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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Toledo que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais em fase de cumprimento de sentença nº 0006777-28.2018.8.16.0170, rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação e homologou o valor de mercado do bem a ser oferecido em hasta pública (mov. 583.1).
Insatisfeito, o agravante interpôs o presente recurso alegando, em síntese, que:a) a decisão agravada padece de vício grave de fundamentação, uma vez que não analisou os argumentos técnicos apresentados na impugnação, limitando-se a afirmar genericamente que a parte não trouxe elementos aptos a infirmar o laudo;b) o laudo pericial homologado subavaliou drasticamente o patrimônio da agravante, ignorando o estágio avançado da construção do imóvel e apresentando valores desconectados da realidade mercadológica local;c) a homologação do laudo sem o enfrentamento das provas documentais anexadas nos movimentos 516.2 a 516.4 viola o dever de fundamentação analítica, conforme disposto no art. 489, § 1º, IV do CPC;d) o perito judicial realizou uma vistoria superficial, enquanto o assistente técnico da agravante produziu um laudo detalhado, o que demonstra a discrepância entre as avaliações e a necessidade de reconsideração da decisão;e) o valor do terreno, homologado em aproximadamente R$ 1.878.304,00, destoa completamente da realidade imobiliária da região, onde a média de mercado é de R$ 3.487,23 por metro quadrado, elevando o valor do terreno para, no mínimo, R$ 2.789.784,00;f) a avaliação do estágio da obra foi realizada de forma inadequada, considerando apenas 47,64% de conclusão, quando na verdade a obra está em fase final de acabamento, com diversos itens já concluídos;g) a urgência é justificada pela iminência do leilão, já agendado para março, e os riscos de dano irreparável ao patrimônio da agravante e aos seus credores, caso a avaliação permaneça inalterada.
Por tais razões, requereu, liminarmente, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, o seu provimento (mov. 1.1).
Na sequência, os autos vieram conclusos e este relator deferiu o efeito suspensivo pretendido (mov. 21.1).
O juízo singular comunicou ciência (mov. 26).
Os agravados apresentaram contrarrazões (mov. 28.1 e 29.1).
É a breve exposição.


II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
O recurso foi tempestivamente ofertado e preenche os demais requisitos de admissibilidade, motivo pelo qual deve ser conhecido.
Conforme se extrai dos autos, a decisão agravada rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação e homologou o valor atribuído ao imóvel penhorado (mov. 583.1), com base em perícia judicial produzida e vinculada nos movs. 503.2 e 537.1.
Da preliminar de ausência de fundamentação
A agravante alega que a decisão agravada padece de vício grave de fundamentação, uma vez que não analisou os argumentos técnicos apresentados na impugnação, limitando-se a afirmar genericamente que a parte não trouxe elementos aptos a infirmar o laudo.
Sem razão.
A insurgência da agravante baseia-se, essencialmente, na tentativa de substituir o laudo judicial homologado por parecer técnico produzido unilateralmente, elaborado por profissional contratado pela própria parte interessada.
Contudo, é pacífico o entendimento de que o parecer do assistente técnico da parte não se equipara à prova pericial judicial, possuindo natureza meramente opinativa, servindo como elemento de contraditório, mas incapaz, por si só, de infirmar a conclusão do perito do juízo, salvo demonstração de erro técnico grosseiro ou nulidade, o que não se verifica no caso.
Nesse contexto, a decisão agravada examinou a questão central submetida à apreciação judicial, concluindo, de forma expressa, que o perito atendeu às exigências do art. 473 do Código de Processo Civil, realizou vistoria no imóvel, respondeu aos quesitos apresentados e adotou metodologia compatível com a natureza da avaliação.
Ademais, é sabido que o julgador não está obrigado a rebater, de forma individualizada, todos os argumentos ou elementos técnicos apresentados pela parte, sendo suficiente que enfrente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, o que ocorreu no caso concreto.
Por estas razões, rejeito a alegação de ausência de fundamentação.
Da avaliação do terreno e do estágio da obra
A parte agravante alega que o laudo pericial homologado subavaliou drasticamente o patrimônio da agravante, ignorando o estágio avançado da construção do imóvel e apresentando valores desconectados da realidade mercadológica local.
Aduz, ainda, que a avaliação do estágio da obra foi realizada de forma inadequada, considerando apenas 47,64% de conclusão, quando na verdade a obra está em fase final de acabamento, com diversos itens já concluídos.
Sem razão.
O laudo judicial foi elaborado por perito imparcial, que utilizou o método comparativo direto de mercado, adotando rigorosa homogeneização dos dados e observando normas técnicas da ABNT (mov. 503.2 e 537.1).
Verifica-se que a amostragem utilizada considerou imóveis na mesma região e aplicou fatores de ajuste para refletir a localização privilegiada do bem, o que confere credibilidade ao valor apurado de R$ 1.878.304,00 (mov. 503.2).
De outro lado, a insurgência da agravante apoia-se em pesquisa de mercado unilateral, a partir da qual sustenta que o valor do terreno deveria alcançar aproximadamente R$ 2.789.784,00 (mov. 516.4).
Todavia, referido elemento probatório não se mostra suficiente para infirmar a perícia judicial, porquanto não evidencia a adoção de metodologia técnica equivalente, apta a equalizar as variáveis relevantes na formação do preço.
Importa destacar, ademais, que a alegação de que o laudo teria desconsiderado a localização privilegiada do imóvel, situado em Zona Central (ZC) do Município de Toledo/PR, foi expressamente enfrentada pelo perito em esclarecimentos complementares, nos quais consignou, de forma clara, a improcedência da assertiva (mov. 537.1).
Nesse ponto, esclareceu o expert que o método adotado, comparativo direto de dados de mercado, identifica o valor do bem por meio do tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, com a aplicação de fatores de homogeneização que funcionam como índices valorativos ou depreciativos, conforme as características do imóvel avaliando em relação às amostras utilizadas.
Ressaltou, ainda, que todas as 9 (nove) amostras de mercado empregadas na avaliação estão igualmente localizadas na região central do Município de Toledo/PR, o que confere maior confiabilidade e precisão aos resultados obtidos. Ademais, destacou que um dos fatores aplicados, denominado Fator Localização (F1), leva em consideração elementos como acessibilidade, circulação, proximidade de comércios, instituições financeiras, farmácias, entre outros aspectos urbanísticos relevantes.
Nesse contexto, o perito esclareceu que a localização do imóvel avaliando não apenas foi considerada, como efetivamente valorizada, tendo sido aplicados fatores de homogeneização superiores a 1,00 (variando entre 1,10 e 1,25) justamente para refletir a condição mais vantajosa do bem em relação às amostras analisadas. Em outras palavras, as amostras comparativas foram ajustadas com acréscimo de 10% a 25%, de modo a equipará-las à localização privilegiada do imóvel avaliando.
Dessa forma, não procede a alegação da agravante de que o laudo pericial teria ignorado o fator localização ou subavaliado o terreno por essa razão. Ao contrário, verifica-se que tal característica foi devidamente incorporada ao cálculo, por meio de metodologia técnica adequada, o que reforça a fidedignidade do valor encontrado.
Ressalte-se, ainda, que a divergência apontada entre o valor de R$ 1.878.304,00, apurado pelo perito judicial, e aquele estimado unilateralmente pela parte agravante, não se mostra suficiente, por si só, para caracterizar erro técnico ou subavaliação grosseira, sobretudo diante da ausência de demonstração concreta de falha metodológica no trabalho do perito.
Ademais, a simples indicação de um terreno isolado, supostamente avaliado em valor superior (R$ 3.000.000,00), não pode servir como parâmetro adequado para o presente caso, pois avaliações baseadas em um único imóvel não refletem as condições médias de mercado e podem estar sujeitas a particularidades que distorcem o valor de referência.
A perícia judicial, ao utilizar múltiplas amostras comparativas e aplicar fatores de homogeneização, assegura maior precisão e isenção na fixação do valor, ao passo que casos isolados não permitem aferição segura e técnica do preço de mercado.
Assim, inexistindo demonstração de erro técnico, inconsistência metodológica ou inadequação das amostras utilizadas, deve ser prestigiada a conclusão do perito judicial.
Quanto ao estágio da obra e às benfeitorias, também não se verifica equívoco no laudo pericial. O laudo pericial elaborado por profissional habilitado se mostra suficientemente fundamentado, tendo sido precedido de vistoria técnica no local, com acompanhamento, inclusive, de assistente técnica indicada pela própria parte executada.
O perito judicial, ao responder à impugnação apresentada, esclareceu de forma objetiva e técnica os critérios adotados, consignando que (mov. 537.1):
(i) o percentual de 47,64% de conclusão da obra foi estimado com base nas informações obtidas in loco e nos projetos disponibilizados pela própria parte, não havendo elementos técnicos que justifiquem sua revisão;(ii) o padrão construtivo considerado foi de alto padrão, tendo sido utilizado, inclusive, CUB superior ao usualmente aplicado a imóveis residenciais dessa natureza, o que afasta a alegação de subavaliação por esse aspecto;(iii) a metragem adotada (4.703,30 m²) corresponde à área constante no alvará de construção expedido pelo Município, bem como aos projetos apresentados pela assistente técnica da parte executada, inexistindo prova idônea de área diversa regularmente aprovada.
Cumpre destacar que as alegações do agravante quanto à existência de diversos itens já executados, tais como sistemas de infraestrutura, áreas de lazer, unidades parcialmente concluídas, estrutura de elevadores e elementos de fachada, não são, por si sós, suficientes para infirmar a conclusão técnica do perito, sobretudo porque não demonstram, de forma objetiva e quantificada, o impacto desses elementos no percentual global de execução da obra.
A simples indicação de que determinados componentes estão concluídos ou em fase avançada não implica, necessariamente, que o empreendimento como um todo tenha atingido estágio superior ao apontado no laudo, sendo certo que a mensuração do progresso físico da obra demanda avaliação técnica global, que considera a totalidade dos serviços previstos e sua representatividade no custo final.
De igual modo, o parecer técnico unilateral apresentado pela parte agravante, embora constitua elemento de convencimento, não possui a mesma força probatória da perícia judicial, realizada sob o crivo do contraditório e por profissional equidistante das partes, motivo pelo qual não se presta, isoladamente, a desconstituir as conclusões do expert do juízo.
Ressalte-se, ainda, que não se evidenciam inconsistências, omissões relevantes ou erro metodológico no laudo pericial, o qual adotou critérios reconhecidos de avaliação, considerando o custo de reprodução da benfeitoria conforme o estágio de execução apurado.
Nesse contexto, a pretensão recursal, no ponto, traduz mero inconformismo com a conclusão técnica alcançada, sem a demonstração de vício efetivo capaz de comprometer a validade da prova pericial.
Nesse caso, o entendimento jurisprudencial é no sentido de que o mero inconformismo com as conclusões do exame pericial não tem o condão de autorizar nova avaliação:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DO BEM PENHORADO. INSURGÊNCIA DO EXECUTADO.1. Alegação de irregularidade em razão de a avaliação ter sido efetuada por oficial de justiça. Rejeição. Regra legal de que o ato avaliativo seja realizado por oficial de justiça (artigo 870, caput do CPC). Avaliação por perito que se justifica apenas nas hipóteses em que a apuração do valor do bem demande conhecimentos especializados. Para a precificação de imóvel, todavia, basta a identificação de suas características gerais, como localização, metragem e construções sobre ele existentes, para cotejo com os preços praticados no mercado e extração de um valor médio, circunstâncias atendidas neste caso.2. Pretensão do Agravante de repetição da avaliação, sob o argumento de que, pelo perito, não foram adequadamente justificados os critérios utilizados para a apreciação do imóvel penhorado. Não acolhimento. Inexistência de indicativo de que o oficial tenha, de forma consciente e intencional, subavaliado o bem, com o objetivo de prejudicar o Executado ou produzir vantagem indevida em favor da Exequente ou de terceiro. Parecer impugnativo que não detém elementos aptos à refutação da avaliação realizada pelo oficial de justiça. Agravante que não apresentou documentos ou dados concretos a demonstrar o erro na avaliação feita pelo auxiliar do Juízo. Ausência de desconstituição da presunção de correção do ato avaliativo. Renovação da avaliação que só teria cabimento em caso de impugnação fundamentada (CPC, artigo 873, I), inexistente, neste caso. Decisão agravada mantida. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0046030-04.2025.8.16.0000 - Fazenda Rio Grande -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 09.09.2025) – Destaquei.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE SENTENÇA ARBITRAL. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DOS BENS PENHORADOS. ALEGADA OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. ARGUMENTAÇÃO BASEADA NO PREÇO DE PRODUTOS DE OUTRAS MARCAS EM PROMOÇÃO NO MERCADO. LAUDO QUE APRESENTA CONDIÇÕES, CARACTERÍSTICAS E FOTOGRAFIAS DOS BENS AVALIADOS. EXAME QUE SEGUIU MÉTODOS E CRITÉRIOS ESPECIFICADOS PELO AVALIADOR, NOS TERMOS DO ART. 872 DO CPC. FALTA DE COMPROVAÇÃO DE VALOR MENOR, COMO ALEGADO PELO AGRAVANTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 873 DO CPC. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0013641-63.2025.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR VITOR ROBERTO SILVA -
J. 25.06.2025) – Destaquei.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DIREITOS DO IMÓVEL PENHORADOS. HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO. RECURSO DA EXECUTADA. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO ADEQUADO. AVALIADOR QUE ATRIBUIU AO IMÓVEL PENHORADO O MENOR VALOR APURADO NA AMOSTRAGEM. POSSIBILIDADE. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL QUE JUSTIFICAM O PREÇO MENOR. LOCALIZAÇÃO TÉRREA E ACABAMENTO SIMPLES.
REQUISITOS MÍNIMOS DO ART. 872 DO CPC E DO ART. 147, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE NORMAS DO FORO JUDICIAL DO TJPR CUMPRIDOS. HIPÓTESE DO ART. 873, INC. III, DO CPC NÃO EVIDENCIADA. DECISÃO MANTIDA. - Inexiste a necessidade da realização de uma nova avaliação do imóvel penhorado com fundamento no art. 873, inc. III, do CPC quando não há dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira. - No caso, a executada apenas apresentou mera discordância com o valor atribuído ao imóvel penhorado na avaliação, sem elementos capazes de evidenciar eventual vício do laudo. Agravo de Instrumento não provido. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0101965-63.2024.8.16.0000 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA -
J. 03.02.2025) – Destaquei.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA AVALIAÇÃO PELA NÃO INTIMAÇÃO PARA ACOMPANHAR A VISTORIA. PRECLUSÃO, EM RAZÃO DO DISPOSTO NO ART. 278, CPC. PRETENSÃO, NO MAIS, DE REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO. NÃO ACOLHIMENTO. LAUDO PERICIAL QUE SEGUIU O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, CONFORME NBR 14653-1, MEDIANTE UTILIZAÇÃO DE AMOSTRAS CONTEMPORÂNEAS E OFERTADAS NA REGIÃO DO BEM OBJETO DA AVALIAÇÃO. UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO DE FATORES EM SUA TOTALIDADE, AO QUE SE AGREGOU INFORMAÇÃO DOMINIAL, FOTOGRAFIAS, IDENTIFICAÇÃO DOS DADOS DE MERCADO E MEMÓRIA DE CÁLCULO. TRABALHO TÉCNICO NÃO INFIRMADO PELAS ALEGAÇÕES GENÉRICAS DO AGRAVANTE, DESPROVIDAS DE FUNDAMENTAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 873, I, DO CPC, A AUTORIZAR NOVA AVALIAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0061259-38.2024.8.16.0000 - Marialva -
Rel.: DESEMBARGADOR VITOR ROBERTO SILVA -
J. 19.11.2024) – Destaquei.
Assim, ausentes elementos concretos que infirmem o laudo homologado, deve ser mantida a decisão agravada.
Diante do exposto, voto por negar provimento ao recurso nos termos da fundamentação.