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Processo:

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Edifício Oklahoma, da decisão
(mov. 110.1) que, nos autos da execução de título extrajudicial promovida em face de Bruna Pacheco, indeferiu o pedido de expedição de ofício para Registro de Imóveis de Colombo/PR para que promovesse a averbação de penhora do imóvel objeto da dívida condominial. Em suas razões recursais, o Agravante defende, em suma, que “ao se privar o Condomínio da plena penhora do imóvel e seu respectivo registro, ou seja, sobre o imóvel que é o gerador da própria dívida em execução, as consequências são demasiadamente negativas”.Acrescenta que “se o imóvel passou à titularidade superveniente de terceiro, não podemos olvidar que este é igualmente responsável pela dívida, ainda que anterior ao tempo da consolidação/aquisição, nos termos do art. 1.345 do Código Civil”.Argumenta que “o próprio art. 833, §1º, do CPC/2015, excepciona do rol de impenhorabilidade os casos em que a execução da dívida é relativa ao próprio bem, como nos casos das taxas condominiais”.Por fim, pugna pela antecipação da tutela recursal.O recurso foi recebido sem a concessão do efeito ativo requerido (mov. 17.1-TJPR), e a intimação para a agravada apresentar contrarrazões retornou sem leitura (mov. 26.1), voltando os autos conclusos.

2. Presentes os pressupostos de admissibilidade, o presente agravo de instrumento merece ser conhecido, conforme análise a seguir.Cuida-se de ação de execução ajuizada em 24/01/2024 por Condomínio Edifício Oklahoma em face de Bruna Pacheco, referente às cotas condominiais vencidas entre 12/2020 a 01/2024 e as demais vincendas, perfazendo o total R$.14.887,82 (mov. 1.1).Após a citação (movs. 39.1), foi efetuado o bloqueio via Sisbajud das quantias de R$ 457,21, R$ 348,00 e R$ 3.339,97 (movs. 51.3 a 51.5), com o respectivo levantamento pela parte exequente (movs. 88.1 a 91.1).A decisão de mov. 63.1 deferiu “a penhora do imóvel gerador das taxas condominiais”, sendo informado pelo Condomínio/exequente que “em diligência junto ao registro de imóveis para averbação da penhora, este apresentou diligência registral, negando-se a promover a averbação da penhora sob alegação de que o imóvel não seria de Bruna Pacheco, mas da Caixa Econômica Federal, em virtude de consolidação da propriedade”, requerendo que seja expedido ofício “ao registro de imóveis de Colombo-PR para que promova a averbação da penhora independentemente de quem figure como proprietário do imóvel, devido à natureza propter rem da dívida condominial, que sujeita a penhora do imóvel, independentemente em nome de quem esteja”. Juntou nota registral e matrícula atualizada (movs. 108.2 e 108.3).Sobreveio a decisão ora agravada que indeferiu o pedido “vez que o imóvel não pertence a executada, conforme certidão de seq. 108.3, pág. 3”; daí a interposição do presente recurso. Sem razão, contudo.No caso, houve a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal em 18/11/2024, conforme se denota da matrícula juntada pelo Exequente (mov. 108.3):
(...)

Não obstante, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e do art. 1.368-B, do Código Civil, denota-se que o credor fiduciário somente é responsável pelo pagamento das taxas de condomínio após a consolidação da propriedade e imissão na posse do imóvel:
Art. 27. (...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
Segue, neste sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consoante se vê do seguinte aresto:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.(AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)
Este, também, é o entendimento desta Corte:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE REJEITOU A ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA APRESENTADA PELA EXECUTADA.1. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AGRAVANTE QUE FIGURAVA COMO COMPRADORA NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA À ÉPOCA DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO (08/07/2016). CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO OCORRIDA EM JUNHO DE 2022, POSTERIORMENTE À PROPOSITURA DA AÇÃO. AUSÊNCIA DE RETOMADA DA POSSE SOBRE O IMÓVEL. AGRAVANTE/EXECUTADA QUE CONTINUA SENDO A POSSUIDORA DIRETA. RESPONSABILIDADE DA DEVEDORA FIDUCIANTE, EM RELAÇÃO AOS DÉBITOS CONDOMINIAIS ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PLENA. ART. 27, § 8º, DA LEI 9.514/97 E ART. 1.368-B, DO CÓDIGO CIVIL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. DECISÃO MANTIDA.2. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJPR - 9ª Câmara Cível - 0020912-60.2024.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIS SERGIO SWIECH -
J. 03.08.2024)
APELAÇÃO CÍVEL – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TAXAS CONDOMINIAIS – JUNTADA, PELO RÉU, DE PETIÇÃO DE EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – SENTENÇA DE ACOLHIMENTO DA EXCEÇÃO E EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO – RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA – RECURSO PELA AUTORA – IMÓVEL GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – APESAR DA NATUREZA PROPTER REM DAS TAXAS CONDOMINIAIS, A RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE SURGE APENAS COM A CONSOLIDAÇÃO DE SUA PROPRIEDADE PLENA – INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 27, §8º, DA LEI Nº 9.514/97, E 1.368-B DO CÓDIGO CIVIL – QUESTÃO SUBMETIDA A JULGAMENTO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO RESP 1345331/RS – TEMA REPETITIVO 886 STJ – PRECEDENTES – IMISSÃO NA POSSE QUE CONFIGURA MARCO INICIAL – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA RECORRIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS EM SEDE RECURSAL – APLICABILIDADE DO ARTIGO 85, §11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
(TJPR - 8ª Câmara Cível - 0010520-53.2023.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ OSORIO MORAES PANZA -
J. 13.11.2023)
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA DEVEDORA FIDUCIANTE PELO ADIMPLEMENTO DO DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO QUE PASSA A SER EXIGÍVEL DO CREDOR FIDUCIÁRIO SOMENTE APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE COM A IMISSÃO NA POSSE. INTELIGÊNCIA DO §8º DO ARTIGO 27 DA LEI N° 9.541/97 E DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 1.368-B DO CÓDIGO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO ACOLHIDOS. SENTENÇA REFORMADA.APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA.
(TJPR - 8ª Câmara Cível - 0023099-43.2021.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: ANA CLAUDIA FINGER -
J. 21.08.2023)
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS A EXECUÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA EMBARGANTE/EXECUTADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE DA DEVEDORA FIDUCIANTE PELO ADIMPLEMENTO DO DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO QUE PASSA A SER EXIGÍVEL DO CREDOR FIDUCIÁRIO SOMENTE APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE COM A IMISSÃO NA POSSE. COTAS EXECUTADAS CORRESPONDENTES A PERÍODO ANTERIOR A IMISSÃO NA POSSE PELA EMBARGANTE. PRELIMINAR ACOLHIDA. SENTENÇA REFORMADA. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PREQUESTIONAMENTO. OBSERVÂNCIA DO ART. 1025 DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
(TJPR - 9ª Câmara Cível - 0036450-44.2021.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR ARQUELAU ARAUJO RIBAS -
J. 04.03.2023)
No caso, ainda que tenha sido demonstrada a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, além de inexistir indícios da imissão na posse do bem, a Caixa Econômica Federal não figura como parte no feito originário, e sequer foi intimada para manifestar eventual interesse, motivo pelo qual descabida a averbação de penhora de bem de terceiro alheio aos autos.Sobre o tema, mutatis mutandis:
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPETÊNCIA ESPECIALIZADA DA CÂMARA (ART. 110, IV, "B", DO RI/TJPR). AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O PEDIDO DE INTIMAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E DO ATUAL PROPRIETÁRIO PARA QUITAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. VENDA A TERCEIRO. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO QUE AUTORIZA A CITAÇÃO DO ATUAL PROPRIETÁRIO E DO OUTRORA CREDOR FIDUCIÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO....1. A obrigação condominial possui natureza propter rem, transmitindo-se ao novo titular do imóvel.2. O atual proprietário pode ser citado para responder pela dívida condominial, sendo-lhe assegurado o direito de defesa na execução.3. A Caixa Econômica Federal, ao consolidar a propriedade e alienar o bem, responde pelas obrigações condominiais, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997.... . (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0045534-72.2025.8.16.0000 - Londrina - Rel.: SUBSTITUTA LETICIA MARINA CONTE - J. 20.10.2025)
Logo, não comprovada, de plano, a posse direta do bem pela CEF, deve ser mantida a decisão agravada que indeferiu o pedido de averbação de penhora do imóvel; daí o desprovimento do agravo de instrumento.
3. Diante de todo o exposto, voto pelo conhecimento e desprovimento do Agravo de Instrumento, nos termos da fundamentação.