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Processo:

I. RELATÓRIOTrata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por BV GARANTIA S.A. contra a decisão proferida nos autos de Execução de Título Extrajudicial nº 0006989-49.2025.8.16.0026, em trâmite perante a 1ª Vara Cível de Campo Largo, que reconheceu a Caixa Econômica Federal como terceira interessada e declarou a incompetência do Juízo Estadual (mov. 40.1 e 47.1/autos de origem). Alegou em suas razões que: a. a existência de alienação fiduciária não basta para caracterizar interesse jurídico da Caixa Econômica Federal, pois o contrato está adimplente e não houve consolidação da propriedade nem imissão da posse; b. a decisão agravada presume interesse jurídico inexistente e contraria a Súmula 270 do STJ, que afasta o deslocamento da competência federal em hipóteses de mera preferência de crédito; c. não existe pedido de penhora ou ato executivo que recaia sobre o imóvel, razão pela qual o credor fiduciário não se vincula ao débito condominial executado; d. a Caixa Econômica Federal expressamente declarou não possuir interesse em integrar o polo passivo e não formulou pretensão de natureza material que justificasse sua inclusão na lide; e. a legislação (art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e art. 1.368‑B do CC) estabelece que a responsabilidade do credor fiduciário depende de prévia consolidação da propriedade e imissão da posse, inexistentes no caso; f. a jurisprudência do TJPR e do TRF4 confirma que o credor fiduciário somente responde por taxas condominiais após a consolidação e posse, sendo ilegítima sua inclusão antes desse marco; g. o declínio de competência baseado apenas na alienação fiduciária desrespeita o critério constitucional ratione personae, pois não há interesse da União ou de suas entidades na execução; h. a manutenção da decisão agravada causará atraso injustificado, paralisação da execução e possível conflito negativo de competência, prejudicando a efetividade da tutela executiva; i. o provimento do agravo é necessário para excluir a Caixa Econômica Federal do polo passivo, manter a competência da Justiça Estadual e assegurar o regular prosseguimento da execução.Assim requereu liminarmente a concessão do efeito suspensivo ao agravo de instrumento, até o seu julgamento definitivo. Ao final, pugnou pelo provimento do recurso, reformando-se definitivamente a decisão de primeiro grau.Declarada a incompetência da 8ª Câmara Cível (mov. 8.1/AI), com a redistribuição do recurso para o presente relator.Liminar denegada (mov. 19.1/AI).Devidamente intimado para apresentar contrarrazões (mov. 28.1/AI), a parte agravada deixou o prazo decorrer in albis (mov. 35/AI).Intimada para apresentar eventual contrarrazões, a CEF (terceira interessada) apresentou petitório alheio ao presente feito (mov. 29.1/AI).Despachado para se manifestar acerca do petitório apresentado, a parte recorrente pugnou pela desconsideração do petitório da CEF, por se encontrar dissociado dos autos (mov. 36.1/AI).É o relatório.

II. FUNDAMENTAÇÃOPresentes os pressupostos de admissibilidade do recurso ora interposto, tanto os intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo e extintivo), quanto os extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), razão pela qual se conhece do recurso. O recurso se insere na hipótese do art. 1.015, parágrafo único, do CPC, sendo cabível o recurso de Agravo de Instrumento.Preliminarmente, necessário pontuar que o petitório de mov. 29.1/AI, apresentado pela terceira interessada Caixa Econômica Federal encontra-se totalmente dissociado ao caso em análise, motivo pelo qual as teses ali levantadas não serão objeto de análise.No caso, o Juízo a quo reconheceu a Caixa Econômica Federal como terceira interessada e declarou a incompetência do Juízo Estadual, nos seguintes termos (mov. 40.1/autos de origem):(...) 2. Constata-se que o bem gerador da dívida condominial encontra-se gravado com cláusula de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, instituição financeira integrante da Administração Pública indireta da União, a qual, manifestou seu interesse no feito no mov. 34.1.Verifica-se, portanto, que a instituição possui interesse jurídico direto no desfecho da presente demanda, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e do art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, que disciplinam os efeitos da alienação fiduciária de bens imóveis.Cumpre salientar, de início, que a dívida condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil. Nesse sentido, no julgamento do REsp nº 1.929.926/SP a Segunda Seção do STJ assentou que:(...) Assim, diante da natureza da relação jurídica e da repercussão que eventual alienação ou expropriação do bem possa causar no patrimônio da instituição, impõe-se o reconhecimento da Caixa Econômica Federal como terceira interessada, a fim de que possa acompanhar o feito e exercer plenamente o contraditório e a ampla defesa quanto às questões que lhe digam respeito.De outro lado, considerando que a Caixa Econômica Federal é empresa pública federal, a presença da referida instituição no feito atrai a competência da Justiça Federal, nos termos do artigo 109, inciso I, da Constituição Federal. 3. Portanto, determino a inclusão da Caixa Econômica Federal no feito, na qualidade de terceira interessada.4. Por consequência, DECLARO A INCOMPETÊNCIA absoluta deste Juízo Estadual, em razão do interesse de empresa pública federal.(...)Cinge-se a controvérsia acerca da possibilidade ou não do afastamento da inclusão da Caixa Econômica Federal e a possibilidade de manutenção da competência da Justiça Estadual.Na presente hipótese, entende-se que o recurso merece provimento. Explica-se.Preliminarmente, necessário pontuar que a instituição financeira ajuizou execução contra a parte agravada, a fim de cobrar valores pagos a título de taxas condominiais, tendo se sub-rogado com os mesmos privilégios e garantias do débito primitivo (art. 349 do Código Civil), motivo pelo qual o débito exequendo mantém seu caráter propter rem, conforme disposto no art. 1.345 do mesmo Códex.Feito tal apontamento, verifica-se que o imóvel do qual se origina a dívida encontra-se alienado fiduciariamente, sendo a credora fiduciária a Caixa Econômica Federal e o devedor fiduciante a executada, ora agravada, conforme matrícula do imóvel (mov. 1.26/autos de origem).Neste sentido, cumpre destacar que a controvérsia atinente à possibilidade de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária, em sede de execução de taxas condominiais, foi recentemente enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça, que firmou o seguinte entendimento:CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. AS NORMAS DOS ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002, REGULADORAS DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL, APENAS DISCIPLINAM AS RELAÇÕES JURÍDICAS ENTE OS CONTRATANTES, SEM ALCANÇAR RELAÇÕES JURÍDICAS DIVERSAS DAQUELAS, NEM SE SOBREPOR A DIREITOS DE TERCEIROS NÃO CONTRATANTES, COMO É O CASO DA RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E CONDÔMINOS E DO DIREITO DO CONDOMÍNIO CREDOR DE DÍVIDA CONDOMINIAL, A QUAL MANTÉM SUA NATUREZA JURÍDICA .PROPTER REM 2. A NATUREZA PROPTER REM SE VINCULA DIRETAMENTE AO DIREITO DE PROPRIEDADE SOBRE A COISA. POR ISSO, SE SOBRELEVA AO DIREITO DE QUALQUER PROPRIETÁRIO, INCLUSIVE DO CREDOR FIDUCIÁRIO, POIS ESTE, NA CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIO SUJEITO À UMA CONDIÇÃO RESOLUTIVA, NÃO PODE SER DETENTOR DE MAIORES DIREITOS QUE O PROPRIETÁRIO PLENO. 3. EM EXECUÇÃO POR DÍVIDA CONDOMINIAL MOVIDA PELO CONDOMÍNIO EDILÍCIO É POSSÍVEL A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE DÁ ORIGEM AO DÉBITO, AINDA QUE ESTEJA ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, TENDO EM VISTA A NATUREZA DA DÍVIDA CONDOMINIAL, NOS TERMOS DO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. 4. PARA TANTO, O CONDOMÍNIO EXEQUENTE DEVE PROMOVER TAMBÉM A CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, ALÉM DO DEVEDOR FIDUCIANTE, A FIM DE VIR AQUELE INTEGRAR A EXECUÇÃO PARA QUE SE POSSA ENCONTRAR A ADEQUADA SOLUÇÃO PARA O RESGATE DOS CRÉDITOS, A QUAL DEPENDE DO RECONHECIMENTO DO DEVER DO PROPRIETÁRIO, PERANTE O CONDOMÍNIO, DE QUITAR O DÉBITO, SOB PENA DE TER O IMÓVEL PENHORADO E LEVADO À PRACEAMENTO. AO OPTAR PELA QUITAÇÃO DA DÍVIDA, O CREDOR FIDUCIÁRIO SE SUB-ROGA NOS DIREITOS DO EXEQUENTE E TEM REGRESSO CONTRA O CONDÔMINO EXECUTADO, O DEVEDOR FIDUCIANTE. 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (RESP N. 2.059.278/SC, RELATOR MINISTRO MARCO BUZZI, RELATOR PARA ACÓRDÃO MINISTRO RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, JULGADO EM 23/5/2023, DJE DE 12/9/2023.) (GRIFADO).Deste modo, resta evidente que a simples execução de taxa condominial de imóvel alienado fiduciariamente não leva necessariamente a inclusão do credor fiduciário nos autos como parte, sendo que somente a efetivação de penhora do próprio imóvel levanta tal obrigatoriedade.Assim, em que pese o credor fiduciário deva acompanhar execução em que o imóvel alienado é objeto de penhora, não se vislumbra a necessidade de que a Caixa Econômica Federal integre a demanda desde logo, uma vez que, nos autos em análise, em que pese se tenha o pedido subsidiário de penhora do imóvel, sequer houve a citação da parte executada.Outrossim, o credor fiduciário não detém interesse jurídico na demanda antes da efetivação da penhora do imóvel, momento em que deve ser cientificado do ato de contrição e providenciar o que entender necessário.Ainda, ressalta-se que, até eventual imissão na posse do credor fiduciário, o devedor fiduciante é o responsável exclusivo pelo pagamento das contribuições condominiais, conforme art. 27, §8º da Lei 9.514/97.Neste sentido, já decidiu esta Egrégia Corte:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DECISÃO QUE REJEITOU REDIRECIONAMENTO DA EXECUÇÃO AO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SEM IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE MANTIDA COM A DEVEDORA FIDUCIANTE. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAMETRATA-SE DE AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE CAMBIRELLA CONTRA DECISÃO QUE INDEFERIU O DIRECIONAMENTO DA EXECUÇÃO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL DE DÍVIDA CONDOMINIAL REFERENTE AO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, COM A PROPRIEDADE CONSOLIDADA.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A CONTROVÉRSIA DIZ RESPEITO À LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE, MAS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.III. RAZÕES DE DECIDIR3. CONFORME O ART. 27, § 8º DA LEI 9.514/97 E O ART. 1.368-B DO CÓDIGO CIVIL, A RESPONSABILIDADE PELOS ENCARGOS CONDOMINIAIS PERMANECE COM O DEVEDOR FIDUCIANTE ATÉ A IMISSÃO NA POSSE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DO STJ E TJPR REFORÇA ESSA INTERPRETAÇÃO. 4. NO CASO, AS PARCELAS COBRADAS SÃO ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE, E NÃO HÁ DEMONSTRAÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE NO IMÓVEL PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.IV. DISPOSITIVO E TESE5. RECURSO DESPROVIDO.TESE DE JULGAMENTO: A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO NÃO DESLOCA A RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS AO CREDOR FIDUCIÁRIO ENQUANTO NÃO HOUVER A IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL SOBRE O QUAL RECAI A DÍVIDA CONDOMINIAL. (TJPR - 9ª CÂMARA CÍVEL - 0061449-64.2025.8.16.0000 - CURITIBA -
REL.: DESEMBARGADOR ROBERTO PORTUGAL BACELLAR -
J. 31.08.2025) (GRIFADO).Destarte, em não havendo interesse jurídico, ao menos no presente momento, da Caixa Econômica Federal, cabível a sua exclusão dos autos, devendo ser readmitida somente caso ocorra a penhora do imóvel em questão.Em consequência da exclusão da Caixa Econômica Federal, não incide o disposto no art. 109, I da Constituição Federal, motivo pelo qual deve ser mantida a competência do Juízo Estadual para o processamento do feito.Tal entendimento é reverberado por este Tribunal de Justiça:AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DECISÃO QUE DETERMINOU A EMENDA DA INICIAL PARA INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO E REMESSA À JUSTIÇA FEDERAL. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO (ART. 1.345 DO CC). PRECEDENTE DO STJ (RESP 2.059.278/SC). PENHORA DIRETA DO IMÓVEL POSSÍVEL, AINDA QUE ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, DESDE QUE CIENTIFICADO O CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA, CONTUDO, DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. INTERESSE PROCESSUAL DA CEF SOMENTE CONFIGURADO APÓS A EFETIVAÇÃO DA PENHORA. DESCABIDA A EXIGÊNCIA DE CITAÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA NESTE ESTÁGIO PROCESSUAL. MANUTENÇÃO DA COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. DECISÃO REFORMADA.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 8ª CÂMARA CÍVEL - 0131556-36.2025.8.16.0000 - FAZENDA RIO GRANDE -
REL.: DESEMBARGADORA THEMIS DE ALMEIDA FURQUIM -
J. 18.02.2026) (GRIFADO).Sendo assim, vota-se no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação supra.DO PREQUESTIONAMENTOTem-se por prequestionadas todas as disposições legais expressas descritas no recurso e nas contrarrazões recursais.DA CONCLUSÃODiante do exposto, vota-se no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação supra.