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Processo:

Iracilda
Zimmer
e
Pedro Jair Zimmer
interpuseram o presente agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo contra a decisão que,
na ação de anulação de negócio jurídico,
deixou de
conceder a tutela
de urgência para suspender o leilão
(mov.
19.1
–
1º grau).


Defenderam, em síntese: a)
que ao caso é aplicado o Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova, devendo a instituição financeira apresentar nos autos prova da notificação; b) nulidade do leilão por ausência de intimação; c) perigo de dano
irreparável.

Pleitearam
a concessão do efeito
para suspender a liminar/leilão.
No mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão
“reconhecendo-se a aplicação do CDC, com inversão
ônus da prova, bem como a nulidade do procedimento expropriatório,
diante da ausência de notificação válida do devedor fiduciário, com
aplicação da inversão do ônus da prova”
(mov. 1.1 AI).

Não concedida a medida liminar (mov. 8.1 AI).

As contrarrazões foram apresentadas (mov. 14.1 AI).

É o relatório.



Presentes os
pressupostos de admissibilidade do recurso.
O
recurso é tempestivo. A parte agravante
é beneficiária da justiça gratuita
(mov. 14.1
-
1º grau), possui legitimidade e interesse recursal.

O art. 1015 do Código de Processo Civil dispõe:


“Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:
Tutelas provisórias”.

De acordo com o diploma processual civil, a
urgência caracteriza-se
em decorrência da
probabilidade do direito e o perigo de
dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300, do
Código de Processo Civil:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que
evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.

Na lição de
Fredie
Didier
“As tutelas provisórias
de urgência (satisfativa ou cautelar) pressupõem a demonstração de
“probabilidade do direito” e do “perigo da demora” (art. 300, CPC).
A tutela provisória de evidência (sempre satisfativa/antecipada)
pressupõe a demonstração de que as afirmações de fato estejam
comprovadas, tornando o direito evidente, o que se presume nas
hipóteses do art. 311, examinado mais à frente. A urgência pode servir
de fundamento à concessão da tutela provisória cautelar ou satisfativa
(art. 294, parágrafo único, e 300, CPC). A evidência, contudo, só
autoriza a tutela provisória satisfativa (ou simplesmente “tutela
antecipada”, metonímia
legislativa) (arts. 294 e 311, CPC)”
(Curso
de Direito Processual
Civil, volume II: Teoria da
Prova, Direito Probatório,
Ações Probatórias,
Decisão, Precedente,
Coisa Julgada
e
Antecipação
dos
Efeitos
da
Tutela.
11ª Edição, Salvador: Editora
Juspodivm, 2016,
p. 584).

Para
Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel
Mitidiero:
“A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica – que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder tutela provisória”
(Código de
Processo Civil
Comentado. São Paulo: Revista dos Tribunais,
2015, p. 312).

O presente agravo de instrumento foi interposto
contra a decisão
que
indeferiu a tutela de urgência, para suspender os
“atos de leilões
extrajudiciais do imóvel matriculado sob n. 17.313:


“3. Assim, com fulcro no art. 300 do CPC,
INDEFIRO
o pedido de tutela requerido”
(mov. 19.1 – 1º grau).

Inicialmente,
é
parcialmente
conhecido
o
recurso, considerando que a aplicação do CDC e inversão do ônus da prova não foi ainda objeto de decisão.

A discussão envolve procedimento de consolidação extrajudicial de garantia imobiliária, conforme a Lei nº 9.514/1997.

Sobre a liminar, observa-se dos documentos apresentados, que as
partes
celebraram um contrato de empréstimo com constituição de alienação fiduciária em garantia,
em 13.07.2021,
no valor de R$ 60.000,00, com garantia do imóvel objeto da matrícula nº
17.313
do Registro de Imóveis de
Quedas do Iguaçu/PR, nos termos da Lei nº 9.514/97
(mov. 1.2 – 1 grau).


Em decorrência do não cumprimento das obrigações contratuais os autores/agravantes foram notificados, mas deixaram de purgar a mora, apesar de
“legalmente notificados”.
Constou a certidão de leilão negativo, praças realizadas nos dias 02.01.2025 e 16.01.2025, conforme a Lei nº 9.514/97. Em 29.01.2025 houve o cancelamento da alienação fiduciária, além da consolidação plena da propriedade do imóvel em favor do Itaú Unibanco S/A (mov. 1.2 – 1º grau).

A Lei nº 9.514/97 dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelecendo diretrizes sobre o financiamento imobiliário, as garantias que poderão ser incluídas no contrato de mútuo e a contratação da alienação fiduciária. A alienação fiduciária consiste no negócio jurídico em que o fiduciante (devedor) transfere ao fiduciário (credor) a propriedade resolúvel da coisa, constituindo-se através do registro do contrato no competente Registro de Imóveis, resolvendo-se com a quitação do débito e seus encargos:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de
terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

“Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”.

“Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus
encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel”.

A Lei nº 9.514/97 e os instrumentos de garantia nela previstos, em especial a alienação fiduciária,
visam
a
outorgar
maior segurança jurídica as entidades operadoras do Sistema Financeiro Imobiliário, promovendo a rápida recuperação do crédito mediante retomada do bem, proporcionando menores taxas de juros e melhores condições aos adquirentes.

Em caso de inadimplemento do contrato, o procedimento estabelece duas etapas, a consolidação da propriedade e, posteriormente, a venda do imóvel em leilão (art. 27).

“Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata
a
Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas
neste artigo”. 

“Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei”.  

Conforme o procedimento, a consolidação da propriedade será averbada no registro de imóveis após decorrido o prazo de 30 dias. A lei ainda ressalva que, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas vencidas e despesas (art. 27, §3º, Lei 9.514/97).

O prazo para purgação da mora, nos termos do documento apresentado
(matrícula),
ocorreu sem o efetivo pagamento por parte dos devedores/agravantes, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome do credor.

Eventual
inobservância ao regramento da purgação da
mora e do leilão extrajudicial em razão da ausência de notificação,
nessa fase não identificada,
é matéria de cunho eminentemente
probatório, não podendo ser concluída mediante simples afirmação da parte interessada, sem o
contraditório e a ampla defesa.

Ademais, além de não se vislumbrar
a probabilidade do direito, também não há
perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, considerando que
o último leilão ocorreu em
11.07.2025
(mov. 1.3 – 1º grau),
inexistindo data de leilão em aberto.

Do exposto, vota-se no sentido de negar provimento ao agravo
de instrumento interposto por
Iracilda
Zimmer e Pedro Jair Zimmer.