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Processo:

Por brevidade, adota-se o relatório consignado na r. sentença (mov.
229.1
– 1º grau):


“Trata-se de AÇÃO REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR
PERDAS E DANOS ajuizada por ESPÓLIO DE EDI
SILIPRANDI
e ESPÓLIO DE OLINDA
SILIPRANDI em face de MARCOS ROGÉRIO FABRIN
LICARASA
e
CLAUDETE PAZINI, todos
qualificados, alegando que são legítimos senhores e possuidores de 50% do imóvel descrito na inicial,
razão pela qual firmaram com os requeridos em 23/04/2015 uma “Declaração, Opção de Compra e
Termo de Compromisso”. Ficou acordado um valor de pagamento à título de arras no preço de
R$10.000,00. Posteriormente, em 23/09/2015, houve a formalização do competente “Instrumento
Particular de Compromisso de Compra e Venda”. Todavia, alegam os autores que os requeridos não
cumpriram com os deveres aos quais se obrigaram contratualmente, uma vez que deixaram de efetuar o
pagamento das parcelas na forma convencionada, haja vista que restaram pagas apenas parte das parcelas
fixadas no negócio. Diante do exposto, requerem reintegração na posse do imóvel e a condenação do réu
ao pagamento das perdas e danos causados. Juntou documentos (ev. 1.1/1.15).
Decisão inicial (ev. 15.1).
Audiência de conciliação realizada, sem composição (ev. 92).
Os requeridos apresentaram contestação, requerendo a concessão dos benefícios da
assistência judiciária gratuita e alegando preliminarmente ilegitimidade ativa e inépcia da inicial. Ainda,
pugnou pela revisão do contrato para afastar as cláusulas que os requeridos precisam indenizar os
autores, bem como a indenização pelas benfeitorias necessárias. Juntou documentos (ev. 93.1/93.13).
Impugnação à contestação (ev. 96.1).
Indeferimento da concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita e
intimadas as partes acerca da especificação de provas (ev. 118), as partes pugnaram pela produção de
prova oral e documental (ev. 102 e 121).
Determinação de intimação do Município e Ministério Público ao ev. 124.
Manifestação de desinteresse do Município em relação à desapropriação indireta ao
ev. 146.
Decisão saneadora (ev. 148).
Audiência de instrução e julgamento e alegações finais (ev. 220).
Os autos vieram conclusos.
É o relatório.
Decido”
(mov.
229.1
– 1º grau).


Sobreveio sentença
de
parcial
procedência dos
pedidos
iniciais, julgando extinto o processo com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:


“a) REINTEGRAR
a
parte autora na posse de 50% do lote 22, quadra 988 do Loteamento Encruzilhada I, com 225,00 m² (duzentos e vinte e cinco metros quadrados), situado em Pato Branco/PR; O cumprimento da ordem de reintegração de posse ficará condicionado ao prévio pagamento, pelos autores, da restituição dos valores devidos aos réus em razão da rescisão contratual, nos termos dos itens “2.1” desta sentença.

b)
CONDENAR os réus ao pagamento da taxa de fruição mensal no valor fixado de 1,0% (um por cento) do valor venal do imóvel registrado no cadastro municipal para fins de IPTU, nos termos da fundamentação supra, no montante a ser apurado em sede de liquidação de sentença;
c) CONDENAR os réus ao pagamento dos débitos tributários incidentes sobre o imóvel, durante o período em que estava/está na posse do bem, até a efetiva reintegração, cujos valores serão apurados em liquidação de sentença;
d) CONDENAR os autores à restituição, em favor da parte ré, das parcelas pagas, devendo ser monetariamente corrigidas pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) (art. 389, parágrafo único do Código Civil) a partir de cada desembolso, além de juros de mora pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC) – deduzido o índice de atualização monetária (art. 406, § 2º, do Código Civil) a partir da citação, cujos valores serão apurados em liquidação de sentença.
e) CONDENAR os autores ao pagamento/restituição das benfeitorias úteis realizadas no imóvel, a título de indenização aos réus, de modo que o montante devido deverá ser avaliado em sede de liquidação de sentença, consoante aos termos da fundamentação.
Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelas respectivas partes, a contar do trânsito em julgado desta sentença, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, considerando a natureza da demanda, local de prestação dos serviços e zelo profissional, os quais serão pagos na proporção de 20% (vinte por cento) pela parte autora e 80% (oitenta por cento) pela ré”
(mov.
229.1
– 1º grau).

Foram opostos embargos de declaração (mov. 237.1), que foram rejeitados (mov. 246.1 – 1º grau).

Marcos Rogério
Fabim
Licarasa
interpôs o recurso de apelação alegando, em síntese, que: a)
o contrato que
almeja vender 50% ou qualquer outra fração de lote urbano não
desmembrado é nulo de pleno direito, uma vez que possui
objeto ilícito; b) apresentou documento do Município que demonstrou
que o desmembramento de lotes na região não
foi autorizado; c) a necessidade de condenação da parte nas penas de litigância de má-fé, em 10% sobre o valor da causa (mov. 241.1 - 1º grau).

Inconformada,
a
parte
autora
interpôs a apelação,
alegando: a)
necessidade da aplicação da taxa de fruição desde o início da ocupação, e não apenas após a construção, incidindo sobre o valor atualizado do contrato e não aquele registrado no cadastro municipal; b) impossibilidade de restituição de valores adimplidos, ou a retenção de 25% das parcelas pagas e do sinal de negócio/arras;
c) impossibilidade de indenização por benfeitorias; d) impossibilidade de condicionar a imissão na posse à prévia liquidação da indenização
(mov.
254.1 – 1º grau).

Espólio
de
Edi
Siliprandi
e
Espólio
de Olinda
Siliprandi
apresentaram
as contrarrazões
arguindo, em preliminar, a inovação recursal e violação ao princípio da dialeticidade. Impossibilidade de análise de nulidade em ação possessória. No mérito, pleitearam o não provimento do recurso
(mov.
253.1).

Marcos Rogério
Fabim
deixou o prazo decorrer sem apresentação das contrarrazões (mov. 260.1).

É o relatório.



Presentes os pressupostos de admissibilidade. Os
recursos são
tempestivos. As
partes
efetuaram
o preparo
recursal
(mov.
251/252 e 255.1), possuem
legitimidade e interesse recursal.
Os
recursos são
conhecidos.

Em
preliminar
arguida nas contrarrazões,
os autores alegaram a existência de
inovação recursal, quando o réu invocou, em apelação,
a nulidade do contrato celebrado entre
as partes em razão da ilicitude de seu objeto.
A questão de eventual nulidade foi arguida em razão de um documento obtido posteriormente
à contestação, em que o réu afirmou que ao vender 50% do lote urbano os apelados violaram as normativas federais e municipais, por não haver desmembramento. Esta questão
somente foi arguida em razão do documento
apresentado posteriormente, que será avaliado,
por envolver possível nulidade, não havendo como acolher
como
inovação recursal.

Também não procede a alegação de ofensa ao princípio da dialeticidade.

O artigo 1.010, III, do Código de Processo Civil/2015, é claro em preconizar que ao recorrente cumpre indicar
“as razões do pedido de reforma”
que entender como pertinentes a embasar o pleito de alteração da sentença atacada.

Trata-se do princípio da dialeticidade, norteador dos recursos, segundo o qual se exige que o apelante traga pontualmente as razões de sua inconformidade, com transparência e objetividade,
confrontando os argumentos da decisão impugnada.

Sobre o assunto, é a lição de Theotonio Negrão e José Roberto F. Gouvêa, (in
Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, 36ª edição, Editora Saraiva, São Paulo, p. 596):


“O CPC (arts. 514 e 515) impõe às partes a observância da forma, segundo a qual deve se revestir o recurso apelatório. Não é suficiente mera menção a qualquer peça anterior à sentença (petição inicial, contestação ou arrazoados), à guisa de fundamentos com os quais se almeja a reforma do decisório monocrático. À luz do ordenamento jurídico processual tal atitude traduz-se em comodismo inaceitável, devendo ser afastado. O apelante deve atacar, especificamente, os fundamentos da sentença que deseja rebater, mesmo que, no decorrer das razões, utilize-se, também, de argumentos já delineados em outras peças anteriores. No entanto, só os já desvendados anteriormente não são por demais suficientes, sendo necessário o ataque específico à sentença. Procedendo dessa forma o que o Apelante submete ao julgamento do Tribunal é a própria petição inicial, desvirtuando a competência recursal originária do Tribunal”.


No mesmo sentido, são os ensinamentos de
Nelson Nery Junior:
“Vige, no tocante aos recursos, o princípio da dialeticidade. Segundo este, o recurso deverá ser dialético, isto é, discursivo. O recorrente deverá declinar o porquê do pedido de reexame da decisão. Só assim a parte contrária poderá contra-arrazoá-lo, formando-se o imprescindível contraditório em sede recursal.
O procedimento recursal é semelhante ao inaugural de ação civil. A petição de interposição de recurso é assemelhável à petição inicial, devendo, pois, conter os fundamentos de fato e de direito que embasariam o inconformismo do recorrente, e, finalmente, o pedido de nova decisão. Tanto é assim, que já se afirmou ser causa de inépcia a interposição de recurso sem motivação.
Em nosso sentir, a exposição dos motivos de fato e de direito que levaram o recorrente a interpor o recurso, bem como o pedido de nova decisão em sentido contrário ao que restou decidido, são requisitos essenciais e, portanto, obrigatórios. A inexistência de razões ou de pedido de nova decisão realmente não se configura como causa de nulidade do processo, mas acarreta a sanção de proferir-se juízo de admissibilidade negativo, não se o conhecendo”
(in
Teoria Geral dos Recursos, 6ª. edição, RT, pág. 176, 177).

É dizer que, a fundamentação
fática e jurídica
do apelo deve constar expressamente das razões recursais, sob pena de não conhecimento do recurso, por ofensa ao princípio da dialeticidade.

No caso em discussão, da simples leitura das razões recursais, constata-se que elas atendem ao requisito do artigo 1.010, III, do Código de Processo Civil, pois confrontam o
decisium
de primeiro grau, buscando
anular a sentença recorrida e declarar a nulidade do contrato
celebrado entre as partes.

Sobre a alegação de impossibilidade da nulidade arguida em ação possessória, importante registrar que a demanda não se trata
tão somente
de posse. Constou dos pedidos iniciais a resolução do contrato e indenização por perdas e danos.

Afasta-se, deste modo,
as preliminares arguidas nas contrarrazões.

No mérito, trata-se de pedido de resolução de contrato, reintegração de posse e indenização. Constou que as partes pactuaram uma “declaração, opção de compra e termo de compromisso”, em 23.04.2015, em que “pretende adquirir o imóvel” 50% do lote 22, quadra 988, do Loteamento Encruzilhada, área de 225m², ao preço de R$ 80.000,00, com entrada (sinal-arras) R$ 5.000,00 e o saldo dividido em 180 parcelas de R$ 388,89. Foi firmado que uma vez quitado o valor concernente ao sinal será formalizado o compromisso de compra e venda (mov. 1.9 – 1º grau).


Em 23.09.2015, as partes celebraram o instrumento particular de compromisso de compra e venda, prevendo como forma de pagamento R$ 10.000,00 de entrada e o saldo dividido em 180 parcelas de R$ 388,89 cada, com vencimento a partir de 10.10.2015
(mov. 1.10 – 1º grau).
Em face do descumprimento contratual, os réus foram notificados, em 08.02.2019, sobre a existência do débito no valor de R$ 19.386,68 (mov. 1.6/1.7/1.8 – 1º grau).

Não efetuado o pagamento, a parte ajuizou a ação de reintegração de posse com rescisão do contrato e indenização por perdas e danos, em 14.06.2022.


A sentença condenou os réus ao pagamento de indenização por fruição, que deverá
incidir desde o início da construção da edificação/benfeitoria realizada
por parte dos
réus,
momento
em que
passou o bem a ser usufruído,
apurado em liquidação.

A parte autora defendeu que a indenização por fruição é devida desde a ocupação, e não após a edificação/benfeitorias, devendo ser
atualizado desde a data do contrato.

Ocorre que é entendimento pacificado que, quando se trata de lote sem edificação, não há razão para autorizar a fruição. Essa indenização, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, justifica-se em decorrência da vedação ao enriquecimento ilícito.

Quando do julgamento do Recurso Especial nº 1.863.0007/SP, de Relatoria da Ministra Nancy Andrighi, restou esclarecido que:
“A vedação ao enriquecimento sem causa – fundamento da previsão da taxa de ocupação – dá origem a uma obrigação de ressarcimento; motiva, de fato, o nascimento de uma obrigação de indenizar decorrente das hipóteses em que falte ou venha a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem. (...) Nessa linha, a doutrina enumera como requisitos do nascimento de obrigações de indenizar em razão da vedação ao enriquecimento sem causa: 1º) a diminuição patrimonial do lesado, seja com o deslocamento, para o patrimônio alheio, de coisa já incorporada ao seu, seja com a
obstação
a que nele tenha entrada o objeto cuja aquisição era seguramente prevista; 2º) o enriquecimento do beneficiado sem a existência de uma causa jurídica para a aquisição ou a retenção; e 3º) a relação de imediatidade isto é, o enriquecimento de um provir diretamente do empobrecimento do outro, de tal maneira que aquele que cumpre a prestação de
autoempobrecimento
possa dirigir-se contra o que se enriqueceu em virtude de uma causa jurídica suposta não existente ou desaparecida, ou, para dizê-lo mais sucintamente: o enriquecimento de um dos sujeitos e o empobrecimento do outro hão de decorrer de uma e mesma circunstância. (PEREIRA, Caio Mário da Silva.
Op. cit.,.
p. 283, sem destaque no original)”.

A exigência desses requisitos foi referendada na jurisprudência da Corte Especial que, em recente julgamento, consignou que "a pretensão de enriquecimento sem causa (ação in rem verso) possui como requisitos: enriquecimento de alguém; empobrecimento correspondente de outrem; relação de causalidade entre ambos [...]”
(EREsp
1523744/RS, Corte Especial,
DJe
13/03/2019, sem destaque no original)”.

Nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, configuraria enriquecimento ilícito do comprador, se este efetivasse o exercício da posse com a finalidade de moradia.

Vale transcrever a ementa:

“(...) TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA. (...) 12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência.13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado.14. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedente da Segunda Seção.15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas
(REsp n. 1.863.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021,
DJe
de 26/3/2021).

Do corpo do aresto, extrai-se:
“Realmente, o enriquecimento do comprador se caracteriza pelo “uso do imóvel [...] reflexo do longo tempo em que o imóvel foi ocupado, servindo de moradia [razão pela qual] deve pagar pelo uso do imóvel durante todo o período em que nele residiu, justamente para evitar seu enriquecimento sem causa” (AgInt
no REsp 1216477/RS, Quarta Turma,
DJe
07/06/2018, sem destaque no original). Portanto, segundo o entendimento desta Corte, a fixação de taxa de ocupação/aluguéis tem a finalidade de evitar “premiar os inadimplentes com moradia graciosa e estimular a protelação do final do processo”
(AgInt
no REsp 1167766/ES, Quarta Turma,
DJe
01/02/2018).

Dessa forma, o benefício configurador do enriquecimento sem causa corresponde ao efetivo exercício, por parte do comprador, da posse do imóvel residencial ao fim a que se destina.

Este Tribunal de Justiça, por sua vez, possui entendimento no sentido de que é descabida a indenização por taxa de fruição nos casos em que se trata de lote que não foi edificado, visto que a taxa de fruição se destina a compensar o promitente vendedor em razão da utilização do bem por parte do possuidor e da privação do uso do imóvel compromissado.

Nesse sentido, cita-se precedente desta Colenda Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM RESTITUIÇÃO E PEDIDO INCIDENTAL DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO (CONTRATO POSTERIOR À LEI N. 6.766/79) – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA REQUERIDA. SENTENÇA QUE DEFERIU A RETENÇÃO DE VALORES REFERENTES À COMISSÃO DE CORRETAGEM E DÉBITOS DE IPTU – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE PONTO. (2) PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – INOCORRÊNCIA – OFENSA AO ART. 418, §1o., IV, DO CPC, NÃO CONFIGURADA – JURISPRUDÊNCIA CITADA MERAMENTE PERSUASIVA, QUE NÃO SE SUBMETE AO REGIME DOS RECURSOS REPETITIVOS, DE APLICAÇÃO OBRIGATÓRIA. (3) PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS APELADOS – (3.1) CLÁUSULA PENAL – PLEITO DA RÉ DE MANUTENÇÃO DO ESTABELECIDO NO CONTRATO, PORQUE AUTORIZADO PELO ART. 32-A, INC. II, DA LEI N. 6.766/79 – NÃO ACOLHIMENTO – POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUIZ – ART. 413, DO CC – REDUÇÃO PARA PERCENTUAL SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO MANTIDA – RAZOABILIDADE DO VALOR ESTABELECIDO NA SENTENÇA – (3.2) TAXA DE FRUIÇÃO – PLEITO DE CONDENAÇÃO DOS AUTORES AO SEU RESPECTIVO PAGAMENTO – NÃO ACOLHIMENTO – ART. 32-A, I, DA LEI N.6.766/79, QUE AUTORIZA A COBRANÇA APENAS EM CASO DE EVENTUAL FRUIÇÃO DO IMÓVEL – LOTE NÃO EDIFICADO – FRUIÇÃO PLENA NÃO EVIDENCIADA – AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DOS ADQUIRENTES – (3.3) PLEITO DE RETENÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE AS PARCELAS EM ATRASO – ACOLHIMENTO – ART. 32-A, III, DA LEI N. 6.766/79 – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO – (3.4) PLEITO DE RETENÇÃO DE IMPOSTOS E TAXAS INCIDENTES SOBRE A ATIVIDADE DA APELANTE – REPASSE DE OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA INDEVIDO – PLEITO DE RETENÇÃO NÃO ACOLHIDO – (4) DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE AFASTADA – RESCISÃO CONTRATUAL OPERADA POR CULPA DOS AUTORES - AJUIZAMENTO DA DEMANDA, PORÉM, QUE SE JUSTIFICOU PELAS ABUSIVIDADES CONTRATUAIS RECONHECIDAS EM JUÍZO – SUCUMBÊNCIA PARCIAL MANTIDA – RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE E PARCIALMENTE PROVIDO”
(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0024439-08.2020.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 16.05.2023, sem grifos no original).

Logo,
somente após a
edificação
é devida a
taxa de fruição do bem imóvel,
data
(termo inicial)
que será objeto de liquidação,
mantendo-se a sentença.


Ressalve-se que a sentença fixou a indenização em
“valor mensal de 1,0% (um por cento) do valor venal do imóvel registrado no cadastro municipal para fins de IPTU”
(mov. 229.1).


Os autores defenderam ser devida a indenização em 1% sobre o valor atualizado do contrato,
e não aquele registrado no cadastro municipal.


O apelo não prospera. Acolher o pedido ensejaria uma desproporcionalidade excessiva em face do consumidor. Ainda, por se tratar de entidade administrativa municipal, o valor
venal do imóvel registrado no cadastro municipal, para fins de cobrança de IPTU,
tem respaldo, pois tratado
como dado público estruturante,
e não mera estimativa política.

Sobre a retenção de valores, a sentença condenou
“os autores à restituição, em favor da parte ré, das parcelas pagas,
devendo ser monetariamente corrigidas pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor
(IPCA) (art. 389, parágrafo único do Código Civil) a partir de cada desembolso, além de juros de mora
pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC) – deduzido o índice de
atualização monetária (art. 406, § 2º, do Código Civil) a partir da citação, cujos valores serão apurados
em liquidação de sentença”
(mov. 229.1).

Antes de passar à análise da retenção, importante registrar que
o termo inicial dos juros (SELIC) incide
a partir do trânsito em julgado, considerando que
a rescisão decorreu por culpa do promitente comprador, por impossibilidade econômica de efetuar o pagamento das parcelas (Repetitivo REsp 1740911/DF (Tema nº 1002
STJ).

Nesse sentido, os autores/apelantes defendem a retenção de 25%
das parcelas pagas
e mais o sinal de negócio.

Afigura-se razoável acolher o percentual entre 10%
a
25% dos valores pagos, no caso de resolução do contrato por inadimplemento do promitente comprador.

De todo modo,
ressalve-se que
a
parte
apelante possui o dever de restituir parcialmente os valores adimplidos, conforme previsão da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Quanto aos contratos antigos
(2015), o Superior Tribunal de Justiça, nos termos da orientação mais atual, tem entendido como escorreita a retenção de 25% sobre os valores adimplidos:

“DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.7. Recurso especial conhecido e provido”
(REsp n. 1.820.330/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020,
DJe
de 1/12/2020).

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REVELIA. EFEITOS QUE NÃO ABRANGEM MATÉRIA DE DIREITO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO. VALOR. SÚMULAS 5 E 7, DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. O entendimento firmado pelo Tribunal a quo, no sentido de que os efeitos da revelia não abrangem às questões de direito, tampouco implicam a procedência do pedido da parte adversa, está em sintonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça. Aplicável, portanto, à espécie, o óbice da Súmula 83 desta Corte.2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos
EAg
n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.3. Para desconstituir a convicção formada pelas instâncias ordinárias a respeito da abusividade do valor da indenização pela fruição do imóvel, far-se-ia necessário incursionar no substrato fático-probatório dos autos, bem como na interpretação de cláusula contratual, o que é defeso a este Tribunal nesta instância especial, conforme se depreende do teor dos Enunciados sumulares n. 5 e 7 do STJ.4. Agravo interno não provido”
(AgInt
nos
EDcl
no REsp n. 1.988.820/SP, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/5/2022,
DJe
de 19/5/2022).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RESCISÃO. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL. ALTERAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nºs
2 e 3/STJ).2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência imotivada pelo comprador realizada antes da Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. Havendo peculiaridade que justifique, esse percentual pode ser reduzido.3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal estadual no que diz respeito à justificativa para reduzir o percentual de retenção exigiria o reexame de provas, procedimento inviável na estreita via do recurso especial (Súmula nº 7/STJ).4. Agravo interno não provido”
(AgInt
no REsp n. 1.956.747/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2022,
DJe
de 25/5/2022).

Assim, seguindo a orientação pacificada no Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto, mostra-se razoável e adequado, em razão das particularidades apresentadas, que
os apelantes
possam
reter 25% dos valores pagos, devido às despesas administrativas, operacionais e publicitárias sabidamente suportadas, sob pena de desequilíbrio contratual desfavorável à vendedora.

Sobre o sinal de negócio, importante registrar que o contrato inicial estabeleceu, expressamente, as arras, no valor de R$ 5.000,00 (mov. 1.9).

As arras firmadas no contrato possuem natureza confirmatória, que
consistem na entrega de uma coisa por um dos contratantes em favor do outro, com
objetivo
de comprovar sua intenção na realização do negócio jurídico,
garantindo
que será cumprido.

O art. 418, do Código Civil estabelece:

“Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu
haver
o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado”.

Na lição de Silvio Salvo Venosa, na parte em que explica sobre arras confirmatórias, consigna:
“A tendência moderna é desvincular as arras como limite das perdas e danos (Pereira, 1986, v. 3:68). Sob esse aspecto, foi expresso o Código de 2002. O pacto entre as partes, porém, pode ser colocado o sinal como montante de eventuais perdas e danos. É importante verificar a intenção das partes. De qualquer forma, não devemos entender as arras como cumuláveis com as perdas e danos, mas como parte integrante destes, sob pena de o negócio proporcionar injusto enriquecimento (...) Em qualquer situação, tanto para aquele que pagou como para aquele que recebeu o sinal, se culpado pelo insucesso do contrato, é injusto somar às arras uma indenização completa”
(Direito Civil “Teoria Geral dos Contratos”, vol. 2, 9ª Edição. São Paulo: Editora Atlas, 2009, p. 349).

O art. 419, do Código Civil estabelece:

“Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar”.

Sobre a diferença entre Arras e Cláusula Penal, explica o autor acima citado
“Com a cláusula penal, as arras têm maiores pontos de afinidade, a começar pelo fato de ambas servirem de garantia para o cumprimento de um contrato (...) por meio da cláusula penal insere-se uma multa na obrigação para a parte que deixar de dar cumprimento a um contrato, ou retardá-lo. A semelhança entre os dois institutos é apenas aparente. Como explicitado aqui, nas arras existe um cunho real. Deve ocorrer a entrega efetiva de algo para firmar o contrato, enquanto para que a cláusula penal opere não existe necessidade de entrega, depósito, ou alguma outra prestação. A cláusula penal decorre de uma violação ou de um retardamento no cumprimento do contrato, ao passo que, nas arras, se estipulado o arrependimento, esse é um direito da parte. A cláusula penal é prestação prometida, que pode vir a não se concretizar. Nas arras, já existe uma prestação cumprida, com a entrega da coisa, que é essencial. Lembre-se, ainda, de que a cláusula penal pode ser reduzida pelo juiz (art. 413), o que não ocorre com o sinal”
(ibid, p. 349).

Assim, as arras, no presente caso, fizeram parte do preço integral do imóvel. Reitera-se que as arras são confirmatórias, e não penitenciais, em decorrência de cláusula de não arrependimento. A intenção das partes é que as arras integraram o preço do negócio jurídico firmado. Conforme destacou o autor citado
“é importante verificar a intenção das partes”.


Desse modo,
as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais.

Nesse sentido decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. (...) 4. "Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt
no
AgRg
no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017,
DJe
12/12/2017).
5. Agravo interno desprovido”
(AgInt
no REsp n. 1.789.091/DF, relator Ministro Marco
Buzzi, Quarta Turma, julgado em 19/8/2019,
DJe
de 23/8/2019).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ART. 267, VI, DO CPC/1973. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N° 7/STJ. 1. Não tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas razões do recurso especial, não tendo a parte sequer oposto os embargos de declaração, incidente o enunciado n° 211, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador” (AgInt
no
AgRg
no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/12/2017,
DJe
12/12/2017) 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento”
(AgInt
no
AREsp
n. 906.340/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018,
DJe
de 11/9/2018).

Segundo os precedentes, portanto, incabível
a retenção
das
arras como se
cláusula penal
fosse. Por essa razão, como fez parte do preço, deverá fazer parte da restituição.

Sobre as benfeitorias, a indenização
decorre do art. 34, da Lei nº 6.766/79, quando dispõe:

“Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”.

Sobre as benfeitorias úteis e necessárias, o Código Civil estabelece:

“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
(...)
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”.

Sobre a questão, dispõe o art.
1.219 do Código Civil:

“Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”

A
indenização
por
benfeitorias é consequência lógica da resolução do contrato.
Portanto, não comporta reforma a sentença, nesse aspecto:
“CONDENAR
os autores ao pagamento/restituição das benfeitorias úteis
realizadas no imóvel, a título de indenização aos réus, de modo que o montante devido deverá ser
avaliado em sede de liquidação de sentença, consoante aos termos da fundamentação”
(mov. 229.1).

Outrossim, importante ressaltar que a reintegração da posse deverá ser
condicionada à restituição dos valores devidos ao comprador, uma vez que a medida assegura o
equilíbrio contratual entre as partes e garante o retorno ao
status quo ante, especialmente se considerar
que se trata de imóvel edificado,
moradia
dos adquirentes.

Nesse sentido já decidiu este Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO
POR PERDAS E DANOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.
ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. RECURSO
QUE ATACA OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. PRELIMINAR REJEITADA.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DOS ALIENANTES NÃO
DEMONSTRADO. PRETENDIDA APLICAÇÃO DA TEORIA DO
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE, DIANTE DAS
PECULIARIDADES DO CASO.
REINTEGRAÇÃO DA POSSE
CONDICIONADA À RESTITUIÇÃO DOS VALORES DEVIDOS AOS
REFORMA PONTUAL DA SENTENÇA.
ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE.
RECURSO PROVIDO EM PARTE”
(TJPR - 0006693-52.2018.8.16.0194, Relator
(a): Clayton de Albuquerque
Maranhao, 8ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 15
/03/2022, Data de Publicação: 17/03/2022
– destaque inexistente no texto original).

O réu também apelou da sentença, alegando que o objeto do contrato é ilícito, lote não desmembrado/irregular, sendo nulo de pleno direito.


O art. 37 da Lei nº 6.766/79, estabelece:

“Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”.


Quando ocorrer, caberá ao compromissário comprador suspender o pagamento das prestações e notificar o loteador (art. 38 da mesma lei).

Entretanto, o comprador não agiu dessa maneira.

Consta da matrícula nº 42.185 o lote 22, quadra 988, com área de 450 m², de propriedade de
Edi
Siliprandi
e Olinda
Siliprandi
(mov. 1.14 – 1º grau).


A declaração apresentada demonstra a existência de autorização para construir e solicitar ligações de rede de abastecimento de água e energia elétrica (mov. 93.11).

O réu obteve alvará
para
construção, em 08.08.2016, com prazo de início da execução da obra, em 08.02.2017
(mov.
93.12 – 1º grau).


Somente depois do inadimplemento e do ajuizamento da ação, em apelação,
o réu
arguiu a questão. A resolução do contrato teve a origem no inadimplemento do comprador,
e não por parte do vendedor,
sendo que a alegação fere o
princípio do Venire
Contra
Factum
Proprium,
que veda o comportamento contraditório. Embora não tenha previsão expressa no CDC, sua aplicação decorre da boa-fé objetiva e da lealdade contratual, exigíveis de todos os contratantes.


Ademais, os documentos
foram
apresentados
somente em 23.09.2025, e datam de 01.07.2025, não sendo suficiente para demonstrar a má-fé dos vendedores.


Em face ao acolhimento do pedido de retenção
de
25% dos valores pagos,
redistribui-se a proporção
das custas processuais
em 15%
devidos por parte da autora e 85% por parte dos réus.


Sobre os honorários
de sucumbência a sentença arbitrou em “10% (dez por cento) sobre o proveito econômico
obtido pelas respectivas partes”.

A apelação interposta por Marcos Rogério
Fabrin
não foi provida, assim, majora-se de 10% para 15% os honorários (art. 85, §11, do CPC), sobre o proveito econômico.

A apelação interposta por Espólio de
Edi
e Olinda
Siliprandi, em razão do parcial provimento, não há majoração, permanecendo os honorários sucumbenciais conforme fixados em sentença.

Do exposto, vota-se no sentido de: a)
negar provimento à apelação
1
interposta por
Marcos Rogério
Fabrin,
com majoração dos honorários para
15%
“sobre o proveito econômico”, com fundamento
no art. 85, §11, do CPC; b)
dar parcial provimento à apelação 2 interposta por
Espólio de
Edi
Siliprandi
e Espólio de Olinda
Siliprandi,
para acolher a retenção de 25% das parcelas pagas, com redistribuição das custas processuais em 15% devidos por parte da autora e 85% por parte dos réus, mantendo os honorários em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico.
De ofício, altera-se o termo inicial dos juros (SELIC), que
incide a partir do trânsito em julgado
(Repetitivo REsp 1740911/DF (Tema nº 1002
STJ).