Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

RelatórioTrata-se de apelação face sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reconvenção, julgou parcialmente procedentes tanto a pretensão inicial quanto a reconvencional, ao efeito de: i. declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, com retorno ao status quo ante; ii. condenar a requerida à restituição aos autores do montante de R$36.334,07, correspondente ao total das parcelas pagas durante a contratação; iii. autorizar a retenção de 25% do valor corrigido das parcelas pagas a título de multa compensatória; iv. condenar a requerida à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, correspondente ao valor da edificação, fixado em R$205.000,00; v. determinar a reintegração da requerida na posse do imóvel, devendo os autores desocupá-lo voluntariamente no prazo de 30 dias, observado o direito de retenção pelas benfeitorias; vi. declarar a obrigação dos autores pelo pagamento dos impostos e taxas residenciais incidentes sobre o imóvel até a efetiva desocupação, inclusive as parcelas de IPTU em atraso. Ante a sucumbência recíproca, as partes foram condenadas ao pagamento das custas e despesas processuais em igual proporção, tanto na lide principal quanto na reconvenção. Quanto aos honorários advocatícios, foram fixados em 10% do valor atualizado da condenação, na lide principal, e em 10% do valor atualizado da causa, na reconvenção, rateados na mesma proporção da sucumbência (mov. 393).Nas razões recursais (mov. 412), aduz a requerida, resumidamente, que: i) a cláusula penal foi indevidamente reduzida pelo Juízo, que fixou a retenção em 25% das parcelas efetivamente pagas, montante irrisório para compensar mais de 8 anos de inadimplência atribuída a culpa exclusiva dos apelados, devendo prevalecer o que expressamente pactuado, ou seja, retenção de 5% sobre o valor total atualizado do contrato; ii) é cabível a incidência da taxa de ocupação prevista no contrato, correspondente a 20% do valor da prestação mensal por cada mês em que o imóvel permaneceu na posse dos apelados, que edificaram residência no lote, tendo a sentença equivocadamente afastado a rubrica sob o fundamento de que a cláusula penal já seria suficiente para compensar os prejuízos, quando, na realidade, a cumulação está expressamente prevista em contrato e é admitida pela jurisprudência, configurando o afastamento da taxa enriquecimento sem causa dos apelados; iii) é indevida a condenação ao pagamento de indenização pelas benfeitorias, no valor de R$205.000,00, fixado com base no laudo pericial, pois o laudo reflete o valor de mercado do imóvel pronto e acabado, e não o custo efetivo da obra realizada pelos apelados, cuja documentação sequer foi apresentada ao perito, conforme resposta ao quesito 18; iv) o próprio laudo constatou que se trata de obra irregular, sem projeto arquitetônico aprovado, sem habite-se e sem regularização junto à Prefeitura Municipal de Maringá, além de inacabada, com necessidade de finalização de acabamentos e correção de problemas na edificação, tendo os próprios apelados confessado em audiência de instrução que executaram a obra por conta própria, sem responsabilidade técnica de engenheiro; v) há previsão expressa no contrato de que, em caso de rescisão, não serão indenizadas quaisquer benfeitorias, sem que se possa reconhecer abusividade nessa disposição; vi) caso mantida a obrigação de indenizar, devem ser deduzidos do valor arbitrado os custos para regularização e para finalização do imóvel ou, alternativamente, ser determinado o retorno dos autos à origem para realização de nova perícia voltada especificamente à apuração do custo efetivamente empregado na construção.Contrarrazões, em suma, pelo desprovimento ao recurso (mov. 415).É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuida-se na origem de ação de rescisão contratual, restituição de quantia paga e perdas e danos proposta por David dos Santos Paiva, Luciana Maria da Silva e Thiago Rodrigo da Silva em face de Loteadora Terra Ltda. À exordial, alegam os autores que, em 27/01/2016, com anuência da requerida, firmaram contrato de cessão de direitos de contrato particular de compra e venda referente ao lote 46 da quadra 84 do loteamento Jardim Primavera, no distrito de Iguatemi, Comarca de Maringá, pelo valor a prazo de R$206.885,00, correspondente a uma entrada e 160 parcelas mensais de R$1.285,00. Sustentaram que a requerida não lhes informou o valor à vista do imóvel, tendo embutido no preço juros de 1% ao mês capitalizados pela Tabela Price, prática vedada pela legislação por não integrar a requerida o Sistema Financeiro Nacional nem o SFI. Elucidaram que pagaram a entrada e 25 parcelas, totalizando R$36.334,09, deixando de adimplir as demais em razão da onerosidade excessiva das prestações, e que também não teria a requerida executado as obras de infraestrutura do loteamento no prazo devido, o que teria obstado a construção no terreno. Pugnaram pela rescisão do contrato por culpa da requerida, com a devolução integral dos valores pagos, condenação ao pagamento da cláusula penal de 10% do valor do contrato, ressarcimento das benfeitorias necessárias edificadas no imóvel e das despesas com IPTU e com a rescisão, além de indenização por danos morais. Sucessivamente, requereram a rescisão por iniciativa própria, com a devolução das quantias pagas, admitida a retenção de no máximo 10%, e a declaração de nulidade das cláusulas contratuais tidas por abusivas. Em sede liminar, requereram a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, a fim de resguardar o recebimento futuro dos valores pagos.O pedido liminar foi deferido (mov. 7). A requerida Loteadora Terra Ltda apresentou contestação com reconvenção (mov. 32), em que impugnou a alegação de culpa pela rescisão contratual, sustentando que os autores tinham ciência das condições do negócio. Aduziu que a rescisão decorreu exclusivamente da incapacidade financeira dos autores para o cumprimento das prestações, sendo indevidos a devolução integral, o pagamento de cláusula penal em seu desfavor, o ressarcimento de gastos com IPTU e a indenização por danos morais. Argumentou que os requerentes adquiriram apenas 50% dos direitos sobre o imóvel mediante cessão parcial, tendo pago diretamente à loteadora somente R$18.609,50. Sustentou a legalidade da retenção de 5% sobre o valor total do contrato a título de cláusula penal cumulada com a taxa de ocupação de 20% do valor da prestação por mês de ocupação. Quanto às benfeitorias, afirmou que o contrato afasta a indenização em caso de rescisão. Em sede de reconvenção, requereu a declaração da rescisão contratual por culpa exclusiva dos autores/reconvindos, com a concessão de tutela de evidência para reintegração de posse dos 50% do imóvel, a condenação ao pagamento da multa contratual de 5% sobre o valor total do contrato, das parcelas de IPTU em atraso e da taxa de ocupação de 20% do valor da prestação atual por mês de permanência inadimplente na posse do bem.Impugnação ao mov. 44.Especificadas as provas pretendidas (movs. 75 e 78), foi anunciado o julgamento antecipado do feito (mov. 80). Reiterado o pedido de prova pericial (mov. 86), adveio retratação do Juízo e decisão saneadora, em que deliberada a inversão do ônus da prova, fixados os pontos controvertidas e deferida a produção de prova pericial (mov. 89).
O laudo pericial foi acostado ao mov. 152, com esclarecimentos ao movs. 162 e 178.Adveio sentença de parcial procedência do pedido inicial e reconvencional (mov. 196). Em sede de apelação, todavia, a sentença foi anulada, com determinação de retorno ao Juízo para a “produção de prova pericial com profissional especializado na área de engenharia civil capaz de avaliar todos os aspectos relevantes para concluir a controvérsia dos autos, como os aspectos técnicos relativos a materiais empregados, observância das técnicas construtivas, segurança, estimativa de valores para complementação da construção e demais aspectos”. Veja-se a ementa do julgamento (mov. 222.2):APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS E PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DA RECONVENÇÃO – INCONFORMISMO DA PARTE RÉ/RECONVINTE – ALEGAÇÃO DE INSUFICIÊNCIA TÉCNICA DA PERITA QUE REALIZOU A PRODUÇÃO DA PROVA PERICIAL – VÍCIOS DO IMÓVEL QUE NÃO FORAM CONSIDERADOS NO LAUDO E NÃO REPERCUTIRAM NA FORMULAÇÃO DA SENTENÇA – PROCEDÊNCIA – PERITA ESPECIALIZADA EM CORRETAGEM DE IMÓVEIS, NECESSIDADE DE PROFISSIONAL EM ENGENHARIA CIVIL PARA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL – SENTENÇA ANULADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.Após a nomeação de novo perito, foi acostado novo laudo pericial (mov. 302). Complementação ao mov. 350.A requerida pugnou, então, a produção de prova oral (mov. 360), deferida ao mov. 362.Em audiência de instrução, foi colhido o depoimento pessoal do requerente David (mov. 390). Apresentadas alegações finais (mov. 391), sobreveio a sentença de parcial procedência do pedido inicial e reconvencional (mov. 393), consignando-se a parte dispositiva nos seguintes termos:Isto posto, declaro o feito extinto com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC, e: a) julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão inicial, para o fim de: a.1) Declarar rescindido o contrato de cessão de direitos de contrato particular de compra e venda de imóvel, referente ao lote de terras nº 46 da quadra 84, no loteamento Jardim Primavera, no distrito de Iguatemi, nesta Comarca de Maringá, determinando o retorno das partes ao status quo ante;a.2) Condenar a ré a devolver aos autores o valor pago durante a contratação, no montante de R$36.334,07 (trinta e seis mil trezentos e trinta e quatro reais e sete centavos), que deve ser atualizado pelo índice IGP-M a partir de cada pagamento feito, acrescido de juros de mora de 1% a.m. desde a data da citação; a.3) Autorizar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor corrigido das parcelas pagas a título de multa compensatória; a.4) Condenar a ré a indenizar os autores pelas construções realizadas no imóvel, no montante de R$205.000,00 (duzentos e cinco mil reais), que deve ser atualizado pelo índice IGP-M a partir da data do laudo pericial (19/09/2019), acrescido de juros de mora de 1% a.m. desde a data da citação; a.5) Desacolher os demais pedidos; a.6) Ante a sucumbência recíproca, condenar os autores ao pagamento de 50% e a ré ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais, bem como da verba honorária em favor dos patronos da parte contrária na mesma proporção, que fixo em 10% do valor atualizado da condenação, o que faço com fulcro na norma do §2º do art. 85 do CPC, considerando a natureza da demanda, o local da prestação do serviço, o zelo profissional e o trabalho realizado; b) julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão da reconvenção, para o fim de:b.1) Determinar a reintegração da reconvinte na posse do imóvel objeto da lide, devendo os reconvindos desocuparem voluntariamente o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, observado o direito de retenção pelas benfeitorias, nos termos da fundamentação; b.2) Declarar a obrigação dos reconvindos em relação ao pagamento dos impostos e taxas residenciais incidentes sobre o imóvel até sua efetiva desocupação, inclusive as parcelas de IPTU em atraso; b.3) Desacolher os demais pedidos; b.4) Ante a sucumbência recíproca, condenar a reconvinte ao pagamento de 50% e os reconvindos ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais, bem como da verba honorária em favor dos patronos da parte contrária na mesma proporção, que fixo em 10% do valor atualizado da causa, o que faço com fulcro na norma do §2º do art. 85 do CPC, considerando a natureza da demanda, o local da prestação do serviço, o zelo profissional e o trabalho realizado; Diante do benefício da justiça gratuita deferido aos autores, a execução das verbas sucumbenciais por eles devidas permanece sob condição suspensiva, condicionada à verificação da cessação da situação de fato que motivou o deferimento da benesse, pelo prazo prescricional de cinco anos (CPC, art. 98, §3º).Opostos aclaratórios pela requerida (mov. 399), foram parcialmente acolhidos, ao só efeito de “esclarecer que a retenção do imóvel pelas benfeitorias úteis e necessárias ficada limitada à fração ideal edificada, ficando a ré autorizada à imediata imissão na posse da parte não edificada” (mov. 404).2. O recurso comporta parcial provimento, ao efeito de condenar os apelados ao pagamento de aluguéis desde o início da edificação promovida no lote e deduzir da indenização por benfeitorias os custos necessários à regularização administrativa da construção, bem como o valor do lote nu.2.1. Cláusula penalSustenta a apelante que a cláusula penal foi indevidamente reduzida pelo Juízo, que fixou a retenção em 25% das parcelas efetivamente pagas, quando deveria prevalecer o que expressamente pactuado, ou seja, retenção de 5% sobre o valor total atualizado do contrato.Sem razão.De acordo com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.Na hipótese, o contrato foi firmado em 2016, ou seja, em data anterior à vigência da Lei 13.786/2018, que incluiu o art. 32-A na Lei 6.766/79 e passou a autorizar a retenção, pelo vendedor, do "montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato". Não se aplica ao caso, portanto, o parâmetro legal do art. 32-A, II, da Lei 6.766/79, devendo prevalecer o entendimento sedimentado de razoabilidade da retenção de até 25% dos valores pagos pela parte adquirente:AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTA COMPENSATÓRIA. NULIDADE. AUTORIZADA RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, CONHECER DO AGRAVO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao definir que: o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes" (AgInt no REsp 2.076.914/SP, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023). 2. Sobre a condenação da construtora à restituição de valores pagos por promitente-comprador, incide correção monetária a partir do desembolso. 3. Agravo interno provido para, em novo julgamento, conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.598.872/ES, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 2/9/2024)Igualmente, deste Colegiado:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO DA PARTE RÉ-INCORPORADORA. PLEITO DE MAJORAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA PARA O IMPORTE DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) SOBRE OS VALORES PAGOS. ACOLHIDO. CONTRATO FIRMADO EM DATA ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. AUSENTE QUALQUER PECULIARIDADE QUE JUSTIFIQUE A APRECIAÇÃO DA RAZOABILIDADE, DEVE PREVALECER O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE DE JUSTIÇA. PLEITO PELA RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL, COM CLÁUSULA CLARA E ESPECÍFICA ACERCA DA TAXA DE CORRETAGEM, UMA VEZ QUE NÃO HOUVE A JUNTADA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA REALIZADO EM 2015 PELAS PARTES. READEQUAÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. 1 – “O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência imotivada pelo comprador, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve prevalecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento” (AgInt no AREsp n. 2.001.296/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/4 /2022, DJe de 27/4/2022.) RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0013068-89.2022.8.16.0045, Relª. Desª. Luciana Carneiro de Lara, j. 29/09/2024)À eleição do percentual de retenção, são usualmente adotados dois pontos norteadores: o quanto foi pago pelos compradores (quanto mais foi pago, menor será o percentual de retenção); os prejuízos causados à vendedora pela rescisão.Ao que consta, os apelados adimpliram apenas 25 das 160 parcelas contratadas, o que corresponde a cerca de 15% do total. Neste cenário, para fazer frente às despesas e prejuízos decorrentes do rompimento unilateral do contrato, e considerando o baixo grau de adimplemento da avença, mostra-se apropriado e razoável o percentual da cláusula penal fixado pelo Juízo em 25% dos valores adimplidos, que já se posiciona no teto do parâmetro admitido pela jurisprudência. A pretensão da apelante, ademais, de retenção equivalente a 5% sobre o valor total atualizado do contrato redundaria em multa desproporcional, em relação ao quantum adimplido pelos compradores.2.2. Taxa de fruição/aluguéis Sustenta a loteadora que os apelados devem ser condenados ao pagamento de aluguéis, a título de taxa de fruição, por todo o tempo em que usufruíram do imóvel, no percentual de 20% do valor da prestação mensal, na forma prevista contratualmente.Em relação ao arbitramento de aluguéis, trata-se de verba que se presta a evitar enriquecimento ilícito por conta de utilização do imóvel sem adimplemento de parcelas do contrato de compra e venda. Assim, como forma de reequilibrar a relação jurídica e compensar os danos sofridos, cabível a condenação pleiteada, em termos. A cumulação da verba com cláusula penal é viável, vez que possuem naturezas distintas:AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL ...1. "A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano" (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.) ... (STJ, AgInt no AREsp 2.294.101/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 30/10/2023)No entanto, os aluguéis não são cabíveis desde a imissão na posse - pois então era mero lote -, sim do momento em que iniciada a construção no lote.Não se descura de julgados em que reconhecida a possibilidade de indenização mesmo que em lote nu, notadamente a partir da Lei 13.786/2018 (a respeito: STJ, REsp 2.104.086-SP, Rel.ª Min.ª Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 07/10/2025).No caso dos autos, entretanto, o contrato foi firmado anteriormente à referida Lei, em 2016, e não há prova de que a loteadora efetivamente deixou de auferir um lucro razoavelmente esperado anteriormente ao início da edificação no local, e que não pode, no caso, ser presumido. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESCONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO E RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 2. Agravo interno provido para se conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.427.807/SP, Quarta Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 24/2/2025)Direito civil e processual civil. Apelação cível. Rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel. Apelação da parte ré parcialmente provida. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual proposta pela incorporadora, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, determinando a restituição de valores pagos pela ré, com dedução de comissão de corretagem e IPTU, além de condenação da ré ao pagamento de indenização por fruição do imóvel ... É cabível a condenação ao pagamento de aluguéis pela fruição do imóvel, quando o comprador realiza edificação no bem, cujo termo inicial deve corresponder à efetiva fruição. (TJPR, 19ª Câmara Cível, 0005214-87.2022.8.16.0160, Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech, j. 24/02/2025)APELAÇÃO CÍVEL ... AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E REINTEGRAÇÃO DE POSSE ... FRUIÇÃO DEVIDA (ALUGUÉIS) – LOTE COM EDIFICAÇÃO - IMÓVEL UTILIZADO PARA MORADIA – DESDE O INÍCIO DA CONSTRUÇÃO ATÉ A REINTEGRAÇÃO DE POSSE ... (TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0010721- 50.2021.8.16.0035, Rel. Des. Domingos José Perfetto, j. 22/04/2024)Assim, o recurso comporta parcial provimento neste ponto, para reconhecer a viabilidade da condenação ao pagamento de aluguéis, a partir do início da edificação promovida pelos adquirentes no lote até a efetiva reintegração de posse à apelante, considerando que somente a partir desse marco temporal os apelados passaram a fruir do bem, sem contrapartida financeira.Veja-se que o expert consignou, no laudo (mov. 302), que "Segundo o que foi relatado pelo autor, a construção da edificação se deu no ano de 2016". Soma-se a isso o alvará de licença (anexado junto ao laudo), expedido pela Prefeitura Municipal de Maringá em 18/07/2016, autorizando a construção de residência no lote em questão. Neste cenário, fixa-se como termo inicial dos aluguéis a data de 18/07/2016, quando expedido o Alvará de Licença de Construção, a partir da qual formalmente autorizada e presumidamente iniciada a edificação promovida pelos apelados no lote. Quanto ao valor mensal dos aluguéis, pretende a apelante que sejam fixados em 20% do valor da prestação mensal, conforme expressamente pactuado no contrato:Considerando que a cláusula contratual não implicará em quantia desproporcional aos adquirentes (prestação mensal originalmente pactuada foi de R$1.285,00), ao revés, revela-se compatível, quando não inferior, ao efetivo valor locatício de imóvel similar, fixa-se a taxa de fruição com base na supracitada cláusula, em 20% do valor da prestação mensal atualizada pelo IGPM, na forma prevista no contrato, incidente desde 18/07/2016 (data da expedição do alvará) até a efetiva reintegração da apelante na posse do bem, com juros de mora a partir da intimação da reconvenção, quando passa a incidir, isoladamente, a taxa Selic.2.3. BenfeitoriasA apelante sustenta a inviabilidade de indenização pelas benfeitorias, porquanto realizadas de forma clandestina, sem regularização e sem responsabilidade técnica de engenheiro. Argumenta, ainda, que o laudo pericial reflete o valor de mercado do imóvel pronto e acabado, e não o custo efetivo da obra, e que há previsão contratual expressa afastando a indenização por benfeitorias em caso de rescisão. Subsidiariamente, pretende sejam deduzidos do valor arbitrado os custos para regularização e finalização do imóvel.De início, cumpre pontuar que o adquirente faz jus à indenização e retenção pelas benfeitorias, uma vez que a edificação constitui fato incontroverso, tendo sido levantada de boa-fé, para moradia da família.Aplica-se à hipótese, por conseguinte, o teor do artigo 1.219 do Código Civil:Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.A cláusula contratual invocada pela apelante (cláusula sétima, §2º), que pretende afastar por completo o dever de indenizar as benfeitorias em caso de rescisão, mostra-se abusiva, por gerar desequilíbrio contratual em detrimento dos adquirentes/consumidores, sendo relevante que o contrato firmado, além de ser de consumo, aparenta ser de adesão. Destaca-se que o art. 34 da Lei 6.766/1979 prevê que, “em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”. Sobre o tema:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA AO DIREITO. NULIDADE. ART. 34 DA LEI 6.766/1979. (...) Importante declarar, de plano, a nulidade da cláusula contratual que dispõe que “em caso de rescisão do presente contrato, por qualquer motivo que seja, não serão indenizadas quaisquer benfeitorias”, por estar em expressa contradição com a legislação e não possuir qualquer efeito, segundo artigo 34, caput, segunda parte, da Lei n. 6.766/1979.
(...) (TJPR, 18ª Câmara Cível, AP 0007810-27.2018.8.16.0017, Rel. Des. Pericles Bellusci de Batista Pereira, j. 20/07/2020)O laudo pericial concluiu que o valor de mercado da edificação, descontados o coeficiente de depreciação e os custos necessários à finalização, corresponde a R$205.000,00 (mov. 302), montante que foi acolhido pelo Juízo.Ocorre que não foi considerado, no laudo, o valor necessário para a regularização administrativa da obra, tampouco desconsiderado o valor do lote. Em outros termos, referido valor abrange não só as benfeitorias/acessões realizadas pelos adquirentes, mas também o próprio lote nu, sendo que, inobstante o decote dos custos necessários à finalização da obra, certo é que os custos para regularização da obra perante a municipalidade não foram ponderados. Não é o caso, como pretende a recorrente, de afastamento da condenação à indenização, posto que não há notícias de impossibilidade de regularização da obra; ao contrário, o perito ressaltou que não há pontos que comprometem a integridade estrutural e que a construção seguiu a boa prática da construção civil, embora esteja na pendência de habite-se. Destarte, sendo a irregularidade sanável, não há óbice para a condenação ao pagamento da indenização, consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO ... O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável ... (STJ, REsp 1.643.771/PR, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18/6/2019)APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR ... PLEITO PARA RECONHECIMENTO DO DIREITO À INDENIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO REALIZADA NO LOTE OBJETO DA LIDE. INDÍCIO DE POSSIBILIDADE DE SANAR A IRREGULARIDADE ATESTADA EM LAUDO PERICIAL ... A parte apelante tem direito à indenização pela construção realizada no lote, pois a irregularidade é sanável conforme laudo pericial ... (TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0001442-77.2021.8.16.0055, Rel.ª Des.ª Luciana Carneiro de Lara, j. 12/05/2025)Por outro lado, como visto, pende a completa regularização administrativa do imóvel, assim como remanesce a necessidade de decote do valor do lote do quantum a ser indenizado. Ambos os elementos demandam aferição técnica específica em liquidação por arbitramento, em que caberá ao perito apurar o valor de mercado atualizado do lote nu e estimar os custos necessários à regularização administrativa da edificação perante a Prefeitura Municipal de Maringá. Tais valores devem ser subtraídos do montante de R$205.000,00 fixado pelo Juízo.3. SucumbênciaDiante do parcial provimento ao recurso, necessário o redimensionamento da sucumbência.Com o resultado deste apelo, o proveito econômico da apelante aumentou, pois obteve êxito parcial na condenação dos apelados ao pagamento de aluguéis, a partir da edificação, e na dedução, do valor da indenização por benfeitorias, do valor do lote e dos custos necessários à regularização administrativa do imóvel.Considerando que cada parte restou vencida em proporções distintas, as custas e despesas processuais ficam redistribuídas em 30% à apelante e 70% aos apelados, tanto na lide principal quanto na reconvenção. Quanto aos honorários advocatícios, mantém-se a fixação estatuída em sentença (10% sobre o valor atualizado da condenação, na lide principal, e 10% sobre o valor atualizado da causa, na reconvenção), observada, todavia, a redistribuição na proporção acima estabelecidaRessalva-se à parte autora o benefício da gratuidade de justiça.4. Do exposto, voto por conhecer e dar parcial provimento ao recurso, ao efeito de: i. condenar os apelados ao pagamento de aluguéis desde o início da edificação promovida no lote até a efetiva reintegração de posse à apelante, pelo valor contratualmente previsto; ii. deduzir da indenização por benfeitorias os custos necessários à regularização administrativa da construção, bem como o valor do lote nu, a serem apurados em liquidação por arbitramento; iii. redistribuir os ônus sucumbenciais, nos termos da fundamentação.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador José Hipólito Xavier da Silva, sem voto, e votaram o Desembargador Andrei de Oliveira Rech e o Desembargador Substituto José Orlando Cerqueira Bremer.Curitiba, 18 de setembro
de 2026.Joscelito Giovani CéRelator