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Processo:

I - Trata-se de apelação cível interposta por ASSOCIAÇÃO TERRAS ALPHAVILLE PONTA GROSSA contra sentença proferida (mov. 75.1-1º Grau), que julgou procedentes os embargos de terceiro opostos por C.B.C. MELLO & CIA. LTDA., determinando a desconstituição da penhora recaída sobre o imóvel objeto da matrícula nº 12.621 do 3º Registro de Imóveis de Ponta Grossa/PR, realizada nos autos da execução nº 0011856-19.2019.8.16.0019, movida pela ora Apelante em face de MARIA DA GRAÇA MORSOLETO — ME.A sentença recorrida fundamentou-se em dois pilares: a. qualificação da dívida como pessoal e contratual, vinculante apenas da compromissária inadimplente, com aplicação do Tema 882 do STJ; e b. ausência de prova da posse do imóvel pela compromissária, o que, segundo o juízo de origem, afastaria qualquer relação fática com a coisa a justificar a penhora.Em suas razões recursais (mov. 91.1-1º Grau), a Apelante sustenta, em síntese: a. a natureza propter rem das taxas associativas, dada a estrutura de loteamento fechado do empreendimento Terras Alphaville Ponta Grossa, com portaria, guarita, acesso controlado e perímetro murado; b. inaplicabilidade do Tema 882/STJ, porquanto a hipótese em exame não cuida de associação de moradores comum, mas de empreendimento com características de condomínio de fato; c. existência de precedente desta Corte (AI 0120460-58.2024.8.16.0000) reconhecendo a mesma natureza para idêntico empreendimento; d. anuência expressa da Apelada ao regime associativo por meio do compromisso de compra e venda firmado em dezembro de 2013, do qual decorreu, inclusive, cláusula de responsabilidade solidária.Contrarrazões apresentadas pela Apelada (mov. 102.1-1º Grau), pugnando pela manutenção da sentença, com reiteração do argumento de que o Tema 882/STJ seria de observância obrigatória e de que a CBC jamais se associou voluntariamente à entidade Apelante.
É o relatório.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
Analisando os pressupostos de admissibilidade recursal, observa-se que o recurso merece conhecimento.A controvérsia cinge-se a saber se a penhora incidente sobre imóvel da Apelada, compromitente vendedora, cujo contrato de promessa de compra e venda foi celebrado com a executada Morsoleto, sem, contudo, registrar a transferência, é legítima para fins de satisfação de crédito associativo.O exame da questão exige, necessariamente, a análise da natureza da obrigação instituída pela Associação Apelante e da (in)aplicabilidade do Tema 882/STJ e do teor do compromisso de compra e venda celebrado entre a Apelada e a executada, à luz das cláusulas que regulam a responsabilidade pelo pagamento das taxas associativas.
Inaplicabilidade do Tema 882/STJ ao caso concreto
O Superior Tribunal de Justiça fixou, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 882, REsp 1.280.871/SP), a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."O escopo protetivo do Tema 882 é bem delimitado: visa a impedir que associações de moradores imponham, unilateralmente, obrigação pecuniária a proprietários que nunca aderiram ao seu quadro associativo e que jamais consentiram com a prestação dos serviços cobrados. Trata-se, portanto, de proteção contra a vinculação compulsória de terceiros estranhos à relação associativa.O caso dos autos, contudo, não se enquadra nessa moldura.Com efeito, a Apelada C.B.C. MELLO & CIA. LTDA. não é terceira estranha à relação associativa. Ao contrário, foi ela própria quem, na condição de proprietária e loteadora, celebrou o compromisso de compra e venda do lote AD-21 com a executada Morsoleto, em 07 de dezembro de 2013, incorporando ao instrumento cláusulas expressas de vinculação ao regime associativo do empreendimento.Não se trata, portanto, de associação que pretende cobrar de quem nunca aderiu. Trata-se de instrumento contratual, subscrito pela própria Apelada, que criou, de forma irrevogável e irretratável, obrigações associativas.
Compromisso de compra e venda e a responsabilidade solidária da Apelada
A leitura atenta do instrumento contratual de mov. 1.2-1º Grau e seguintes revela três disposições fundamentais, que, conjugadas, determinam o provimento do recurso.3.1. Adesão automática e irrevogável à Associação (Cláusula Segunda, § 1º):
"O COMPRADOR, como condição imprescindível deste negócio, e tendo em vista que a ASSOCIAÇÃO TERRAS ALPHAVILLE PONTA GROSSA desenvolverá, sem interesse econômico, as atividades retro indicadas em benefício dos proprietários e promitentes compradores, independentemente da condição de associado, compromete-se a arcar com as despesas resultantes de suas atividades, por meio do pagamento das taxas previstas no Estatuto Social da ASSOCIAÇÃO, obrigando-se por si, herdeiros e/ou sucessores, em caráter irrevogável, sendo que, neste ato, associa-se à ASSOCIAÇÃO TERRAS ALPHAVILLE PONTA GROSSA, assim permanecendo enquanto for titular de direitos do Lote, obrigando-se a cumprir fielmente todas as obrigações e regras aplicáveis ao Loteamento, em especial as constantes do Estatuto Social da Associação e do Regulamento do Loteamento e da Área de Lazer." Destaquei.
3.2. Responsabilidade solidária do proprietário cedente (Item H.3 do Quadro Resumo):
"H.3. Demais Associados: proprietários de lotes do TERRAS ALPHAVILLE PONTA GROSSA, bem como os adquirentes de lotes integrantes de novos loteamentos [...] sendo que na hipótese de contrato/promessa de venda e compra do lote, cessão ou promessa de cessão dos direitos sobre o lote, os direitos e deveres de associado do proprietário do respectivo lote deverão ser obrigatoriamente transferidos ao promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário, na forma do Estatuto Social da ASSOCIAÇÃO TERRAS ALPHAVILLE PONTA GROSSA, permanecendo o proprietário como responsável solidário." Destaquei.
3.3. Responsabilidade pelas taxas associativas a partir da assinatura (Cláusula Décima Terceira):
"Todos os tributos, contribuições e despesas incidentes sobre o imóvel objeto deste contrato, cujos vencimentos ocorreram até a presente data são de responsabilidade da VENDEDORA/ALPHAVILLE. Entretanto, os que incidirem, ou vierem a incidir a partir desta data, serão de responsabilidade do COMPRADOR, ainda que lançados em nome da VENDEDORA ou de terceiros. [...] (i) Taxa de Manutenção, necessária para custear as despesas de manutenção, vigilância e demais serviços necessários ao bom funcionamento do Loteamento e do Terras Alphaville Ponta Grossa Clube [...]." Destaquei
A proposta desses três dispositivos contratuais é determinante. O Item H.3 é, por si só, suficiente para resolver a lide, vez que a própria Apelada, ao celebrar o compromisso com Morsoleto, expressamente se declarou responsável solidária pelas obrigações associativas do promissário comprador. Não há, portanto, como sustentar que a penhora de seu imóvel é ilegítima, visto que decorre da própria avença que a Apelada celebrou.A Apelada não pode, por um lado, valer-se do contrato para manter a propriedade registral do imóvel, que instrumentaliza sua posição de credora hipotecária da compradora inadimplente e, por outro, recusar as obrigações que o mesmo contrato lhe impôs. A invocação seletiva do instrumento contratual importa comportamento contraditório, vedado pelo ordenamento (art. 187 do CC e princípio do venire contra factum proprium).
Natureza do empreendimento e do caráter propter rem das taxas
Ainda que se entenda necessário examinar a natureza do empreendimento, além do fundamento contratual já exposto, também por essa via o recurso merece provimento.O Terras Alphaville Ponta Grossa não é loteamento aberto comum. Conforme amplamente documentado nos autos, incluindo imagens de satélite e fotografias acostadas pela Apelante (mov. 91.1-1º Grau), o empreendimento conta com perímetro completamente murado, portaria com guarita e controle de acesso, sistema de administração unificada da Associação, responsável pela manutenção, limpeza, vigilância e serviços internos, além de clube privativo com quadras, piscinas, salão de festas e demais equipamentos de lazer, destinados exclusivamente aos proprietários associados e seus dependentes.Essa estrutura, que reproduz em essência a de um condomínio edilício, encontra respaldo na própria fundamentação do REsp 1.280.871/SP, paradigma do Tema 882/STJ, no qual o STJ reconheceu que o adquirente de imóvel em loteamento fechado, com associação já constituída e plena ciência dos encargos, deve obrigatoriamente participar do rateio mensal de manutenção do "condomínio de fato", tendo as taxas, nessa hipótese, caráter propter rem.Essa orientação foi adotada por esta Corte no julgamento do AI 0120460-58.2024.8.16.0000, no qual a 10ª Câmara Cível, por unanimidade, sob minha relatoria (j. 04/04/2025), reconheceu, para o mesmo empreendimento, que a executada Morsoletto adquiriu o imóvel após a constituição da Associação e com plena ciência do regime de encargos, circunstâncias que tornam obrigatória a contribuição e legitimam a penhora do bem.Essa orientação é reforçada pelo art. 1.345 do Código Civil, que impõe ao adquirente de unidade autônoma a responsabilidade pelo pagamento das contribuições condominiais, inclusive as anteriores à aquisição, aplicável por analogia às situações em que a estrutura condominial de fato está demonstrada.
Ausência de violação ao Tema 882/STJ
Cumpre registrar, por fim, que o provimento do presente recurso não contraria a tese fixada no Tema 882/STJ.Como exposto, o enunciado do Tema 882 protege o proprietário que nunca anuiu com os encargos associativos. No caso, a Apelada não apenas anuiu como criou a obrigação, transferiu-a à compradora e assumiu solidariedade por ela, ao firmar o instrumento de compromisso. A premissa fática que sustenta a tese vinculante, ausência de anuência, simplesmente não existe no caso concreto.Distinguishing que impede a aplicação automática do precedente vinculante é a situação sub judice é regida por obrigação contratual, e não pela imposição unilateral de encargos a não associados.Deste modo, reformada a sentença, inverte-se o ônus sucumbencial. A Apelada deverá arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC e da Súmula 303 do STJ.Diante do exposto, voto pelo conhecimento e provimento do recurso, para reformar a sentença e julgar improcedentes os embargos de terceiro opostos por C.B.C. MELLO & CIA. LTDA., mantendo-se a penhora recaída sobre o imóvel objeto da matrícula nº 12.621 do 3º Registro de Imóveis de Ponta Grossa/PR, realizada nos autos da execução nº 0011856-19.2019.8.16.0019.Condeno a Apelada ao pagamento das custas processuais de ambas as instâncias e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.