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Processo:

I – RELATÓRIOTrata-se de agravo de instrumento interposto por Denilson Rogério Seidel, Marcelo Meurer, Pedro Airton Vasatta e Rosemeri Grasel Emmel contra a decisão interlocutória proferida no mov. 245 dos autos de origem, que, em decisão de saneamento, afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor, indeferiu o pedido de inversão do ônus da prova e delimitou a instrução probatória.Em suas razões recursais, os agravantes sustentam, em síntese, que a decisão impõe excessiva dificuldade à produção da prova, porquanto a documentação indispensável à comprovação das alegadas irregularidades permanece exclusivamente em poder da agravada. Alegam ser cabível a incidência do Código de Defesa do Consumidor, diante da vulnerabilidade dos adquirentes, ou, subsidiariamente, a redistribuição do ônus da prova com fundamento no art. 373, §1º, do Código de Processo Civil. Aduzem, ainda, que a manutenção da decisão implica produção de prova impossível ou excessivamente difícil, requerendo a reforma da decisão para determinar a aplicação da legislação consumerista e a inversão do ônus da prova, com a exibição da documentação referente à administração da obra. Ao final, requerem o provimento do recurso.Em contrarrazões, a agravada suscita, preliminarmente, o não conhecimento do agravo de instrumento, por entender ausente hipótese de cabimento prevista no art. 1.015 do Código de Processo Civil, ao argumento de que a decisão recorrida apenas manteve a regra geral de distribuição do ônus da prova. No mérito, defende a manutenção da decisão, sustentando a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de construção por administração, a inexistência dos pressupostos para inversão do ônus probatório e a ausência de cerceamento de defesa, pugnando pelo não conhecimento ou, subsidiariamente, pelo desprovimento do recurso.É a breve exposição.

II – VOTO E FUNDAMENTAÇÃOJuízo de AdmissibilidadeA agravante está dispensada de anexar as peças obrigatórias referidas no artigo 1.017, I, do Código de Processo Civil, tendo em vista que os autos do processo são eletrônicos (§ 5º, do mesmo dispositivo).Por se tratar de decisão que trata sobre a redistribuição do ônus da prova, hipótese elencada no artigo 1.015, XI, do CPC, é cabível agravo de instrumento.O preparo recursal foi demonstrado (mov.1.3).O recurso, ademais, é tempestivo.CONHEÇO, portanto, do agravo de instrumento em questão.MéritoA controvérsia recursal se trata da possibilidade ou não de aplicação do Código de Defesa do Consumidor, bem como da inversão do ônus probatório no caso concreto.Na origem, trata-se de ação declaratória de inexigibilidade, na qual buscam, em síntese, o reconhecimento de irregularidades na execução de contrato de construção por administração (preço de custo), sustentando descumprimento das disposições da Lei nº 4.591/1964, com pedidos relacionados à prestação de contas e à produção das provas necessárias à demonstração dos fatos alegados.O juízo a quo afastou, em cognição própria da fase de saneamento, a aplicação da legislação consumerista, indeferiu a inversão do ônus da prova e estabeleceu os parâmetros para a instrução processual, consignando que a controvérsia seria apreciada à luz da modalidade contratual admitida pelas partes, sem prejuízo da posterior análise da necessidade de produção de prova pericial.Em análise aos autos originários, verifica-se que as partes firmaram compromisso de compra e venda pelo regime de construção de obra por administração com a construtora requerida, objetivando a construção de um imóvel denominado lote urbano n° 12, da quadra n° 58, com área de 800m², situado na Rua 15 de Novembro, esquina com Rua Minas Gerais, Centro, Marechal Cândido Rondon/PR, conforme matrícula n° 14.007, do Registro Geral de Imóveis.Em empreendimentos dessa espécie, a obra é custeada diretamente pelos proprietários/condôminos, mediante cotizações regulares, os quais contratam os serviços de uma incorporadora/construtora apenas para executar a obra, mediante remuneração pactuada (taxa de administração).Acerca do tema, assim estabelece a Lei nº 4.591/64:Da Construção por AdministraçãoArt. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:I – todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.Em relação a contratos dessa natureza, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a legislação consumerista não é aplicável:AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. INADIMPLÊNCIA DE CONDÔMINO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI 4.591/64. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. No contrato de construção sob o regime de administração ou preço de custo, não há relação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor, devendo a relação jurídica ser regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias - Lei 4.591/64. Precedentes. Súmula 83/STJ.(STJ, AgInt no REsp 1042687, rel. Min. Raul Araujo, DJe 10.10.2016)
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. CONDÔMINOS INADIMPLENTES. LEILÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Tratando-se de construção sob o regime de administração ou preço de custo, o construtor não pode ser considerado parte legítima para figurar no polo passivo de ação cujo escopo seja a restituição de parcelas pagas diretamente ao condomínio e por ele administradas para investimento na construção. 2. No caso em exame, os proprietários do terreno e os adquirentes das frações ideais formaram condomínio, ajustando a construção de edifício, sob o regime de preço de custo. Destarte, a relação jurídica estabeleceu-se entre os condôminos e o condomínio. Os primeiros ficavam responsáveis pelos custos da obra e o segundo por sua administração, fiscalização e pelos investimentos dos valores percebidos no empreendimento imobiliário. 3. Não há relação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor. Na realidade, a relação jurídica, na espécie, é regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64). 4. O art. 63 dessa lei prevê a possibilidade de o condomínio alienar em leilão a unidade do adquirente em atraso, visando à recomposição de seu caixa e permitindo que a obra não sofra solução de continuidade. Todavia, a autorização de alienação do imóvel não pode ensejar o enriquecimento sem causa do condomínio, de maneira que o § 4º estabelece que do valor arrematado deverão ser deduzidos: (I) o valor do débito; (II) as eventuais despesas; (III) 5% a título de comissão; e (IV) 10% de multa compensatória. E, havendo quantia remanescente, deverá ser devolvida ao condômino inadimplente. 5. Recurso especial parcialmente provido.(REsp 860.064 /PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 27/03/2012, DJe 02 /08/2012)O entendimento desta Câmara Cível converge:APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – CONTRATO DE ADESÃO A EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO EXECUTADO SOB REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO (“A PREÇO DE CUSTO”) – SITUAÇÃO DISTINTA DOS CONTRATOS REGULARES DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS EM GERAL – RELAÇÃO JURÍDICA REGIDA PELA LEI N. 4.591/64 (ART. 58 E SEGUINTES) – INAPLICABILIDADE DAS REGRAS DO CDC AO CASO – ENTENDIMENTO ASSENTE NO STJ E NESTA CORTE – PRETENSÃO DE RESCISÃO UNILATERAL E RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS EM DESCONFORMIDADE COM AS REGRAS CONDOMINIAIS E ESTATUTÁRIAS – IMPOSSIBILIDADE – MODALIDADE DE CONTRATAÇÃO EM QUE A RESPONSABILIDADE PELO CUSTEIO DA OBRA É INTEGRALMENTE ASSUMIDA PELO CONJUNTO DOS ADQUIRENTES, REUNIDOS EM CONDOMÍNIO, A QUEM INCUMBE DELIBERAR EM ASSEMBLEIA SOBRE A RESPECTIVA CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO, CUJAS REGRAS OS OBRIGAM ENTRE SI, SENDO A CONSTRUTORA MERA GESTORA DA EXECUÇÃO DA OBRA, SOB FISCALIZAÇÃO DA COMISSÃO DE REPRESENTANTES (ART. 61, LEI N. 4.591/64) – RISCO DO EMPREENDIMENTO QUE É DE RESPONSABILIDADE DOS PRÓPRIOS ADQUIRENTES/CONDÔMINOS – RESCISÃO QUE DEVE OBSERVAR AS REGRAS ESTATUTÁRIAS SOB PENA DE DESCARACTERIZAÇÃO DO INSTITUTO – PRECEDENTES DESTA E. CORTE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJPR - 7ª Câmara Cível - 0000824-22.2023.8.16.0166 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR FABIAN SCHWEITZER - J. 14.11.2025)Sendo assim, o contrato deve ser analisado sob a ótica da Lei nº4.591/94 e não da legislação consumerista, como pretendem os agravantes, de forma que não há situação excepcional que autorize a redistribuição do ônus probatório.ConclusãoFeitas estas considerações, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento, nos termos da fundamentação acima.