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Processo:

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos em face da sentença proferida no mov. 86.1 dos autos de Ação de Rescisão Contratual com Restituição de Quantia Paga nº 0016000-66.2024.8.16.0017, ajuizada por Jenniffer Luana da Cruz Oliveira, Maria Aparecida da Silva, Valdemar dos Santos Soares e Vilmar dos Santos da Silva em face de Paiçandu Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (destaques do original): “4. DISPOSITIVO Diante do exposto, com resolução do mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil: I) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por VALDEMAR DOS SANTOS SOARES, VILMAR DOS SANTOS DA SILVA, JENNIFFER LUANA DA CRUZ OLIVEIRA e MARIA APARECIDA DA SILVA em face de PAIÇANDU EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., para: a) declarar rescindido o ‘Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Venda e Compra’ (evento 49.3), por vontade da parte autora, fixando como data da rescisão o dia 06/05/2024 (data do recebimento da notificação extrajudicial), considerando que a entrega do terreno ocorreu em 01/10/2024 (evento 36); b) condenar a ré à devolução dos valores pagos pelos autores, de forma simples, descontados os seguintes encargos: comissão de corretagem, tributos incidentes sobre o imóvel e cláusula penal no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas pagas; c) autorizar a compensação entre créditos e débitos, conforme autoriza o artigo 368 do Código Civil; d) determinar que o valor devido a título de retenção seja apurado em sede de liquidação de sentença por arbitramento, após comprovação das parcelas pagas e eventuais débitos sobre o imóvel no período a fim de autorizar a retenção pela ré, mediante juntada de documentos pelas partes.A restituição dos valores deverá ser apurada em liquidação de sentença, com incidência da correção monetária pela média do INPC/IGP-DI desde cada reembolso e juros de mora de 1% ao mês, esses incidentes a partir do trânsito em julgado desta sentença, nos termos da fundamentaçãoII) JULGAR PROCEDENTE o pedido deduzido na reconvenção apresentada por PAIÇANDU EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de VALDEMAR DOS SANTOS SOARES, VILMAR DOS SANTOS DA SILVA, JENNIFFER LUANA DA CRUZ OLIVEIRA e MARIA APARECIDA DA SILVA, para os fins de: a) autorizar a retenção dos valores referentes aos seguintes encargos: comissão de corretagem, tributos incidentes sobre o imóvel e cláusula penal no percentual de 10% (dez por cento) na forma já determinada no item anterior; b) autorizar a compensação entre créditos e débitos, conforme autoriza o artigo 368 do Código Civil; c) determinar que o valor devido a título de retenção seja apurado em sede de liquidação de sentença por arbitramento.Diante da sucumbência recíproca (artigo 86, do Código de Processo Civil) na lide principal, a parte autora arcará com 15% dos encargos de sucumbência e o réu com 85% restantes dessas verbas. Fixo os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor atualizado da condenação, considerando os elementos do §2º do artigo 85 do Código de Processo Civil e com base na regra contida no §6º do mesmo artigo, competindo às partes o pagamento ao advogado da parte adversa no percentual fixado, vedada a compensação da referida verba, nos termos do artigo 85, § 14 do referido Código. Em relação à parte autora, consigne-se a suspensão da exigibilidade, a teor do previsto no artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil, haja vista a gratuidade judiciária que outrora lhe foi concedida (evento 14).Diante da sucumbência na reconvenção, condeno a parte autora/reconvinda ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, que fixo em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido (leia-se: pretensão reconvencional a ser apurada em sede de liquidação de sentença), com amparo no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Suspensa a exigibilidade da cobrança nos termos do artigo 98, § 3º do Código de Processo Civil, eis que a parte autora é beneficiária da gratuidade judiciária deferida no evento 14.”.Os autores interpuseram o Apelo 1 (mov. 89.1/origem), sustentando, em síntese, que: a) é indevida a retenção da comissão de corretagem, pois há apenas previsão genérica no contrato, sem indicação do valor, das condições de pagamento ou da identificação do beneficiário, em afronta ao artigo 26-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979; b) não houve comprovação do efetivo pagamento da corretagem nem da prestação do serviço, sendo ônus da ré demonstrar tais fatos; c) a mera indicação percentual não autoriza a retenção, sobretudo diante da falha no dever de informação ao consumidor e da ausência de transparência contratual; d) a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça afasta a retenção quando inexistente demonstração clara do pagamento ou da intermediação imobiliária; e) subsidiariamente, acaso mantida a retenção, requerem que a apuração se limite aos valores efetivamente comprovados e que não ultrapasse o montante indicado pela própria ré ao oferecer a contestação.Ao final, pugnaram o provimento do recurso, com a reforma da sentença para afastar integralmente a retenção da comissão de corretagem, ou então ao menos reduzi-la ao valor efetivamente demonstrado ou declarado.A ré apresentou contrarrazões (mov. 97.1/origem), sustentando a manutenção da sentença e o desprovimento do recurso, ao argumento de que a retenção encontra respaldo contratual e jurisprudencial.Igualmente insatisfeita, a ré interpôs o Apelo 2 (mov. 91.1/origem), alegando, em síntese, que: a) o percentual de retenção fixado em 10% sobre os valores pagos não se mostra adequado, devendo ser majorado para 25%, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, sendo desnecessária a comprovação individualizada das despesas; b) a rescisão contratual não teria ocorrido na data do recebimento da notificação extrajudicial, mas apenas com a prolação da sentença ou, subsidiariamente, na data em que foi reintegrada na posse do imóvel; c) a distribuição do ônus sucumbencial deveria observar o princípio da causalidade, com a imputação integral das despesas processuais e honorários advocatícios aos autores.Com base em tais argumentos, pugnou o provimento do recurso para reformar a sentença, a fim de: I) majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos; II) reconhecer como data da rescisão contratual a da intimação da sentença ou, subsidiariamente, a da reintegração na posse do imóvel; III) cominar todo ônus sucumbencial em desfavor dos autores.Contrarrazões recursais foram apresentadas pelos autores (mov. 98.1/origem), pedindo a manutenção da sentença quanto ao percentual de retenção fixado em 10%, à data da rescisão contratual correspondente ao recebimento da notificação extrajudicial e à distribuição do ônus sucumbencial, requerendo o desprovimento do recurso.Subiram os autos a esta Corte, onde após distribuição por sorteio (movs. 2.0 e 3.1), vieram conclusos para análise em 06/02/2026 (mov. 6.0).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo (dispensado em face dos autores, beneficiários da justiça gratuita, e recolhido pela ré no mov. 93.0/origem), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo, este em parte —, e os intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento —, os recursos merecem ser conhecidos.Cinge-se a controvérsia, como visto, a respeito da culpa e extensão das consequências jurídico-econômicas de restituição de valores e outras obrigações, advindas da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel de mov. 1.24/origem, firmado em 06/11/2018, tendo por objeto o Lote nº 18, da Quadra nº 10, do Residencial Jardim Cidade, em Paiçandu/PR.As impugnações dos recursos se resumem a quatro pontos: i) retenção da comissão de corretagem; ii) percentual de retenção sobre os valores pagos; iii) data da rescisão contratual; e iv) distribuição dos ônus sucumbenciais.Pois bem.Apelo 1, dos autores:O contrato em questão foi celebrado antes da vigência da denominada Lei do Distrato (Lei nº 13.786), publicada no DOU de 28/12/2018, daí que não se aplicam suas disposições, tais como aquela que inseriu o artigo 26-A, inciso II, e § 2º, na Lei nº 6.766/1979, quanto à forma redacional no contrato acerca do valor da comissão de corretagem ser transferida ao promissário comprador, como parte do preço ou como parte das penalidades rescisórias, as condições de pagamento e identificação precisa do beneficiárioDe qualquer modo, sendo a relação de compra e venda de consumo (a empresa ré é a loteadora e vendedora dos terrenos), ainda assim é exigível o cumprimento do dever de informação aos consumidores adquirentes, em respeito aos artigos 46, 47 e 54, §§ 3º e 4º, da Lei nº 8.078/1990 (CDC).O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.599.511/SP (Tema Repetitivo nº 938), firmou a tese da validade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, “desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. O dever de informação, portanto, é o pilar que sustenta a validade da cláusula. Exige-se transparência máxima, com a discriminação clara e apartada do valor que se refere especificamente à intermediação.No caso dos autos, os autores/apelantes defendem que tal requisito não teria sido cumprido porque a Cláusula Quarta do contrato, em seu item "a", prevê a retenção de forma genérica ("até o limite de 5% do valor do imóvel"), sem especificar o valor exato e destacado no momento da contratação. Contudo, essa argumentação não deve prosperar porque como bem identificado na fundamentação da sentença, integra o contrato a Proposta de Compra e Venda, juntada com a contestação, de mov. 49.2/origem, que identifica expressamente a existência da comissão de corretagem, indica a empresa que perceberia a remuneração (Pedro Granado Imóveis Ltda.), destinada aos profissionais responsáveis pela intermediação do negócio jurídico e, ademais, serve de comprovação à existência dessa prestação de serviço.Com efeito, a proposta de compra assinada por ao menos dois dos autores foi realmente apresentada por Pedro Granado Imóveis Ltda., consoante se verifica, comprovando a prestação do serviço de intermediação, e a Cláusula Quarta, alínea “a”, do contrato, está em página rubricada abaixo por todos os promissários compradores, o que basta no caso, pois, como dito, o ajuste é antecedente à vigência da Lei nº 13.286/2018.Afora isso, a ré igualmente trouxe os comprovantes de pagamento dessa comissão de corretagem que seria deduzida do preço do imóvel, como se vê dos movs. 49.13 a 49.15/origem, dentre eles as notas fiscais eletrônicas da recebedora, não impugnados ou descridos em sua veracidade.A hipótese, portanto, enquadra-se na orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 938, segundo a qual é válida a transferência da obrigação ao adquirente quando houver informação clara e prévia acerca do encargo, não devendo ser afastada a retenção por parte da promitente vendedora e mantida a sentença.A propósito e em apoio, do Tribunal da Cidadania:“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938/STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto por recorrente contra decisão monocrática do Superior Tribunal de Justiça que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, fundado na alínea "a" do permissivo constitucional, em demanda de rescisão contratual de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de quantias pagas, na qual se discute a validade da retenção da comissão de corretagem. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se, em sede de agravo interno, é possível afastar o óbice da Súmula 7/STJ para reexaminar as premissas fático-probatórias fixadas pelo Tribunal de origem quanto ao atendimento dos requisitos do Tema 938/STJ (dever de informação e validade da cláusula de transferência ao comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem), a fim de reconhecer a indevida retenção da referida comissão. III. Razões de decidir 3. O órgão julgador de origem, com base nas provas acostadas aos autos, concluiu que o contrato especifica a obrigação do comprador de arcar com a comissão de corretagem, indicando beneficiário com CNPJ e CRECI, o valor devido e a forma de pagamento, bem como que o consumidor recebeu informação adequada e prévia, em conformidade com o Tema 938/STJ, razão pela qual é indevida a restituição dos valores pagos a esse título quando a rescisão parte do consumidor. 4. A pretensão recursal de afastar a validade da cláusula de transferência da comissão de corretagem e de reconhecer deficiência no dever de informação demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório e a reinterpretação de cláusulas contratuais, providência vedada em recurso especial, em face da incidência da Súmula 7/STJ, mantida na decisão agravada. IV. Dispositivo 5. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp n. 3.061.479/GO, relator Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG), Quarta Turma, julgado em 1/6/2026, DJEN de 8/6/2026).Na tese subsidiária do Apelo 1, porém, é de dar-se provimento, porque a sentença não foi explícita acerca do quantum que poderá ser retido a esse título, apenas fazendo alusão à cláusula contratual que previu que poderia a comissão chegar a 5% do valor do imóvel. Todavia, para que não haja decisão extra petita (CPC, artigos 141 e 492), que leva em consideração também os pedidos formulados na contestação e reconvenção, a ré indicou expressamente na sua resposta – e os comprovantes demonstraram – que o dispêndio ou desembolso foi de R$ 3.381,04 (três mil trezentos e oitenta e um reais e quatro centavos), e não de 5% do valor do negócio, que daria R$ 7.303,95.Assim, em caráter complementar à sentença e provendo parcialmente o recurso dos autores, declara-se que se mostra legítima a retenção pela ré da importância de R$ 3.381,04 dos valores pagos, na rubrica de comissão de corretagem, porque aqueles deram causa ao desfazimento do negócio jurídico ao resolverem desistir de comprar o imóvel e pagar de pagar.Apelo 2, da ré:Acerca do percentual de retenção dos valores pagos, a título de cláusula penal, a sentença o fixou em 10%, afastando o pedido de retenção de 25%, aqui reiterado, sendo que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, seguida por esta Corte, consolidou-se no sentido de que, para os contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, é razoável a retenção pelo promitente vendedor de um percentual que flutue entre 10% e 25% das quantias pagas, quando o rompimento seja por culpa exclusiva do comprador, a depender das circunstâncias do caso concreto.A Cláusula Décima Oitava é cláusula penal para o caso de infração do contrato, mas não regula a rescisão, que está disciplinada na Cláusula Quarta, tendo a magistrada sentenciante, Dra. Suzie Caproni Ferreira Fortes, aplicado a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, acima referida, para quantificar os valores ilíquidos, eventuais e indeterminados discriminados como possíveis perdas e danos da promitente vendedora no Parágrafo único de referida cláusula, em suas alíneas “a”, “b” e “c”, inclusive no intento de se evitar onerosidade excessiva para os consumidores aderentes.Na particularidade do caso, o contrato previu o pagamento da entrada e de mais 179 prestações mensais, sendo que, conforme os relatórios apresentados com a petição inicial no mov. 1.17/origem e pela ré, ao responder a ação, nos movs. 49.4 e 49.5/origem, os autores seguiram firmes, fazendo os pagamentos, até o mês de março de 2024, daí que integralizaram a entrada e mais 63 prestações, consoante confessado na contestação de mov. 49.1/origem, ou seja, o equivalente a 35,55% do preço do terreno.Logo, os 10% dos valores pagos significariam apenas 3,55% do valor do contrato, o que se revela irrazoável, em juízo de proporcionalidade, devendo ocorrer uma majoração, mas não para o montante requerido pela ré, mesmo porque ela logo retomou a posse do imóvel pouco depois da notificação extrajudicial recebida dos autores e nos moldes da decisão liminar proferida no mov. 14.1/origem, da qual não se recorreu, o que amenizou prejuízos.É algo muito diferente dos casos em que há demora, às vezes de anos, para que a loteadora recupere a posse do imóvel e possa revendê-lo.Assim, eleva-se essa retenção para 15% dos valores pagos, que chegarão a algo como 5,325% do valor do negócio jurídico, sanção suficiente, na linha de precedentes desta Relatoria, ad exemplum o seguinte (grifou-se): “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE LOTE URBANO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DAS RÉS (PROMITENTES VENDEDORAS). 1) PLEITO DE ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS DE 15% PARA 25%. Impossibilidade. Percentual que se mostra razoável e escorreito diante das peculiaridades do caso, em especial a quantia expressiva de parcelas pagas. Retenção que ficará próxima de 6,6% do valor do contrato. Ausência de demonstração exata dos prejuízos experimentados pelas promitentes vendedoras em razão da rescisão do contrato que não pudessem ser cobertos pela penalidade, tal como definida na sentença. 2) PRETENSÃO DE RETENÇÃO DOS VALORES DE TRIBUTOS MUNICIPAIS, DE CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PAGOS EM AÇÃO DE EXECUÇÃO FISCAL. Falta parcial de interesse recursal. Débitos tributários que já estão incluídos na sentença como compensáveis. Valores de custas e despesas processuais e de honorários que são reembolsáveis. Dívida fiscal contraída em período em que os autores estavam na posse do imóvel e pagamento feito pelas rés. Sentença reformada nesse ponto. 3) PEDIDO DE REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. Rejeição da tese. Divisão da sucumbência fixada proporcionalmente às vitórias e às derrotas das partes litigantes. Rés que ao contestar requereram a improcedência da ação, alegando que o contrato seria irretratável e irrevogável. Derrota, ainda, quanto ao percentual de retenção dos valores pagos. Artigo 86, caput, do Código de Processo Civil observado. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0015861-98.2022.8.16.0045 - Arapongas - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 24.05.2024).Dá-se, portanto, provimento parcial ao recurso neste tópico para majorar o percentual de retenção para 15% (quinze por cento) sobre os valores pagos pelos autores e promissários compradores.No tocante à data a ser considerada como de rescisão do contrato, a sentença não merece reparos, não devendo ser alterada para a partir do trânsito em julgado ou da efetiva reintegração de posse como quer a recorrente. O entendimento pacífico nesta Corte é de que o marco para a rescisão do contrato, quando motivada por desistência do promissário comprador, é a data da ciência inequívoca do promitente vendedor, que no caso se deu com o recebimento da notificação extrajudicial em 06/05/2024, que foi respondida (movs. 1.7 e 1.16/origem), como decidiu o Juízo a quo.Tal entendimento se ampara no art. 473 do Código Civil, que trata da resilição unilateral. A notificação extrajudicial representa a manifestação formal e inequívoca da vontade de não mais prosseguir com o vínculo contratual, operando seus efeitos a partir do momento em que a outra parte toma ciência. A responsabilidade do comprador por débitos inerentes à posse do imóvel, como o IPTU, perdura até a efetiva desocupação e devolução do bem à vendedora, o que a sentença observou ao consignar que a entrega ocorreu em 01/10/2024. Contudo, a data da rescisão do vínculo contratual, em si, retroage ao momento da notificação, negando-se provimento ao recurso no ponto.Enfim, quanto ao princípio da causalidade, invocado pela ré para querer cominar aos autores, com exclusividade, o ônus sucumbencial, é de ver-se que o ter dado causa ao desfazimento do negócio jurídico não é sinônimo de ter dado causa ao ajuizamento da ação, visto que incumbe a ambos os contratantes chegar a bom termo na celebração de distrato. Quando assim não conseguem (autotutela ou autocomposição), precisando da tutela jurisdicional para realizar o acerto, atua o ônus de sucumbência para disciplinar derrotas e vitórias processuais, conforme as pretensões que cada um apresentar.Nesse diapasão, descabe condenar os autores, na lide principal (na reconvenção eles foram considerados vencidos), ao pagamento integral das custas e despesas processuais, não sendo o caso, tampouco, de fazer alteração na proporção estabelecida na sentença em virtude da majoração do percentual de retenção dos valores pagos pela ré, eis que a petição inicial da ação já continha que era possível ao juízo autorizar “a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos” (mov. 1.1/origem, fl. 22), claro, observada a proporcionalidade e razoabilidade – o dever de fundamentação.Providos parcialmente ambos os Apelos, é indevida qualquer elevação da verba honorária de sucumbência, na interpretação dada pelo Superior Tribunal de Justiça ao § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.059.Por tais razões, o voto é no sentido de conhecer e dar parcial provimento a ambos os recursos, reformando e complementando a sentença apenas para o fim de [a] declarar que a comissão de corretagem a ser retida pela ré é no valor de R$ 3.381,04, e de [b] elevar o percentual de retenção pela ré, a título de cláusula penal, para 15% dos valores pagos pelos autores, sem alteração na distribuição do ônus de sucumbência entre as partes.