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Processo:

XXX INICIO FUNDAMENTACAO XXXI - RELATÓRIO

Insurge-se a parte ré, ora apelante, em face da sentença proferida nos autos da “Ação De Rescisão Contratual C/C Ressarcimento De Valores E Pedido De Tutela Antecipada”, autuada sob o nº 0009135-61.2023.8.16.0017, proposta perante o Juízo da 3ª Vara Cível de Empresarial de Maringá/Pr, a qual julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, nos seguintes termos:
“Do Mérito

Cinge-se controvérsia acerca de resilição de contrato de compra e venda de imóvel.
(...)
No presente caso, as partes, na data de 29/08/2019, firmaram contrato de compra e venda n. 000265, objetivando a aquisição do imóvel Lote n. 15, da quadra 141 do Jardim Europa Maringá- PR (seq. 1.18).
(...)
O compromisso de compra e venda de imóvel foi firmado em 29/08/2019 (seq. 1.8) depois, portanto, do advento da Lei nº 13.786/2018, que entrou em vigor em 27.12.2018, incluindo o art. 32-A na Lei nº 6.766 /79, segundo o qual:
(...)
Nesta esteira, como a rescisão da avença se deu por mera liberalidade das partes autoras, elas fazem jus somente à restituição parcial dos valores pagos. Resta saber, portanto, qual seria o valor de devolução devido.
(...)
Portanto, autoriza-se a retenção, pelo réu, dos valores devidos a título de IPTU, em relação ao período em que os autores estiveram na posse do imóvel (desde a data da assinatura do contrato até a data da rescisão) e, por consequência, praticou o respectivo fato gerador - a ser aferido em sede de cumprimento de sentença.
(...)
No caso, o valor total do contrato, sem qualquer atualização é de R$ 470.116,98. Se a multa contratual incidisse sobre esse valor, ela ficaria no patamar de 47.011,69, o que corresponde quase 58% do valor pago pelos autores, o que se mostra desarrazoado.
(...)
Pelo que consta do contrato, o valor da avença seria de R$ 470.116,98, sendo que R$ 1.959,00 seria dado a título de entrada, ao passo que o valor remanescente seria pago em 239 parcelas de 1.958,82.

Na hipótese, contudo, é possível verificar que as partes autoras adimpliram com percentual ínfimo da avença, pouco superior a 17%, a saber, R$ 80.000,00.

Autorizar a retenção de 10% (dez por cento) de tal quantia resultaria em apenas R$ 8.000,00, cifra esta que certamente não basta para reparar o réu pela rescisão contratual e os gastos tidos com a avença, e tampouco penaliza de maneira suficiente os autores,
Ademais, destaca-se que até o momento não houve a reintegração na posse da parte ré, sendo que o bem se encontra em poder dos autores, sendo que em todo esse período a parte ré se viu impedida de comercializar tal bem. Nesse contexto, para atender à finalidade compensatória do promitente vendedor e de desestímulo ao rompimento unilateral da avença, o percentual de retenção deve ser de 25% sobre as parcelas pagas para compensar o vendedor pela resilição unilateral por iniciativa dos compradores.
(...)
No caso, depreende-se que no instrumento particular de compromisso de compra e venda do imóvel constou o valor de comissão de corretagem, o qual seria o percentual de 6% do valor de venda, isto é, a quantia de R$ 28.207,02. Entretanto, o valor estava incluso no preço total. De modo que o pagamento da comissão seria feito de forma parcelada e estaria diluído nas primeiras parcelas do contrato, até que o valor total da comissão fosse quitado.
(...)
Destarte, impõe-se o dever da parte ré de indenizar os autores pelo valor total das acessões, conforme apurado no laudo pericial, a ser devidamente corrigido monetariamente desde a data da elaboração do laudo e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado desta decisão, momento em que se tornará exigível o crédito.
(...)
III. DISPOSITIVO
Diante do exposto, resolvo o mérito com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código Processual Civil, pelo que ACOLHO PARCIALMENTE a pretensão deduzida na inicial, para o fim de:

Declarar a resilição do contrato de compra e venda n. 000265;
Condenar o réu a devolver aos autores os valores efetivamente adimplidos, autorizando a retenção de eventuais débitos não adimplidos de IPTU, desde a imissão na posse, até a efetiva entrega das chaves ou reintegração de posse, a ser liquidado mediante a apresentação de comprovantes de pagamentos; a cláusula penal no importe de 25% sobre o valor pago, a fim de compensar o réu pelas perdas e danos decorrentes da resilição contratual.
Condenar a parte ré a indenizar os autores pelas acessões (construções) edificadas de boa-fé no imóvel, no valor total de R$ 84.880,95 (oitenta e quatro mil, oitocentos e oitenta reais e noventa e cinco centavos), conforme apurado em laudo pericial. O valor deverá ser corrigido monetariamente pelo índice IPCA a partir da data de elaboração do laudo pericial e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado. (...)”.
Irresignada, a parte ré, ora apelante, interpôs o presente recurso, alegando, em síntese, que: a) diante da substancial modificação na condição econômica do apelado, é imperativa a revogação do benefício da justiça gratuita; b) o magistrado a quo deixou de fixar alugueres em favor da loteadora; c) não há bis in idem nem abusividade em fixar alugueres e cláusula penal em casos em que existem construções no imóvel; d) faz-se necessário que o aluguel seja arbitrado em cima do valor atualizado do imóvel, por todo o tempo que durou a posse; e) restou comprovado que os pedidos da loteadora caminham no mesmo sentido do entendimento majoritário da jurisprudência; f) conforme demonstrado os recorridos vêm usufruindo do imóvel desde 2019; g) uma vez que a loteadora é obrigada a fazer a devolução dos valores pagos corrigidos por todos esses anos, por óbvio que o mesmo deve ser entendido para a parte contrária; h) as referidas verbas tem natureza distinta, na medida em que a multa visa sancionar a parte que descumpre o contrato, enquanto a indenização corresponde ao prejuízo sofrido pela promitente vendedora em decorrência da privação do uso do imóvel; i) o valor do aluguel mensal deve ser fixado em 1% do valor atualizado do imóvel, devido desde a imissão até a reintegração da posse; j) não existe nos autos qualquer comprovação legal sobre a regularização da obra; k) só serão passíveis de indenização as benfeitorias úteis e necessárias que esteja, com seus projetos aprovados de acordo com as leis e o com o contrato
Requer, portanto, a reforma da sentença, a fim de que seja revogado o benefício da justiça gratuita concedido aos apelados, bem como afastada a condenação ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel (mov. 131.1 – autos originários).
Em contrarrazões ao recurso (mov. 140.1 - autos originários), os apelados
sustentam, em síntese, que: a) os valores mencionados pela apelante não são atuais, líquidos nem disponíveis; b) o art. 98, §3º, do Código de Processo Civil autoriza a revogação da justiça gratuita somente diante de modificação concreta e comprovada da situação econômica da parte; c) revogar o benefício com base em valores que ainda não ingressaram no patrimônio dos apelados, implicaria em antecipar efeitos patrimoniais inexistentes; d) a multa contratual já prevê todas as indenizações cabíveis pelo descumprimento contratual, assim, condenar em alugueis seria bis in idem; e) não há usufruição do imóvel, pois trata-se de um lote vazio; f) a apelante deveria demonstrar que o apelado supostamente estaria usufruindo do imóvel ilicitamente; g) a recorrente não trouxe qualquer prova de possível enriquecimento sem causa.
Desse modo, requereram o desprovimento do presente apelo, com a consequente manutenção da decisão recorrida.
Os autos vieram conclusos.
Em síntese, é o relatório.


I - RELATÓRIO

Insurge-se a parte ré, ora apelante, em face da sentença proferida nos autos da “Ação De Rescisão Contratual C/C Ressarcimento De Valores E Pedido De Tutela Antecipada”, autuada sob o nº 0009135-61.2023.8.16.0017, proposta perante o Juízo da 3ª Vara Cível de Empresarial de Maringá/Pr, a qual julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, nos seguintes termos:
“Do Mérito

Cinge-se controvérsia acerca de resilição de contrato de compra e venda de imóvel.
(...)
No presente caso, as partes, na data de 29/08/2019, firmaram contrato de compra e venda n. 000265, objetivando a aquisição do imóvel Lote n. 15, da quadra 141 do Jardim Europa Maringá- PR (seq. 1.18).
(...)
O compromisso de compra e venda de imóvel foi firmado em 29/08/2019 (seq. 1.8) depois, portanto, do advento da Lei nº 13.786/2018, que entrou em vigor em 27.12.2018, incluindo o art. 32-A na Lei nº 6.766 /79, segundo o qual:
(...)
Nesta esteira, como a rescisão da avença se deu por mera liberalidade das partes autoras, elas fazem jus somente à restituição parcial dos valores pagos. Resta saber, portanto, qual seria o valor de devolução devido.
(...)
Portanto, autoriza-se a retenção, pelo réu, dos valores devidos a título de IPTU, em relação ao período em que os autores estiveram na posse do imóvel (desde a data da assinatura do contrato até a data da rescisão) e, por consequência, praticou o respectivo fato gerador - a ser aferido em sede de cumprimento de sentença.
(...)
No caso, o valor total do contrato, sem qualquer atualização é de R$ 470.116,98. Se a multa contratual incidisse sobre esse valor, ela ficaria no patamar de 47.011,69, o que corresponde quase 58% do valor pago pelos autores, o que se mostra desarrazoado.
(...)
Pelo que consta do contrato, o valor da avença seria de R$ 470.116,98, sendo que R$ 1.959,00 seria dado a título de entrada, ao passo que o valor remanescente seria pago em 239 parcelas de 1.958,82.

Na hipótese, contudo, é possível verificar que as partes autoras adimpliram com percentual ínfimo da avença, pouco superior a 17%, a saber, R$ 80.000,00.

Autorizar a retenção de 10% (dez por cento) de tal quantia resultaria em apenas R$ 8.000,00, cifra esta que certamente não basta para reparar o réu pela rescisão contratual e os gastos tidos com a avença, e tampouco penaliza de maneira suficiente os autores,
Ademais, destaca-se que até o momento não houve a reintegração na posse da parte ré, sendo que o bem se encontra em poder dos autores, sendo que em todo esse período a parte ré se viu impedida de comercializar tal bem. Nesse contexto, para atender à finalidade compensatória do promitente vendedor e de desestímulo ao rompimento unilateral da avença, o percentual de retenção deve ser de 25% sobre as parcelas pagas para compensar o vendedor pela resilição unilateral por iniciativa dos compradores.
(...)
No caso, depreende-se que no instrumento particular de compromisso de compra e venda do imóvel constou o valor de comissão de corretagem, o qual seria o percentual de 6% do valor de venda, isto é, a quantia de R$ 28.207,02. Entretanto, o valor estava incluso no preço total. De modo que o pagamento da comissão seria feito de forma parcelada e estaria diluído nas primeiras parcelas do contrato, até que o valor total da comissão fosse quitado.
(...)
Destarte, impõe-se o dever da parte ré de indenizar os autores pelo valor total das acessões, conforme apurado no laudo pericial, a ser devidamente corrigido monetariamente desde a data da elaboração do laudo e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado desta decisão, momento em que se tornará exigível o crédito.
(...)
III. DISPOSITIVO
Diante do exposto, resolvo o mérito com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código Processual Civil, pelo que ACOLHO PARCIALMENTE a pretensão deduzida na inicial, para o fim de:

Declarar a resilição do contrato de compra e venda n. 000265;
Condenar o réu a devolver aos autores os valores efetivamente adimplidos, autorizando a retenção de eventuais débitos não adimplidos de IPTU, desde a imissão na posse, até a efetiva entrega das chaves ou reintegração de posse, a ser liquidado mediante a apresentação de comprovantes de pagamentos; a cláusula penal no importe de 25% sobre o valor pago, a fim de compensar o réu pelas perdas e danos decorrentes da resilição contratual.
Condenar a parte ré a indenizar os autores pelas acessões (construções) edificadas de boa-fé no imóvel, no valor total de R$ 84.880,95 (oitenta e quatro mil, oitocentos e oitenta reais e noventa e cinco centavos), conforme apurado em laudo pericial. O valor deverá ser corrigido monetariamente pelo índice IPCA a partir da data de elaboração do laudo pericial e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado. (...)”.
Irresignada, a parte ré, ora apelante, interpôs o presente recurso, alegando, em síntese, que: a) diante da substancial modificação na condição econômica do apelado, é imperativa a revogação do benefício da justiça gratuita; b) o magistrado a quo deixou de fixar alugueres em favor da loteadora; c) não há bis in idem nem abusividade em fixar alugueres e cláusula penal em casos em que existem construções no imóvel; d) faz-se necessário que o aluguel seja arbitrado em cima do valor atualizado do imóvel, por todo o tempo que durou a posse; e) restou comprovado que os pedidos da loteadora caminham no mesmo sentido do entendimento majoritário da jurisprudência; f) conforme demonstrado os recorridos vêm usufruindo do imóvel desde 2019; g) uma vez que a loteadora é obrigada a fazer a devolução dos valores pagos corrigidos por todos esses anos, por óbvio que o mesmo deve ser entendido para a parte contrária; h) as referidas verbas tem natureza distinta, na medida em que a multa visa sancionar a parte que descumpre o contrato, enquanto a indenização corresponde ao prejuízo sofrido pela promitente vendedora em decorrência da privação do uso do imóvel; i) o valor do aluguel mensal deve ser fixado em 1% do valor atualizado do imóvel, devido desde a imissão até a reintegração da posse; j) não existe nos autos qualquer comprovação legal sobre a regularização da obra; k) só serão passíveis de indenização as benfeitorias úteis e necessárias que esteja, com seus projetos aprovados de acordo com as leis e o com o contrato
Requer, portanto, a reforma da sentença, a fim de que seja revogado o benefício da justiça gratuita concedido aos apelados, bem como afastada a condenação ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel (mov. 131.1 – autos originários).
Em contrarrazões ao recurso (mov. 140.1 - autos originários), os apelados
sustentam, em síntese, que: a) os valores mencionados pela apelante não são atuais, líquidos nem disponíveis; b) o art. 98, §3º, do Código de Processo Civil autoriza a revogação da justiça gratuita somente diante de modificação concreta e comprovada da situação econômica da parte; c) revogar o benefício com base em valores que ainda não ingressaram no patrimônio dos apelados, implicaria em antecipar efeitos patrimoniais inexistentes; d) a multa contratual já prevê todas as indenizações cabíveis pelo descumprimento contratual, assim, condenar em alugueis seria bis in idem; e) não há usufruição do imóvel, pois trata-se de um lote vazio; f) a apelante deveria demonstrar que o apelado supostamente estaria usufruindo do imóvel ilicitamente; g) a recorrente não trouxe qualquer prova de possível enriquecimento sem causa.
Desse modo, requereram o desprovimento do presente apelo, com a consequente manutenção da decisão recorrida.
Os autos vieram conclusos.
Em síntese, é o relatório.
XXX FIM RELATORIO XXX
XXX INICIO FUNDAMENTACAO XXX
II – VOTO

Juízo de admissibilidade
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato extintivo/impeditivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), é o caso de conhecer do recurso.
Mérito
1.Dos Efeitos da Justiça Gratuita
Sustenta o apelante a necessidade da reforma da decisão que concedeu a benesse da gratuidade processual à
parte recorrida, ao argumento de que com a rescisão contratual, o apelado vai ter uma mudança substancial em sua condição econômica.
Nesse sentido, aduz que os recursos recebidos pelos recorridos são suficientes para custear as custas processuais e os honorários advocatícios sem prejuízo do sustento.
Pois bem, tem-se que razão não lhe assiste.
In casu, o magistrado singular deferiu os benefícios da justiça gratuita em favor da parte autora.
Em que pese o pleito do apelante, acerca da revogação do benefício, nos termos do disposto no art. 100, caput, do Código de Processo Civil cabe à parte impugnar, mediante comprovação que a parte beneficiada não ostenta situação financeira condizente com a justiça gratuita, a fim de justificar a revogação do benefício concedido, in verbis:
“Art. 100. Deferido o pedido, a parte contrária poderá oferecer impugnação na contestação, na réplica, nas contrarrazões de recurso ou, nos casos de pedido superveniente ou formulado por terceiro, por meio de petição simples, a ser apresentada no prazo de 15 (quinze) dias, nos autos do próprio processo, sem suspensão de seu curso.
Parágrafo único. Revogado o benefício, a parte arcará com as despesas processuais que tiver deixado de adiantar e pagará, em caso de má-fé, até o décuplo de seu valor a título de multa, que será revertida em benefício da Fazenda Pública estadual ou federal e poderá ser inscrita em dívida ativa.”
Com efeito, no caso dos autos, a tese recursal está amparada exclusivamente em no fato de que os apelados, ao final da demanda, receberão valores decorrentes da rescisão contratual e indenização por benfeitorias.
Entretanto, tal circunstância, por si só, não autoriza a revogação do benefício.
Isso porque eventual recebimento de quantia somente ocorrerá após o trânsito em julgado e em sede de cumprimento de sentença, não refletindo a atual condição financeira da parte no momento da concessão ou manutenção da benesse.
A gratuidade da justiça deve ser aferida à luz da realidade econômica contemporânea da parte, e não com base em expectativa de ingresso futuro de valores, sob pena de esvaziamento do próprio instituto, que visa assegurar o acesso à justiça.
Nesse sentido, inclusive, observa-se que o benefício foi deferido desde o início da demanda, sem que tenha havido prova robusta de alteração fática superveniente capaz de afastar a presunção de hipossuficiência, conforme consta da sentença.
Ademais, cumpre ressaltar que o ônus de comprovar a alteração da capacidade financeira é da parte que pleiteia a revogação, não se desincumbindo a apelante desse encargo.
A simples alegação de que os apelados poderão receber valores não se confunde com efetiva demonstração de capacidade econômica atual para arcar com custas e honorários sem prejuízo do próprio sustento.
Portanto, ausente prova concreta de modificação da situação financeira, deve ser mantido o benefício da justiça gratuita.
Desse modo, não merece provimento o recurso nesse ponto.
2.Da Taxa de Fruição do Bem
Sustenta a parte ré, ora apelante, a necessidade de reforma da sentença, uma vez que deve ser fixada a condenação de alugueres em razão da permanência dos apelados no imóvel desde a compra.Nesse sentido, sustenta que os recorridos usufruíram do imóvel para moradia e renda, construindo uma residência, um barracão e um imóvel na propriedade, auferindo renda com o comércio.
Pois bem.
Em que pesem as razões recursais do apelante, não merece reforma a sentença que deixou de fixar a taxa de fruição, ante a ausência de prova de que houve ocupação do imóvel.
No caso concreto, rememora-se que a relação contratual de compra e venda de imóvel entre as partes teve por objeto 01 (um) lote da Quadra 141 do Loteamento Jardim Europa, situado na cidade de Maringá/PR, sem qualquer edificação.
Desse modo, nos termos do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, a retenção de valores a título de fruição do imóvel pressupõe a efetiva ocupação do bem pelo adquirente, a partir da imissão na posse, ou, aferição de renda com o imóvel.
A referida norma legal estabelece a possibilidade de cobrança de valores relativos à eventual fruição do imóvel, até o correspondente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, o que significa dizer que os referidos montantes são devidos caso haja fruição do bem.
Com efeito, deve-se ter em mente que não se frui propriamente de bem vazio e desocupado, incumbindo à parte interessada demonstrar que o promissário comprador auferiu alguma renda com o imóvel.
Nesse sentido, a indenização pela ocupação/fruição seria cabível se houvesse a efetiva utilização do bem pela parte autora, o que, todavia, não ocorreu.
Isso porque, o imóvel em questão é um terreno, no qual foi iniciada uma edificação incapaz de refletir o efetivo uso para a moradia ou rendimentos, a autorizar a reparação de danos pretendida (indenização a título de alugueres).
Ressalta-se que, tratando-se de lote urbano, sem edificação capaz de proporcionar a moradia ou quaisquer outros rendimentos, não há razão para autorizar a retenção da taxa de fruição.
Perfilhando dessa inteligência, o Superior Tribunal de Justiça já sedimentou entendimento no sentido que:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA.
1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas.
2. Recurso Especial interposto em: 29/12/2017; concluso ao gabinete em: 03/06/2020. Aplicação do CPC/15.
3. O propósito recursal consiste em determinar: a) quem deve ser responsabilizado pelas dívidas tributárias e condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período em que durou o contrato desfeito;
b) se a compradora pode ser condenada ao pagamento de taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno para edificação; e c) qual o percentual das parcelas pagas pelo comprador que pode ser retido pelo vendedor na hipótese de resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial.
4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.
5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.
6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel.
7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes.
8. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito.
9. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial.
10. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio.
11. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio.
12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência.
13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento;
tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado.
14. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedente da Segunda Seção. 15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas.(REsp
n.
1.863.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021.) (grifo nosso)
Do corpo do aresto, extrai-se que:
Realmente, o enriquecimento do comprador se caracteriza pelo “uso do imóvel [...] reflexo do longo tempo em que o imóvel foi ocupado, servindo de moradia [razão pela qual] deve pagar pelo uso do imóvel durante todo o período em que nele residiu, justamente para evitar seu enriquecimento sem causa” (AgInt no REsp 1216477/RS, Quarta Turma, DJe 07/06/2018, sem destaque no original).
Portanto, segundo o entendimento desta Corte, a fixação de taxa de ocupação/aluguéis tem a finalidade de evitar “premiar os inadimplentes e estimular a com moradia graciosa protelação do final do processo” (AgInt no REsp 1167766/ES, Quarta Turma, DJe 01/02/2018).(grifo nosso)
Dessa forma, o benefício configurador do enriquecimento sem causa corresponde ao efetivo exercício, pelo comprador, da posse do imóvel residencial ao fim a que se destina” (grifo nosso).
Entende-se, pois, que a taxa de fruição é passível de ser exigida a partir do momento em que a eventual edificação se encontra apta para fins residenciais.
In casu, as fotos colacionadas revelam que apenas houve o início da construção, tendo apenas a terraplanagem, aterramento e o muro de arrimo, conforme as imagens colacionadas aos autos (mov. 1.16 - autos originários):Portanto, a impossibilidade de habitação afasta a contraprestação relativa à fruição, que somente seria devida caso o imóvel tivesse sido finalizado e habitado.
Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE INSTRUMENTO DE DISTRATO – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE NEGÓCIO JURÍDICO – ALEGAÇÕES DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO (COAÇÃO MORAL E ESTADO DE NECESSIDADE) E AUSÊNCIA DE VALIDADE DA RENÚNCIA RELATIVA À RETENÇÃO/INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – INOVAÇÃO RECURSAL – OFENSA AO CONTRADITÓRIO E AO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO – NÃO CONHECIMENTO DO APELO NESSE PARTICULAR – NEGÓCIOS JURÍDICOS ENTABULADOS APÓS A LEI DE DISTRATO – RESCISÃO CONTRATUAL POR LIBERALIDADE DA COMPRADORA – SÚMULA 543 DO STJ – INSURGÊNCIA DA PARTE CONSUMIDORA QUANTO ÀS RETENÇÕES EFETUADAS PELA VENDEDORA – NÍTIDA OFENSA AO DEVER DE INFORMAÇÃO – DISTRATO GENÉRICO QUANTO ÀS RETENÇÕES, O QUE OBSTOU À CONSUMIDORA O PLENO CONHECIMENTO DOS DESCONTOS EFETUADOS – POSSIBILIDADE DE REVISÃO JUDICIAL – DEDUÇÕES RELATIVAS À CLÁUSULA PENAL DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO, ENCARGOS MORATÓRIOS DE PARCELAS NÃO PAGAS, VALORES ATINENTES A TRIBUTOS E CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS OU ASSOCIATIVAS INADIMPLIDAS –EXPRESSA PREVISÃO NO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA EM CASO DE DISTRATO – ADMISSIBILIDADE – DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS QUE, ADEMAIS, ESTÃO DE ACORDO COM A LEI DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO, COM AS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS EM 2018 – DESCONTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE IDENTIFICAÇÃO DO BENEFICIÁRIO DO SERVIÇO NA CARTA PROPOSTA, CONFORME ESTIPULADO NO CONTRATO – OFENSA AO DEVER DE INFORMAÇÃO A CARACTERIZAR ABUSIVIDADE DA REFERIDA RETENÇÃO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – INEXISTÊNCIA DE EFETIVA UTILIZAÇÃO/FRUIÇÃO DO IMÓVEL – INÍCIO DE EDIFICAÇÃO INCAPAZ DE PROPICIAR MORADIA, TAMPOUCO OUTROS RENDIMENTOS – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA A TÍTULO DE ALUGUERES – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – NÃO CABIMENTO – RENÚNCIA EXPRESSA DA COMPRADORA NO INSTRUMENTO DE DISTRATO – PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO (VALIDADE DA RENÚNCIA NÃO QUESTIONADA NA PETIÇÃO INICIAL) – EVENTUAL DESVANTAGEM EXACERBADA AO CONSUMIDOR NÃO CONSTATADA – PREVALÊNCIA DA VONTADE EXTERNADA POR OCASIÃO DA RESCISÃO CONSENSUAL – PEDIDO PARCIALMENTE PROCEDENTE – CONDENAÇÃO DA RÉ À RESTITUIÇÃO DOS VALORES INDEVIDAMENTE DESCONTADOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE FRUIÇÃO – QUANTIA A SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000330-87.2025.8.16.0102 - Joaquim Távora -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 06.02.2026) (grifo nosso)
Portanto, nos termos da fundamentação supra, não merece provimento o recurso nesse ponto.3.Da Indenização das Benfeitorias
Sustenta a parte apelante a inexistência nos autos de qualquer comprovação legal em relação a autorização das benfeitorias realizadas no imóvel, assim, devendo ser afastado o dever de indenizar, uma vez que está em desconformidade com a lei.
Pois bem.
Nos termos do art. 1.129 do Código Civil, tem-se que:
“Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”
Nesse sentido, considerando que os autores exerceram a posse de boa-fé sobre o imóvel, decorrente do contrato de compra e venda, e realizaram edificações que agregaram valor ao lote objeto da lide, tem-se que estes fazem jus a indenização pelas benfeitorias, nos termos do Código Civil.
Com efeito, não se mostra razoável admitir que a parte apelante, além de reaver o imóvel, incorpore as edificações nele existentes sem a correspondente indenização, porquanto tal situação configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico pátrio.
Como bem pontuou o Juízo a quo em sua decisão:
“(...) Acolher a tese da ré, permitindo-lhe reaver o imóvel com as construções nele incorporadas sem a correspondente contrapartida financeira, implicaria em manifesto e inadmissível locupletamento ilícito, pois o bem retornaria ao seu patrimônio com valor agregado substancialmente superior, em detrimento direto do patrimônio do autor. (...)”.
Ressalta-se que, ainda que inacabada, a construção agregou valor ao imóvel, originalmente comercializado pelo apelante como lote vazio, o que impõe a manutenção do ressarcimento dos custos despendidos pelos apelados, os quais deverão ser devidamente apurados em sede de liquidação de sentença.
Ainda que o recorrente sustente que as obras não se encontram devidamente regularizadas, a perícia constante dos autos (mov. 96.1 – autos originários) foi categórica ao afirmar que, embora a construção não tenha seguido integralmente o projeto arquitetônico aprovado, esta é passível de regularização.

Perfilhando desta inteligência, é o entendimento deste E. Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. ART. 110, VIII, “A”, DO RITJPR. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. INOCORRÊNCIA. COMBATE SUFICIENTE AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA RECORRIDA. INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS IRREGULARES. POSSIBILIDADE, DESDE QUE PASSÍVEIS DE REGULARIZAÇÃO. DEMOLIÇÃO. INVIABILIDADE. AUMENTO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. POSSIBILIDADE. COMPRADORA QUE ADIMPLIU APENAS SETE PARCELAS CONTRATUAIS. MONTANTE ADIMPLIDO EQUIVALENTE A APENAS 7,29% DO VALOR TOTAL DO NEGÓCIO. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. ENTENDIMENTO DO STJ. TAXA DE FRUIÇÃO (ALUGUÉIS). CABIMENTO. LOTE EDIFICADO E EFETIVAMENTE USUFRUÍDO PELA COMPRADORA. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A RETENÇÃO DE PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS. ENTENDIMENTO DO STJ. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não há que se falar em ofensa ao princípio da dialeticidade recursal quando houve combate suficiente aos fundamentos da sentença recorrida, consistente em efetiva contraposição aos argumentos utilizados pelo magistrado singular. 2. Desde que passíveis de regularização, as benfeitorias irregulares são indenizáveis, sendo certo que os custos necessários para tanto devem ser deduzidos do quantum indenizatório. 3. Entende-se por justa e adequada a majoração do percentual de retenção para o importe de 25%, mormente quando o montante adimplido pela compradora apelada atingiu o modesto percentual de 7,29% sobre o valor total do negócio. 4. Em se tratando de lote edificado e efetivamente usufruído pela compradora, possível a cumulação da taxa de fruição (aluguéis) com a retenção parcial de valores pelo vendedor, a fim de evitar o enriquecimento ilícito do comprador (art. 884 do CC). 5. Recurso parcialmente provido. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0018474-70.2017.8.16.0044 - Apucarana -
Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE -
J. 26.03.2024)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PLEITO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUERES. NÃO ACOLHIMENTO. LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO COMO OBJETO CONTRATUAL QUE FOI POSTERIORMENTE CONSTRUÍDO PELA PARTE AUTORA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MAIORES PREJUÍZOS À PARTE RÉ. PRECEDENTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL. CONFIGURAÇÃO DE BIS IN IDEM. PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE BENFEITORIAS. ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADES NA CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO CONDICIONADA À POSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO, A SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. CUSTOS
NECESSÁRIOS QUE DEVEM SER DESCONTADOS DO MONTANTE INDENIZATÓRIO. PRECEDENTES DESTA C. CÂMARA CÍVEL E DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CAUSA. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA, RESSALVADA A JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA À PARTE AUTORA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-PR - 19ª Câmara Cível - 0001351-31.2022.8.16.0126 - Palotina - Rel. Desembargador Rotoli de Macedo - D. J. 22.10.2023).
Portanto, uma vez que as benfeitorias realizadas, ainda que irregulares, estas são passíveis de indenização, assim, devendo ser indenizáveis, sendo certo que os custos necessários para tanto devem ser deduzidos do quantum indenizatório.
Assim, o recurso não merece provimento nesse ponto.
Ônus sucumbenciais
Considerando o não provimento do apelo, deve ser mantida a condenação relativa aos ônus sucumbenciais, conforme fixada na sentença.
Honorários recursais
Em face do não provimento do recurso cumprirá ao réu, ora apelante, à conta do trabalho adicional em grau recursal, suportar o pagamento dos honorários advocatícios em prol do patrono dos autores (CPC art. 85, §11), que majoro em mais 1% sem prejuízo do percentual de honorários já fixados na sentença, conforme entendimento alastrado pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp 1349182/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe 12/06/2019 e REsp 1804904/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/05/2019, DJe 30/05/2019), devendo ser observada a exigibilidade do pagamento em razão da concessão das benesses da gratuidade processual.

Conclusão
Ante o exposto, voto pelo conhecimento e não provimento do recurso do apelante para o fim de manter a sentença recorrida, nos termos da fundamentação retro.