Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

1. Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por Estela Lacerda contra a decisão que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial n. 0004136-03.2007.8.16.0025, que promove a Copa Energia Distribuidora de Gás S.A. em face de Nova Era Comércio Importação e Exportação Ltda. e Terra Mater Participações e Empreendimentos Ltda., na 1ª Vara Cível do Foro Regional de Araucária da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, acolheu o pedido de desistência da arrematação, condenando-a, no entanto, ao pagamento dos “encargos previstos no edital”.
A decisão agravada tem, no que é aqui de interesse, os seguintes termos (mov. 348.1, 1º grau):
“(...)1. A despeito das considerações da arrematante, a desistência da arrematação está condicionada às hipóteses previstas no art. 903, § 5º, do Código de Processo Civil. No caso em apreço, o edital previu expressamente a possibilidade de divergências nas medidas do imóvel, visto que se baseou na matrícula do bem, ressalvando que se tratava de venda ad corpus:(...)Dessa forma, as matérias objeto da manifestação da arrematante como razões para a desistência estão integralmente contempladas no edital, o que torna injustificados os motivos apresentados, legitimando a cobrança dos encargos decorrentes da desistência pelo leiloeiro (multa, comissão - caso não se realize nova arrematação - e despesas da nova praça).(...)Ressalta-se que a presente decisão se limita a impor a restituição em favor do leiloeiro dos gastos decorrentes do ato já praticado, além da multa que decorre da simples aplicação do edital, não tendo o condão de tornar a arrematação perfeita, acabada e irretratável, já que não houve a assinatura do auto de arrematação (art. 903 do CPC) e o pagamento do lance.(...)Diante do exposto, acolhe-se a desistência manifestada pela arrematante, condenando a, porém, ante a falta de razões válidas, ao pagamento dos encargos previstos no edital. 1.1. Intime-se a arrematante para ciência da presente decisão. Prazo de 15 dias. Sem prejuízo, deverá o leiloeiro também comunicá-la por meio dos canais já utilizados”.
Alega a recorrente, em resumo, que: (i) “Inicialmente, cumpre destacar e reiterar a condição da Agravante, Estela Lacerda, como terceira interessada no processo. Sua intervenção decorre da qualidade de arrematante do bem imóvel levado a leilão nos autos originários. A própria decisão combatida, no mov. 348.1 (item 1.2, fl. 2 do PDF de decisão), já reconheceu implicitamente essa condição (...)”; (ii) “Conforme exposto na comunicação de desistência (fls. 1 e 2 do e-mail de desistência), as diligências realizadas pela Agravante, com apoio técnico e junto à Prefeitura Municipal, revelaram vícios que vão muito além de meras particularidades inerentes à venda ad corpus, caracterizando verdadeiras inconsistências”; (iii) “Primeiro ponto é que o imóvel anunciado como possuindo frente para a rodovia, característica de grande relevância e valorização para um terreno rural não havia como confirmar se possuía de fato o que se anunciava”; (iv) “Destaca-se que ao ser indagado sobre as dúvidas da Agravante, o próprio leiloeiro juntou a mesma imagem da porteira permanecendo a Agravante com dúvidas”; (v) “Ou seja, o leiloeiro não se certificou a campo ou buscou diligenciar de forma minuciosa. De fato, a expectativa legítima da Agravante era que a imagem da porteira representasse a frente do terreno arrematado, contudo, o levantamento demonstrava que era de imóvel estranho ao anunciado no leilão”; (vi) “Para tanto, junta-se certidão emitida pelo Engenheiro Civil e Técnico em Agrimensura, Luiz Gustavo Cipriani (DOC 1), que auxiliou nas diligências da Agravante, onde confirma que a referida porteira pertence, de fato, ao terreno vizinho, de matrícula 50.350 do Ofício de Registro de Imóveis de Tijucas, e não à área arrematada correspondente a matrícula nº 13.296 do Ofício de Registro de Imóveis de Tijucas/SC. Dessa forma, é fato que existia para a Agravante um erro substancial, pois a imagem juntada por parte do leiloeiro no edital e confirmada via WhatsApp, não era o imóvel leiloado”; (vii) “Destaca-se Excelência que ainda que na matrícula conste “frente à Rodovia”, é crucial notar que se trata de uma matrícula extremamente antiga, aberta no ano de 1987, não georreferenciada, sem nenhuma atualização de localização ou confrontações (DOC. 2)”; (viii) “Além disso, as coordenadas geográficas informadas no edital não se coadunam com as informações contidas no CAR, evidenciando uma imprecisão documental que compromete a segurança jurídica da arrematação”; (ix) “Outrossim, também se notou a existência de torres de transmissão no imóvel, caracterizando-se mais um ônus não declarado no edital, que compromete parte significativa da área útil e inviabiliza construções, representando um passivo ambiental e construtivo de grande impacto”; e (x) “Ora, se a documentação estivesse sido atualizada e as fotos efetivamente fossem a do terreno leiloado de forma atual, tudo seria sido resolvido e o imóvel arrematado. Assim, a condenação ao pagamento de multa pela desistência, neste cenário, se mostra manifestamente injusta e contrária aos princípios da boa-fé objetiva e da lealdade processual”.
Pede, ao final, o provimento do recurso, para o fim de reformar a decisão agravada, com a “exclusão da condenação da Agravante, Estela Lacerda, ao pagamento da multa e demais encargos decorrentes da desistência da arrematação, reconhecendo-se que as discrepâncias substanciais entre o imóvel anunciado e a realidade do bem configuram justa causa para a desistência, sem ônus à terceira interessada”. Subsidiariamente, requer, “caso a multa seja considerada lícita, que seja reduzida para 5% sobre o valor avaliado do bem” (mov. 1.1, TJ).
Recebido o recurso (mov. 14.1, TJ), a Terra Mater Participações e Empreendimentos Ltda. informou não possuir interesse direto na discussão, por entender que a controvérsia se restringe à relação entre a arrematante e o leiloeiro e aos encargos previstos no edital, razão pela qual deixou de apresentar contraminuta (mov. 19.1, TJ).
A Copa Energia Distribuidora de Gás S.A. apresentou contraminuta, pugnando pelo não provimento do recurso e requerendo, ainda, o indeferimento da gratuidade da justiça e a condenação da agravante ao pagamento das custas e de honorários advocatícios (mov. 22.1, TJ).
Posteriormente, a agravante noticiou a nova arrematação do imóvel e a consequente exclusão da comissão do leiloeiro, defendendo, a partir disso, que também deveria ser isenta da multa, das taxas e das demais despesas decorrentes da desistência (mov. 23.1, TJ).
É, em resumo, o relatório.


2. O recurso comporta parcial conhecimento, pois algumas das circunstâncias invocadas para afastar os encargos da desistência da arrematação foram apresentadas somente nesta instância.
Com efeito, embora a agravante já houvesse afirmado na origem, de modo genérico, que as imagens divulgadas não correspondiam ao imóvel descrito na matrícula, somente no recurso individualizou a alegada desconformidade, sustentando que a porteira retratada no anúncio pertence a imóvel diverso do arrematado, que as coordenadas geográficas indicadas no edital divergem daquelas constantes do Cadastro Ambiental Rural (CAR), que a matrícula do bem alienado, n. 13.296, não é georreferenciada e se encontra desatualizada e que vizinhos e antigo proprietário teriam confirmado servir a porteira ao terreno confrontante.
É essa nova base fática, acompanhada de documentos destinados à sua comprovação, que não comporta conhecimento.
A rigor, não tendo havido prévia instauração da discussão em primeiro grau, não serve o recurso a instaurá-la. O contrário implicaria indevida supressão de instância, autorizando o Tribunal a examinar fatos e documentos que não foram objeto de anterior suscitação e ponderação, o que não se admite em ambiente ordinário de atuação da Corte, essencialmente de revisão.
Assim, não conheço do agravo quanto a essas alegações e às pretensões que delas dependem.
2.1. No mais, tendo a agravante recolhido o preparo recursal (movs 1.6 a 1.8), sem formular pedido de gratuidade da justiça, e presentes os demais requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.
Na questão de fundo, a agravante pretende afastar os encargos decorrentes da desistência ao argumento de que as divergências relativas à localização e às características do imóvel não estão abrangidas pela venda ad corpus, de que a existência das torres de transmissão e a consequente limitação do aproveitamento da área deveriam ter sido expressamente informadas e de que não lhe incumbia vistoriar o bem ou investigar eventuais incorreções do anúncio.
Sem razão, contudo, pois o edital, a par de descrever o imóvel como terreno rural com 75,60 metros de frente para a Rodovia SC-411 e indicar a matrícula, o Cadastro Ambiental Rural e as coordenadas geográficas, registrou a divergência entre a área constante da matrícula, de 4,229 hectares, e aquela indicada no CAR, de 10,34 hectares, adotando para a avaliação a metragem registral (mov. 311.2, origem).
Estabeleceu, ademais, o caráter meramente enunciativo das medidas e confrontações e a alienação ad corpus, incumbindo aos interessados a prévia vistoria do imóvel e a verificação de eventuais restrições de uso, inclusive construtivas e ambientais, com expressa advertência de que o bem seria entregue no estado em que se encontrava e sem garantia (mov. 311.2, origem).
A despeito do esforço de advocacia em dizê-lo diferente, as razões recursais não demonstram incompatibilidade entre as condições do imóvel e aquelas anunciadas no edital, cuja validade sequer é questionada.
Pretende a agravante, a rigor, afastar os efeitos das disposições às quais aderiu ao participar do leilão, justamente a partir de circunstâncias cuja verificação lhe fora expressamente atribuída antes da oferta do lance.
De fato, a inexistência de acesso à rodovia nos moldes esperados não infirma a confrontação extraída dos documentos imobiliários, assim como a presença das torres de transmissão e a consequente limitação da área edificável inserem-se entre as restrições construtivas submetidas à prévia apuração do interessado.
Na realidade, os característicos do imóvel alienado estão informados no mínimo essencial no laudo de avaliação produzido no mov. 196.1, 1º grau, incluindo imagens da entrada do imóvel e das torres de transmissão de energia, com reprodução no site de venda, conforme indicado nos autos (https://www.kronleiloes.com.br/oferta/terreno-rural-com-area-de-423ha-sem-benfeitorias-localizado-no-municipio-de-canelinha-sc-4070943).
Não se olvida que a venda ad corpus e o dever de vistoria não serviriam para legitimar a indicação de imóvel diverso daquele levado à alienação, todavia, não se extrai dos autos qualquer indício disso.
Com efeito, nem mesmo os documentos trazidos com o recurso evidenciam correspondência entre a fotografia examinada no parecer técnico e aquela apresentada como extraída da divulgação do leilão, não oferecendo, portanto, suporte à afirmação de que o anúncio retratasse imóvel diverso do arrematado (movs 1.2 e 1.5).
Igual conclusão resulta da divergência entre as coordenadas indicadas no edital e aquelas constantes do CAR, por se referirem, respectivamente, à localização do imóvel e ao centroide da área declarada, sem demonstração de que incidam sobre propriedades distintas, tanto mais porque o cadastro está vinculado à matrícula n. 13.296 pelo R-9 nela lançado e contém dados meramente declaratórios, sujeitos à análise do órgão competente e inaptos à definição da propriedade ou de seus limites (movs 312.5, origem, e 1.4).
Nesse cenário, ausente demonstração de desconformidade não abrangida pelas ressalvas do edital, não há razão para afastar os encargos decorrentes da desistência, impondo-se, quanto ao pedido principal, a manutenção da decisão agravada.
2.1.1. Por igual não merece acolhimento o pedido subsidiário. O edital previu, para a falta de pagamento do sinal no prazo estipulado, multa de 25% sobre o valor da arrematação, além das despesas necessárias à realização de novo leilão, sem que a recorrente demonstre a excessividade da sanção ou apresente fundamento para sua redução a 5% e para a adoção do valor da avaliação como base de cálculo (mov. 311.2, origem).
Não demonstrado, então, fundamento para a pretendida modificação da sanção, também nesse ponto deve ser mantida a decisão agravada.
2.1.2. Por fim, não aproveita à agravante a notícia da nova arrematação do imóvel (mov. 23.1, TJ). A superveniente alienação do bem repercutiu, tão somente, sobre a comissão do leiloeiro, cuja exigibilidade a decisão recorrida condicionava à não realização de nova hasta, encargo já excluído.
A multa e as despesas da nova praça, contudo, têm causa autônoma na desistência injustificada da arrematação, e não na frustração definitiva da alienação, de modo que a realização de novo leilão não as afasta nem lhes esvazia o fundamento.
Enfim, do que se tem nos autos a considerar neste instante, não merece ressalva a decisão na origem.
2.2. Anote-se, ainda, que em sede de agravo de instrumento, a majoração prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe anterior fixação da verba na decisão recorrida, o que não ocorreu no caso.
Conclusão3. Destarte, à vista do exposto, VOTO pelo parcial conhecimento e, na parte conhecida, não provimento do recurso interposto por Estela Lacerda.