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Processo:

Vistos.

I – RELATÓRIO1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por CENARIUM CONDOMÍNIO em face da decisão proferida nos autos de execução de título extrajudicial, n. 0021585-89.2020.8.16.0001, oriundos da 11ª Vara Cível de Curitiba, em face da decisão que indeferiu o pedido de alteração do polo passivo e penhora do imóvel gerador do débito (Ref. Mov. 172.1 – autos originários).Inconformada, a parte agravante interpôs o presente recurso, em cujas razões sustenta, em síntese, que: a) a decisão agravada não considerou a consolidação da propriedade plena do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal, que agora deve responder pelas dívidas condominiais, conforme a norma prevista no art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil; b) a negativa de penhora do imóvel contraria a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece a possibilidade de penhora do bem ainda que alienado fiduciariamente, especialmente em relação a dívidas de natureza propter rem; c) o indeferimento da penhora do imóvel compromete a possibilidade de recebimento das contribuições condominiais, uma vez que a inadimplência se estende por anos e o condomínio depende desses valores para sua manutenção.Pugna, liminarmente, pela atribuição de efeito suspensivo ao recurso, a fim de suspender a eficácia da decisão agravada. No mérito, requer conhecimento e provimento do recurso para que seja determinada a alteração do polo passivo da demanda, incluindo a Caixa Econômica Federal, bem como autorizar a penhora e posterior leilão do próprio imóvel gerador dos débitos condominiais.A pretendida tutela antecipada não foi concedida (Ref. Mov. 9.1 – autos recursais).O agravante então interpôs agravo interno em face da referida decisão, no qual foi exercido o juízo de retratação para o fim de conceder a tutela antecipada pretendida, a fim de determinar a citação da Caixa Econômica Federal
para integrar o polo passivo da lide, assim como possibilitar a penhora do bem imóvel (autos nº 0017984-68.2026.8.16.0000 – Ref. Mov. 12.1).Embora intimada, a parte agravada não apresentou contrarrazões.Após, vieram os autos conclusos para análise e julgamento.É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO E VOTO2. Pressupostos de admissibilidadeEm análise aos pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, o presente agravo de instrumento merece ser conhecido.
3. MéritoVolta-se o presente recurso contra a decisão que indeferiu os pedidos formulados pelo condomínio exequente para substituição do polo passivo, assim como de prosseguimento das diligências de expropriação do imóvel (Ref. Mov. 172.1 - autos originários).O agravante defende, em síntese, que a decisão agravada não considerou a consolidação da propriedade plena do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal, que agora deve responder pelas dívidas condominiais, conforme a norma prevista no art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil.Aduz, ainda, que a negativa de penhora do imóvel contraria a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece a possibilidade de penhora do bem ainda que alienado fiduciariamente, especialmente em relação a dívidas de natureza propter rem. Com razão.É cediço que as despesas de origem condominiais possuem a natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel, nos termos do art. 1.345 do Código Civil:Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Acerca da natureza propter rem, Sílvio de Salvo Venosa leciona:Ao fazermos a distinção entre direitos reais e direitos obrigacionais, referimo-nos ao fato de que não se trata de compartimentos estanques, pois o universo jurídico é um só, e de que, constantemente, essas duas categorias jurídicas relacionam-se.Nesse diapasão, vamos encontrar situações em que o proprietário é por vezes sujeito de obrigações apenas porque é proprietário (ou possuidor) e qualquer pessoa que o suceda na posição de proprietário ou possuidor assumirá tal obrigação. Contudo, o proprietário poderá liberar-se da obrigação se se despir da condição de proprietário, abandonando a coisa que lhe pertence, renunciando à propriedade. Num primeiro e apressado enfoque, aí está delineada a obrigação real ou propter rem. Embora não seja explicação totalmente técnica, para uma compreensão inicial podemos dizer que a obrigação real fica a meio caminho entre o direito real e o direito obrigacional. Assim, as obrigações reais ou propter rem (também conhecidas como ob rem) são as que estão a cargo de um sujeito, à medida que este é proprietário da coisa, ou titular de um direito real de uso e gozo dela.[2] Desse modo, a pessoa do devedor, nesse tipo de obrigação, poderá variar, de acordo com a relação de propriedade ou posse existente entre o sujeito e determinada coisa.A terminologia da coisa explica bem o conteúdo dessa obrigação: propter, como preposição, quer dizer “em razão de”, “em vista de”. A preposição ob significa “diante de”, “por causa de”. Trata-se, pois, de uma obrigação relacionada com a coisa.
Assim sendo, a Lei nº 9.514/1997 que regulamenta a alienação fiduciária se extrai:Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.(...)§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
Posto isso, há muito se entendia que a natureza propter rem da dívida não autorizava a penhora de bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiro contra o devedor fiduciante. Todavia, considerando o julgamento do REsp 2.100.103/PR pela 2ª Seção do STJ, alterou o posicionamento até então adotado, a fim de reconhecer a possibilidade, em se tratando de crédito condominial, de penhora direta do imóvel alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução.O julgado foi assim ementado:CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025. Sem grifo no original)
Os débitos gerados pelas taxas condominiais estão aderidos ao próprio imóvel, que poderá ser penhorado para o fim de garantir a satisfação das obrigações decorrentes dos inadimplementos, mesmo que o imóvel esteja gravado com alienação fiduciária em favor de instituição financeira. Tem-se que a propriedade fiduciária é resolúvel, ou seja, depende da implementação de um termo ou condição. Nesses casos, a propriedade do bem permanece com o credor fiduciário (proprietário resolúvel) durante a vigência do contrato, possuindo o devedor fiduciante apenas mera expectativa de direito.Em relação a posse, verifica-se que o credor fiduciário é o possuidor indireto do imóvel, uma vez que cede o uso do bem ao devedor fiduciante, possuidor direito, por meio do contrato por eles firmado.Logo, o credor fiduciário, mesmo cedendo a posse do bem ao devedor fiduciante, mantém a condição de proprietário durante o contrato, o que caracteriza sua responsabilidade pelos encargos que sobrevenham ao imóvel, como, no presente caso, as taxas condominiais, que por sua natureza propter rem, seguem a coisa.Diante desse entendimento, o credor fiduciário possui legitimidade passiva e pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais, pois detém a propriedade resolúvel do imóvel e a posse indireta, integrando, juridicamente, a condição de condômino. Nesse sentido, inexiste fundamento legal para afastar seu dever de contribuir para as despesas comuns quando o devedor fiduciante se torna inadimplente.Outrossim, em razão da natureza propter rem, eventual arranjo contratual entre fiduciante e fiduciário não é oponível ao condomínio, terceiro estranho ao pactuado. Assim, ainda que a cobrança seja direcionada, em regra, ao ocupante a responsabilidade não se dissocia da titularidade do imóvel, ainda que resolúvel.Nessa linha, em consonância com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, admitir a exclusão do credor fiduciário com base em contrato particular implicaria conferir-lhe tratamento privilegiado em detrimento dos demais condôminos, em afronta à lógica do regime condominial, que impõe a todos os titulares o dever de ratear as despesas de conservação e administração, nos termos dos artigos 1.315 e 1.336, inciso I, do CC.Assim, não se pode transferir ao condomínio e, por reflexo, aos demais condôminos o risco do inadimplemento decorrente de contrato celebrado entre particulares.A transferência da posse direta ao fiduciante não afasta a responsabilidade do titular do direito real. Nesse sentido, a 2ª Seção do STJ, por analogia à locação, assinala que a inadimplência do ocupante não exonera o proprietário perante o condomínio. Do mesmo modo, na alienação fiduciária, a permanência da posse direta com o devedor fiduciante não rompe o vínculo jurídico do credor fiduciário com a unidade, nem o exime das obrigações dela decorrentes.As normas da Lei nº 9.514/1997 disciplinam a relação interna entre fiduciante e fiduciário, mas não afastam a incidência do regime civil das obrigações condominiais perante terceiros. Portanto, permanece íntegra a aplicação do art. 1.345, do CC, legitimando a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução/cobrança condominial, sem prejuízo do direito de regresso contra o devedor fiduciante e das medidas contratuais cabíveis.Conclui-se, assim, que a propriedade fiduciária, embora resolúvel, não exclui a condição de condômino do credor fiduciário, nem o exonera do dever legal de contribuir para as despesas condominiais, sob pena de indevida desproteção do condomínio e dos demais condôminos.Nesse sentido entende o Superior Tribunal de Justiça:DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão que indeferiu a penhora da totalidade de imóvel gerador de dívida condominial, admitindo apenas a penhora de eventuais direitos da devedora fiduciante sobre o bem alienado fiduciariamente. 2. O acórdão recorrido considerou irrelevante a natureza propter rem da obrigação condominial e apontou a necessidade de integrar o credor fiduciário à execução para eventual constrição da propriedade plena. 3. No recurso especial, o recorrente alegou violação dos arts. 1.345 do Código Civil e 835, § 3º, do Código de Processo Civil, sustentando que a obrigação condominial, por sua natureza propter rem, autoriza a penhora do imóvel gerador do débito, independentemente da titularidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução. III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 6. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante. IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução. Tese de julgamento: "1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante". Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; Código de Processo Civil, art. 835, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025. (REsp n. 2.208.390/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025. Sem grifo no original)
Assim, constatado que o imóvel objeto da constrição corresponde precisamente à unidade geradora dos débitos condominiais executados, impõe-se a reforma da decisão agravada para admitir a penhora do bem, bem como determinar a citação da Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, para integrar a execução, observando-se o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n.º 2.100.103/PR e precedentes correlatos.
4. ConclusãoAnte o exposto, voto por conhecer e dar provimento ao agravo de instrumento, para reformar a decisão agravada e deferir a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais, ainda que gravado com alienação fiduciária, determinando-se a citação da Caixa Econômica Federal, na condição de credora fiduciária, para integrar a execução.