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Processo:

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Apelação Cível n° 0000249-32.2016.8.16.0110
Vara Cível de Mangueirinha
Apelante(s): ESTEFANO CORTESE
Apelado(s): PEDRO ALVES DA CRUZ e VALDINEI SOARES DOS SANTOS
Relator: Desembargador Luiz Taro Oyama
APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO DO BEM APÓS O AJUIZAMENTO
DA AÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO COMPRADOR. EFEITOS DA
SENTENÇA ESTENDIDOS AO TERCEIRO ADQUIRENTE. CONTRATO
DE COMPRA E VENDA ORIGINÁRIO NÃO REGISTRADO NA
MATRÍCULA. EFEITOS OBRIGACIONAIS INTER PARTES.
INOPONIBILIDADE DO CONTRATO CONTRA TERCEIROS. FALTA DE
INTERESSE DE AGIR SUPERVENIENTE. EXTINÇÃO DO FEITO SEM
RESOLUÇÃO DO MÉRITO. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

RELATÓRIO
Cuida-se de Ação de Adjudicação Compulsória proposta por ESTEFANO CORTESE
contra VALDINEI SOARES DOS SANTOS e PEDRO ALVES DA CRUZ, cuja sentença[1]
proferida pelo Juízo da Vara Cível da Comarca de Mangueirinha decidiu:[2]
(...) julgo extinto o presente feito em razão da falta de interesse processual
da parte autora (...) em razão do princípio da causalidade, condeno a
parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa.
Após, recorreu o autor ESTEFANO CORTESE[3] alegando que deve ser cassada a
sentença e julgada procedente a adjudicação compulsória ou anulada a sentença com o
retorno dos autos à origem para a citação dos atuais proprietários do imóvel.
A parte apelada apresentou suas contrarrazões sustentando a sua ilegitimidade[4]
passiva e, no mérito, pugnou pela manutenção da decisão de 1° grau com a majoração dos
honorários advocatícios.
VOTO
As questões analisadas dizem respeito a ilegitimidade passiva e a adjudicação
compulsória.
1. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA
Pretende o Apelado Pedro Alves da Cruz o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva
, tendo em vista a boa-fé objetiva na aquisição do imóvel.ad causam
Sem razão.
O terceiro que adquire imóvel em litígio no curso do processo possui legitimidade para
figurar no polo passivo da ação, porque os efeitos da sentença atingem os sucessores do
alienante .[5]
Sobre o assunto:
A alienação do bem em torno do qual gravita a lide não altera as partes
originárias da relação processual. O adquirente ou cessionário não tem
direito de substituir o alienante ou cedente, pois isto depende da anuência
da parte contrária. (...). A sentença, de todo modo, atingirá os sucessores
.[6]
Nesse sentido é a jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. (...) EXTINÇÃO DO PROCESSO, EM RAZÃO DA
ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO DO BEM POSTERIORMENTE A
OCORRÊNCIA DO FATO GERADOR E AO AJUIZAMENTO DA
DEMANDA. (...) HIPÓTESE DE RESPONSABILIDADE POR SUCESSÃO.
(...). LEGITIMIDADE PASSIVA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL.
SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO .[7]
Assim sendo, considerando que no presente caso há responsabilidade por sucessão do
terceiro adquirente Pedro Alves da Cruz , deve ser reconhecida a sua legitimidade para[8]
figurar no polo passiva da ação, ainda que tenha agido com boa-fé na aquisição do imóvel.
Portanto, é de se rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam.
2. DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Assevera o Apelante que a posterior alienação do imóvel no curso da ação não pode ser
causa de extinção por falta de interesse processual, pois o contrato de compra e venda firmado
com o promitente vendedor pode ser oponível contra terceiros adquirentes.
Sem razão.
Na compra e venda de bem imóvel pode o promitente comprador exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a outorga da escritura definitiva e, se houver recusa, pode ajuizar[9]
a ação de adjudicação compulsória do imóvel para o cumprimento da obrigação .[10]
Quanto à ação de adjudicação compulsória, a sua finalidade é a constituição de um
direito real decorrente de compromisso de compra e venda, através da transferência da
propriedade ao promitente comprador após a quitação do preço .[11]
Em relação aos efeitos da adjudicação compulsória, a doutrina ensina que:
(...) duas são as figuras jurídicas possíveis, o que depende do registro ou
não do instrumento negocial na matrícula de registro imobiliário. (...)
Compromisso de compra e venda de imóvel não registrado na matrícula
do imóvel, nesse caso há um contrato preliminar com efeitos obrigacionais
, gerando o contrato definitivo (...)inter partes obrigação de fazer
Compromisso de compra e venda de imóvel registrado na matrícula do
imóvel, se ocorrer tal registro, estaremos diante de um direito real de
aquisição a favor do comprador, reconhecido expressamente pelo art.
1.225, VII, do CC. Não se trata de um direito real de gozo ou fruição ou de
um direito real de garantia, mas de uma categoria real intermediária. Tal
categoria tem efeitos reais , gerando uma aerga omnes obrigação de dar
coisa. Tanto isso é verdade que não sendo essa entregue, caberá ação
por parte do compromissário comprador, emde adjudicação compulsória
face do promitente vendedor ou de terceiro (...) .[12]
Assim, tem o promitente comprador o direito à adjudicação compulsória
independentemente de registro , mas se o contrato de compra e venda não estiver[13]
registrado os seus efeitos serão apenas obrigacionais inter partes.
Com efeito, nessa hipótese a ação de adjudicação deve ser ajuizada contra o promitente
vendedor, prevalecendo carência da ação por falta de interesse processual quando for proposta
em face de terceiros, que não se comprometeram com a outorga da escritura pública.
Nesse sentido é a jurisprudência:
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE VALIDADE DE
NEGÓCIOS JURÍDICOS, RECONHECIMENTO DE PROPRIEDADE E
OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. SENTENÇA TERMINATIVA.
AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. (...) CARÊNCIA DA AÇÃO.
MANUTENÇÃO. AUSÊNCIA DE PERTINÊNCIA SUBJETIVA E DE
INTERESSE PROCESSUAL. (...) ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA QUE,
ADEMAIS, POSSUI NATUREZA OBRIGACIONAL, DEVENDO SER
BUSCADA DAQUELES QUE SE COMPROMETERAM À OUTORGA DA
ESCRITURA PÚBLICA (...) . [14]
No caso concreto, extrai-se que o contrato de compra e venda não foi registrado na[15]
matrícula do imóvel e os seus efeitos são obrigacionais , ou seja,[16] inter partes
exclusivamente entre o Apelante e o promitente vendedor Valdinei Soares dos Santos.
Ainda, como se verifica dos autos, a ação foi proposta em face de Valdinei Soares dos
Santos, mas durante o trâmite do processo o imóvel foi alienado à terceiros e em razão de[17]
não mais pertencer ao promitente vendedor carece de ação o Apelante por falta de interesse
processual superveniente, não sendo oponível o contrato de compra e venda contra os atuais
adquirentes , cujos efeitos obrigacionais são e não , tendo em vista a[18] inter partes erga omnes
ausência de registro na matrícula.
Posto isso, está correta a sentença de extinção sem resolução de mérito, inclusive
quanto à impossibilidade de emenda da petição inicial após a citação e quanto à ressalva[19]
do direito do Apelante em eventuais perdas e danos .[20]
Portanto, é de se negar provimento ao recurso de apelação e manter a sentença que
extinguiu o processo sem resolução de mérito, bem como o ônus da sucumbência pelo
princípio da causalidade.
DO PREQUESTIONAMENTO
Tem-se por prequestionadas todas as disposições legais expressas descritas no recurso
e nas contrarrazões recursais.
DA CONCLUSÃO
Diante do exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso, em relação à
adjudicação compulsória para a outorga pelos terceiros adquirentes da escritura pública
definitiva do imóvel.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 4ª Câmara Cível do TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar CONHECIDO O RECURSO DE
PARTE E NÃO-PROVIDO o recurso de ESTEFANO CORTESE.
O julgamento foi presidido pelo (a) Desembargadora Regina Helena Afonso De Oliveira
Portes, com voto, e dele participaram Desembargador Luiz Taro Oyama (relator) e
Desembargadora Astrid Maranhão De Carvalho Ruthes.
Curitiba,17 de setembro de 2019
Desembargador Luiz Taro Oyama
Relator
Sentença (mov. 233.1).[1]
Juiz Lúcio Rocha Denardin.[2]
Apelação (mov. 239.1).[3]
Contrarrazões (mov. 243.1).[4]
Art. 109 (...) § 3º Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao[5]
adquirente ou cessionário.
MEDINA, José Miguel Garcia. Novo Código de Processo Civil Comentado. São Paulo: RT,[6]
2016, p. 212.
TJPR. 2ª C. Cível. AP 0001326-31.2005.8.16.0185. Rel.: Stewalt Camargo Filho. J.[7]
10.10.2018.
Matrícula (mov. 184.2).[8]
Código Civil. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do[9]
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da
escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se
houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Decreto-lei n° 58/37. Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura[10]
definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da
obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.
2. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto[11]
de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente
comprador após a quitação integral do preço. (STJ. AgInt no REsp 1584461/GO. Terceira
Turma. Rel. Ricardo Villas Bôas Cueva. J. 13.05.2019).
TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil. São Paulo: Método, 2014, p. 1.025.[12]
Súmula 239 STJ. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do[13]
compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
TJPR. 14ª C. Cível. AP 0001387-23.2013.8.16.0083. Rel.: Desembargadora Themis de[14]
Almeida Furquim. J. 05.12.2018.
Contrato de compra e venda (mov. 1.4 e 1.5).[15]
Matrícula atualizada (mov. 184.2)[16]
Alienação em 03.05.2016 em favor de Pedro Alves da Cruz e em 27.09.2016 em favor de[17]
Evandro Carlos Zucchi e Ivani Salete Zucchi (mov. 184.2/f. 05/06).
Evandro Carlos Zucchi e Ivani Salete Zucchi.[18]
Código de Processo Civil. Art. 329. O autor poderá:[19]
I - até a citação, aditar ou alterar o pedido ou a causa de pedir, independentemente de
consentimento do réu;
II - até o saneamento do processo, aditar ou alterar o pedido e a causa de pedir, com
consentimento do réu, assegurado o contraditório mediante a possibilidade de manifestação
deste no prazo mínimo de 15 (quinze) dias, facultado o requerimento de prova suplementar.
Código Civil. Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a[20]
outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.