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Processo:

1. RELATÓRIO.Trata-se de Apelação Cível interposta em face da sentença de mov. 31.1, proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais nº 0009919-42.2024.8.16.0069, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:
“Feitas todas essas considerações, com fulcro artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A PRESENTE AÇÃO ajuizada por EDVALDO GOMES DA SILVA em desfavor de LOTEADORA E INCORPORADORA RONDON LTDA, para o fim de:a) decretar a resolução da relação contratual havida entre as partes (movs. mov. 1.7), tornando estas ao status quo ante;b) reintegrar os réus na posse do imóvel constituído pela “Lote de nº 01, da quadra de nº 09 com área de 216,00 metros quadrados, no Jardim Portinari, localizado no perímetro urbano da Cidade de Indianópolis e Comarca de Cianorte/PR”.c) determino a restituição pela requerida em favor da autora dos valores pagos por ela, atualizados com base no índice previsto no contrato para correção monetária das parcelas do preço do imóvel, ficando autorizado os seguintes descontos: i) a retenção pelos requeridos de 10% do valor efetivamente pago pelo autor das parcelas do contrato; ii) IPTU lançados sobre o imóvel objeto destes autos a partir da data da assinatura do contrato até a citação; iii) os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; e iv) autorizo a compensação de eventuais créditos/débitos entre as partes.Por outro lado, julgo improcedente o pedido de danos morais formulado pela autora.Diante da sucumbência mínima da autora, os encargos sucumbenciais devem ser suportados exclusivamente pela ré, que fica condenada ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação” (mov. 31.1).
Os embargos de declaração opostos pelo Autor (mov. 34.1) foram acolhidos, para esclarecer que a restituição determinada no item “c” do dispositivo da sentença deverá ocorrer em parcela única, nos seguintes termos:
“Dessa forma, CONHEÇO dos embargos de declaração e, no mérito, dou PROVIMENTO apenas para o fim de integrar os fundamentos supra na sentença embargada.No mais, permanece a sentença tal como proferida” (mov. 42.1).
Nas razões do recurso de apelação cível, de mov. 45.1, o réu/apelante requer a reforma da r. sentença, alegando, em síntese que: a) “A r. Sentença, ao fixar o percentual de retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo Apelado, incorreu em equívoco que merece ser prontamente corrigido por este Egrégio Tribunal”; b) “A r. sentença desconsiderou o comando literal e explícito da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou a Lei n. 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) e autorizou a retenção em até 10% sobre o valor atualizado do contrato. O contrato em questão foi celebrado em 05 de junho de 2019, ou seja, sob a integral vigência da Lei n. 13.786/2018, que inovou ao regramento do distrato”; c) “A lei específica, posterior e vigente à época da celebração do contrato, garante à loteadora a possibilidade de realizar a devolução de forma parcelada. O intuito do legislador foi proteger o fluxo de caixa das empresas, reconhecendo que a devolução imediata e integral de grandes volumes de capital pago ao longo de anos pode, de fato, comprometer a sobrevivência da Apelante e a continuidade dos empreendimentos”; d) “Neste cenário, a aplicação da Súmula 543 do STJ é expressamente afastada. A referida Súmula, editada em 2015, tratava da restituição em parcela única em um contexto legal diverso, anterior à Lei n. 13.786/2018. Com a superveniência de lei específica, de ordem pública e sem qualquer declaração de inconstitucionalidade, a norma especial deve prevalecer”; e) “Além da força da lei, o próprio contrato firmado entre as partes prevê a restituição de forma parcelada, cláusula que deve ser respeitada em nome do princípio da autonomia da vontade. (...)Há pactuação contratual expressa no sentido de que a restituição dos valores ao Comprador dar-se-á na mesma quantidade de parcelas pagas no contrato, especialmente para não comprometer o fluxo de caixa da empresa”; f) “A r. Sentença determinou a incidência a partir da citação, em patente desconformidade com a jurisprudência vinculante do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A questão foi definitivamente pacificada pela Segunda Seção do STJ no julgamento do Tema Repetitivo 1002 (REsp 1.740.911/DF), publicada em 2019”; g) “Os juros de mora só se justificam a partir da constituição em mora da parte devedora. No caso de rescisão por iniciativa e culpa exclusiva do adquirente (Apelado), não há que se falar em mora anterior da Apelante (LOTEADORA RONDON LTDA.), que não deu causa ao desfazimento do negócio. A obrigação de restituir só se torna líquida, certa e exigível com o trânsito em julgado da decisão que determina o quantum a ser devolvido, após a definição legal das retenções e da forma de pagamento. Antes disso, a Apelante não estava em mora, e, por isso, não pode ser penalizada com a incidência de juros desde a citação”; h) “Dessa forma, a reforma da Sentença neste ponto é uma medida de rigor e de observância obrigatória à jurisprudência vinculante do STJ, devendo ser determinado que os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês incidam somente a partir do trânsito em julgado da decisão”; i) “A Sentença, ao fixar o valor a ser restituído, deixou de autorizar o desconto da comissão de corretagem, o que se revela um error in judicando que impõe a reforma da decisão. A Apelante faz jus à retenção desse valor, pois ele representa um custo inerente à concretização inicial do negócio, que se desfez por culpa exclusiva do Apelado”; j) “Conforme a lei, uma vez que o custo da corretagem foi absorvido pela transação, sua retenção é devida, especialmente quando há indicação expressa no contrato e comprovante de pagamento ao corretor de imóveis. (...) Ademais, no presente caso, a Apelante possui prova cabal do pagamento dos honorários. Há nos autos, de forma incontroversa, o comprovante de quitação da comissão de corretagem ao Sr. Evair Domingos Galacci (CRECI 29.453) em 30.06.2019, com referência expressa ao lote objeto da ação”; k) “A Sentença, ao autorizar o desconto apenas do IPTU, mas excluir as despesas relacionadas aos tributos federais (PIS, COFINS, Contribuição Social e Imposto de Renda de Pessoa Jurídica), falhou em observar a lógica de recomposição integral das perdas da Loteadora, penalizando indevidamente a parte inocente pela rescisão”; l) “Cada prestação paga pelo Recorrido gerava no Recorrente (Loteadora) a obrigação fiscal de recolhimento de contribuições sociais e imposto de renda da pessoa jurídica. Em outros termos, parte do valor da parcela paga pelo Recorrido era destinada ao Fisco e, portanto, não passa a integrar o patrimônio da Recorrente – não sendo crível imaginar a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador sem que este seja responsabilizado pelos encargos fiscais desses valores”.







Contrarrazões apresentadas no mov. 52.1.É o relatório.

2. VOTO E SEUS FUNDAMENTOS
2.1. Da admissibilidadeEm parte, o recurso não deve ser conhecido.Com efeito, as razões recursais vieram acompanhadas de documento consistente em recibo de pagamento de serviço de corretagem relativo ao contrato discutido nos autos.Todavia, não se trata de elemento novo, tampouco foi apontada eventual impossibilidade de sua apresentação em momento anterior (inclusive por ocasião da contestação - mov. 19.1), razão pela qual não há como levá-lo em consideração apenas em segundo grau.Nesse sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DO INDÉBITO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. DESCONTOS INDEVIDOS EM BENEFÍCIO PREVIDENCIÁRIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECONHECIMENTO DA INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE AS PARTES. NÃO COMPROVAÇÃO DA REGULAR CONTRATAÇÃO DO EMPRÉSTIMO CONSIGNADO. IRRESIGNAÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PEDIDO DE MITIGAÇÃO DA REVELIA, DIANTE DA EFETIVA CONTRATAÇÃO, FORMALIZADA COM APRESENTAÇÃO DO CONTRATO E DOCUMENTAÇÃO PESSOAL. IMPOSSIBILIDADE. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS QUE LHE COMPETIA, NOS TERMOS DO ART. 373, II, DO CPC. DOCUMENTOS PREEXISTENTES, APRESENTADOS APÓS A PROLAÇÃO DA SENTENÇA. PRECLUSÃO. AUSÊNCIA DE SUPERVENIÊNCIA OU DOCUMENTO NOVO QUE JUSTIFIQUE SUA JUNTADA TARDIA. ART. 435, DO CPC. PRECEDENTES.
(...)” (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0003620-40.2023.8.16.0148 - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANTONIO DOMINGOS RAMINA JUNIOR -
J. 13.05.2024).
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. 1. PRELIMINAR DE CONTRARRAZÕES RÉ. JUNTADA DE DOCUMENTOS EM GRAU RECURSAL. INCIDÊNCIA DO PRECEITO DO ARTIGO 435 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE JUSTIFICATIVA ACERCA DOS MOTIVOS QUE IMPEDIRAM À JUNTADA DOS ELEMENTOS DE PROVA EM MOMENTO ANTERIOR. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE NESTA INSTÂNCIA RECURSAL. PRELIMINAR ACOLHIDA. 2. (...)”_(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0009441-35.2021.8.16.0038 -
Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH -
J. 08.04.2024).
Assim, não há como este Tribunal analisar a referida documentação para aferir se restou comprovada a prestação do serviço de corretagem, conforme alegado pelo Apelante. No mais, presentes os requisitos intrínsecos do recurso (cabimento, adequação, legitimidade e sucumbência), bem como os extrínsecos (regularidade formal, tempestividade e preparo), o recurso deve ser conhecido na parte remanescente.
2.2. MéritoTrata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais proposta por Edvaldo Gomes da Silva em face de Loteadora e Incorporadora Rondon Ltda. Narra o autor que, em 5.6.2019, celebrou contrato de adesão para aquisição do lote urbano nº 01, integrante do Loteamento Residencial Jardim Portinari, localizado no município de Indianópolis/PR, pelo valor total de R$ 46.585,00. O preço teria sido ajustado com entrada de R$ 4.000,00 e saldo remanescente parcelado em 150 prestações mensais. Afirma que adimpliu regularmente as parcelas até julho de 2024, quando, em razão de dificuldades financeiras, deixou de efetuar os pagamentos a partir de agosto de 2024. Alega, ainda, que desconhecia a forma de aplicação dos reajustes contratuais, o que teria agravado sua situação financeira. Sustenta que, após o pagamento de aproximadamente 61 parcelas, totalizando cerca de R$ 44.703,97, optou pela rescisão contratual, pleiteando a restituição dos valores pagos. A rescisão teria sido aceita pela ré, porém sob condições que o Autor reputa excessivamente onerosas. Segundo o Autor, a ré propôs a devolução de apenas R$ 20.066,50, de forma parcelada, com retenção de significativo percentual sobre o montante pago, o que considera injusto diante da ausência de utilização ou fruição do lote. No mérito, o autor requer, em síntese: i) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente inversão do ônus da prova; ii) o reconhecimento da abusividade das cláusulas contratuais que estipulam retenção superior a 10% dos valores pagos; iii) a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00; e iv) a rescisão do contrato, com a restituição dos valores pagos, observada a limitação da retenção a percentual reputado razoável. Juntou documentos (movs. 1.7 a 1.15). Em decisão proferida no mov. 8.1, foram deferidos os benefícios da gratuidade de justiça ao Autor e determinado o regular prosseguimento do feito. Citada (mov. 14.1), a requerida apresentou contestação (mov. 19.1), na qual impugnou a gratuidade de justiça e, no mérito, alegou, em síntese: i) a plena validade e exigibilidade das cláusulas contratuais; ii) a observância do princípio da autonomia da vontade e da livre pactuação; iii) a legalidade e proporcionalidade da retenção de 23% sobre os valores pagos; iv) subsidiariamente, a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/79; v) a condenação do Autor ao pagamento de IPTU e demais tributos incidentes sobre o imóvel; vi) a inexistência de danos morais indenizáveis; e vii) a impugnação ao valor da causa, indicando como correto o montante de R$ 27.094,01.A ré juntou documentos (movs. 19.2 a 19.11).Posteriormente, a requerida apresentou petição retificando o valor efetivamente pago pelo Autor, o qual foi estabelecido em R$ 38.073,83 (mov. 23.1). Houve réplica (mov. 24.1). As partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir (mov. 25.1) e ambas se manifestaram pelo julgamento antecipado da lide (movs. 28.1 e 29.1).Sobreveio a r. sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, ao fundamento de que a relação contratual deveria ser desfeita por inadimplemento do comprado, com restituição parcial dos valores pagos, observados os limites do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, e sem configuração de dano moral indenizável.Inconformado, o Réu interpôs recurso de apelação, sustentado, em síntese, a necessidade de reforma da sentença quanto: a) à base de cálculo de retenção; b) à forma de restituição dos valores; c) à incidência dos juros de mora; d) ao tratamento conferido à comissão de corretagem; e) às retenções tributárias.
2.2.1. Da retenção de valores Sustenta a Apelante que a retenção dos valores deve ser limitada a 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato.Com razão.Inicialmente, é importante destacar que o contrato objeto da demanda na origem foi celebrado em 05.06.2019, ou seja, já durante a plena vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do distrato), razão pela qual devem ser observadas as alterações por ela introduzidas na Lei 6.766/1979. Com efeito, uma das alterações mais relevantes trazidas pela referida Lei do Distrato resida nas consequências da resolução do contrato de compra e venda de imóveis, notadamente quanto aos descontos/retenções cabíveis na hipótese de resolução por culpa do comprador.Antes da promulgação dessa lei, havia uma lacuna normativa em relação ao percentual que o vendedor do imóvel poderia reter/descontar do valor pago pelo comprador em caso de inexecução do contrato por culpa deste e, inclusive, quanto à própria possibilidade de resolução de contrato firmado com cláusula de irretratabilidade, o que acabou por gerar relevante dissídio jurisprudencial nos tribunais pátrios.A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, visando pacificar temas correlatos à matéria à época, submeteu à análise do órgão ampliado os embargos de divergência nº 59.870/SP e 1.138.183/PE, respectivamente:
“PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RESTITUIÇÃO.- O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas.Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte.” (EREsp n. 59.870/SP, relator Ministro Barros Monteiro, Segunda Seção, julgado em 10/4/2002, DJ de 9/12/2002, p. 281.).
“PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RETENÇÃO PELA VENDEDORA DE 25% NA DEVOLUÇÃO DO QUE FOI PAGO AO COMPRADOR. IMÓVEL NÃO OCUPADO PELO COMPRADOR.1.- A tese sustentada pela Embargante é a de que o percentual de 25% previsto na jurisprudência da Corte, já leva em conta ressarcimento pela "ocupação/utilização da unidade por algum período e desgaste do imóvel". Desse modo, quando ainda não entregue a unidade imobiliária, deve ser reduzido o percentual de retenção.2.- O percentual de retenção tem caráter indenizatório e cominatório. E não há diferenciação entre a utilização ou não do bem ante o descumprimento contratual e também não influi nas "despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" (EREsp 59.870/SP, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ 9.12.2002).3.- Continuidade da adoção do percentual de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas, independentemente da entrega/ocupação da unidade imobiliária, que cumpre bem o papel indenizatório e cominatório.4.- Embargos de divergência improvidos.” (EAg n. 1.138.183/PE, relator Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/6/2012, DJe de 4/10/2012.).
Após a promulgação da Lei do Distrato, momento em que se fez necessária a modulação de seus efeitos, a Segunda Seção julgou o REsp n. 1.723.519/SP, cujo teor, em síntese, foi o seguinte:
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).4. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.).
Conforme se extrai da ementa do último julgado, naquela ocasião enfatizou-se tratar-se de contrato firmado anteriormente à produção dos efeitos da Lei nº 13.786/2018.Dessa forma, conclui-se que, para os contratos firmados e judicializados já na vigência de Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça acima citada restou superada, em razão do preenchimento da lacuna normativa até então existente.No caso concreto, conforme narrado, as partes celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda, cujo objeto consistiu na aquisição de lote urbano (movs. 1.7). Diante da alegada impossibilidade de prosseguimento da continuidade contratual por razões financeiras, o promitente comprador ajuizou demanda buscando a resolução do contrato, com a consequente devolução dos valores pagos.Dispõe a Cláusula 5.6 do Compromisso de compra e venda firmado entre as partes (mov. 1.7) que:
“Em caso de rescisão contratual devolver-se-á ao (s) COMPROMISSÁRIO (S) COMPRADOR (ES) a restituição do valor correspondente as parcelas pagas, resguardando a COMPROMITENTE VENDEDORA, o direito de retenção de 23% (vinte e três por cento) sobre os valores pagos nas parcelas nas seguintes formas: (...) pena convencional de 20% (vinte por cento)”.
Como se verá adiante, tais disposições contratuais não encontram amparo na legislação aplicável, qual seja, a Lei nº 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.768/2018, que introduziu o seguinte artigo 32-A:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas,inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
Em razão do desfazimento do pacto por iniciativa/culpa do consumidor, é legítima a retenção, pela promitente vendedora, de parte do montante pago pelo promissário comprador, a fim de ressarcir despesas relativas ao contrato ou dispêndios financeiros relativos ao empreendimento, buscando equalizar perdas e danos, conforme prevê o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 e o enunciado da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça:Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador–integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Na rescisão contratual, existe uma obrigação certa, devida e inafastável, que é a de restituição das quantias pagas pelo promissário comprador, bem como alguns descontos possíveis de serem efetuados pelo promitente vendedor, sujeitos, contudo, a condições e limites legalmente estabelecidos.Em razão do que dispõe a lei, tais possibilidades devem ser analisadas caso a caso, não bastando que as retenções constem de forma ampla e genérica em contratos de adesão submetidos à legislação consumerista, sob pena de esvaziar o direito assegurado de restituição dos valores pagos pelo consumidor, podendo acarretar, em hipóteses extremas, a perda total das quantias adimplidas. Tal situação configuraria disposição contratual abusiva, vedada pelos arts. 6º, incisos IV e V, 39, inciso V, 51, incisos II e IV, e § 1º, incisos I a III, e 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990).O mencionado art. 32-A prevê, especificamente, a possibilidade de desconto, a título de cláusula penal e despesas administrativas, de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.À luz desse dispositivo legal, o instrumento de compromisso de compra e venda estabeleceu cláusula penal de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos (mov. 1.7):
“Em caso de rescisão contratual devolver-se-á ao (s) COMPROMISSÁRIO (S) COMPRADOR (ES) a restituição do valor correspondente as parcelas pagas, resguardando a COMPROMITENTE VENDEDORA, o direito de retenção de 23% (vinte e três por cento) sobre os valores pagos nas parcelas nas seguintes formas: (...) pena convencional de 20% (vinte por cento);”
Verifica-se que foi adimplido o montante aproximado de R$ 38.073,83 (mov. 23.1). Aplicando-se o que foi previsto no contrato, seria possível a retenção, pela incorporadora, de R$ 7.614,76.Entretanto, tratando-se de contrato firmado já na vigência da Lei nº 13.786/2018, aplica-se a disciplina da Lei do Distrato, que limita a retenção a 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. Da Tabela 2, referente ao valor atualizado do contrato, apresentado pela Loteadora em sua contestação (mov. 19.1 – fl.14), extrai-se o valor atualizado do negócio de R$ 62.330,44, de modo que a retenção de 10% corresponderia a R$ 6.233,04. Assim, no caso concreto, deve prevalecer o limite legal estabelecido no art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79, em detrimento do percentual contratual superior.Nesse sentido:
“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DETERMINOU À INTERMEDIADORA O DEVER DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS PELA COMPRADORA EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO – DESACERTO – RESPONSABILIDADE DA INTERMEDIADORA QUE, NO CASO, E DADAS AS SUAS PECULIARIDADES, DEVE SE LIMITAR À COMISSÃO DE CORRETAGEM – ADEMAIS, CONTRATO POSTERIOR À LEI DO DISTRATO, FAZENDO INCIDIR AS SUAS DISPOSIÇÕES, PELAS QUAIS POSSÍVEL, EM CASO DE RESCISÃO POR FATO IMPUTADO AO COMPRADOR, A RETENÇÃO DE ATÉ 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, BEM COMO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, CIRCUNSTÂNCIA QUE IMPÕE A IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA PRINCIPAL – RECONVENÇÃO – RECONHECIMENTO PELA AUTORARECONVINDA DO INADIMPLEMENTO DA ÚTLIMA PARCELA REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALORES QUE SÃO DEVIDOS – RECONVENÇÃO PROCEDENTE – SENTENÇA REFORMADA – ÔNUS SUCUMBENCIAIS READEQUADOS – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 01 CONHECIDO E PROVIDO – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 02 PREJUDICADO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0000844-38.2021.8.16.0148 - Rolândia - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 21.08.2023)
Assim, nesse ponto, impõe-se a reforma da r. sentença para determinar que a retenção de 10% (dez por cento) incida sobre o valor atualizado do contrato.
2.2.2. Da forma de restituição A Apelante pugna, ainda, para que a devolução dos valores pagos ocorra de forma parcelada, nos termos do art. 32-A, § 1º, inciso I, da Lei n º 6.766/79.Sem razão.Isto porque é aplicável ao caso o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consolidado na Súmula nº 543:
Súmula nº 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Grifos acrescidos)
No caso concreto, tratando-se de relação de consumo e sendo aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor, não há falar em devolução parcelada dos valores a serem restituídos à parte autora, ora Apelada.Neste sentido, colhem-se os seguintes julgados desta Colenda 20ª Câmara Cível:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO DO PACTO POR LIBERALIDADE DO COMPRADOR –APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018, QUE ALTEROU A LEGISLAÇÃO DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO (LEI 6.766/79) – TEMPUS REGIT ACTUM – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA NOVA LEI - CLÁUSULA PENAL – BASE DE CÁLCULO – VALOR PAGO PELOS AUTORES – MAJORAÇÃO, CONTUDO, DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 25%, SOB PENA DE NÃO SE REMUNERAR ADEQUADAMENTE OS CUSTOS/PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA RÉ, EM RAZÃO DA NEGOCIAÇÃO – PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO – RESTITUIÇÃO EM 12 (DOZE) PARCELAS MENSAIS – IMPOSSIBILIDADE – RELAÇÃO CONSUMERISTA RECONHECIDA – PAGAMENTO IMEDIATO DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS - ENTENDIMENTO SUMULADO DA CORTE SUPERIOR – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO CABIMENTO – INSTRUMENTO PARTICULAR RELATIVO A TERRENO URBANO – LOTE NU – AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – PROMISSÁRIO COMPRADORA QUE NÃO SE UTILIZOU DO BEM – SENTENÇA PARCIALMENTE ALTERADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0019039-30.2022.8.16.0021 - Cascavel -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 05.11.2024).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO FECHADO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES.APELAÇÃO 1 (AUTOR) – PRETENSÃO DE REDUÇÃO DO PERCENTUAL A SER DEDUZIDO DOS VALORES A RESTITUIR – ACOLHIMENTO – EXCLUSÃO DO PERCENTUAL FIXADO A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – RETENÇÃO PARCIAL DA QUANTIA PAGA QUE JÁ POSSUI A FINALIDADE DE COMPENSAÇÃO FINANCEIRA DA VENDEDORA – VEDAÇÃO DE CUMULAÇÃO DAS DUAS PENALIDADES, SOB PENA DE BIS IN IDEM – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA PARCELADA – IMPOSSIBILIDADE – APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESTITUIÇÃO IMEDIATA – OBSERVÂNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.1. A retenção de percentual dos valores pagos e a multa contratual por rescisão do comprador se configuram em sanções com o mesmo objetivo, sendo vedada sua cumulação, pois além de prejudicial ao consumidor/comprador, caracterizaria bis in idem.2. A Súmula nº 543 do STJ prescreve que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. APELAÇÃO 2 (REQUERIDA) – (...) - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.(...)” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002406-19.2023.8.16.0017 - Paiçandu -
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO -
J. 11.07.2025).
Logo, deve ser mantida a r. sentença, nesse particular.
2.2.3. Do termo inicial de incidência dos juros de moraDefende a Recorrente a necessidade de reforma da r. sentença para que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado, e não da citação, como ali estabelecido, devendo ser aplicado o tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça.No caso em análise, verifica-se que a rescisão do instrumento de compromisso de compra e venda ocorreu por iniciativa do Promitente Comprador, não havendo qualquer indicação de mora por parte da Promitente Vendedora, razão pela qual deve ser observado o disposto no art. 396 do Código Civil:
“Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.”
Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.740.911/DF, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (tema 1002), fixou a tese de que, no caso de rescisão contratual por culpa do comprador, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, nos seguintes termos:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido. (REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8 /2019, DJe de 22/8/2019) (Destaquei).
O entendimento foi igualmente adotado por este E. Tribunal de Justiça, conforme se observa, por exemplo, dos seguintes precedentes:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DAS PARTES RÉS. 1. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. PEDIDO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL PARA 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) SOBRE OS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE, EIS QUE ESTE PERCENTUAL SE REVELA MAIS RAZOÁVEL E SUFICIENTE PARA RESSARCIR AS DESPESAS DECORRENTES DO NEGÓCIO, E REPARAR OS DANOS EVENTUALMENTE SUPORTADOS PELA RÉ. 2. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS COMPRADORES. INADIMPLÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE MORA ANTERIOR DO PROMITENTE VENDEDOR. PRECEDENTES NESSE SENTIDO. 3. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. APLICAÇÃO DOS PARÂMETROS DA TESE FIXADA PELO STJ NO TEMA 938 DOS RECURSOS REPETITIVOS. AUSÊNCIA DE DESTAQUE DO VALOR CORRESPONDENTE À COMISSÃO. MERA INDICAÇÃO DA PORCENTAGEM. MONTANTE QUE INTEGROU O VALOR TOTAL DA NEGOCIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE DEDUÇÃO EM BENEFÍCIO DAS RÉS. 4. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. INAPLICABILIDADE. AJUIZAMENTO DA AÇÃO QUE SE MOSTROU NECESSÁRIO DIANTE DA ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. 5. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO POR EQUIDADE. CAUSA DE ELEVADO VALOR. TEMA 1.076 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.6. ÔNUS SUCUMBENCIAIS ALTERADOS. 7. HONORÁRIOS RECURSAIS NÃO FIXADOS” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0002007-27.2022.8.16.0113 - Marialva - Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH - J. 27.05.2024) (Destaquei).
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI Nº 13.728/2018. APLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS DURANTE A POSSE DO BEM. IMPOSSIBILIDADE. LOTE DE TERRENO VAZIO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ALTERAÇÃO DE BASE DE CÁLCULO DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS. 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO. ART. 32- A DA LEI Nº 13.728/2018. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE MORA DO VENDEDOR. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.1. A promulgação da Lei do Distrato (Lei N.º 13.786/2018) alterou a lei de parcelamento do solo urbano, sendo a aplicabilidade da novel legislação não estendida aos contratos imobiliários anteriores à sua vigência.2. Incabível a condenação ao pagamento de alugueres pela fruição do imóvel nos casos de lote de terreno vazio (baldio), sem prova da ocupação do bem pelo promissário comprador.3. O desconto máximo, a título de multa contratual, é de 10% sobre o valor do contrato, em dedução cumulativa às despesas administrativas e sinal do negócio. Inteligência do artigo 32-A da Lei n.º 6.766/79.4. A incidência de juros de mora, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador, tem como termo inicial o trânsito em julgado, pois ausente mora do vendedor.5. Recurso conhecido e parcialmente provido”(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0003394-54.2022.8.16.0056 - Cambé - Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR - J. 16.04.2024) (Destaquei).
Diante disso, à luz do art. 396 do Código Civil, do Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça e da jurisprudência consolidada deste E. Tribunal de Justiça, impõe-se a reforma da r. sentença para que o termo inicial da incidência dos juros de mora seja fixada na data do trânsito em julgado da decisão.
2.2.4. Da comissão de corretagemDefende a Recorrente possuir direito à retenção da comissão de corretagem, ao argumento de que os valores teriam sido pagos ao agente imobiliário, devendo ser observado o disposto no artigo 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/1979.Sem razão.O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511/SP (Tema 938), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, fixou tese no sentido de ser válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão de corretagem, conforme se extrai do seguinte julgado:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICOIMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel” (REsp 1599511 / SP; Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado em 24/08/2016)
Admite-se, portanto, que o referido encargo seja repassado ao consumidor, desde que cumprido o requisito da plena informação (expressa previsão contratual, com destaque para o preço do serviço), nos termos do artigo 46 e 47, do Código de Defesa do Consumidor.No caso dos autos, não há qualquer indicação acerca dos destinatários dos valores cobrados a título de corretagem, tampouco houve a juntada de recibo de comissão. Nesse sentido, já decidiu esta Corte de Justiça:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PLEITO INICIAL. INSURGÊNCIA. RETENÇÃO DO VALOR REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO RESPEITADO. VALOR DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO DELIMITADO EXPRESSAMENTE NO CONTRATO. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO RESP Nº 1.599.511/SP. ADEMAIS, INEXISTE QUALQUER COMPROVAÇÃO DE QUE O PAGAMENTO FOI EFETUADO E DE QUE O SERVIÇO FOI EFETIVAMENTE PRESTADO. PREQUESTIONAMENTO. DESNECESSIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO” (TJPR - 7ª C. Cível - 0011905-56.2021.8.16.0030 - Foz do Iguaçu Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENCO -J. 19.08.2022)
“APELAÇÃO CÍVEL. MATÉRIA RESIDUAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO E INTERCÂMBIO DE UNIDADES ENTRE HOTÉIS E REDES DE TURISMO. SISTEMA DE USO COMPARTILHADO (“TIME SHARING”). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELA DEMANDADA. 1. COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO QUE NÃO FOI CLARAMENTE INFORMADA NO CONTRATO. VALOR INCLUÍDO NO PREÇO FINAL, SEM ESPECIFICAÇÃO OU INFORMAÇÃO ADEQUADA AOS CONSUMIDORES. PRESTAÇÃO DO SERVIÇO QUE, ADEMAIS, SEQUER FOI SATISFATORIAMENTE COMPROVADA. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. 2. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO QUE DEMONSTRAM QUE OS FATOS ULTRAPASSARAM O ABORRECIMENTO COMEZINHO. OBSERVÂNCIA AO CARÁTER PEDAGÓGICO DA COMPENSAÇÃO. 3. SENTENÇA MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA” (TJPR - 10ª C. Cível - 0019807- 94.2020.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA - J. 01.08.2022)
Assim, é necessária a comprovação de que o serviço de corretagem foi efetivamente prestado e devidamente pago, o que não se verifica na hipótese, sendo certo que incumbia à Loteadora o ônus de produzir tal prova, nos moldes do art. 373, I, do Código de Processo Civil.Não comprovada, portanto, a prestação do serviço de corretagem e o respectivo pagamento, não há falar em possibilidade de retenção de valores sob tal título.
2.2.5. Dos impostos pagos pela LoteadoraPugna a Apelante pela retenção do valor a ser restituído ao promissário comprador, equivalente a 7,73% calculado sob o valor amortizado do contrato, a título de “impostos pagos pela Loteadora”, nos termos do item 5.6 do contrato (mov. 1.7), sob o argumento de que “a Recorrida deve arcar com os impostos, sob pena de enriquecimento ilícito”.Sem razão.Isso porque não se mostra possível o repasse dessa cobrança tributária ao comprador, sob a rubrica de “tributos, custas e emolumentos pagos sobre o faturamento”, ainda que se trate de contrato firmado após a chamada Lei do Distrato, diante da ausência de explicitação quanto às espécies de tributos incidentes e que teriam incorrido sobre o faturamento, o qual se relaciona diretamente à atividade empresarial desenvolvida pela Apelante, não sendo possível atribuir tal responsabilidade ao consumidor.Nesse norte:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INSTRUMENTO DE RESCISÃO (DISTRATO) DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO) QUE PREVIU A RENÚNCIA, PELA AUTORA E PROMISSÁRIA COMPRADORA, DE TODOS VALORES PAGOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, DECLARANDO A NULIDADE DA CLÁUSULA E CONDENANDO A RÉ E PROMITENTE VENDEDORA A RESTITUIR 90% DOS VALORES PAGOS. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ (LOTEADORA E PROMITENTE VENDEDORA), PRETENDENDO A RETENÇÃO DE TODOS OS ENCARGOS PREVISTOS NO CONTRATO ORIGINÁRIO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, FIRMADO EM MEADOS DE 2020, POR ESTAREM DE ACORDO COM O ARTIGO 32-A DA LEI Nº 6.766/1979, INTRODUZIDO PELA LEI Nº 13.786/2018. CAPÍTULO DA SENTENÇA QUE ANULOU DISPOSIÇÃO CONTRATUAL DO DISTRATO NÃO RECORRIDO. ARTIGO 1.002 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. (...) 4) DEDUÇÃO DE VALORES PARA RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM TRIBUTOS, CUSTAS E EMOLUMENTOS PAGOS SOBRE O FATURAMENTO DA LOTEADORA, E DE DEDUÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS DE PARCELAS VENCIDAS E NÃO PAGAS ATÉ A DATA DA RESCISÃO DO CONTRATO. Cobrança indevida de impostos e de outras despesas sobre o faturamento da promitente vendedora, eis que representa transferência indevida dos riscos da atividade empresarial ao consumidor. Inteligência do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes. Impossibilidade de cobrança de encargos moratórios incidentes sobre parcelas vencidas e não pagas entre o início do inadimplemento até a data da rescisão do contrato. Pretensão e texto do contrato que diferem da previsão literal do artigo 32-A, inciso III, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.768/2018. (...)” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0049389-22.2022.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 16.04.2024)
“APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA POR INADIMPLEMENTO DOS ADQUIRENTES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.APELO DOS AUTORES: 1. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL PARA 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. ACOLHIMENTO. VALOR QUE SE REVELA MAIS ADEQUADO E RAZOÁVEL NO CASO CONCRETO. PRECEDENTES DO STJ. 2. FIXAÇÃO DE ALUGUEIS PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO OU BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PROVA DA CONSTRUÇÃO OU DA EFETIVA UTILIZAÇÃO DO BEM PELOS COMPRADORES. ÔNUS DA PROVA QUE INCUMBIA AOS AUTORES, ENQUANTO FATO CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO. ART. 373, I, DO CPC. REJEIÇÃO. 3. PRETENSÃO DE RETENÇÃO DOS “IMPOSTOS INCIDENTES SOBRE O FATURAMENTO”. RUBRICA QUE TRADUZ A COBRANÇA DE TRIBUTOS INERENTES À ATIVIDADE DESEMPENHADA PELAS EMPRESAS AUTORAS. NÃO SUBSUNÇÃO À PREVISÃO DO ART. 32-A, IV, DA LEI N. 6.766 /79. ABUSIVIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS AO CONSUMIDOR. ARTS. 6º, V, E 51, §1º, II, DO CDC. PRESTAÇÃO DESPROPORCIONAL E EXCESSIVAMENTE ONEROSA. (...) RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0005855-33.2021.8.16.0056 - Cambé - Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH - J. 05.12.2023)
“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE.APELAÇÃO (01) INTERPOSTA PELA RÉ - APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018, QUE ALTEROU A LEI DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO (LEI 6.766/79) – TEMPUS REGIT ACTUM – RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA – POSSIBILIDADE – PENALIDADE QUE NÃO SE AFIGURA EXCESSIVA E COMPENSA O PREJUÍZO SOFRIDO PELA LOTEADORA, COM O DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO –
TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO CABIMENTO – INSTRUMENTO PARTICULAR RELATIVO A LOTE URBANO – AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – PROMISSÁRIA COMPRADORA QUE NÃO SE UTILIZOU DO BEM – PRECEDENTES DO STJ – RETENÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE AS PARCELAS PAGAS EM ATRASO – ACOLHIMENTO – ART. 32-A, III, DA LEI DO DISTRATO – DEDUÇÃO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE A VENDA DO IMÓVEL (IRPJ, COFINS, CSLL E PIS) – ÔNUS TRIBUTÁRIO DE RESPONSABILIDADE DA LOTEADORA, NA QUALIDADE DE PESSOA JURÍDICA - REPASSE DA OBRIGAÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR - INDEVIDO – RESTITUIÇÃO EM 12 (DOZE) PARCELAS MENSAIS – IMPOSSIBILIDADE – PAGAMENTO IMEDIATO DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS, POR SE TRATAR DE RELAÇÃO DE CONSUMO - ENTENDIMENTO SUMULADO DA CORTE SUPERIOR – READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA PARA CONDENAR O AUTOR AO PAGAMENTO INTEGRAL DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA, PELO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – PRETENSÃO AFASTADA - BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ALTERADA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.APELAÇÃO (02) INTERPOSTA PELO AUTOR – CULPA EXCLUSIVA DA LOTEADORA RÉ PELA RESCISÃO CONTRATUAL – NÃO COMPROVADA -DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO QUE OCORREU POR LIBERALIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS - SÚMULA 543, DO STJ – RETENÇÃO INDEVIDA DA TAXA DE CORRETAGEM – TESE AFASTADA - COMPROVAÇÃO DO EFETIVO REPASSE DO MONTANTE AO INTERMEDIADOR DA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS - DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA, DEVIDO A INEXISTÊNCIA DE MORA ANTERIOR DA PROMITENTE VENDEDORA – ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL -ALTERAÇÃO DO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA PARA O IGP-M – CONTRATO QUE ESTABELECE A MÉDIA ARITMÉTICA SIMPLES ENTRE OS ÍNDICES IGPM-FGV E O IPC/FIPE – ALTERAÇÃO, DE OFÍCIO, DA SENTENÇA, NESTE PONTO, PARA DETERMINAR A APLICAÇÃO DA MÉDIA DOS ÍNDICES PREVISTOS CONTRATUALMENTE–INTELIGÊNCIA DO ART. 32, CAPUT, DA LEI DO DISTRATO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA -REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS AO PATRONO DA PARTE RÉ – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.”(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0000190-88.2023.8.16.0210 - Paiçandu -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 14.09.2024)
Portanto, o recurso não merece acolhimento nesse ponto.


2.2.6. Do ônus sucumbencialDiante do parcial provimento do recurso, apenas para determinar que a retenção de 10% (dez por cento) incida, como determina a lei, sobre o valor atualizado do contrato, bem como para fixar que o termo inicial da incidência dos juros de mora dos valores a serem restituídos, seja a data do trânsito em julgado, impõe-se a manutenção do ônus sucumbencial tal como estabelecido na r. sentença.Mostra-se descabida a majoração ou fixação de honorários advocatícios recursais, em razão do parcial provimento do recurso, conforme tese firmada no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.059 pelo STJ:
“A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação.”
3. CONCLUSÃOIsso posto, voto no sentido de conhecer, em parte, do recurso de apelação cível e, na extensão conhecida, dar-lhe parcial provimento para: a) determinar que a retenção de 10% (dez por cento) incida, nos termos da lei, sobre o valor atualizado do contrato; b) fixar como termo inicial da incidência dos juros de mora dos valores a serem restituídos, a data do trânsito em julgado.