento em 10/6/2020 (mov. 1.7), momento em que o contrato estaria praticamente quitado, se ausente inadimplemento ou renegociação.Ora, se o negócio tivesse seguido o curso normal, e se computasse apenas o pagamento de 21 parcelas, em 11 anos de contrato, o inadimplemento teria acontecido em maio/2011, e não junho/2020, até porque sequer o dia de vencimento (que era 15) se manteve, passando a ser dia 10.Inclusive, consultando os comprovantes de pagamento apresentados aos movs. 31.4/31.9, faço as seguintes constatações:- O lote 27/10, Residencial Interlagos- Parcela de R$ 236,42- Início com parcela 1/144 (porque acrescidas as 10 parcelas da entrada (“poderá ser pago em uma entrada de R$ 1.000,00 e mais 11 parcelas de R$ 236,42 cada).- Parcelas de 1 a 12 adimplidas- Reajuste a partir da parcela 13 (15/09/2010) – R$ 250,11- Sem comprovantes das parcelas 18, 19, 20- Parcela 21 paga, 15/05/2011- Mov. 21.5, fl. 8 – parcela de R$ 100,00, relativa ao mesmo lote (Residencial Interlagos, lote q27/l.t10), com vencimento em 30/05/2011, parcela 0/0- Parcela 22 paga, 15/06/2011- Mov. 31.6, vencimento em 25/01/2019, R$ 538,97, 25/05/2019, R$ 1.001,52, 17/12/2019, R$ 538,97- Mov. 31.7, vencimento em 25/01/2020 – R$ 538,97
Ainda, aludidos comprovantes encontram amparo no relatório de débito atualizado (mov. 58.2/origem), no qual inclusive consta como tipo de condição “Parcela Acordo”, no que toca às parcelas nº 225/231, sabendo-se, ainda, de pagamento esparsos (136, 146, 147, 148, 153, 154, 156), pelo que basicamente o perito referendou a prova unilateral, apenas acrescentando as parcelas que se venceram no curso da demanda até a realização da perícia.É dizer, existe uma correlação entre o período de inadimplemento confessado e a modificação do valor e dia de vencimento das parcelas, o que não foi devidamente percebido pelo expert, o qual acabou por aplicar as disposições do contrato original para apurar o saldo devedor.Ademais, a autora não considerou todo o período de pagamento feito pela requerida, realizando um recorte a fim de que se apurassem as parcelas em aberto, com o abatimento daquelas realizadas esporadicamente, pelo que sequer é possível verificar se houve adimplemento substancial de um contrato inicial em 2009.Portanto, a cassação da sentença para retorno dos autos para complementação da perícia é medida que se impõe, devendo a autora esclarecer os termos do parcelamento pactuado com a requerida, assim como o perito apreciar se a modificação do valor da parcela decorreria apenas do reajuste anual aplicável, na medida em que o cômputo de parcelas até 2028 não apresenta coerência com a narrativa de quaisquer das partes, bem como responder ao quesito judicial no sentido de cobrança de valor superior ao pactuado.No que toca a insurgência sobre a
taxa de fruição sem a respectiva rescisão do contrato, tenho por prejudicada diante da cassação da decisão judicial.
Do exposto, VOTO no sentido de:a) conhecer e dar provimento ao recurso de apelação 1, no sentido de determinar o retorno dos autos para instrução e complementação da perícia; eb) julgar prejudicado o recurso de apelação 2.