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Processo:

RELATÓRIO
Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por BSP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS R3 LTDA. e MUNICÍPIO DE LONDRINA contra sentença proferida nos autos do Mandado de Segurança n. 0028309-94.2025.8.16.0014 (mov. 56.1), que concedeu parcialmente a segurança para assegurar que a autoridade coatora proceda à emissão de Certidão Positiva com efeito Negativa, na respectiva Certidão Narrativa de Quitação do ITBI, de modo a viabilizar o registro da transmissão imobiliária junto ao Cartório de Registro de Imóveis, além de determinar que o Fisco considere o valor recolhido pela impetrante a título de ITBI, em 2019, para fins de abatimento de eventual montante apurado como devido quando da efetiva ocorrência do fato gerador, admitida a cobrança de eventual complementação mediante procedimento administrativo.Em suas razões recursais (mov. 66.1), BSP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS R3 LTDA. sustenta que a sentença deve ser reformada na parte em que reconheceu ao Município a possibilidade de exigir eventual complementação do ITBI.Afirma que o recolhimento antecipado do imposto, realizado em 11/11/2019, observou a legislação municipal então vigente, que condicionava o registro imobiliário ao prévio pagamento do tributo.Alega a decadência do direito do Município de exigir eventual complementação do ITBI, ao argumento de que, sendo o imposto sujeito a lançamento por homologação, o pagamento antecipado se tornou definitivo após o transcurso do prazo quinquenal sem manifestação do Fisco, nos termos dos arts. 150, §§ 1º e 4º, e 156, I, do CTN.Sustenta, ainda, que a exigência de novo recolhimento, ou mesmo de complementação com base em valor venal atualizado, configuraria indevida cobrança em duplicidade sobre o mesmo imóvel e a mesma operação jurídica, em afronta à segurança jurídica, à boa-fé do contribuinte e à vedação ao bis in idem.Ao final, requer o provimento da apelação para que seja concedida integralmente a segurança, reconhecendo-se a regularidade e suficiência do pagamento efetuado em 2019, bem como a decadência do direito do Município de lançar eventual diferença.Nas razões de seu recurso (mov. 77.1), o MUNICÍPIO DE LONDRINA sustenta que o fato gerador do ITBI somente ocorre com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual o pagamento efetuado pela impetrante em 2019 configurou mera antecipação de tributo relativo a fato gerador presumido que não se concretizou.Defende que, ausente o registro imobiliário à época, o valor recolhido constituiu pagamento indevido, dando origem apenas à pretensão de restituição, sujeita ao prazo quinquenal do art. 168, I, do CTN, já consumado, logo, não subsiste crédito passível de restituição, compensação ou abatimento, de modo que a exigência atual não configuraria bis in idem, mas cobrança relativa ao fato gerador que somente se aperfeiçoará com o registro da transmissão imobiliária.Alega, ainda, que o ITBI deve ser calculado sobre o valor venal atual do imóvel, correspondente à data da efetiva transferência.Ao final, requer o provimento do apelo, com a reforma da sentença e a denegação da ordem.Foram apresentadas contrarrazões (movs. 82.1 e 84.1).Nesta instância, a douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento dos apelos (mov. 12.1)É o relatório.
VOTO
Preliminarmente, impõe-se o conhecimento, de ofício, do reexame necessário. Isso porque, muito embora o Juízo de origem tenha consignado expressamente que a sentença não estaria sujeita à remessa obrigatória, sob a justificativa do art. 14, § 1º, da Lei nº 12.016/2009, tal premissa afigura-se equivocada. Ora, como houve a concessão parcial da segurança, o feito submete-se, obrigatoriamente, à condição de eficácia da remessa necessária.Assim, conhece-se, de ofício, da remessa necessária – a qual deverá ser oportunamente autuada - passando à sua análise em conjunto com os recursos voluntários, os quais, já se adiante, não comportam provimento.Na origem, BSP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS R3 LTDA. impetrou Mandado de Segurança contra ato atribuído ao Secretário Municipal da Fazenda de Londrina e aduziu ter direito líquido e certo de obter o reconhecimento da validade e suficiência do pagamento antecipado de ITBI realizado em 11/11/2019, no valor de R$ 270.012,00, para fins de emissão da certidão necessária à lavratura e ao registro da transmissão do imóvel localizado na Rua Minas Gerais, nº 337, Centro, matrícula nº 4.696 do 4º Registro de Imóveis de Londrina/PR.Narrou que o recolhimento foi efetuado em razão de operação societária aprovada em 31/10/2019, pela qual a sociedade BSP Empreendimentos Imobiliários R20 Ltda. ingressou em seu quadro societário mediante subscrição de quotas a serem integralizadas com bens imóveis, incluindo o imóvel em questão. Alegou, ainda, que, embora o tributo tenha sido recolhido antecipadamente para viabilizar o registro da transmissão, ao buscar a lavratura da escritura pública foi surpreendida com a exigência de Certidão Narrativa de Quitação do ITBI pela Prefeitura Municipal de Londrina.Indicou como ato coator o indeferimento administrativo do pedido de emissão da certidão, formalizado no Despacho Administrativo nº 33.795/2025, no qual a autoridade fazendária teria condicionado a expedição do documento ao novo recolhimento do ITBI, com base no valor venal atualizado do imóvel, sob os fundamentos de inexistência de fato gerador em 2019, natureza espontânea do pagamento e prescrição do direito à restituição.Sustentou que tal exigência configuraria ato ilegal, por impor novo pagamento de tributo já recolhido em relação ao mesmo imóvel e à mesma operação jurídica, caracterizando, segundo a impetrante, cobrança em duplicidade (bis in idem) e violação à segurança jurídica e à boa-fé. Requereu, por isso, a concessão da segurança para compelir a autoridade coatora a emitir a certidão necessária ao registro, afastando-se a exigência de novo recolhimento do ITBI.O Juízo a quo deferiu o pedido liminar para determinar a emissão de certidão apta a viabilizar o registro da transmissão imobiliária, afastando-se, até ulterior deliberação, a exigência de novo recolhimento do imposto sobre o mesmo negócio.Ao prestar informações, o Município sustentou que o fato gerador do ITBI somente ocorre com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Defendeu que, como o registro não foi realizado em 2019, o valor então recolhido teria configurado mera antecipação de tributo relativo a fato gerador presumido que não se concretizou, dando ensejo apenas à pretensão de restituição, sujeita ao prazo quinquenal. Alegou, ainda, que o direito à restituição estaria prescrito e que, por ocasião do registro em 2025, o ITBI deveria ser calculado com base no valor venal atual do imóvel.Finalmente, a sentença concedeu parcialmente a segurança, determinando a emissão de certidão apta a viabilizar o registro e o aproveitamento do valor recolhido em 2019 para abatimento de eventual ITBI apurado na data da efetiva transferência imobiliária, ressalvada a possibilidade de complementação em procedimento administrativo próprio.Pois bem.Como se sabe, o ITBI incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso (i) de bens imóveis, por natureza ou acessão física, (ii) de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, e (iii) sobre a cessão de direitos à aquisição de bens imóveis. Com efeito, o fato gerador do imposto em questão considera-se ocorrido quando a transmissão esteja definitivamente constituída, nos termos do direito civil. E isso se concretiza com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente.A propósito, leia-se o seguinte precedente desta colenda 1ª Câmara Cível:
“REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. APLICAÇÃO DE MULTA DEVIDO AO RECOLHIMENTO DO ITBI APÓS A LAVRATURA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. SEGURANÇA CONCEDIDA PARA AFASTAR A MULTA FISCAL APLICADA. FATO GERADOR DO ITBI QUE SOMENTE SE PERFECTIBILIZA, SOB O ASPECTO TEMPORAL, COM A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DO STF. SENTENÇA CONCESSIVA MANTIDA EM SEDE DE REEXAME NECESSÁRIO.”(TJPR - 1ª Câmara Cível - 0000774-60.2024.8.16.0004 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LAURI CAETANO DA SILVA - J. 13.05.2024)
Nesse sentido, a exigência de pagamento, antes do registro, prevista no art. 184 do Código Tributário Municipal de Londrina, pode ser compreendida como uma medida de praticabilidade tributária. Desse modo, o pagamento funciona como uma antecipação baseada na iminência do fato gerador. Uma vez efetuado, ele gera para o contribuinte uma proteção à confiança legítima e uma expectativa de aproveitamento do valor para a operação que o motivou.Assim, antecipa-se apenas a exigibilidade prática do tributo, porém, não há antecipação dos efeitos jurídicos de extinção do crédito tributário, porque a obrigação tributária surge apenas com a ocorrência do fato gerador, qual seja, o registro imobiliário.Tecidas tais considerações, não comportam acolhimento as teses recursais da impetrante.A tese central da impetrante é a de que, sendo o ITBI tributo sujeito a lançamento por homologação, o pagamento antecipado realizado em 11/11/2019 teria deflagrado o prazo decadencial de cinco anos previsto no art. 150, § 4º, do CTN. Assim, segundo a impetrante, transcorrido tal prazo sem manifestação do Fisco, estaria definitivamente extinto o crédito tributário, sendo vedada qualquer exigência complementar.O argumento, contudo, não se sustenta.Isso porque nos tributos sujeitos a lançamento por homologação, o prazo decadencial de cinco anos para que o Fisco verifique o pagamento e lance eventuais diferenças conta-se especificamente da ocorrência do fato gerador.Se o registro nunca ocorrer, por exemplo, porque se desistiu do negócio, o que nasce é um direito do contribuinte à imediata e preferencial restituição da quantia paga, uma vez que o pagamento se tornará indevido.Por outro lado, se o contribuinte persiste, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, conforme entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1113 (REsp n. 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022).No caso em tela, como as diligências para o registro foram iniciadas tão somente em 2025, o prazo decadencial para o Município exercer seu poder-dever de lançamento sequer começou a transcorrer. Também não há que se falar em homologação tácita de algo que ainda não existe.
O Município preserva o poder-dever de apurar o montante devido no momento do registro e, se necessário, realizar o lançamento de eventuais diferenças verificadas entre o momento do pagamento antecipado e o fato gerador.Assim, não há direito líquido e certo à quitação integral do imposto pelo simples fato de ter havido recolhimento antecipado em 2019.Isso, todavia, não autoriza a conclusão pretendida pelo Município, no sentido de que o valor recolhido em 2019 poderia ser simplesmente desconsiderado.O Município defende que, como o registro não ocorreu em 2019, haveria apenas direito à restituição, porém, a pretensão estaria prescrita pelo prazo quinquenal do art. 168, I, do CTN.Ora, o presente caso não trata de pretensão restituitória propriamente dita, pois a operação que motivou o recolhimento não foi definitivamente frustrada. A impetrante não busca reaver livremente o valor pago, mas concretizar a transmissão imobiliária para a qual o recolhimento foi efetuado.A seu turno, a compensação prevista no art. 170 do CTN pressupõe créditos e débitos recíprocos e distintos. No caso do pagamento antecipado, o valor recolhido em 2019 e o imposto devido com o registro referem-se à mesma operação jurídica e ao mesmo objeto. Não se trata de extinguir uma dívida com crédito de outra origem, mas de reconhecer a eficácia do pagamento antecipado.Nesse contexto, o Estado não pode reter valor pago para finalidade específica e, ao mesmo tempo, exigir o pagamento integral novamente sobre a mesma operação. Tal solução configuraria, no mínimo, enriquecimento sem causa por parte da Administração.Se o valor foi recolhido como antecipação condicionada à prática do ato registral, deve ser aproveitado quando a transmissão vier a ser concretizada, sobretudo porque, frise-se, não há notícia de que a impetrante desistiu do negócio. Ao contrário, busca efetivar o registro que motivou o recolhimento.Nessa perspectiva, a cobrança integral de novo ITBI, sem abatimento do valor anteriormente recolhido, configuraria indevida duplicidade de exigência sobre a mesma operação. Ademais, não se pode olvidar que o artigo 150, § 3º, do CTN estabelece expressamente que os atos praticados pelo contribuinte antes da homologação devem ser considerados na apuração do saldo porventura devido.Tal entendimento afasta, inclusive, a tese do Município de que o decurso do tempo invalidaria o pagamento anterior sob a ótica da prescrição, tendo em vista que inexiste prazo para o registro do título aquisitivo. Nesse sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IMPOSTO PAGO NA INTEGRALIDADE QUANDO OUTORGADA A ESCRITURA PÚBLICA, ANTE A EXIGÊNCIA ESTABELECIDA PELO CÓDIGO TRIBUTÁRIO MUNICIPAL VIGENTE À ÉPOCA. HIPÓTESE DE EXTINÇÃO DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO (ART. 156, I, DO CTN). COBRANÇA EM DUPLICIDADE. BIS IN IDEM CONFIGURADO. ATO COATOR CONSISTENTE EM NOVO RECOLHIMENTO DO TRIBUTO QUE AFRONTA O DIREITO LÍQUIDO E CERTO DA IMPETRANTE. SENTENÇA CONFIRMADA EM REEXAME. RECURSO DESPROVIDO."(...) Naturalmente, uma vez recolhido o ITBI quando da lavratura da escritura pública (...), o seu posterior registro não constituirá um segundo fato gerador, sob pena de bis in idem. A segunda – e não menos importante – razão pela qual se deve repelir a objeção apresentada pelo Município de Londrina é esta: não há prazo decadencial para se efetuar o registro da escritura pública de compra e venda. (...) O registro do título aquisitivo, entretanto, poderá fazer-se a qualquer tempo, já que não se sujeita a prazo decadencial extintivo. Nessa hipótese, o recolhimento do ITBI efetuado anteriormente não perderá, pelo só decurso dos anos, o efeito extintivo que lhe atribui o art. 156, inciso I, do CTN.”(TJPR - 2ª Câmara Cível - 0019677-79.2025.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO RENATO STRAPASSON - J. 15.12.2025)
Diversa, contudo, é a apuração de eventual diferença com base no valor vigente na data do fato gerador. Neste ponto, saliente-se que não há bis in idem pelo simples lançamento de ofício da diferença, pois, quando a autoridade administrativa apura uma diferença, ela está apenas a completar a constituição do crédito tributário para que este corresponda à realidade econômica do fato gerador. Então, se o valor já pago é descontado, o contribuinte não está sendo tributado duas vezes sobre a mesma parcela de riqueza, mas sim pagando o remanescente necessário para atingir o valor total do imposto devido.Correta, portanto, a sentença ao determinar o aproveitamento do valor recolhido em 2019 para abatimento do ITBI a ser apurado quando da ocorrência do fato gerador, ressalvada a possibilidade de complementação mediante procedimento administrativo próprio, assegurada a ampla defesa e o contraditório pelo contribuinte.Essa é a exata orientação emanada deste Tribunal de Justiça em casos análogos envolvendo a exigência de novo pagamento sem a prévia instauração do devido processo:
“DIREITO ADMINISTRATIVO E TRIBUTÁRIO. REEXAME NECESSÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DO ITBI JÁ PAGO. REEXAME NECESSÁRIO MANTIDO, DETERMINANDO QUE O PREFEITO MUNICIPAL FORNEÇA A CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DO ITBI JÁ PAGO PELO IMPETRANTE, RESGUARDADO AO MUNICÍPIO O DIREITO DE FISCALIZAR E AVALIAR EVENTUAIS COBRANÇAS DERIVADAS DA DIFERENÇA DE VALORES PAGOS, POR MEIO DO DEVIDO PROCESSO LEGAL. (...) 3. Expedição de certidão de quitação do ITBI – Impetrante que comprovou o pagamento integral do imposto exigido para registro da escritura pública de compra e venda do bem imóvel – Exigência de novo pagamento do imposto que atentaria contra princípios constitucionais – Fazenda Pública que pode fiscalizar e avaliar eventuais cobranças, mas não pode exigir pagamento sem procedimento administrativo próprio." (TJPR - 3ª Câmara Cível - 0002274-92.2025.8.16.0048 - Assis Chateaubriand - Rel.: DESEMBARGADOR OCTAVIO CAMPOS FISCHER - J. 14.10.2025)
Assim, nega-se provimento a ambos os recursos, mantendo-se, no mais, a sentença, em sede de remessa necessária.