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Processo:

RelatórioTrata-se de apelação face sentença que, em ação de resolução de contrato c/c restituição de valores, julgou procedente a pretensão inicial, declarando a rescisão do contrato e condenando a requerida à restituição de todos os valores pagos pela parte autora, bem como ao pagamento de cláusula penal de 10% sobre o valor total da venda. Pela sucumbência, a requerida foi condenada ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios, estes em 15% do valor da condenação (mov. 166).Nas razões recursais, aduz a requerida, em suma, que: i) o Juízo é incompetente para apreciação do feito, em virtude de cláusula de eleição de foro; a apelada não é hipossuficiente; não há relação de consumo e, além disso, não há prejuízo à autora, pois o processo tramita de forma digital; ii) houve cerceamento de defesa, pois a apelante pugnou pela designação de audiência de instrução e foi realizado julgamento antecipado da lide; iii) houve decisão surpresa, pois sequer anunciado previamente o julgamento antecipado, devendo ser anulada a sentença para regular prosseguimento do processo; iv) o CDC é inaplicável aos contratos de multipropriedade; a apelada não está em situação de vulnerabilidade; o caso deve ser analisado pela normatividade do CC, Lei 13.777/2018 e Lei 4.591/64; v) estão ausentes os requisitos da inversão do ônus da prova, devendo prevalecer o art. 373, I, do CPC; vi) no mérito, deve-se considerar a influência da pandemia de Covid-19 na execução do empreendimento, com aplicação do art. 373 do CC; houve afetação de mão de obra e insumos, inviabilizando a conclusão da obra no prazo inicialmente estipulado; diante disso, deve ser afastada a aplicação dos arts. 475 e 476 do CC; vii) inviável a restituição dos valores pagos em uma só parcela; a Súmula 543/STJ somente garante imediata restituição aos contratos submetidos ao CDC e se houver culpa exclusiva do vendedor; a Lei 4.591/64, alterada pela Lei 13.786/2018, reforça em seu art. 67-A a possibilidade de dedução de valores antes da restituição; o art. 43-A do citado diploma confere prazo de até 60 dias para restituição; não tendo a apelante dado causa ao atraso, a determinação de devolução imediata viola a lei; viii) é de ser afastada a multa contratual de 10% do valor da venda; subsidiariamente, deve ser aplicada sobre os valores pagos e não sobre o valor do contrato; ix) deve ser observada a função social do contrato de multipropriedade.Contrarrazões ao mov. 177, pelo desprovimento ao apelo.É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuida-se na origem de ação de resolução de contrato c/c restituição de valores ajuizada por Rivane Ramos Silva em face de HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S/A.Na exordial, narra a autora que firmou com a requerida contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, relativo ao empreendimento Hard Rock Hotel e Resort Fortaleza, em 06/11/2021. A previsão de entrega era 01/06/2023, limitada ao dia 01/12/2023, já computados os 180 dias de tolerância. Contudo, até o ajuizamento (abril/2024) o empreendimento não havia sido concluído e estava com nova previsão somente para 2025. Pugnou aplicação do CDC, inversão do ônus da prova e tutela de urgência. Discorreu sobre a competência territorial, pleiteando afastamento da cláusula de eleição de foro. Requereu resolução do contrato e devolução da integralidade dos valores pagos, em parcela única, além da condenação da requerida ao pagamento da cláusula penal prevista na cláusula 6.2, em 10% do valor da venda. Subsidiariamente, pugnou parcial devolução dos valores.Emenda à inicial ao mov. 23.Foi concedida tutela de urgência para que a requerida se abstivesse de cobrar quaisquer valores da autora relacionados ao contrato objeto dos autos (mov. 26).A audiência de conciliação restou infrutífera (mov. 139).Contestação ao mov. 141.Impugnação ao mov. 144.A autora requereu o julgamento antecipado e a requerida pugnou pela designação de audiência de instrução (mov. 151).Na decisão de saneamento do processo (mov. 156), o Juízo afastou a arguição de incompetência territorial, deferiu a aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova, fixou os pontos controvertidos e indeferiu a oitiva de testemunhas pleiteada pela requerida, anunciando o julgamento antecipado da lide (mov. 156).Sobreveio sentença de procedência, cujo dispositivo se destaca (mov. 166):Ante o exposto, nos termos do art. 487, I do CPC, JULGO PROCEDENTE a presente ação de restituição de valores proposta por xxxx em face de xxxx, para os fins de: a) DECLARAR a resolução do contrato de mov. 1.5, nos termos da fundamentação supra; b) CONDENAR a requerida a restituir todos os valores pagos pela autora, que deverão ser corrigidos monetariamente pelo INCC (índice previsto contratualmente) desde cada desembolso, acrescido de juros de mora simples de 1% ao mês desde a citação; c) CONDENAR a requerida ao pagamento da cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor total da venda, devidamente atualizado, nos termos da cláusula 21, parágrafo único do contrato de mov. 1.5. Em atenção ao princípio da sucumbência, condeno a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) do valor total da condenação[2], na forma do artigo 85, § 2º do CPC, tendo em vista o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.2. O recurso não comporta conhecimento quanto à insurgência face a inversão do ônus da prova, considerando que a questão foi decidida em decisão saneadora, não impugnada oportunamente mediante agravo de instrumento e, portanto, preclusa.O mesmo com relação à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, vez que, embora a priori não impugnável por recurso de agravo, no caso dos autos a matéria consiste em antecedente necessário à inversão do ônus probatório, deferida com base no art. 6º, VIII, do CDC. Portanto, deveria, fosse o caso, ter sido objeto de agravo de instrumento junto àquele tema.No que se refere aos pleitos de nulidade em virtude de suposto cerceamento de defesa e ofensa ao princípio da não surpresa, o apelo não comporta conhecimento por ofensa ao princípio da dialeticidade.Além de o pedido de dilação probatória ser demasiadamente genérico, contrário ao que se sustenta nas razões recursais houve prévio indeferimento da prova requerida, justificadamente, anunciando-se o julgamento antecipado da lide.Dessa forma, as razões apresentadas não se relacionam ao acontecimento processual e, portanto, não ultrapassam juízo de admissibilidade nesses pontos.3. No que conhecido, o recurso não comporta provimento.3.1. Aduz a apelante que o Juízo é incompetente, em virtude de cláusula de eleição de foro.Contudo, trata-se de relação consumerista, de forma que a ação pode ser proposta no domicílio da autora, por escolha sua, a teor do art. 101, I, do CDC. Ainda, mesmo se tratando de processo digital, é certo que o manejo da ação em outra Comarca e Estado implica em prejuízo ao consumidor, dificultando inclusive a contratação de profissional para atuar no feito.A respeito, sobre o mesmo empreendimento:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. AQUISIÇÃO DE COTA DO EMPREENDIMENTO “HARD ROCK HOTEL RESORT FORTALEZA”. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME SHARING). ATRASO NA ENTREGA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, COM FIXAÇÃO DE MULTA PELO ATRASO. RECURSOS. APELAÇÃO CÍVEL-1 (CONSTRUTORA). 1. Incompetência do juízo, diante da existência de cláusula de eleição de foro. Afastada. Cláusula que diz respeito a compromisso de arbitragem no foro extrajudicial, sobre a qual deve ser observado o disposto no art. 4º, § 2º, da lei de arbitragem. Ademais, relação sujeita ao código de defesa do consumidor. Possibilidade de escolha do foro por este. Precedentes. (...)(TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0028241-91.2022.8.16.0001, Relª. Desª. Luciana Carneiro de Lara, j. 28/10/2024)3.2. Quanto à alegação de que o atraso na entrega da obra resultou de caso fortuito ou força maior, devido às dificuldades ocasionadas pela pandemia do vírus Covid-19, vez mais não assiste razão à apelante. Malgrado os argumentos deduzidos nas razões recursais, não se vislumbra ocorrência de fortuito externo à atividade da recorrente, hábil a descaracterizar a mora na entrega do empreendimento. Consoante se extrai dos autos, as partes firmaram compromisso de compra e venda em 2021, quando pactuado que a obra seria entregue em junho de 2023, prevista cláusula de tolerância de 180 dias. Ou seja, o imóvel deveria ser entregue até dezembro/2023. Na data limite para a entrega, portanto, a vacinação para o vírus Covid-19 já estava sendo disseminada pelo país, contendo o avanço do contágio da doença, sem que o ramo de construção civil estivesse paralisado. Lembre-se, aliás, que a atividade de construção civil foi considerada serviço essencial no curso da emergência sanitária que atingiu o país a partir de março de 2020, especialmente.No mais, veja-se o prazo de tolerância (de 180 dias) visa, justamente, possibilitar que as construtoras resolvam eventual imprevisto, como problemas logísticos, com materiais, mão de obra ou alterações climáticas. Não é razoável, pois, diante do longo prazo adicional contratual, atribuir o atraso na entrega da obra, até ao menos o ajuizamento da ação não entregue (abril/2024), em razão das dificuldades ocasionadas pela pandemia. Outrossim, a apelante se limita a argumentar a situação pandêmica como circunstância que justificaria a prorrogação do prazo de entrega, sem indicar, contudo, elementos concretos que justifiquem os atrasos ocorridos, apontando que houve dificuldade com mão de obra e com materiais de construção. Nesse quadro, cumpre ressaltar que eventual falta de mão de obra ou de insumos são riscos intrínsecos à construção civil, devendo ser levados em consideração quando do planejamento do prazo de entrega do empreendimento, na esteira do que entende o Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE FIXARAM LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ/CONSTRUTORA.Hipótese: Cinge-se a questão controvertida em averiguar se, no caso de atraso da entrega de infraestrutura relativa a imóvel não edificado (terreno/lote), é cabível presumir que houve prejuízo do adquirente a ensejar o pagamento de lucros cessantes.1. Incidência do óbice da súmula 7/STJ quanto à alegada culpa exclusiva de terceiro pelo atraso na entrega do empreendimento, porquanto não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior apta a afastar a responsabilidade civil: chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, desaquecimento do mercado, embargo do empreendimento, entraves administrativos, entre outros aspectos.Tais eventos encerram res inter alios acta em virtude do risco do negócio pertencer à prestadora do serviço, que constitui empresa especializada na atividade de implantação de empreendimento imobiliário, cabendo-lhe a previsão de adequado cronograma de obras, principalmente no tocante à obtenção de licenças ambientais.(...)(STJ, AgInt no REsp 2.015.374/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Rel. p/ acórdão Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 02/04/2024)Assim, considerando que o atraso excedeu o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega da unidade adquirida pela apelada, sem que se vislumbre a configuração de caso fortuito ou força maior, cuja comprovação incumbia à parte apelante, resta evidenciada a sua responsabilidade pela mora. À similitude, desta Câmara:RECURSOS DE APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS. INSURGÊNCIA DAS PARTES. APELAÇÃO 01 (AUTOR). NÃO CONHECIMENTO. (...) APELAÇÃO 02 (RÉU). ALEGADA AUSÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO ACOLHIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL VERIFICADO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR EM RAZÃO DA ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA QUALIFICADA, INSUMOS E PANDEMIA DE COVID-19. INVIABILIDADE DE RECONHECIMENTO. RISCO INTRÍNSECO AO SEGMENTO DA CONSTRUÇÃO CIVIL. EVENTOS QUE SE CARACTERIZAM COMO FORTUITO INTERNO, SENDO INCAPAZES DE AFASTAR A RESPONSABILIDADE DOS FORNECEDORES. AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS PROBATÓRIOS A FIM DE DEMONSTRAR EVENTUAIS PREJUÍZOS SOFRIDOS EM RAZÃO DA PANDEMIA DECRETADA. APLICABILIDADE DO ART. 373, II, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA, INCLUSIVE QUANTO AO ÔNUS SUCUMBENCIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS. RECURSO DE APELAÇÃO 01 NÃO CONHECIDO (DESERTO). RECURSO 02 CONHECIDO E, NO MÉRITO, DESPROVIDO. (TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0005376-40.2023.8.16.0001, Rel. Des. Rotoli de Macedo, j. 23/09/2024)Por conseguinte, considerando a culpa exclusiva da requerida, promitente vendedora, para a rescisão contratual, bem como que o contrato se sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas pela autora deve ser integral e imediata.O contexto do caso em apreço não permite se cogitar em qualquer retenção, nos termos do que dispõe o enunciado sumular 543 do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.Destarte, não há se falar em retenção por parte da incorporadora imobiliária ou parcelamento da devolução de valores, tampouco em afastamento da cláusula penal moratória. 3.3. No que concerne à cláusula penal, a apelante pleiteia seu afastamento ou que incida sobre 10% do valor total pago pela apelada, e não sobre o valor da venda, vez que não adimplido em integralidade o contrato firmado, o que resultaria em enriquecimento ilícito da outra parte. O pedido de afastamento da sanção não comporta acolhimento, pois, como exposto acima, a culpa exclusiva pela resolução do contrato é da requerida.Veja-se que o próprio contrato previa que, em caso de rescisão por culpa da promitente vendedora, incidiria multa, restando cominada em 10% sobre o valor da venda – e não sobre o montante pago (mov. 1.5): Como, in casu, a inadimplência decorreu exclusivamente da promitente vendedora, que não entregou a obra contratada, é irrelevante se a autora quitou, ou não, o preço pactuado, inclusive porque a apelante tem o dever de restituir a quantia paga, seja ela total ou parcial, além da cláusula penal. Em caso análogo, assim entendeu esta Corte:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO DE TEMPO DE IMÓVEL EM MULTIPROPRIEDADE. “RESIDENCE CLUB AT THE HARD ROCK HOTEL ILHA DO SOL”. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ (PROMITENTE VENDEDORA). (...) 2) INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA RELAÇÃO CONTRATUAL. NÃO EVIDENCIADO QUE A AUTORA TIVESSE ADQUIRIDO A COTA SOBRE O IMÓVEL COMO INVESTIDORA E NÃO COMO DESTINATÁRIA FINAL. PARTES CARACTERIZADAS COMO CONSUMIDORA E FORNECEDORA. PRECEDENTES. 3) ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E/OU FORÇA MAIOR PARA O ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. EFEITOS DA COVID-19. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO CONHECIMENTO COM BASE NA PREMISSA DE AUSÊNCIA DE CONTESTAÇÃO, SENDO MANTIDA A CULPA EXCLUSIVA DA RÉ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA CONSUMIDORA. SÚMULA Nº 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 4) REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. REJEIÇÃO. CONTRATO DE ADESÃO ELABORADO PELA FORNECEDORA FIXANDO MULTA DE 10% DO VALOR DA VENDA CASO A RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO SE DESSE POR SUA CULPA. PACTA SUNT SERVANDA. (...) (TJPR, 20ª Câmara Cível, AP 0025530-40.2023.8.16.0014, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, j.
25/03/2025)4. Do exposto, voto por conhecer parcialmente e, nessa extensão, negar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação. Pela sucumbência recursal, majora-se os honorários devidos ao patrono da parte autora em mais 2%, de modo que resulta ao final o percentual de 17%.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer parcialmente e, nessa extensão, negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador José Hipólito Xavier da Silva, sem voto, e votaram o Desembargador Andrei de Oliveira Rech e o Desembargador Substituto Osvaldo Canela Junior.Curitiba, 29 de maio de 2026.Joscelito Giovani CéRelator