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Processo:

I – RELATÓRIOA parte apelante supranominada interpôs este recurso de apelação contra a sentença do mov. 23.1, declarada pelo mov. 31.1, proferida pelo Meritíssimo Juiz de Direito Rodrigo Domingos Peluso Junior da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial da Comarca da Região Metropolitana de Em suas razões recursais, o apelante sustentou, em resumo, que:a) a sentença que rejeitou os embargos de declaração incorreu em negativa de prestação jurisdicional, porquanto deixou de examinar o capítulo 2.1 dos aclaratórios, violando o art. 93, IX, da Constituição da República e o art. 489, § 1º, IV, do CPC, que impõem ao julgador o dever de enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de infirmar a conclusão adotada;b) houve violação ao art. 10 do CPC, uma vez que a sentença se fundamentou na manifestação do registrador constante do mov. 16.1, que configurou verdadeira emenda à inicial com alteração da fundamentação jurídica, sem que o suscitado fosse intimado para exercer o contraditório, configurando decisão surpresa;c) a sentença incorreu em erro de premissa ao julgar o caso como se tratasse de procuração outorgada para venda de imóvel, quando na realidade os poderes conferidos ao mandatário eram para compra, conforme se extrai do item 6 da procuração lavrada no Serviço Distrital de Santa Quitéria;d) a jurisprudência do STJ invocada na sentença (REsp nº 1.836.584/MG) refere-se exclusivamente à hipótese de procuração para alienação de imóvel, sendo inaplicável ao caso concreto que trata de poderes especiais e expressos para aquisição;e) o art. 661, § 1º, do Código Civil não exige que a procuração para compra de imóvel contenha o número do apartamento, da vaga de garagem ou da matrícula, bastando que contenha poderes especiais e expressos, requisito atendido pelo instrumento apresentado;f) era humanamente impossível indicar na procuração, lavrada em 24/01/2025, a unidade em construção nº 702 e a vaga de garagem nº 24, objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado posteriormente em 28/02/2025, configurando exigência de cumprimento impossível;g) os poderes especiais e expressos constantes do item 6 da procuração se materializaram no instrumento particular de promessa de compra e venda, que contém a adequada individualização do imóvel, incluindo a matrícula nº 123.247 e a identificação do 6º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba;h) a exigência registral impede o exercício do direito do promitente comprador de registrar a promessa de compra e venda, conforme assegurado pelo art. 167, I, nº 18, da Lei nº 6.015/73, pelo art. 32, § 2º, da Lei nº 4.591/64 e pelo art. 1.225, VII, do Código Civil;i) quanto à segunda exigência, relativa ao recolhimento adicional de custas, a sentença considerou superada a questão com base na manifestação do mov. 16.1, quando na verdade tal circunstância evidencia a improcedência da dúvida neste ponto, já que o registrador inicialmente exigiu pagamento sem especificação da base legal de cada emolumento, em afronta ao art. 14 da Lei nº 6.015/73 e ao princípio da boa-fé.Requereu a reforma da sentença recorrida para: a) decretar a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional; b) ou reformar a sentença por violação ao art. 10 do CPC, com retorno dos autos à 1ª instância para novo julgamento; c) ou reformar a sentença para julgar improcedentes ambas as dúvidas suscitadas pelo registrador.A Promotoria de Justiça de Registros Públicos, Acidentes de Trabalho e Precatórias Cíveis apresentou parecer no mov. 40.1, opinando, em síntese, que:a) a celebração de promessa de compra e venda configura ato que extrapola a administração ordinária, vinculando o patrimônio do mandante e gerando obrigações e efeitos econômicos relevantes, razão pela qual a outorga de poderes genéricos para adquirir imóveis ou celebrar pré-contratos não supre a exigência legal de especificação do objeto;b) o Enunciado nº 183 da III Jornada de Direito Civil do CJF dispõe que, nos casos em que o art. 661, § 1º, do Código Civil exige poderes especiais, a procuração deve conter a identificação do objeto, visando resguardar a segurança jurídica e a proteção da vontade do outorgante;c) o argumento de impossibilidade de indicar o imóvel em construção não procede, pois ainda que a unidade autônoma estivesse em fase de incorporação, era perfeitamente possível identificar o empreendimento, o número da unidade, a vaga e a matrícula-mãe;d) a jurisprudência do STJ, no REsp nº 1.836.584/MG, estabelece que os poderes especiais devem ser determinados, particularizados e individualizados quanto aos negócios para os quais se faz a outorga, não bastando a outorga de poderes expressos sem a especificação do bem;e) quanto à segunda exigência, o registrador apresentou fundamentação jurídica adequada com base no art. 14 da Lei nº 6.015/73 e no Regimento de Custas do Estado do Paraná, tendo discriminado pormenorizadamente os valores de cada ato na manifestação do mov. 16.1.Pugnou pelo conhecimento e desprovimento do recurso de apelação, mantendo-se a sentença e as exigências registrais.É o relatório.

II – VOTO E FUNDAMENTAÇÃOTrata-se de Recurso de Apelação através do qual a parte apelante pretende obter a reforma da sentença do mov. 23.1, declarada pelo mov. 31.1, dos autos, que julgou procedente a dúvida registral suscitada pelo 6º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba, mantendo as exigências formuladas na nota de diligência nº 11063/2025, relativas ao protocolo nº 639.054, concernente ao registro de instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel de matrícula nº 123.247.O recurso merece conhecimento, na medida em que estão presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer), como os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo).Antes do exame do mérito, cumpre analisar a questão preliminar suscitada pelo apelante, que requer a declaração de nulidade da sentença declarativa diante da ausência de análise do capítulo 2.1 dos embargos de declaração.Verifica-se que o referido capítulo defende que o magistrado foi omisso quando deveria ter intimado a parte para oportunizar que ele ofertasse o contraditório após a parte adversa ter realizado uma emenda à inicial, incorrendo em violação do art. 10 do CPC.Ocorre que, em análise à decisão atacada, verifica-se que o magistrado discorreu diretamente sobre a questão apontada, mantendo, porém, a sua opinião. Segue um trecho retirado da decisão de mov. 31.1:“Em primeiro lugar, equivoca-se o embargante ao afirmar que o Sr. Registrador apresentou emenda à inicial. Veja-se que se trata de procedimento de suscitação de dúvida e, conforme já explanado na sentença, tal procedimento tem por finalidade a verificação da correção – ou não – das exigências apresentadas pelo registrador imobiliário, daí porque o que importa é, justamente, os argumentos apresentados na nota devolutiva, e não qualquer manifestação do registrador já que esta não é vinculante ao órgão julgador.Sendo assim, não há que se falar em emenda. De todo modo, o suscitado se manifestou no mov. 7, apresentando sua impugnação, por meio da qual inclusive alega “excesso de poder do i. Agente Delegado”, daí porque foi oportunizado ao Sr. Registrador a manifestação com relação aos argumentos levantados pelo suscitado.Não há que se falar em contraditório neste caso, já que a impugnação é, nos termos previstos na Lei de Registros Públicos, a oportunidade que o suscitado tem de se manifestar, o que foi devidamente observado no presente caso.”Portanto, não se verifica a suposta omissão, razão pela qual a preliminar não merece prosperar.Ademais, o apelante alega a suposta nulidade da sentença por violação ao contraditório, sob o fundamento de que o juízo de origem teria se valido da manifestação apresentada pelo Registrador no mov. 16.1 sem que o suscitado houvesse sido previamente intimado para sobre ela se manifestar.Ocorre que, o procedimento de suscitação de dúvida registral, disciplinado pelos arts. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, é de natureza administrativa e possui rito próprio, que não se confundindo com o processo de conhecimento contencioso. Nele, o Registrador apresenta as razões da dúvida, o interessado é notificado para impugná-la e, em seguida, após ouvido o Ministério Público, os autos são remetidos ao Juízo Corregedor para decisão.
Portanto, a manifestação do Oficial após a impugnação do suscitado não constitui emenda à petição inicial ou inovação processual vedada, tratando-se de resposta ao contraditório instaurado pela própria impugnação do interessado, em consonância com a estrutura dialógica do procedimento.No caso dos autos, o suscitado apresentou impugnação no mov. 7.1, na qual imputou ao Registrador, entre outras críticas, a ilegalidade da cobrança de custas e a insuficiência de fundamentação da exigência relativa à procuração. Era, portanto, natural e juridicamente esperado que o Oficial fosse instado a se manifestar sobre esses argumentos, o que fez no mov. 16.1. A sequência procedimental adotada está em plena conformidade com o art. 198, §1º, da Lei nº 6.015/1973, que autoriza a oitiva das partes envolvidas antes da decisão judicial.Acrescenta-se que a manifestação do mov. 16.1 não trouxe fato novo capaz de surpreender o apelante, mas limitou-se a reiterar a necessidade de individualização do imóvel na procuração e a discriminar os valores das custas exigidas, tema que o próprio suscitado já havia impugnado detalhadamente. A alegação de que não foi intimado para responder especificamente à citação do Enunciado nº 183 da III Jornada de Direito Civil do CJF, em lugar do Enunciado nº 182 mencionado pelo Registrador em manifestação anterior, tampouco configura cerceamento de defesa.Portanto, a aplicação de determinado fundamento jurídico pelo magistrado independe de prévia intimação das partes, uma vez que o direito positivo é de conhecimento presumido e o juiz não está adstrito à qualificação jurídica indicada pelas partes. O Enunciado nº 183 do CJF é norma de direito material sobre mandato com poderes especiais, cognoscível e aplicável de ofício pelo julgador, sem que disso resulte violação ao disposto no art. 10 do Código de Processo Civil, cujo âmbito de incidência se refere a fatos e fundamentos que as partes não puderam debater, e não à escolha, pelo magistrado, de qual enunciado doutrinário ou normativo ampara a tese jurídica que já era objeto do litígio.Rejeita-se, portanto, a preliminar arguida.Superada a preliminar, passa-se ao exame do mérito.A controvérsia central diz respeito à suficiência da procuração pública lavrada no Serviço Distrital de Santa Quitéria, em Curitiba, no Livro nº 01245-P, às fls. 007/010, em 24/01/2025, para instrumentalizar a representação do promitente comprador Felipe Augusto Scholz na celebração do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de 28/02/2025, referente à Unidade em construção n. 702 e vaga de garagem n. 24, Edifício Nido Batel, matrícula n. 123.247 do 6º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba.O Registrador sustentou que a procuração, conquanto contenha poderes expressos, seria genérica porque não identifica o imóvel pela matrícula e pelo número da unidade autônoma, supostamente contrariando o disposto no art. 661, §1º, do Código Civil e no Enunciado nº 183 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal.A regra do Código Civil sobre o mandato é de compreensão necessária para o deslinde da questão. O art. 661 do Código Civil assim dispõe:“Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração. § 1º Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos”A celebração de promessa de compra e venda de imóvel constitui ato que extrapola a administração ordinária, vinculando o patrimônio do outorgante mediante a assunção de obrigações de significativo conteúdo econômico. Por isso, é correto o entendimento de que a outorga de poderes para esse fim demanda procuração com poderes especiais e expressos, na forma do §1º do art. 661 do Código Civil. Nesse ponto, a sentença recorrida está acertada.O Enunciado nº 183 da III Jornada de Direito Civil do CJF, por sua vez, dispõe que "para os casos em que o parágrafo primeiro do art. 661 exige poderes especiais, a procuração deve conter a identificação do objeto". A questão é, portanto, precisar o que significa "identificação do objeto" no contexto específico deste caso, sendo aqui que a solução adotada pelo juízo de origem demanda revisão.Com a devida vênia, a exigência do Registrador, de que constassem da procuração o número da matrícula, o número do apartamento e o número da vaga de garagem, vai além do que a lei e o Enunciado nº 183 do CJF determina, sendo impossível de ser cumprida nas circunstâncias concretas do caso.Há dois aspectos fundamentais que sustentam essa conclusão, sendo o primeiro de ordem jurídica. Visto que, o art. 661, §1º, do Código Civil exige poderes "especiais e expressos", e o Enunciado nº 183 do CJF exige a "identificação do objeto", mas não especificamente a indicação da matrícula, do número da unidade ou da serventia registral. A identificação do objeto, para fins de validade do mandato especial, significa a delimitação do tipo de negócio e do bem sobre o qual recairá a atuação do mandatário, de modo a proteger o outorgante de ser vinculado a negócios distintos daquele para o qual conferiu representação.No item 6 da procuração lavrada em 24/01/2025, constam poderes especiais e expressos para "negociar e adquirir propriedade imóvel em qualquer localidade do Brasil, estipular prazo e condições, concordar com o preço, assinar pré-contrato de compra e venda de imóvel, assinar escritura de compra e venda de imóvel, registrar a propriedade no Cartório de Registro de Imóveis a tanto competente". O tipo de negócio está, portanto, identificado de forma clara, inequívoca e expressa. Assim, conclui-se que o poder conferido não é genérico para "administrar bens", mas específico para o ato de adquirir imóvel mediante compromisso de compra e venda, o que é exatamente o negócio celebrado.O segundo aspecto é de ordem fática e lógica, considerando que a procuração foi lavrada em 24/01/2025 e o imóvel objeto da promessa é uma unidade autônoma em construção integrante de empreendimento de incorporação imobiliária. Assim, nessa data, ocorre que a Unidade n. 702 e a vaga n. 24 do Edifício Nido Batel ainda não tinham matrícula individualizada, uma vez que a matrícula n. 123.247 é da incorporação imobiliária e as unidades autônomas somente adquirem matrícula própria após a conclusão da obra, com a expedição do "habite-se" e a averbação da construção, nos termos da Lei nº 4.591/1964.Portanto, exigir que o outorgante indicasse na procuração, em janeiro de 2025, a matrícula e a numeração exata de uma unidade que ainda estava em construção e que somente foi objeto de compromisso de compra e venda em fevereiro de 2025 é impor condição de cumprimento materialmente impossível. Aplica-se aqui o princípio segundo o qual “ad impossibilita nemo tenetur”, ou seja, a ninguém se pode exigir o impossível. A circunstância de que o empreendimento, o endereço e a matrícula-mãe fossem conhecíveis não supre o obstáculo: a numeração definitiva das unidades autônomas em construção pode não estar estabelecida antes da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, que é justamente o instrumento que a define.Assim, a harmonia entre os dois instrumentos, a procuração e o contrato, resolve a questão. Uma vez que, a procuração outorga poderes especiais e expressos para o ato, enquanto o instrumento de promessa de compra e venda identifica precisamente o objeto, com indicação da unidade autônoma, da vaga, da matrícula e da serventia registral competente. A Cláusula 15.4 do instrumento, inclusive, autoriza expressamente o Registrador a proceder ao registro na matrícula nº 123.247, identificando todos os elementos exigíveis para o ingresso do título no fólio real.Logo, a leitura conjunta dos dois documentos permite ao Oficial verificar, com segurança e sem margem de dúvida, a correspondência entre o poder outorgado e o ato efetivamente praticado em nome do outorgante, que é, em última análise, o objetivo tutelado pelo art. 661, §1º, do Código Civil.Deve-se distinguir o caso dos autos do precedente do Superior Tribunal de Justiça invocado na sentença recorrida, visto que o REsp nº 1.836.584/MG tratava de procuração que conferia poderes para alienar "todos os bens do outorgante", hipótese de manifesta generalidade, em que nem o tipo de negócio e nem o bem estavam minimamente identificados.No caso em exame, entretanto, a situação é diametralmente diversa, pois o tipo de negócio (pré-contrato de compra e venda de imóvel) está precisamente especificado, e a impossibilidade de identificar o bem na procuração decorre exclusivamente do fato de que ele ainda estava em construção na data da outorga, sendo identificado no único momento em que isso era possível, o da celebração do próprio instrumento negocial.Assim, a exigência do Registrador excede o que a lei e o Enunciado nº 183 do CJF impõem, determinando condição impossível de ser cumprida ao promitente comprador, e impedindo o exercício do direito ao registro da promessa de compra e venda, assegurado pelo art. 167, I, n. 18, da Lei nº 6.015/73, bem como, pelo art. 32, §2º, da Lei nº 4.591/64.A 1ª Dúvida, portanto, merece ser julgada improcedente, determinando-se ao 6º Oficial do Registro de Imóveis de Curitiba que proceda ao exame e, preenchidos os demais requisitos legais, ao registro do instrumento particular da promessa de compra e venda na matrícula n. 123.247.Em segmento, a segunda exigência impugnada pelo suscitado refere-se ao recolhimento adicional de R$1.642,79 (mil, seiscentos e quarenta e dois reais e setenta e nove centavos), cobrado de forma global, sem discriminação por ato e sem indicação do fundamento legal específico de cada item da cobrança.A questão, neste ponto, foi corretamente identificada pelo próprio juízo de origem, que reconheceu expressamente que, na manifestação do mov. 16.1, o Registrador "indicou os valores correspondentes dos emolumentos e demais verbas", considerando o ponto "superado". Ainda que o juízo haja julgado a dúvida procedente em sua totalidade, o reconhecimento da superação do ponto confirma que a exigência originária era irregular.Com efeito, o art. 14 da Lei nº 6.015/1973 dispõe que os oficiais do registro terão direito, a título de remuneração, aos emolumentos "fixados nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios, os quais serão pagos pelo interessado que os requerer". A norma pressupõe que os emolumentos sejam cobrados por ato praticado, com fundamento em tabela específica e legalmente estabelecida, não sendo admissível a exigência de valor global estimado sem discriminação dos atos correspondentes e sem indicação do dispositivo legal ou regulamentar que os ampara. De modo que, a ausência de discriminação impede que o interessado verifique a legalidade e a proporcionalidade da cobrança, violando o dever de transparência que é inerente à função delegada exercida pelos Oficiais de Registro.No caso em comento, a manifestação posterior do Registrador (mov. 16.1), ao discriminar os valores de cada ato com indicação dos respectivos fundamentos, confirmou que a exigência original era irregular na sua forma, visto que a transparência só foi prestada depois que o suscitado impugnou judicialmente a cobrança. Todavia, essa retificação posterior não convalida a exigência original, mas demonstra que ela não atendia, à época, aos requisitos do art. 14 da Lei nº 6.015/1973.Nessa perspectiva, a segunda dúvida deve igualmente ser julgada improcedente, consignando-se que a exigência original de recolhimento de valor estimado de forma globalizada, sem discriminação por ato e sem fundamento legal específico, contrariava o art. 14 da Lei nº 6.015/1973. A discriminação apresentada no mov. 16.1, contudo, deve ser considerada válida para fins de apuração dos emolumentos devidos, podendo o Oficial, quando do efetivo registro do título, exigir o recolhimento dos valores discriminados na forma da legislação de regência, com os devidos ajustes decorrentes de eventual atualização da tabela de custas.Diante do exposto, voto pelo conhecimento do recurso e, no mérito, pelo seu provimento, para reformar a sentença recorrida e julgar improcedentes ambas as dúvidas suscitadas pelo 6º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba, determinando-se ao Sr. Registrador que proceda ao exame e, preenchidos os demais requisitos legais, ao registro do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de 28/02/2025 na matrícula n. 123.247, mediante recolhimento dos emolumentos devidos na forma discriminada no mov. 16.1 dos autos de origem, com os ajustes que se mostrarem necessários à época do registro.Deixo de realizar a majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, §11, do Código de Processo Civil, visto que, nos termos da tese firmada pelo Tema Repetitivo nº 1.059 do Superior Tribunal de Justiça, tal majoração somente é devida nas hipóteses de integral desprovimento ou não conhecimento do recurso, não se aplicando aos casos de provimento total ou parcial.