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Processo:

RelatórioTrata-se de apelação face sentença em ação de resolução de contrato, que julgou procedentes os pedidos iniciais, para o fim de: i. declarar a resolução contratual e determinar reintegração da autora na posse do imóvel, determinando-lhe devolução dos valores pagos pelo requerido, autorizada a compensação com eventual saldo devedor; ii. condenar o requerido ao pagamento de aluguéis, no importe de R$650 reais mensais, desde abril de 2018 até a data da desocupação do imóvel. Ante sucumbência, restou o requerido condenado ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, esses arbitrados em 10% do valor da condenação.O requerido Maycon de Oliveira Dalcin apela (mov. 79, apelo 01), sustentando, em suma, que: i) o termo inicial de incidência da taxa de fruição deve corresponder à data do inadimplemento contratual, qual seja, novembro de 2019. Isso porque a posse exercida pelo apelante enquanto adimplente com suas obrigações contratuais – entre fevereiro de 2018 e novembro de 2019 –, se afigurava justa e legítima; ii) a posse apenas se transmudou em injusta com o inadimplemento, momento a partir do qual exsurgiu o direito do alienante de ser indenizado pela fruição do bem; iii) a cobrança de taxa de fruição em período de regularidade contratual viola o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa e configura indevido bis in idem, dado que permite que a apelada seja duplamente remunerada pela fruição do bem, por meio do recebimento das parcelas do preço e, cumulativamente, de indenização pela utilização do imóvel; iv) ainda que assim não fosse, a incidência da referida taxa não poderia retroagir à data da celebração do contrato, devendo o marco inicial para a cobrança adstringir-se, ao menos, à data da constituição do devedor em mora (08/11/2022); v) a posse somente se torna injusta com a notificação do devedor, nos termos do que dispõe o art. 32 da Lei 6.766/79; vi) inviável a cobrança de taxa de fruição em relação ao interregno em que o lote não se encontrava edificado. Deste modo, subsidiariamente, postula que a incidência da taxa de fruição se restrinja ao período em que o lote se encontrava edificado – questão a ser apurada em liquidação de sentença; vii) a sentença foi omissa ao deixar de estabelecer parâmetros para o cálculo da taxa de fruição, o que, “se mantido, permitirá uma cobrança abusiva em fase de liquidação”; viii) a base de cálculo da indenização pela fruição do imóvel deve corresponder ao valor do lote não edificado, porquanto a edificação de benfeitoria no local foi custeada pelo próprio apelante; ix) a incidência da taxa de fruição sobre o valor de benfeitoria subvencionada pelo requerido caracterizaria locupletamento ilícito, dado que “a apelada seria indenizada por um patrimônio que não lhe pertencia originalmente”; x) o percentual da supramencionada taxa deve ser limitado a 0,5% ao mês, em conformidade com o entendimento desta Corte em casos de tal jaez; xi) nos termos do art. 34 da Lei 6.766/79, faz jus à indenização pela edificação erigida no lote, a qual foi realizada durante a vigência do contrato, sob pena de enriquecimento ilícito da apelada; xii) contrário ao que consignado em sentença, a ausência de quantificação do valor da obra em contestação não configura óbice à fixação de indenização pela acessão em favor do apelante, visto que viável a apuração em sede de liquidação; xiii) a apuração do valor de construção é matéria de complexidade técnica, que foge ao conhecimento do homem médio e exige a produção de perícia; xiv) além disso, é de ser reconhecido o direito de retenção do apelante enquanto não ressarcidas pela apelada as acessões realizadas; xv) a sentença foi omissa quanto aos critérios de atualização dos valores a serem restituídos; xvi) quanto à correção monetária dos valores a serem restituídos, o termo inicial é de ser fixado na data de cada desembolso; no tocante aos juros de mora, em se tratando de rescisão contratual por culpa do adquirente, nos termos do Tema 1.002/STJ, sua incidência se dará somente a partir do trânsito em julgado; xvii) o pedido de condenação do requerido ao pagamento de débito de IPTU, água e energia elétrica, formulado à exordial, não foi acolhido em sentença. Houve, assim, sucumbência recíproca, razão pela qual o ônus sucumbencial deve ser redistribuído proporcionalmente.A autora Tropical Incorporações de Imóveis Ltda. também interpôs recurso de apelação (mov. 80, apelo 02), alegando, em resumo, que: i) malgrado tenha sido determinado, em sentença, a incidência de juros de mora sobre as parcelas pagas pelo apelado, observa-se que a resolução do contrato se deu por culpa do adquirente; ii) à vista disso, inviável a incidência de juros sobre os valores a serem restituídos ao requerido; iii) a incidência de juros de mora, quando muito, só poderá ser admitida a partir do trânsito em julgado, mormente considerando a ausência de inadimplemento contratual da parte autora; iv) necessária a condenação do apelado ao pagamento de débitos incidentes sobre o imóvel, a título de água, luz e IPTU, na esteira do que contratualmente previsto; v) conquanto tenha o Juízo concluído pela inviabilidade de condenação do requerido ao pagamento de tais despesas, ao fundamento de que essas não restaram comprovadas, verifica-se que o valor dos débitos somente poderá ser apurado no momento da entrega do imóvel pelo apelado; vi) isso porque “não há como prever valores em aberto pela parte apelada quanto a despesas perante a Copel, Sanepar e a Prefeitura, eis que o imóvel continua sendo ocupado e usufruído pela parte apelada, e que somente podem ser computadas quando do momento da reintegração de posse do bem à parte apelante”; vii) destarte, a indenização por danos materiais deve compreender as despesas com energia elétrica, água e IPTU, cujos valores devem ser apurados em sede de liquidação de sentença.Contrarrazões recíprocas aos movs. 86 e 87, pelo desprovimento aos apelos adversos.É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuida-se na origem de denominada “ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda” proposta por Tropical Incorporações de Imóveis Ltda. em face de Maycon de Oliveira Dalcin.À exordial, sustentou a autora, em suma, que, em 24/02/2018, firmou contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com o requerido, tendo por objeto o lote n. 22 do empreendimento denominado “Loteamento Green Field”. Alegou que restou ajustado que o pagamento do preço se daria de forma parcelada, através do pagamento de entrada no valor de R$2.000,00, seguido de 240 prestações mensais de R$595,26. Argumentou que o requerido, porém, se encontra inadimplente desde a competência de novembro de 2019. Declinou que, conquanto notificado para purgar a mora dentro do trintídio legal, o requerido permaneceu inerte, dando ensejo à resolução contratual. Sustentou que a inexecução culposa do contrato sujeita a parte inadimplente ao pagamento de perdas e danos. Aduziu que o requerido deve arcar com o pagamento de aluguéis, desde a data da ocupação do imóvel, bem como eventuais débitos a título de IPTU, água, luz, condomínio e outras despesas incidentes sobre o imóvel. Pugnou declaração de resolução contratual, com consequente reintegração na posse do imóvel; ainda, condenação do requerido ao pagamento das despesas incidentes sobre o bem, a título de água, energia elétrica e IPTU, bem como indenização por perdas e danos no valor dos aluguéis do imóvel, desde a data da celebração do contrato até a efetiva desocupação do bem. O requerido apresentou contestação (mov. 29), na qual sustentou não se opor à rescisão contratual e ao pagamento de despesas com IPTU. Alegou, porém, que a autora não faz jus à indenização por perdas e danos no valor do aluguel e demais despesas incidentes sobre o imóvel, mas tão somente à retenção de 10% do valor das parcelas pagas. Sustentou, em caráter subsidiário que, caso se entenda devida a cobrança de aluguéis, deve a taxa de ocupação ser fixada em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença. Pediu ressarcimento de valores gastos com a edificação de benfeitorias no lote, cuja apuração é de ser relegada à fase de liquidação. Aduziu, ainda, que a reintegração de posse à autora deve ser atrelada à restituição do valor das benfeitorias realizadas. Postulou justiça gratuita e aplicação do CDC.Impugnação à contestação ao mov. 34.O requerido pleiteou realização de perícia para averiguação do valor das benfeitorias edificadas (mov. 38), ao passo que a autora requereu o julgamento antecipado (mov. 39).Ao mov. 41, deferidos os benefícios da justiça gratuita ao requerido, bem como anunciado o julgamento antecipado da lide.O requerido opôs embargos de declaração face aludida decisão, ao argumento de que não apreciado o pedido de realização de perícia para apuração do valor das benfeitorias. Os aclaratórios foram rejeitados, mov. 54.Sobreveio sentença de procedência, consignando-se a parte dispositiva nos seguintes termos:Isso posto, JULGO PROCEDENTE os pedidos deduzidos na petição inicial resolvendo o mérito, na forma do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil para:a. DECLARAR a resolução do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, a partir da data da sentença, com a consequente reintegração de posse à autora, e devendo a importância recebida em pagamento pela autora ser devolvida à parte ré, em razão do retorno ao “status quo ante”, autorizado a compensação com eventual devedor. O valor deve ser acrescido de correção monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo único do Código Civil) a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça) e juros de mora a contar da citação (visto que na presente situação, a responsabilidade civil tem natureza contratual. EREsp 903.258-RS) na forma do art. 406, §§1º e 3º do Código Civil, ou seja, pela Taxa SELIC, deduzido o índice de atualização previsto no art. 389, parágrafo único do Código Civil, juros a contar da citação. Destaca-se que esses valores serão apurados em sede de liquidação;b. CONDENAR a parte ré ao pagamento de aluguel mensal no valor pretendido de R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais), cujo termo inicial será o mês seguinte à data constante na autorização de construção (movimento 29.9), ou seja, abril de 2018 e termo final na data da desocupação do imóvel. Autorizada a compensação com os valores pagos pela parte ré, que serão devolvidos.Opostos aclaratórios pelas partes (movs. 64 e 67), foram rejeitados (mov. 76).2. Os recursos comportam parcial provimento.2.1. Pleito de modificação do termo inicial da taxa de fruição - aluguel - , formulado pelo requerido (apelante 1).Postula o requerido a modificação do termo inicial da taxa de fruição, sustentando, em suma, que a incidência deve ter como marco inicial, sucessivamente: i) a data do inadimplemento contratual; ii) a data da constituição em mora, após o decurso do prazo previsto no art. 32 da Lei n. 6.766/79; ou iii) a data da conclusão da edificação existente no lote.Na sentença, o requerido foi condenado ao pagamento de R$650,00 mensais a título de taxa de fruição, a partir de abril de 2018 (mês imediatamente posterior à autorização para construção constante do mov. 29.9) até a efetiva desocupação do imóvel.Extrai-se que, em 24 de fevereiro de 2018, as partes celebraram “contrato de compromisso de compra e venda”, tendo por objeto lote urbano não edificado, integrante do Loteamento Green Field, situado no Município de Fazenda Rio Grande (mov. 1.6). Posteriormente, em 06 de março de 2018, a autora forneceu ao requerido Maycon de Oliveira Dalcin autorização para edificação de residência de alvenaria (mov. 29.9).Em novembro de 2019, o requerido se tornou inadimplente, deixando de pagar as parcelas do lote urbano; apenas em 12 de dezembro de 2022 foi extrajudicialmente notificado para promover o pagamento das prestações em atraso, no prazo de 30 dias (mov. 1.7, fl. 02).O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que: "em casos de rescisão de contrato de compra e venda com devolução de valores pagos, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a transferência da posse até a entrega do bem" (REsp 2.106.299/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j.13/10/2025).Contudo, nas hipóteses em que o objeto da avença consiste em lote desprovido de edificação, a mesma Corte assentou que: “não é devido o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados” (AgInt no REsp n. 2.206.891/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 30/06/2026).A conjugação dos precedentes evidencia que a exigibilidade da taxa de fruição pressupõe a efetiva possibilidade de aproveitamento econômico do imóvel pelo compromissário comprador.Destarte, inviável a incidência de taxa de fruição relativamente ao período anterior à conclusão da edificação existente no lote, porquanto, até então, inexistia fruição efetiva do imóvel apta a justificar a correspondente indenização.Conquanto a autora tenha expedido, em 06 de março de 2018, autorização para a edificação de residência no lote objeto da avença (mov. 29.9), não há nos autos elementos aptos a demonstrar a data de início das obras, tampouco o momento em que a construção foi concluída.Portanto, inviável a manutenção do termo inicial fixado na sentença, abril de 2018 - mês imediatamente subsequente à expedição da autorização para construir. Isso porque a simples emissão de autorização para a realização de obra não autoriza presumir que a construção tenha sido iniciada de imediato ou concluída no exíguo lapso temporal de um mês.Não prospera, de outro lado, a pretensão recursal do requerido de fixação do termo inicial na data do inadimplemento contratual, ocorrida em novembro de 2019: o inadimplemento das prestações, por si, não é dado suficiente para caracterizar posse injusta do compromissário comprador, tampouco para autorizar, de forma automática, a incidência da taxa de fruição.Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, corroborada pelo escólio desta Corte, a taxa de ocupação somente é exigível a partir da constituição em mora do compromissário comprador, ocasião em que a posse se torna injusta:“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. TAXA DE OCUPAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... 4. A taxa de ocupação é devida a partir do momento em que a posse do imóvel se torna injusta pela mora, sendo destinada a evitar o enriquecimento sem causa do ocupante e assegurar justa compensação ao vendedor pela perda das prerrogativas inerentes ao domínio do bem...”. (AREsp 1.910.499/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 16/03/2026)“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA. POSSE DO IMÓVEL POR MAIS DE SETE ANOS... RESOLUÇÃO DO CONTRATO QUE IMPÕE O DEVER DE INDENIZAR PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL DESDE A CONSTITUIÇÃO EM MORA ATÉ A DESOCUPAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO (...). Quanto ao termo inicial da indenização, deve ser fixado na data em que a promitente vendedora constituiu em mora a compradora, e não na data da imissão na posse, porquanto é a partir da notificação extrajudicial para constituição em mora que a posse se tornou injusta, estendendo-se até a data da reintegração (...).Assim, a sentença deve ser parcialmente reformada a fim de condenar a ré apelada ao pagamento de indenização pelo período de ocupação do imóvel, a partir da constituição em mora (notificação extrajudicial) até a desocupação, em quantia correspondente ao valor de mercado de aluguel mensal do bem, a ser apurado em liquidação de sentença”. (TJPR, 6ª Câmara Cível, AP 0002318-16.2015.8.16.0193, Relª., Desª. Lilian Romero, j. 19/03/2019)Assim, é de ser considerada a data da constituição em mora como marco inicial para a incidência da taxa de fruição.Impende destacar que o desfazimento do contrato exige prévia interpelação de constituição em mora, nos termos do art. 32 da Lei 6.766/1979: “Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor”. Nesse mesmo sentido, Súmula 76/STJ: “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”.Ademais, a cláusula quinta, parágrafo segundo, do instrumento contratual dispõe que o contrato somente será considerado rescindido após a notificação do adquirente para purgar a mora, no prazo de 30 dias:CLÁUSULA QUINTA, PARÁGRAFO SEGUNDO: O atraso do pagamento de qualquer prestação, por prazo igual ou superior a 30 (trinta) dias, permitirá ao Vendedor considerar rescindido o contrato após a constituição em mora do Comprador, que poderá purgar a mora se promover o pagamento no prazo de 30 (trinta) dias após a notificação. Neste mesmo prazo poderão ser retiradas as benfeitorias e as acessões realizadas.O requerido foi notificado para purgar a mora em 12/12/2022 (mov. 1.7), data que, diante da impossibilidade de aferição da data de conclusão da edificação, deve ser adotada como termo inicial de incidência da taxa de fruição.Destarte, reforma-se a sentença no ponto, para o fim de fixar como termo inicial da taxa de fruição a data da constituição em mora (12/12/2022).2.2. Pretensão de modificação do valor da taxa de fruição, formulada pelo requerido (apelante 1).Sustenta o requerido que a sentença foi omissa quanto à definição da base de cálculo da taxa de fruição, razão pela qual postula seja a taxa fixada com base no valor do lote não edificado, em percentual não superior a 0,5% ao mês. Assiste-lhe razão, em termos. Na sentença, a taxa de fruição foi arbitrada em R$650,00 mensais, que corresponderia ao aluguel de mercado do lote desprovido de edificação, com fundamento no parecer técnico unilateral apresentado pela autora no mov. 1.8.Conquanto tenha sido consignado no aludido parecer, subscrito por corretor de imóveis, que a avaliação desconsiderou as benfeitorias posteriormente edificadas no lote, adotando como parâmetro exclusivamente o terreno nu, não restou explicitada a metodologia empregada para a apuração do valor locativo.Some-se a isso o fato de que referido parecer constitui prova produzida de forma unilateral e cujo conteúdo foi especificamente impugnado pelo requerido em contestação – oportunidade em que Maycon de Oliveira Dalcin alegou que a taxa de fruição deveria corresponder a 0,5% ao mês sobre o valor do lote.Nessas circunstâncias, não se mostra possível recepcionar o valor locativo indicado pela autora à exordial (R$650,00). Isso porque o parecer técnico acostado ao mov. 1.8 consubstancia prova pré-constituída, elaborada sem observância do contraditório, não se prestando, por si só, à fixação do quantum indenizatório, sobretudo diante da impugnação específica apresentada pela parte adversa.Noutros termos: sendo controvertido o valor estimado para o aluguel do lote e inexistindo elementos probatórios suficientes à sua precisa aferição, impõe-se relegar a quantificação da taxa de fruição à fase de liquidação de sentença.No que concerne aos critérios para a quantificação da taxa de fruição, cumpre frisar que, conquanto possível, em tese, a adoção do valor locativo de mercado como parâmetro indenizatório, tal metodologia não se revela adequada à espécie. Isso porque o grau de discricionariedade técnica inerente a tais avaliações, aliado à volatilidade dos preços praticados no mercado imobiliário e às controvérsias subjetivas entre as partes quanto aos critérios e elementos considerados na apuração, tende a fomentar a incerteza e a ampliar a litigiosidade na fase de liquidação.Por outro lado, o valor venal do bem imóvel – utilizado como base de cálculo do IPTU, por exemplo – apresenta-se como parâmetro dotado de maior objetividade, porquanto constitui critério oficialmente estabelecido e periodicamente atualizado pelo Poder Público, com base em elementos cadastrais e parâmetros técnicos de avaliação patrimonial.Pode ser que o valor venal não corresponda, necessariamente, ao preço praticado no mercado imobiliário em negociações particulares. Todavia, tal circunstância não lhe retira a aptidão para servir como parâmetro idôneo e impessoal à quantificação de obrigações cuja base econômica esteja vinculada ao imóvel; cuida-se de dado público e suscetível de conferência pelas partes, circunstância que prestigia a previsibilidade, proporcionalidade e segurança jurídica na liquidação da obrigação.Impende destacar que diferença porventura existente entre montante venal e valor de mercado é, por sua própria essência, absorvida pela finalidade da taxa de ocupação, que se presta, tão somente, a evitar o locupletamento indevido decorrente do uso gratuito do patrimônio alheio, mantendo-se o equilíbrio econômico-financeiro da relação entre as partes.Desta Câmara, no sentido de que, para o cálculo da taxa de fruição, deve ser adotado o critério correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor venal do imóvel, por se mostrar proporcional e adequado:... RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. FIXAÇÃO EM 0,5% SOBRE O VALOR VENAL DO IMÓVEL ... QUESTÃO EM DISCUSSÃO. Definir se a indenização pelo uso indevido do imóvel após a constituição em mora deve observar o percentual de 0,5% sobre o valor do bem, e se a base de cálculo da taxa de fruição deve corresponder ao valor de mercado ou ao valor venal do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR. Os alugueres devidos a título de indenização pela fruição de imóvel devem ser fixados no percentual de 0,5% sobre o valor venal do bem, por representar critério economicamente equilibrado que concilia justa reparação ao proprietário com razoabilidade da oneração ao ocupante, vedando-se alteração do parâmetro jurisprudencial consolidado sem demonstração de circunstâncias excepcionais que justifiquem tratamento diferenciado ... (TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0001638-70.2002.8.16.0004, Rel. Des. Substituto Osvaldo Canela Junior, j. 28/06/2026)Ressalta-se que a base de cálculo da taxa de fruição deve considerar exclusivamente o valor do lote em seu estado originário, isto é, desprovido das benfeitorias/acessões posteriormente edificadas.
Isso porque a edificação existente no imóvel não integrava o patrimônio disponibilizado pela parte vendedora no momento da celebração do negócio jurídico, tendo sido integralmente custeada e realizada pelo próprio adquirente. Destarte, impõe-se a reforma da sentença neste particular, para o fim de fixar a taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor venal do lote não edificado, mediante apuração em liquidação de sentença.2.3. Pleito de condenação da autora à indenização por acessões e direito de retenção, formulado pelo requerido (apelante 1).Comporta acolhimento a pretensão do requerido. É certo que o lote urbano objeto da avença foi alienado sem qualquer edificação, e resta demonstrado ter sido posteriormente construída residência no local pelo requerido.Isto encontra respaldo no acervo probatório, notadamente nas fotografias juntadas ao mov. 29.11 - evidenciam a existência de construção residencial no lote -, projeto arquitetônico (mov. 29.10) e autorização para construção expedida em 2018 (mov. 29.9), documentos comprobatórios de que a edificação foi realizada em momento posterior à aquisição do imóvel.A conclusão é ainda corroborada pelo fato de que a notificação extrajudicial destinada à purgação da mora foi encaminhada ao endereço do imóvel objeto do contrato e regularmente recebida pelo requerido (mov. 1.7), circunstância que evidencia que, ao tempo da constituição em mora, o lote já se encontrava edificado e era utilizado como residência pelo adquirente.Não há, ademais, qualquer elemento apto a infirmar a boa-fé do requerido quando da realização da construção. Ao revés, a obra foi executada durante a regular execução do contrato, em período no qual o adquirente exercia legitimamente a posse direta do imóvel.Cumpre assinalar que, conquanto a edificação de residência, em si, não constitua benfeitoria em sentido estrito, qualifica-se como acessão por construção, nos termos do art. 1.248, inciso V, do Código Civil, tratando-se, assim, de bem acessório (art. 92 do Código Civil), incorporado ao bem principal (terreno) em caráter permanente e com evidente incremento de valor econômico.As acessões, por implicarem acréscimo patrimonial incorporado ao imóvel, equiparam-se às benfeitorias para fins de indenização, especialmente quando realizadas pelo possuidor de boa-fé. Nessa perspectiva, incide, na espécie, o disposto no art. 1.219 do Código Civil e art. 34 da Lei 6.766/1979:Art. 1.219, CC. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.Art. 34, Lei 6.766/1979. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.O fato de o requerido não ter apresentado, em contestação, a exata quantificação do valor despendido na construção não constitui óbice ao reconhecimento do direito à indenização, vez que a apuração do montante demanda mera liquidação.A acessão (an debeatur) existe; apenas é de ser mensurada (quantum debeatur). Ademais, o requerido não permaneceu silente quanto à pretensão indenizatória. Ao revés, em sede de contestação, deduziu expressamente pedido de ressarcimento pelas acessões, consignando, desde então, que a quantificação deveria ser feita em liquidação de sentença. Não se está, portanto, diante de pedido genérico ou desprovido de delimitação, mas de pretensão suficientemente individualizada.Reconhecido o direito à indenização pelas acessões, impõe-se, como consectário lógico, reconhecimento do direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento da indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. O direito de retenção, que implica em manutenção da posse, todavia, não exonera o requerido de indenizar a autora pela utilização exclusiva do imóvel durante o período (taxa de fruição):PROCESSUAL CIVIL ... 7. A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pela integralidade do tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio e da boa ou má-fé da posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor pelo uso de propriedade alheia. Precedentes. 8. Ainda que o adquirente possua direito de retenção por benfeitorias, não pode ser isento, no período de exercício desse direito, da obrigação de pagar ao vendedor aluguéis ou taxa de ocupação pelo tempo que usou imóvel alheio. 9. O direito de retenção não é absoluto e deve ser exercido nos limites dos valores da correspondente indenização pelas benfeitorias, que devem ser compensados com o montante devido pela ocupação do imóvel alheio - aluguéis ou taxa de ocupação ... (REsp 1.854.120/PR, Relª. Minª. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 09/02/2021)2.4. Pleito de condenação do requerido ao pagamento de despesas incidentes sobre o imóvel, formulado pela autora (apelante 2).Propugna a autora (apelante 2) a condenação do requerido ao pagamento/ressarcimento das despesas incidentes sobre o imóvel, a título de água, luz e IPTU. Com razão.Incontroverso que, desde a celebração do instrumento particular de compromisso de compra e venda, o requerido foi imitido na posse do lote. Como consequência lógica, assumiu também os encargos ordinariamente decorrentes da disponibilidade do imóvel, tanto por força da avença quanto em razão da própria natureza das obrigações em discussão.O IPTU é obrigação de natureza propter rem, inclusive pelo exercício da posse sobre o imóvel (art. 31 do CTN); as obrigações decorrentes do fornecimento de água e energia elétrica são propter personam. Em contratos da espécie aqui tratada a orientação da jurisprudência, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de que as despesas relativas ao IPTU, água, energia elétrica e demais encargos incidentes sobre o imóvel passam a ser de responsabilidade do adquirente a partir de sua efetiva imissão na posse:... AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ... 3. Com relação às despesas relativas a cotas condominiais, água, luz, energia elétrica e IPTU, a orientação adotada pelo STJ é no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento dessas despesas é da construtora/incorporadora, até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, passando o comprador a responder por elas a partir daí ... (EDcl no REsp 2.182.776/SP, Relª. Minª. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 22/06/2026)Relevante ressaltar que, em sentido diverso ao consignado em sentença, não há óbice para o acolhimento da pretensão pela ausência de indicação precisa dos débitos existentes, porquanto sequer houve, ao momento, a reintegração de posse para cálculo de eventuais pendências nesse sentido. Assim, merece acolhimento o recurso da autora nesse ponto, para o fim de fazer incumbir ao requerido o pagamento/ressarcimento dos tributos, taxas e demais despesas incidentes sobre o imóvel durante o período compreendido entre a sua imissão na posse e a reintegração do bem à autora, notadamente aqueles referentes ao IPTU, ao fornecimento de água e ao consumo de energia elétrica, relegando-se à fase de liquidação de sentença a apuração do montante efetivamente devido.2.5. Pretensão de readequação do termo inicial dos juros de mora.Postula a autora (apelante 2) afastamento dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos ou, subsidiariamente, fixação do trânsito em julgado como termo inicial. Inviável a extirpação dos juros de mora, todavia, merece readequação o termo inicial, que passa a ser o trânsito em julgado. Aplicável o disposto no Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.2.6. Termo inicial da correção monetária (apelante 1).No que diz respeito à correção monetária sobre os valores a serem restituídos, argumenta o requerido (apelante 1) que deve incidir a partir da data de cada desembolso. Ao apreciar a matéria, o Juízo consignou que a correção monetária deve incidir a partir da data do “efetivo prejuízo”, com fulcro na Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça.O que dito pelo Juízo equivale ao que pretende o apelante, de todo modo, para que dúvida não reste, fica consignado que a correção monetária sobre os valores a serem restituídos incide a partir da data de cada desembolso.
2.7. Sucumbência.Face o que deliberado e acolhido em sede recursal, redistribui-se a sucumbência. Justifica-se 30% à autora e 70% ao requerido, vez que a autora teve acolhimento de pedidos centrais à resolução do contrato, enquanto o requerido teve êxito em questões consequentes à resolução. Custas e despesas processuais na proporção definida. Honorários advocatícios no percentual de 10% a cada qual dos respectivos causídicos, tomando por base o proveito econômico das partes. 3. Do exposto, voto por:a) conhecer e dar parcial provimento ao recurso do requerido (apelo 01), ao efeito de: i. fixar a data da notificação extrajudicial (12/12/2022) como termo inicial da taxa de fruição; ii. redefinir a base de cálculo da taxa de fruição para 0,5% ao mês sobre o valor venal do lote não edificado - liquidação por arbitramento; iii. condenar a autora ao pagamento de indenização pelas acessões incorporadas ao imóvel, cujo valor é de ser apurado em liquidação por arbitramento, assegurado ao requerido direito de retenção. b) conhecer e dar parcial provimento ao recurso da autora (apelo 02), para o fim de: i. condenar o requerido ao pagamento/ressarcimento dos tributos e despesas incidentes sobre o imóvel durante o período compreendido entre a imissão na posse e a reintegração do bem; ii. estabelecer o trânsito em julgado como termo inicial para incidência dos juros de mora referentes aos valores a serem restituídos ao requerido. Ante o parcial provimento aos apelos, prejudicada a majoração de honorários sucumbenciais (art. 85, §11 do Código de Processo Civil).DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e dar parcial provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador José Hipólito Xavier da Silva, sem voto, e votaram o Desembargador Andrei de Oliveira Rech e o Desembargador Substituto José Orlando Cerqueira Bremer.Curitiba, 18 de setembro
de 2026.Joscelito Giovani CéRelator