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Processo:

RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de agravo de instrumento nº 0006585-42.2026.8.16.0000, da 21ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em que figuram como agravante Oneida Toso, agravado Banco Bradesco S.A., bem como interessados Mercearia e Açougue Sal Doce Ltda., Município de Curitiba, Orlando Toso e União Fazenda Nacional.
1. Trata-se de agravo de instrumento contra decisão interlocutória que, nos autos de execução de título extrajudicial nº 0007273-09.2023.8.16.0194, rejeitou impugnação ao laudo de avaliação e determinou a intimação do leiloeiro para dar andamento à hasta (mov. 515.1).
2. Aduz a agravante, em síntese, que: a) na avaliação do imóvel de matrícula nº 56.482, a escolha das referências comparativas não observou as especificidades do imóvel, nem considerou fatores relevantes que impactam diretamente seu valor de mercado, cenário que demonstra a necessidade de nova avaliação; b) no que tange ao imóvel de matrícula n° 535, os valores apresentados carecem de consistência interna e clareza metodológica, porque mesmo após a manifestação juntada mov. 513.1, inexiste explicação sobre a origem dos outros valores mencionados no laudo, quais sejam, de R$ 530.000,00 e R$ 1.593.000,00, nem sobre a relação destes com o valor total; c) requer a atribuição de efeito suspensivo e, afinal, o provimento do recurso para reformar a decisão, a fim de que sejam refeitas as avaliações dos imóveis penhorados.
3. Deferiu-se o efeito suspensivo pretendido (mov. 12.1). Recurso respondido (mov. 19.1).


VOTO E SEUS FUNDAMENTOS
4. A controvérsia cinge-se à avaliação judicial de imóveis penhorados.
5. Em primeiro lugar, trata-se de execução de título extrajudicial nº 0007273-09.2023.8.16.0194 em que figuram como exequente o Banco Bradesco S.A. (ora agravado) e como executados Oneida Toso (agravante) e Mercearia e Açougue Sal Doce Ltda. (interessada), citadas em 7-8-2023 (movs. 28.1 e 29.1). Em 3-7-2024, lavrou-se termo de penhora sobre os imóveis matriculados sob os nºs 535 e 56.482 do 9º Cartório de Registro de Imóveis de Curitiba/PR (mov. 166.1). Em 20-10-2025, o leiloeiro nomeado nos autos (mov. 420.1) efetuou a avaliação dos referidos bens (movs. 490.2 e 490.3). O Banco exequente concordou com os valores apurados pelo avaliador (mov. 497.1) e as executadas apresentaram impugnação para requerer nova avaliação com amparo no art. 873 do CPC (mov. 499.1). O Banco requereu a rejeição do incidente (mov. 512.1) e o avaliador ratificou os laudos apresentados ao argumento de que a parte executada não teria apresentado qualquer elemento técnico capaz de alterá-los (mov. 513.1).
6. Sobreveio, então, a decisão agravada pela qual o juízo singular rejeitou a impugnação à avaliação, sob o fundamento de que a parte executada não comprovou alguma das hipóteses do art. 873 do CPC e que não há dúvida relativa aos valores do bem que justifique nova realização do ato (mov. 515.1).
7. Em segundo lugar, admite-se a nova avaliação de bem penhorado nas seguintes hipóteses previstas no artigo 873 do Código de Processo Civil:
“Art. 873.
É admitida nova avaliação quando:I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;”III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.”
8. O artigo 872 do Código de Processo Civil e os artigos 147 e 148 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (edição ampliada e atualizada até o Provimento nº 349, de 30 de outubro de 2025) estabelecem como requisitos à avaliação: a descrição do bem com as suas características, o estado em que se encontra e o seu valor. Em relação ao valor, o Código de Normas determina que deverá corresponder ao preço médio de mercado na data de elaboração do laudo. Veja-se:
“Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;II - o valor dos bens.§ 1º Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação.§ 2º Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.”
“Art. 147. No laudo de avaliação, descrever-se-á pormenorizadamente o bem avaliado, consignando-se suas características e estado, bem como os critérios utilizados para a avaliação, as indicações de pesquisas de mercado efetuadas e o seu valor.Parágrafo único. Quando o bem avaliado estiver acrescido de benfeitorias, elas também serão descritas minuciosamente, no mesmo laudo do bem principal, em item apartado.”
“Art. 148. O valor do bem, expresso em moeda corrente, corresponderá ao preço de mercado na data da elaboração do laudo.“
9. Sobre o tema, Paulo Henrique dos Santos Lucon ensina:
“São elementos constitutivos e, portanto, requisitos da avaliação feita por oficial de justiça a vistoria e o laudo, que serão anexados ao auto de penhora. Do laudo deverá constar o valor e a descrição dos bens, com as suas características, e o estado em que se encontram. Mesmo na avaliação por oficial de justiça deve haver um fundamento mínimo para que se justifique o valor dado ao bem (estudo comparado em que se demonstra o valor de bens semelhantes, por exemplo). Caso a avaliação levada a cabo por oficial de justiça seja desprovida de fundamentos, deve o juiz nomear avaliador habilitado a realizar tal tarefa. A avaliação é um trabalho técnico do qual deve constar o valor e a descrição dos bens, com as suas características, e o elemento essencial, porque constitui fundamento para atribuição de valor do bem.” (Breves comentários ao Novo Código de Processo Civil. Teresa Arruda Alvim [et al.] coordenadores. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015. p. 1981). Destaquei.
10. No caso dos autos, no que diz respeito ao imóvel de matrícula nº 56.482, verifica-se que foram devidamente observados os elementos exigidos pelo artigo 872 do Código de Processo Civil e pelos artigos 147 e 148 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná.
11. Isso porque o referido bem foi detalhadamente descrito pelo avaliador judicial, com indicação pormenorizada de suas características e estado, bem como das particularidades da região onde o imóvel se situa. Vejamos alguns excertos do laudo de avaliação (mov. 490.2):
(...)(...)
12. Para apurar o valor atribuído ao imóvel de matrícula nº 56.482, o avaliador teve o respaldo de normas da ABNT (Associação Brasileira de normas Técnicas) e informou a utilização da metodologia comparativa de dados de mercado. Veja-se (mov. 490.2):

(...)
13. Note-se que no referido laudo de mov. 490.2 os valores atribuídos ao imóvel de matrícula nº 56.482 são próximos ao importe de R$ 528.000,00 (quinhentos e vinte e oito mil reais). Em relação a avaliação desse bem não se vislumbra qualquer hipótese do art. 873 do CPC que justifique a renovação do ato.
14. Por sua vez, no que concerne ao laudo de avaliação de mov. 490.3, relativo ao imóvel de matrícula nº 535 do 9º CRI de Curitiba/PR, observa-se que a despeito de o bem avaliado ter sido descrito detalhadamente, como exigem o artigo 872 do Código de Processo Civil e os artigos 147 e 148 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça deste Tribunal, a avaliação é eivada de erro em razão da discrepância entre os valores apontados pelo próprio avaliador judicial.
15. Note-se que o “valor arredondado de venda” registrado na parte final da fl. 17 do laudo – no importe de R$ 1.593.000,00 (um milhão, quinhentos e noventa e três mil reais) – corresponde a aproximadamente o triplo do valor da avaliação constante na fl. 3 – na importância de R$ 530.000,00 (quinhentos e trinta mil reais) – e do valor de mercado indicado na fl. 17 – na importância de R$ 429.532,05 (quatrocentos e vinte e nove mil, quinhentos e trinta e dois reais e cinco centavos). Vejamos os seguintes trechos extraídos do laudo de mov. 490.3:


16. Nos esclarecimentos de mov. 513.1, o avaliador, embora instado a se manifestar, não explicou a forma como esses valores se relacionariam entre si. Limitou-se a se reportar ao item 8 do laudo de mov. 490.3, onde descreveu os fundamentos que respaldaram a valoração do bem, isto é, as normas da ABNT (Associação Brasileira de normas Técnicas) e a metodologia comparativa de dados de mercado empregada, sem esclarecer o motivo para tamanha divergência entre o valor arredondado de venda (R$ 1.593.000,00), o valor da avaliação (R$ 530.000,00) e o valor de mercado (R$ 429.532,05) indicados nas fls. 17 e 3 do referido laudo.
17. Nesse contexto, com fundamento no art. 873, incisos I e III, do CPC, faz-se necessária a elaboração de um novo laudo de avaliação em relação ao imóvel de matrícula nº 535, em razão do erro e da fundada dúvida sobre o valor atribuído ao imóvel.
18. Em caso análogo, este Tribunal de Justiça já decidiu:
“Direito processual civil. Agravo de instrumento. Cumprimento provisório de sentença. Impugnação ao laudo de avaliação. Fundada dúvida quanto ao valor atribuído ao imóvel. Necessidade de nova avaliação. Recurso provido. (...) 7. O Código de Normas do Foro Judicial do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (art. 147) exige, de forma expressa, a indicação dos critérios utilizados para a avaliação e as pesquisas de mercado efetuadas. 8. O laudo de avaliação impugnado, embora indique características e benfeitorias do imóvel, não especifica com clareza os parâmetros adotados nem apresenta as pesquisas que fundamentaram o valor estimado, o que enseja fundada dúvida quanto à exatidão do valor atribuído. 9. O valor venal do imóvel, conforme documento municipal, é superior em aproximadamente R$ 3.500.000,00 ao valor apurado pela avaliadora judicial, o que reforça a dúvida sobre a correção do laudo. 10. Nos termos do art. 873, inciso III, do CPC, é cabível nova avaliação quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem. 11. Jurisprudência consolidada desta Corte reconhece a necessidade de nova avaliação diante da ausência de critérios comparativos e da falta de vistoria interna, especialmente quando há discrepâncias relevantes entre laudos e documentos oficiais. 12. Impõe-se, assim, a reforma da decisão agravada para determinar a realização de nova avaliação do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE. 13. Recurso conhecido e provido, para determinar a realização de nova avaliação do imóvel de matrícula nº 7.962 do CRI da Comarca de Pérola. Tese de julgamento: A impugnação ao laudo de avaliação de bem penhorado deve ser acolhida quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído, em especial na ausência de critérios objetivos e comparativos no laudo e diante de relevante divergência entre o valor avaliado e o valor venal do imóvel. Dispositivos relevantes citados: (...)” (Agravo de Instrumento nº 0056693-12.2025.8.16.0000, Relator Des. Sérgio Luiz Kreuz, 12ª Câmara Cível, Julgamento em 10-9-2025). Destaquei.
19. Nessas condições, com fundamento no art. 873, incisos I e III, do CPC, reforma-se a decisão agravada (mov. 515.1) para determinar a realização de nova avaliação apenas sobre o imóvel de matrícula nº 535 do 9º CRI de Curitiba/PR, em razão do erro e da fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem no laudo de mov. 490.3.