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Processo:

RELATÓRIO1. Maria Gabriela Lira Amarista interpôs Agravo de Instrumento em face da decisão saneadora de mov. 165 proferida nos autos de Ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com pedido condenatório nº 0014595-77.2023.8.16.0001, ajuizada em face de Magali Kunde e Image Participações Ltda., na parte em que acolheu a preliminar suscitada por Image Participações Ltda., extinguindo o processo em relação a ela, com fundamento no art. 485, VI, do CPC.Sustenta-se no recurso, naquilo que é significativo, o seguinte: i) a decisão agravada deve ser reformada porque teria desconsiderado que a pretensão inicial não se limita à responsabilização da imobiliária por vícios estruturais do imóvel, mas também compreende pedido declaratório de inexigibilidade de débito cobrado de forma extrajudicial; ii) as cobranças relativas a “complemento do aviso”, “25 dias proporcionais” e “reparos” teriam sido materializadas por boleto emitido pela própria Image Participações Ltda., de modo que a exclusão da administradora do polo passivo inviabilizaria a apreciação integral do pedido declaratório; iii) segundo a teoria da asserção, a legitimidade passiva deve ser aferida a partir dos fatos narrados na petição inicial, na qual foram descritos atos de cobrança atribuídos à imobiliária; iv) a decisão agravada teria aplicado precedente relativo a pedido indenizatório por danos estruturais em hipótese distinta da discutida nos autos, pois a controvérsia recursal envolve a inexigibilidade de valores cobrados no contexto da administração da locação; v) se a imobiliária emitiu, comunicou ou geriu a cobrança questionada, possui pertinência subjetiva para responder à demanda, ao menos quanto ao pedido declaratório; vi) a manutenção da decisão poderia comprometer a utilidade do provimento jurisdicional pretendido, diante dos limites subjetivos da coisa julgada previstos no art. 506 do Código de Processo Civil.
Requereu-se o conhecimento e provimento do recurso para reformar a decisão saneadora que reconheceu a ilegitimidade passiva da Image Participações Ltda., determinando-se sua permanência no polo passivo da ação (mov. 1).Image Participações Ltda. e Magali Kunde apresentaram contrarrazões; a primeira para requerer o desprovimento do recurso e a segunda para requerer o provimento (movs. 12 e 13).


ADMISSIBILIDADE2. O recurso é tempestivo, conforme o que se observa do cotejo entre as datas da leitura da intimação da decisão agravada, 21/08/2025 (mov. 167 – autos de origem) e do protocolo do recurso, 29/08/2025 (mov. 1 – autos recursais). A ausência de preparo se justifica em razão da gratuidade de justiça concedida no mov. 25 – autos de origem.O Agravo de Instrumento foi interposto em face de decisão que acolheu preliminar de ilegitimidade passiva e extinguiu o processo em relação a ela, o que se enquadra na hipótese prevista no artigo 1015, VII do CPC.Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento em que é agravante Maria Gabriela Lira Amarista e agravadas Magali Kunde e Image Participações Ltda..
3.1. No plano fático, depreende-se dos autos que Maria Gabriela Lira Amarista ajuizou em 21/05/2021 a Ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com pedido condenatório nº 0014595-77.2023.8.16.0001, ajuizada em face de Magali Kunde e Image Participações Ltda.. A relação jurídica narrada tem origem em contrato de locação residencial celebrado em 21 de maio de 2021, referente ao imóvel situado na Rua João Reffo, nº 1.568, sobreloja, bairro Santa Felicidade, Curitiba. A autora indicou Magali Kunde como locadora e Image Participações Ltda. como administradora/intermediadora do contrato.A requerente alegou na petição inicial, em síntese, que no curso da relação locatícia, o imóvel teria apresentado infiltrações e alagamentos decorrentes de problemas na parte externa, especialmente telhado e calhas, o que teria comprometido a utilização regular do bem para moradia. A parte alegou ter comunicado os problemas por intermédio de terceiro e que não houve providência adequada pelas requeridas, tendo rescindido antecipadamente o contrato em razão da alegada inabitabilidade do imóvel e que, posteriormente, recebeu cobrança de valores que reputa indevidos, entre eles quantias relativas a complemento de aviso prévio, dias proporcionais, reparos e despesas indicadas em vistoria de saída. A parte reconhecer a exigibilidade de parte dos valores, mas impugnou aqueles que, segundo sua narrativa, decorreriam da omissão das requeridas em realizar reparos estruturais. Requereu-se, entre outros pedidos, a declaração de inexigibilidade das cobranças realizadas extrajudicialmente sob as rubricas indicadas na inicial, a condenação das requeridas no pagamento de cláusula penal e indenização por dano moral, além da concessão da gratuidade da justiça.Magali Kunde apresentou contestação para sustentar, em síntese, que a infiltração decorreu de entupimento das calhas por acúmulo de folhas, cuja manutenção seria de responsabilidade da locatária;
o problema surgiu após mais de um ano e meio de vigência da locação; não houve comunicação adequada à imobiliária ou à locadora; que as cobranças são legítimas; e que não haveria fundamento para inversão da cláusula penal ou indenização por dano moral. Requereu-se a condenação da autora por litigância de má-fé (mov. 141 – autos de origem).Image Participações Ltda. apresentou contestação para arguir, preliminarmente, ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que atuou apenas como administradora do imóvel, na qualidade de mandatária da locadora, sem responsabilidade por vícios estruturais ou reparos do bem. A parte sustentou que não recebeu comunicação formal sobre o problema de infiltração, que não praticou ato ilícito e que os valores cobrados decorreriam de cláusulas contratuais e documentos de vistoria. Requereu-se a improcedência da ação (mov. 142 – autos de origem).A autora apresentou impugnação às contestações para sustentar a legitimidade passiva de ambas as requeridas. A parte alegou que Magali Kunde figurou como locadora e que Image Participações Ltda. atuou como mandatária com poderes para gerir a locação, intermediar comunicações e operacionalizar cobranças. A parte reiterou que os valores cobrados seriam inexigíveis e que os danos alegados decorreriam da omissão das requeridas em providenciar reparos estruturais (mov. 151 – autos de origem).A decisão agravada acolheu a preliminar de ilegitimidade ativa, articulada pela imobiliária Image Participações Ltda. com a seguinte fundamentação (mov. 165 – autos de origem): (...)A legitimidade de parte processual, por sua vez, constitui condição da ação, sobre a qual doutrina e jurisprudência têm adotado a teoria da asserção, segundo a qual deve esta ser aferida pelos elementos trazidos pelo próprio demandante, sem maior exercício cognitivo. Nesta senda, caso seja necessário um exame mais profundo sobre a presença das condições da ação, a matéria passaria a ser tratada como mérito.Em síntese, o que interessa é averiguar se a alegação autoral é coerente, admitindo-se, provisoriamente, que as alegações são verídicas e, caso se verifique, posteriormente, que em verdade não há legitimidade ou interesse processual, passa-se ao julgamento de mérito de improcedência[1].(...)Isso dito, é cediço que a questão deve ser analisada sob dois aspectos: a necessidade de obtenção da tutela jurisdicional reclamada e a adequação entre o pedido e a tutela pretendida. Em função disso, entendo que as arguições aventadas por ambas as Requeridas encontram soluções distintas.No que concerne à locadora, não se descuida do parágrafo oitavo da cláusula nona do contrato de locação (mov. 142.3, página 7), em que assim se preceitua:Ocorre, contudo, que a mera previsão contratual é insuficiente a desconstituir os deveres legais impostos de forma geral à manutenção do bom estado do imóvel, em conformidade com o art. 22, incisos I, IV e X, a e c, todos da Lei nº 8.245/91, que assim dispõem:Art. 22. O locador é obrigado a:I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; [...]IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; [...]X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;[...]c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;(...)Logo, à luz da referida teoria da asserção, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva aventada por MAGALI no tópico 1.1 da contestação de mov. 141.1.Por outro lado, entendo assistir razão à imobiliária em sua arguição. É que, nos termos de sua preliminar de item 2.1 (mov. 142.1), realmente se percebe que, seja à luz da jurisprudência incidente ao caso, seja pela própria relação entre as partes, não se vislumbra qualquer liame entre ela, enquanto intermediadora, e a desavença travada entre locatária e locadora.Indo diretamente ao cerne da questão, destaco que o Tribunal de Justiça do Paraná – seja por suas câmaras cíveis ou por suas turmas recursais - possui pacífico entendimento acerca da ilegitimidade passiva, em tese, das imobiliárias, notadamente quando voltada a lide a discussões sobre defeitos ou más condições de habitabilidade do imóvel.(...)No caso em tela, mais do que mera previsão jurisprudencial, percebe-se pelo relato autoral estar admitido que não houve qualquer comunicação entre a locatária e a imobiliária, tendo a Autora se limitado a transmitir suas queixas à locadora por intermédio de um vizinho. Assim, também nos estritos termos da causa de pedir, não se dessume qualquer conduta ilícita a atrair a responsabilidade da segunda Requerida e, com isso, legitimar sua manutenção no polo passivo da demanda.Ante o exposto, reconhecendo a ilegitimidade passiva da IMAGE PARTICIPAÇÕES LTDA (CENTRO), JULGO EXTINTO o feito, sem resolução do mérito, na forma do artigo 485, VI do Código de Processo Civil.Condeno a Autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixando esses últimos em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, §2º do CPC.No que diz respeito à correção monetária do valor da causa, tem-se que seu termo inicial é o ajuizamento da ação, conforme a Súmula nº 14 do STJ, segundo a qual “arbitrados os honorários advocatícios em percentual sobre o valor da causa, a correção monetária incide a partir do respectivo ajuizamento”. Já os juros de mora sobre os honorários passam a incidir a partir da intimação prevista no art. 523, caput, do CPC. Em suma, para a correção monetária sobre o valor da causa se aplica o IPCA desde o ajuizamento da ação. Para os juros de mora, por sua vez, passará a incidir a Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária pelo IPCA), nos termos da redação do art. 406, §§ 1º e 2º, do CC. Ressalte-se, porém, a condição suspensiva de exigibilidade de tais verbas, nos termos do art. 98, §3º do CPC, uma vez terem sido deferidas à Autora as benesses da justiça gratuita, quando da decisão de mov. 25.1.
3.2. Maria Gabriela Lira Amarista busca a reforma da decisão agravada para que Image Participações Ltda. permaneça no polo passivo da demada. Sustenta-se no recurso que a legitimidade da imobiliária foi examinada apenas sob a perspectiva da responsabilidade por reparos estruturais, sem considerar que a demanda também possui pedido declaratório de inexigibilidade de débito cobrado extrajudicialmente no âmbito da administração da locação.Sobre a legitimidade para postular em juízo, o Código de Processo Civil dispõe o seguinte: Art. 17. Para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade. Art. 18. Ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico. A legitimidade ad causam trata, portanto, de requisito de validade pertinente à relação jurídica de direito material deduzida pelas partes.
Nesse sentido, de acordo com Fredie Didier Júnior[2]:“a todos é garantido o direito constitucional de provocar a atividade jurisdicional. Mas ninguém está autorizado a levar a juízo, de modo eficaz, toda e qualquer pretensão, relacionada a qualquer objeto litigioso. Impõe-se a existência de um vínculo entre os sujeitos da demanda e a situação jurídica afirmada, que lhes autorize a gerir o processo em que esta será discutida. Surge, então, a noção de legitimidade ad causam. A legitimidade para agir (ad causam petendi ou ad agenum) é requisito de admissibilidade que se precisa investigar no elemento subjetivo da demanda: os sujeitos. Não basta que se preencham os 'pressupostos processuais' subjetivos para que a parte possa atuar regularmente em juízo. É necessário, ainda, que os sujeitos da demanda estejam em determinada situação jurídica que lhes autorize a conduzir o processo em que se discuta aquela relação jurídica de direito material deduzida em juízo. É a 'pertinência subjetiva da ação', segundo celebre definição doutrinária.A esse poder, conferido pela lei, dá-se o nome de legitimidade ad causam ou capacidade de conduzir o processo. Parte legítima é aquela que se encontra em posição processual (autor e réu) coincidente com a situação legitimadora, 'decorrente de certa previsão legal, relativamente àquela pessoa e perante o respectivo objeto litigioso'. (...) Essa noção revela os principais aspectos da legitimidade ad causam: a) trata-se de uma situação jurídica regulada pela lei ('situação legitimante'; 'esquemas abstratos'; 'modelo ideal', nas expressões normalmente usadas pela doutrina); b) é qualidade jurídica que se refere a ambas as partes do processo (autor e réu); c) afere-se diante do objeto litigioso, a relação jurídica substancial deduzida - 'toda legitimidade baseia-se em regras de direito material', embora se examine à luz da situação afirmada no instrumento da demanda. A legitimidade ad causam é bilateral, pois o autor está legitimado para propor ação em face daquele réu, e não em face de outro. 'Pode-se dizer, no que tange à legitimidade do réu, que não constitui ela normalmente uma legitimidade autônoma e desvinculada daquela do autor. Ambos são legitimados quando inseridos na mesma relação jurídico-processual emergente da pretensão. Da mesma forma, serão ambos carentes de legitimidade quando um deles estiver alheio a tal relação'."Tem-se que a legitimidade para agir consiste na capacidade da parte de sofrer os influxos da decisão a ser proferida, como sujeito da relação jurídica deduzida. Sendo assim, possui legitimidade processual a parte que tiver vínculo com o direito material reivindicado.No caso em exame, a autora e agravante não formulou apenas pedido condenatório relacionado a danos decorrentes de vícios estruturais do imóvel. A parte formulou, também, pedido declaratório de inexigibilidade de débitos que teriam sido cobrados após a rescisão da locação. Esse pedido tem autonomia em relação à discussão indenizatória.Na petição inicial, a autora e agravante sustentou que recebeu e-mail de preposta da imobiliária informando a existência de saldo devedor e impugnou valores referentes a “complemento do aviso de 25 dias”, “25 dias proporcionais”, “reparos” e valores constantes da vistoria de saída. A autora pediu expressamente a declaração de inexigibilidade dessas cobranças. Essas alegações são suficientes, pela teoria da asserção, para justificar a presença da administradora imobiliária no polo passivo ao menos quanto ao pedido declaratório de inexigibilidade de débito.Não se trata, neste momento, de afirmar que a imobiliária é titular do crédito ou que deve responder solidariamente pelos supostos vícios do imóvel. Essa conclusão depende de exame de mérito, após a instrução processual adequada. O que se afirma é apenas que, se a autora atribui à administradora participação na cobrança extrajudicial e pretende provimento declaratório que possa impedir a continuidade ou eficácia dessa cobrança, há pertinência subjetiva bastante para afastar a extinção prematura em relação à imobiliária.Se a administradora fez emissão, comunicação ou gestão da cobrança discutida, sua exclusão do processo pode comprometer a utilidade prática do provimento declaratório buscado pela autora e agravante ainda que a responsabilidade final pelo crédito venha a ser atribuída à locadora.A agravada sustenta que atua apenas como mandatária. A alegação é relevante e pode conduzir, ao final, à improcedência de pedidos condenatórios ou ao reconhecimento de que não há responsabilidade patrimonial da administradora. Contudo, mandato, representação e administração contratual não afastam automaticamente a legitimidade para responder a pedido declaratório que incide sobre atos praticados no contexto da administração da locação.O entendimento que afasta a legitimidade da administradora para responder por vícios estruturais não resolve, por si só, a legitimidade para responder a pedido declaratório relacionado a cobrança extrajudicial por ela gerida ou comunicada. A decisão agravada antecipou conclusão que depende de exame mais aprofundado da relação jurídica entre locadora, administradora e locatária, bem como da documentação relativa à cobrança. Nesse sentido, a questão da legitimidade da parte para a demanda somente por ser corretamente avaliada na perspectiva do exame do mérito.Logo, a decisão agravada deve ser reformada para afastar a extinção do processo em relação a Image Participações Ltda., com o reconhecimento de sua legitimidade passiva para responder à demanda, sem prejuízo de posterior exame do mérito dos pedidos deduzidos pela autora.
Vota-se, portanto, para CONHECER do recurso de Agravo de Instrumento e DAR-LHE PROVIMENTO para REFORMAR a decisão agravada no ponto em que reconheceu a ilegitimidade passiva de Image Participações Ltda. e DETERMINAR sua reinclusão no polo passivo da Ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com pedido condenatório nº 0014595-77.2023.8.16.0001.