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Processo:

1. RelatórioTrata-se de Apelação Cível interposta por Sergio Roberto Manfredini Bassetti Filho em face da sentença de mov. 48.1 origem, integrada ao mov. 57.1, proferida nos autos de Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda por Inadimplemento Contratual nº 0022963-12.2022.8.16.0001, movida em desfavor de Anderson Luiz Meri, que reconheceu a decadência do direito de rescisão e julgou extinto o feito, nos seguintes termos:“Sabe-se que a lei civil não estabeleceu prazo decadencial específico para as hipóteses de rescisão de contrato.A divergência jurisprudencial e doutrinária reside exatamente neste ponto.Para se concluir o melhor entendimento possível aplicável ao caso, deve-se observar que o contrato em questão estipula o pagamento de parcelas certas e líquidas, com vencimento em data certa, enquadrando se a pretensão de recebimento desses valores na hipótese de prescrição prevista no art. 206, §5º, I, do Código Civil, cujo prazo é de cinco anos.No caso concreto, a última parcela venceria em dezembro de 2019, pelo que a pretensão de sua cobrança foi fulminada pela prescrição em dezembro de 2024.Importante ressaltar tal ponto, eis que, apesar de não ser aplicável analogia à decadência para o fim de justificar a extinção da pretensão da parte autora, deve ser realizada interpretação sistemática do ordenamento jurídico a fim de se chegar à melhor solução ao caso.Certamente a medida mais gravosa ao devedor é a rescisão contratual porque confere às partes o retorno ao status quo ante.Assim, não teria cabimento poder o credor pretender a rescisão contratual quando já não mais pode exigir do devedor o pagamento da dívida.Não se trata de aplicar analogicamente ao pedido de rescisão contratual o prazo da prescrição da dívida, de cinco anos, mas sim de se compreender que, uma vez sucumbido o direito do credor de ter satisfeito seu crédito, resta prejudicada eventual pretensão rescisória pelo mesmo fundamento, qual seja, a inadimplência.Isso porque, se não pode o menos, não pode o mais.Tanto é que o Superior Tribunal de Justiça fixou o seguinte entendimento: "como a lei não estabelece o prazo de extinção do direito potestativo de resolver o contrato, deve ser entendido que o direito persiste enquanto não satisfeita a pretensão de haver o crédito" (REsp n. 770.746/RJ, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/9/2006, DJ 30/10/2006, p. 300).[...]Logo, considerando que, no caso dos autos, a prescrição da pretensão de cobrança da dívida ocorreu em dezembro de 2024, na mesma data ocorreu a prejudicialidade em relação a eventual pretensão de rescisão contratual, devendo ser reconhecida a decadência do direito pleiteado pela parte autora de rescisão contratual, nada mais podendo pretender com relação ao contrato em questão.3. Diante do exposto, reconheço a decadência do direito de rescisão contratual e, por conseguinte, JULGO EXTINTO o processo com resolução de mérito, nos moldes do artigo 487, II, do Código de Processo Civil.Pelo princípio da sucumbência, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao procurador do réu, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, o que faço com fundamento nos incisos do § 2° do artigo 85, do Código de Processo Civil.Observe-se a suspensão da exigibilidade prevista no art. 98, §3º, do CPC, em caso de beneficiário da justiça gratuita.”
Em suas razões recursais (mov. 61.1), o apelante sustentou, em síntese, que:a) a sentença proferida reconheceu a decadência do direito de rescisão contratual, mas isso é equivocado, pois a relação obrigacional não se extinguiu em 2019, uma vez que o apelado manteve pagamentos parciais de juros, multa e correção monetária;b) a última prestação referente a esses pagamentos ocorreu em 20/03/2023, renovando a eficácia da obrigação e afastando a decadência;c) a jurisprudência do STJ estabelece que, na ausência de prazo decadencial específico para rescisão, deve-se aplicar o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, o que demonstra que a pretensão não está prescrita;d) o entendimento adotado pela sentença, que relaciona a decadência à extinção da obrigação, não se sustenta, pois a relação obrigacional permaneceu ativa até o último pagamento realizado;f) a sentença é omissa ao não analisar adequadamente os fundamentos trazidos pela parte autora e os pagamentos realizados, que demonstram a continuidade da relação contratual; eg) a alegação de que a rescisão não é possível em razão da prescrição das parcelas é improcedente, pois a inadimplência do apelado não extingue o direito de rescisão do apelante.
Requereu, ao final, o provimento do recurso para: i) afastar o reconhecimento da decadência e cassar integralmente a sentença proferida no mov. 48.1, determinando o retorno dos autos ao Juízo de origem para regular instrução e julgamento da ação de rescisão contratual; ii) subsidiariamente, caso o Tribunal entenda que os autos estão em condições de imediato julgamento, que seja declarado rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes; iii) afastar a condenação do apelante ao pagamento de honorários de sucumbência, redistribuindo os ônus sucumbenciais em desfavor do apelado.Contrarrazões apresentadas ao mov. 65.1, com réplica ao mov. 12.1/AC.É o relatório.

2. FundamentaçãoDa admissibilidadeObservo que as razões recursais são hábeis a impugnar os fundamentos de fato e de direito utilizados pelo juízo singular na sentença recorrida, de modo que não há dissociação entre o recurso e a decisão combatida, restando atendido o princípio da dialeticidade, a implicar na rejeição da preliminar suscitada pelo apelado em contrarrazões (mov. 65.1).Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso de apelação.
Do mérito Cinge-se a celeuma recursal sobre a decadência do direito do promissário-vendedor de rescindir o contrato de compra e venda de imóvel de mov. 1.5, por inadimplência do promissário-comprador, Anderson Luiz Meri.Verifico que o negócio jurídico foi firmado em 20/07/2018, tendo por objeto a venda de “um terreno urbano com área de 360,00 m² (Trezentos e Sessenta Metros Quadrados), contendo uma casa de alvenaria medindo 87,00m² (Oitenta e Sete Metros Quadrados)", situado na cidade de Cerro Azul/PR.O comprador, apelado, comprometeu-se com o pagamento de R$ 50.000,00, mediante uma entrada de R$ 35.000,00 (à vista, no ato da assinatura) mais R$ 15.000,00, em parcela única, com vencimento em 20/12/2019, mediante emissão do cheque nº 000404. Sobre este último montante, restou estipulado serem devidos juros de R$ 300,00, por mês, até a quitação da dívida.Conforme admitido por ambas as partes, a parcela com vencimento em 20/12/2019 não teria sido adimplida tempestivamente, tanto que foram mantidos pagamentos relativos a juros e consectários, os quais foram parcialmente impugnados pelo autor, que assumiu, contudo, que o último valor recebido a tal título ocorrera em 20/03/2023.Verifico, da contestação, que o próprio requerido aduziu ter realizado transferências bancárias após o combinado:Consoante resta incontroverso nos presentes autos, remanesceu para pagamento tão somente o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Após o termo final para pagamento não houve qualquer manifestação do autor, tampouco este notificou o réu para constituir-lhe em mora, especialmente para exercício do direito de resolução do contrato. Isso porque, conforme comprovante e planilha, anexos, houve o adimplemento da obrigação em data posterior, sem qualquer objeção por parte do autor.
Inclusive, da planilha de mov. 37.6, extrai-se que as movimentações bancárias teriam se dado de 05/06/2020 a 10/11/2024, ainda que o autor apenas confira validade às correspondentes à soma de R$ 300,00 (exatamente a quantia indicada na cláusula contratual como juros).Com efeito, não há consenso entre doutrina e jurisprudência acerca da decadência do direito potestativo de resolução do contrato, já que inexistiria prazo específico para a propositura da ação constitutivo negativa.De toda sorte, filio-me à posição do Superior Tribunal de Justiça de que, por uma questão de lógica, o prazo decenal (art. 205 do CC) deve ser aplicado a todas as pretensões fundadas em inadimplemento contratual, a exemplo do julgado abaixo:AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. PRESCRIÇÃO DECENAL. TERMO INICIAL. DATA DO VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. VIOLAÇÃO DO ART. 373 DO CPC E ARTS. 421 E 422 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. INÉPCIA DA INICIAL. CARÊNCIA DA AÇÃO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO. 1. O prazo prescricional aplicável à pretensão de rescisão contratual decorrente de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador é o decenal, previsto no art. 205 do Código Civil. 2. O Superior Tribunal de Justiça consolida o entendimento de que o termo inicial do prazo prescricional decenal para a rescisão contratual é a data do vencimento da última parcela do contrato. Aplicação da Súmula 83/STJ. 3. Acolher a pretensão recursal de modificar o termo inicial do prazo prescricional demandaria o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas em sede de Recurso Especial (Súmulas 5 e 7/STJ). 4. Os temas referentes à violação do art. 373 do CPC e arts. 421 e 422 do Código Civil não são conhecidos devido à ausência de prequestionamento, haja vista que a matéria não foi analisada pelo Tribunal de origem e não foram opostos embargos de declaração (Súmulas 282 e 356/STF). 5. A análise da alegada carência da ação/inépcia da inicial exige o reexame do acervo probatório para verificar a suficiência da documentação apresentada para identificação do imóvel, o que é inviável em recurso especial (Súmula 7/STJ). 6. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.775.770/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 11/3/2026.)
Avançando, tenho que o pagamento de juros não impede automaticamente a prescrição, notadamente porque o art. 202, VI, do Código Civil estabelece como causa interruptiva o reconhecimento inequívoco da dívida, sendo imprescindível o reconhecimento do saldo principal, o que não se infere no caso concreto.Ao revés, o réu contesta a mora e ainda pondera comportamento contraditório do credor que teria recebido as quantias, sem insurgência oportuna.Veja-se que o autor reputa os pagamentos até então recebidos como “juros, correção monetária”, enquanto o réu traz comprovantes
para contra-argumentar
que a obrigação principal foi adimplida.É dizer, não há causa interruptiva da prescrição, a qual atinge a pretensão de exigir o cumprimento da obrigação (cobrança), mas não extingue o direito subjetivo em si (rescisão). Portanto, mesmo que o devedor continue pagando os juros de mora, isso não significa que a relação contratual se mantenha ativa para fins de cobrança do saldo devedor. No mesmo sentido:DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARCELAS INADIMPLIDAS. PRESCRIÇÃO. INTERRUPÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. PRESCRIÇÃO QUE ATINGE A PRETENSÃO, E NÃO O DIREITO SUBJETIVO EM SI. 1. Ação ajuizada em 27/03/2013. Recurso especial concluso ao gabinete em 14/12/2016. Julgamento: CPC/73. 2. O propósito recursal é definir i) se, na hipótese, houve a interrupção da prescrição da pretensão da cobrança das parcelas inadimplidas, em virtude de suposto ato inequívoco que importou reconhecimento do direito pelo devedor; e ii) se, ainda que reconhecida a prescrição da pretensão de cobrança, deve-se considerar como subsistente o inadimplemento em si e como viável a declaração de quitação do bem. 3. Partindo-se das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal de origem quanto à inexistência de ato inequívoco que importasse em reconhecimento do direito por parte da recorrida - premissas estas inviáveis de serem reanalisadas ou alteradas em razão do óbice da Súmula 7/STJ - não há como se admitir a ocorrência de interrupção do prazo prescricional. 4. A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (REsp n. 1.694.322/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/11/2017, DJe de 13/11/2017.)
Logo, ainda que se reconheça que a obrigação restou inadimplida em 20/12/2019, não há como se acolher
a decadência do direito de rescisão, porquanto o ajuizamento da demanda se deu em 2025, dentro do lapso de 10 anos.Superada a decadência, e considerando que a causa está madura para julgamento (art. 1.013, § 3º, do CPC[1]), prossigo no enfrentamento das demais matérias de defesa, quais sejam:a) ausência de constituição em mora;b) adimplemento substancial;c) impossibilidade de imissão na posse, bem de família;d) acessão aquisitiva e retenção por benfeitorias;e) ausência de posse anterior; ef) usucapião ordinária.
a) Da necessidade de constituição em mora da compradora inadimplenteNo caso em testilha, observo que foi estipulada cláusula resolutiva expressa como segue (mov. 1.5/origem):“Parágrafo Segundo: Fica estipulado que, caso o PROMISSÁRIO COMPRADOR não cumpra o acordo firmado nesta cláusula, rigorosamente no prazo especificado, acarreta na imediata rescisão do referido contrato, com devolução do bem ora negociado, e perda dos valores já quitados até a data da ocorrência.”
Não obstante aludida previsão, a própria dicção do art. 32 da Lei nº 6.799/97 e do art. 14 do Decreto-Lei nº 58/1937 é pela imprescindibilidade da intimação do devedor, por meio de Oficial de Registro de Imóveis, para satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, leia-se:Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.§ 1o Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.
Art. 14. Vencida e não paga a prestação, considera-se o contrato rescindido 30 dias depois de constituido em mora o devedor.§ 1º Para êste efeito será êle intimado a requerimento do compromitente, pelo oficial do registo a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, juros convencionados e custas da intimação.

E, em voto didático, assim compreendeu a Corte Cidadã:RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERPELAÇÃO JUDICIAL. INTERPELAÇÃO CARTORÁRIA. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. ALTERAÇÃO JURISPRUDENCIAL. PURGAÇÃO DA MORA. JUROS NO PERÍODO DE NORMALIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. 1. Ação revisional de contrato ajuizada em 28/10/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 08/08/2022 e concluso ao gabinete em 27/12/2022. 2. O propósito recursal é decidir (I) se é necessária a manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula resolutiva expressa e (II) se o ajuizamento de ação revisional de contrato, após o credor enviar a interpelação para que fosse purgada a mora, impede a rescisão contratual automática. 3. A natureza do imóvel objeto da compra e venda define qual o regime jurídico que definirá as formalidades da interpelação que o credor deve enviar ao devedor para que ele purgue a mora. 4. Os imóveis (I) urbanos loteados são regidos pela Lei 6.799/79, (II) os situados em loteamentos rurais são regidos pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (III) os não loteados são regidos pela Lei nº 6.766/79 e pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (IV) os incorporados pela da Lei n. 4.591/64. 5. O Decreto-Lei nº 745/69, que dispõe sobre os contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58/37, admite que a cláusula resolutiva expressa se opere de pleno direito, mas exige que a interpelação do credor seja por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos.
6. Se a interpelação enviada ao devedor foi realizada de forma não prevista na lei que incide na relação em comento, a mora não se configurou e, por conseguinte, não há fundamento para que se opere a cláusula resolutiva expressa.
7. O dever do credor de interpelar o devedor para que purgue a mora, ainda que pela via judicial, não se confunde com um dever de ajuizar ação para resolução de contrato.
8. Em se tratando de contratos de compra e venda de imóvel em que não haja adimplemento substancial, desrespeito às normas consumeristas, aplicação de princípios regentes de contratos imobiliários com viés eminentemente público de financiamento habitacional, ou outra peculiaridade que demande um tratado diferenciado, não se vislumbra razão para exigir manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel que contenha cláusula resolutiva expressa.
9. Admite-se a cláusula resolutiva expressa nos contratos em que haja relação de consumo, desde que respeitados os ditames do CDC. 10. O art. 53 do CDC determina que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. O art. 51, XI, do mesmo diploma veda que o fornecedor cancele o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor. 11. Poderá a parte devedora socorrer-se da via judicial a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato. 12. A ação revisional ajuizada pelo devedor que pretende rever os encargos incidentes durante o período de inadimplência não inibe a configuração da mora. Precedentes. 13. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp n. 2.044.407/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023.)

Nessa esteira, tem-se que a mora do compromissário comprador é na modalidade ex persona, exigindo-se sua prévia constituição, mesmo que existente previsão sobre o valor e termo para cumprimento da obrigação, sendo este o tirocínio dos julgados que suportaram a Súmula nº 76 do Superior Tribunal de Justiça, a qual ainda está em vigor:“A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”.

Veja-se que a interpelação serve para conferir ao comprador inadimplente oportunidade de quitar o débito, e até mesmo permite ao promissário vendedor ter por rescindido o pacto diante da cláusula resolutiva expressa (ressalvada hipótese de adimplemento substancial), de modo que ao Judiciário apenas caberia liquidar o contrato, que já se encontraria resolvido.Portanto, não há como suprir a ausência de constituição em mora por meio da citação, até porque, existe um prazo legal para purgação que não restaria observado, de modo que é forçosa a extinção da presente demanda de rescisão de contrato com reintegração de posse e perda dos valores pagos em favor do promissário comprador, por ausência de pressuposto essencial, nos termos do art. 485, IV, do CPC.Assim já decidiu esta Corte de Justiça, em caso análogo:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO, CONFORME O ARTIGO 485, INCISO IV, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, POR FALTA DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA PESSOAL DA RÉ (PROMISSÁRIA COMPRADORA) PARA REGULAR CONSTITUIÇÃO EM MORA. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES (PROMITENTES VENDEDORES). 1) ALEGAÇÃO DE SUFICIÊNCIA DA NOTIFICAÇÃO FEITA POR EDITAL EM JORNAL LOCAL. NÃO ACOLHIMENTO. INEXISTÊNCIA DE PROVAS DO ABANDONO DO IMÓVEL PELA RÉ E DE DILIGÊNCIAS PARA PROCURÁ-LA. CERTIDÃO DE OFICIAL DE JUSTIÇA QUE INFORMA QUE A RÉ HAVIA ALUGADO O IMÓVEL. EXERCÍCIO DE POSSE INDIRETA. ARTIGO 1.197 DO CÓDIGO CIVIL. ARTIGO 32 DA LEI Nº 6.766/1979 E ARTIGO 14 DO DECRETO-LEI Nº 58/1937. SÚMULA Nº 76 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. FORMALIDADE LEGAL PARA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO NÃO ATENDIDA. 2) TESE DE DESNECESSIDADE DA NOTIFICAÇÃO PRÉVIA, POR SE TRATAR DE MORA DECORRENTE DE PRESTAÇÕES A TERMO. REJEIÇÃO. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE DA LEI DE REGÊNCIA. PREVALÊNCIA AO ARTIGO 397, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. EXIGÊNCIA INDISPENSÁVEL. 3) TESE DE SUPRIMENTO PELA CITAÇÃO DA AÇÃO. AFASTAMENTO. NÃO CONFUSÃO DOS INSTITUTOS. INTERPELAÇÃO QUE DEVE SER PRÉVIA AO AJUIZAMENTO DA RESCISÃO, PARA POSSIBILITAR A PURGAÇÃO DA MORA. CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO A NOTIFICAÇÃO PARA FINS DE CONSTITUIÇÃO EM MORA DA ADQUIRENTE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0005366-09.2014.8.16.0131 - Pato Branco -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 11.03.2025).
Dessa forma, houve êxito recursal no que toca ao afastamento do reconhecimento da decadência, contudo, prosseguindo-se o julgamento pela causa madura, acolheu-se preliminar de ausência de pressuposto processual consistente na não notificação prévia do promitente comprador para purgar a mora.Do exposto, VOTO no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao presente recurso.