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Processo:

Por brevidade, adota-se o relatório consignado na respeitável sentença (mov. 80.1 – autos originários):
“Autos nº 0001806-54.2023.8.16.0160 (AUTORAS: Cláudia Luiza de Oliveira e Camila Luiza de Oliveira)Trata-se de Ação de Rescisão Contratual com Restituição de Quantia Paga e Tutela de Urgência proposta por Cláudia Luiza de Oliveira e Camila Luiza de Oliveira, em face de Vignoto & IMHX Empreendimentos Ltda., todos devidamente qualificados. Alegam as autoras que, em 18/11/2016, firmaram contrato particular de compra e venda de lote urbano, consistente no lote nº 09, quadra nº 32, do empreendimento denominado Jardim Aurora II, em Sarandi/PR, matrícula nº 25.028, no valor de R$ 143.298,00, a ser pago mediante entrada e 179 parcelas. Sustentam que adimpliram a entrada e 73 parcelas, somando R$ 78.864,37, mas, diante da excessiva onerosidade e da ausência de atendimento ao pedido de distrato formulado em notificação extrajudicial, não restou alternativa senão ajuizar a demanda.Afirmam ainda que o contrato contém cláusulas abusivas, não atende ao disposto nos arts. 26 e 26-A da Lei nº 6.766/79, e não apresenta quadro resumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor. Pugnam pela rescisão contratual, restituição dos valores pagos, afastamento de cláusulas abusivas e condenação da ré. Recebida a inicial, sendo deferido o pedido de tutela de urgência para o fim de autorizar a entrega da posse do imóvel à requerida mediante termo de depósito nos autos (mov. 37.1). Citada, a parte ré apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a extinção do feito por litispendência e impugnando a justiça gratuita concedida às autoras e, no mérito, defendeu a validade do contrato e das cláusulas pactuadas (mov. 26.1). A parte autora impugnou à contestação no mov. 42.1. No mov. 40.1, a parte ré opôs embargos de declaração em face da decisão de mov. 37.1, alegando omissão quanto à apontada litispendência. No mov. 52.1, a parte autora apresentou suas contrarrazões. Os embargos foram acolhidos no mov. 62.1, sanando a omissão e afastando a alegada litispendência, mantendo-se a conexão com a ação nº 0000968- 14.2023.8.16.0160. Em sede de especificação de provas, as partes se manifestaram 57.1 e 58.1 requerendo o julgamento antecipado.Vieram os autos conclusos.
Autos nº 0000968-14.2023.8.16.0160 (AUTORA: Vignoto & IMHX Empreendimentos Ltda.).Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Cobrança de Encargos Contratuais proposta por Vignoto & IMHX Empreendimentos Ltda., em face de Camila Luiza de Oliveira e Cláudia Luiza de Oliveira, todos devidamente qualificados.Alega a autora que, em 18/11/2016, firmou contrato de compromisso de compra e venda do lote nº 09, quadra nº 32, do empreendimento Jardim Aurora II, pelo valor de R$ 143.298,00, mediante entrada e 179 parcelas. Afirma que as rés notificaram a empresa de sua desistência do contrato, deixando de cumprir com as obrigações pactuadas, o que impõe a resolução do contrato por inadimplemento das compradoras. Postula a decretação da rescisão contratual, liberação imediata do lote para negociação com terceiros, bem como a condenação das rés ao pagamento dos encargos contratuais, comissão de corretagem, tributos e multa prevista em cláusula resolutiva expressa. Não concedida a liminar para o fim de disponibilizar o lote para a loteadora requerente (mov. 16.1). Citadas, as rés apresentaram contestação no mov. 42.1, requerendo a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça e arguindo, preliminarmente, conexão com os autos nº 0001806-54.2023.8.16.0160, falta de causa de pedir, ausência de indicação expressa do valor do pedido condenatório a título de aluguel, ausência de indicação expressa do valor do pedido condenatório a título de IPTU, taxas e multa, bem como ausência de comprovação de que os requeridos efetivamente ocuparam o bem. Alegaram ainda a aplicação do CDC. No mérito, sustentaram a abusividade da retenção de valores exigidos pela parte autora, por não ser permitida, além da existência de pedidos abusivos constantes na inicial. A parte autora impugnou à contestação no mov. 54.1. Em sede de especificação de provas, as partes se manifestaram 59.1 e 60.1 requerendo o julgamento antecipado. Deferida a justiça gratuitas às requeridas e determinada a suspensão dos autos no mov. 63.1. Anunciado o julgamento antecipado no mov. 93.1 e intimadas as partes, vieram os autos conclusos”.
Sobreveio sentença (mov. 80.1 – autos originários), julgando em conjunto as ações:
“I. Declarar a rescisão do contrato particular de compra e venda referente ao lote nº 09 da quadra nº 32 do loteamento Jardim Aurora II, matrícula nº 25.028, do CRI de Sarandi/PR;II. Reconhecer a abusividade da cláusula penal que incide sobre o valor total do contrato, limitando-a a 2% (dois por cento) do valor efetivamente pago;III. Declarar indevida a cobrança de comissão de corretagem, taxa de fruição e encargos tributários, determinando o seu afastamento;IV. Determinar a restituição, em parcela única, dos valores pagos pelas compradoras, autorizada a retenção da cláusula penal, com correção monetária pela média INPC/IGP-DI a partir de cada desembolso, até à citação e, após, exclusivamente com incidência da taxa SELIC (art. 406 do CC e Tema 1191/STF), que é constituída por juros e correção monetária, até o pagamento. Em razão do decaimento mínimo das autoras no processo nº 0001806- 54.2023.8.16.0160 e do decaimento substancial da autora no processo nº 0000968- 14.2023.8.16.0160, fixo a sucumbência integralmente em desfavor de Vignoto & IMHX Empreendimentos Ltda., condenando-a ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC”.
Opostos embargos de declaração pelas autoras (mov. 109.1 – autos apensos).
Os aclaratórios foram acolhidos, sanando omissão (mov. 117.1 – autos apensos):
“Portanto, integro a sentença proferida, suprimindo a omissão que foi apontada nos embargos de declaração, a fim de alterar o item IV do dispositivo da sentença atacada para que passe a constar: IV. Determinar a restituição, em parcela única, dos valores pagos pelas compradoras, autorizada a retenção da cláusula penal. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo IPCA, em razão da Lei nº 14.905/24, que se aplica retroativamente, substituído pela taxa SELIC (que engloba correção e juros), a contar do trânsito em julgado da sentença”.
Interposta tempestiva apelação pela empresa (mov. 122.1 – autos apensos), alegando, em suma, que: a) a rescisão foi motivada pelas promissárias compradoras; b) o percentual de retenção fixado em sentença (2% sobre o valor pago) apresenta-se irrisório; c) “deve reconhecer o direito da Apelante ao arbitrar a retenção de 25% sobre os valores pagos, tendo em vista o entendimento jurisprudencial, visto que deve-se avaliar o caso concreto para o arbitramento, levando em consideração a culpa exclusiva do Apelado e todo o gasto obtido com o empreendimento pela empresa Apelante”; d) “é devida a retenção com relação aos valores à título de comissão de corretagem”, correspondendo a 6% sobre o valor do contrato; e) o ônus sucumbencial comporta redistribuição, devendo ser direcionado às apeladas ou reconhecida sucumbência recíproca.
Preparo comprovado (mov. 111 – autos apensos).
Contrarrazões (mov. 125.1 – autos apensos).
Determinada a remessa destes autos para a instância superior e o consequente apensamento das ações em segundo grau, a fim de que sejam julgados em conjunto, pois o apelo se refere a este feito e aos autos nº 0000968-14.2023.8.16.0160 (mov. 9.1 – recurso).
É o relatório.

Autos nº 0000968-14.2023.8.16.0160 (AUTORA: Vignoto & IMHX Empreendimentos Ltda.) e 0001806-54.2023.8.16.0160 (AUTORAS: Cláudia Luiza de Oliveira e Camila Luiza de Oliveira).
Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso comporta conhecimento.
Os presentes autos foram julgados em conjunto com o processo nº 0000968-14.2023.8.16.0160 e o recurso interposto pela empresa Vignoto & IMHX Empreendimentos Ltda. abordou ambos os feitos, o que justificou o apensamento dos feitos em segunda instância (mov. 9.1 – recurso).
Lembra-se que as partes firmaram, na data de 18/11/2016, contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, tendo como objeto um lote urbano junto ao Loteamento Jardim Aurora II (mov. 1.2 – autos apensos).
O preço foi estabelecido em R$ 143.298,00 (cento e quarenta e três mil, duzentos e noventa e oito reais), com pagamento parcelado: R$ 796,10 (setecentos e noventa e seis reais e dez centavos) de entrada mais 179 (cento e setenta e nove) parcelas de R$ R$ 796,10 (setecentos e noventa e seis reais e dez centavos), com primeiro vencimento em 20/12/2016 (mov. 1.2 – autos apensos).
Incontroverso o pagamento da quantia de R$ 78.694,05 (setenta e oito mil seiscentos e noventa e quatro reais e cinco centavos) pelas promissárias compradoras (valor corrigido até janeiro/2023) - mov. 1.6 – autos originários.
O valor do contrato atualizado até a propositura da ação correspondeu a R$ 195.191,71 (valor corrigido até janeiro de 2023 – mov. 1.7 – autos apensos).
Restou inconteste a responsabilidade das promissárias compradoras pela rescisão contratual, tendo constado na sentença:
“É incontroverso que as partes celebraram contrato particular de compra e venda do lote nº 09, quadra nº 32, Jardim Aurora II, em Sarandi/PR, e que houve desistência por parte das compradoras, com posterior notificação à vendedora” (mov. 106.1 – autos apensos – sem destaque no original).
A sentença, ao reconhecer a rescisão do contrato, admitiu a retenção de 2% (dois por cento) sobre os valores adimplidos pelas promissárias compradoras.
Neste recurso, a promitente vendedora requereu a majoração da retenção para 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores adimplidos.
Com parcial razão.
O contrato foi celebrado antes da vigência da Lei do Distrato Imobiliário nº 13.786/2018, datada de 27 de dezembro de 2018 (18/11/2016 – mov. 1.2 - autos apensos).
O Superior Tribunal de Justiça, quanto aos contratos anteriores, nos termos da orientação atual da 2ª Seção, considerando o julgamento do REsp nº 1723519/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, tem entendido como padrão-base a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores adimplidos.
Cita-se:
“DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.7. Recurso especial conhecido e provido”(REsp n. 1.820.330/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020 – sem destaque no original).
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RESCISÃO. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL. ALTERAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência imotivada pelo comprador realizada antes da Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. Havendo peculiaridade que justifique, esse percentual pode ser reduzido.3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal estadual no que diz respeito à justificativa para reduzir o percentual de retenção exigiria o reexame de provas, procedimento inviável na estreita via do recurso especial (Súmula nº 7/STJ).4. Agravo interno não provido”(AgInt no REsp n. 1.956.747/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 25/5/2022, sem grifos no original).
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. SÚMULA 284/STF. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. PAGAMENTO. SÚMULA 83/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, por incidência da Súmula 284/STF. Reconsideração.2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que "o termo inicial da prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem é a data do efetivo pagamento (desembolso total)" (REsp 1.724.544/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/10/2018, DJe de 08/10/2018).3. Conforme estabelecido no Tema 938/STJ, ocorre a "incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)" (REsp 1.551.956/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016).4. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial”(AgInt no AREsp n. 2.239.994/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 22/5/2023 – sem destaque no original).
O caso concreto, contudo, possui importante particularidade, qual seja: o instrumento entabulado entre as partes previu cláusula penal de 2% (dois por cento) sobre o valor total do contrato atualizado.
Constou na cláusula 4 (da mora e rescisão), parágrafo quarto, inciso I (mov. 1.2 – autos apensos):
“I – dedução equivalente à multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor total do contrato atualizado, conforme cláusula terceira deste instrumento”,
As promissárias compradoras adimpliram aproximadamente 40% (quarenta por cento) do contrato e, portanto, se aplicada retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos, acabaria por ultrapassar a própria disposição contratual que regeu a relação entre as partes.
Nota-se. A título de exemplificação, usando os valores disponibilizados pelas partes e não impugnados por elas (atualizados até 2023), a aplicação de 2% (dois por cento) do valor do contrato (R$ 195.191,71), resultaria multa contratual de R$ 3.903,83 (três mil novecentos e três reais e oitenta e três centavos), enquanto 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos (R$ 78.694,05), representaria R$ 19.673,51 (dezenove mil seiscentos e setenta e três reais e cinquenta e um centavos).
Ora, impossível acolher pretensão recursal, pois conferiria valor superior àquele que as próprias partes estipularam contratualmente, resultando enriquecimento ilícito.
Nesse cenário, considerando que a promitente vendedora não se insurgiu quanto à mudança da base de cálculo feita na sentença, requerendo, em sede recursal, apenas a majoração do percentual aplicado, compreende-se possível a excepcional majoração da retenção para 5% (cinco) sobre os valores adimplidos.
O percentual adotado em sentença (2% dos valores adimplidos), sem dúvidas, resultou quantia irrisória (R$ 1.573,88). A relação contratual entre as partes durou anos e o montante não seria justo para indenizar os prejuízos sofridos pela promitente vendedora ante a desistência das promissárias compradoras.
Quanto à dedução da comissão de corretagem, não socorre razão à apelante.
O artigo 722, do Código Civil prevê que, “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.
Em razão de tal atividade, o corretor faz jus à sua remuneração – comissão de corretagem – normalmente fixada em percentual sobre o valor do negócio jurídico.
O Superior Tribunal de Justiça, sob a égide dos repetitivos, ao julgar o REsp nº 1.599.511-SP, firmou o entendimento de que os encargos de corretagem apenas podem ser transferidos ao consumidor quando expressamente previsto no contrato e destacado o respectivo valor do encargo. Veja-se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.II – (...)III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO” (STJ. REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24/08/2016)
Ainda que a atividade do corretor, como no caso concreto, assuma ares de benefício exclusivo da vendedora, admite-se que o encargo seja repassado ao consumidor, porém desde que cumprido o requisito da plena informação (expressa previsão contratual, com destaque para o preço do serviço), nos termos do artigo 46 e 47, do Código de Defesa do Consumidor.
No caso em tela, o instrumento contratual de promessa de compra e venda de imóvel, em especial na cláusula quarta, não deu adequado destaque para a previsão do valor efetivo da cobrança de comissão de corretagem, sequer fazendo menção ao beneficiário (mov. 1.2 – autos apensos).
A empresa argumentou que na proposta foi mencionado o nome do corretor (mov. 1.2 – fls. 7 – autos apensos). Entretanto, a parte recorrente não instruiu o feito com qualquer comprovante do efetivo pagamento, tratando-se de alegação bastante genérica, quando possuía plenas condições de amealhar a prova documental pertinente.
É sabido que o princípio da boa-fé objetiva traz deveres anexos às partes na execução do contrato, como o dever de lealdade, transparência e informação, que devem ser observados pelos contratantes antes, durante e depois da celebração do negócio.
Há obrigação mútua entre as partes, devendo um contratante comunicar ao outro determinado acontecimento, esclarecer circunstâncias e fornecer informações precisas.
Sobre o dever de informação, diz a doutrina:
“Os deveres de informação e de esclarecimento são aqueles que obrigam as partes a se informarem mutuamente de todos os aspectos atinentes ao vínculo, de ocorrências que, com ele tenham certa relação e, ainda, de todos os efeitos que, da execução, possam advir.” (SILVA, Jorge César Ferreira da. A boa-fé e a violação positiva do contrato. São Paulo: Renovar, 2002. p.115.)
“O conteúdo do direito à informação do consumidor não é determinado a priori. Necessário que se verifique nos contratos e relações jurídicas de consumo respectivas, quais as informações substanciais cuja efetiva transmissão ao consumidor constitui dever intransferível do fornecedor. Isto porque, não basta para atendimento do dever de informar pelo fornecedor que as informações consideradas relevantes sobre o produto ou serviço, sejam transmitidas ao consumidor. É necessário que esta informação seja transmitida de modo adequado, eficiente, ou seja, de modo que seja percebida ou pelo menos perceptível ao consumidor. A eficácia do direito à informação do consumidor não se satisfaz com o cumprimento formal do dever de indicar dados e demais elementos informativos, sem o cuidado ou a preocupação de que estejam sendo devidamente entendidos pelos destinatários destas informações. (...) Em uma relação contratual, o conteúdo da informação adequada deve abranger essencialmente: a) as condições da contratação; b) as características dos produtos ou serviços objetos da relação de consumo; c) eventuais consequências e riscos da contratação. Na ausência de contrato, o dever de informar assume caráter mais difuso, mas nem por isso menos preciso. É o caso da publicidade, que na medida em que conta também com eficácia vinculativa de natureza contratual (artigo 30 do CDC), deverá oferecer informação precisa, clara e objetiva (artigo 31), assim como apresentar- se ao consumidor com seu caráter promocional e publicitário, em acordo com o princípio da identificação (integra o dever de informar do fornecedor o de identificar uma publicidade como tal, não a disfarçando ou ocultando sob a forma de informação desinteressada)” ( MIRAGEM, Bruno. Curso de Direito do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016. p.10.)
Analisados os termos do contrato, portanto, há ofensa ao dever de informação no que tange à corretagem, pois o consumidor foi obstado de conhecer, de forma clara e objetiva, o valor do serviço. Afasta-se, pois, a possibilidade de retenção do percentual previsto a título de comissão de corretagem.
Citam-se precedentes desta 20ª Câmara Cível:
“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÕES DE RESCISÃO CONTRATUAL PROPOSTAS PELO VENDEDOR E PELA COMPRADORA – CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES URBANOS – RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. RECURSO 1 (PROMITENTE VENDEDOR) – RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS – MAJORAÇÃO DE 10% PARA 25% – POSSIBILIDADE – CONTRATOS ANTERIORES À LEI Nº 13.786/2018 – PERCENTUAL RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO INDEVIDA – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA E DESTACADA QUANTO AO VALOR E AO BENEFICIÁRIO – VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO (ART. 6º, III, DO CDC) – ABUSIVIDADE CONFIGURADA – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – REDISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Considerando que a compradora adimpliu com aproximadamente 32% do valor do contrato, a retenção de 25% mostra-se razoável e proporcional, nos termos da jurisprudência do STJ (AREsp nº 1.858.336/DF). 2. Não há cláusula contratual expressa e transparente quanto à comissão de corretagem, tampouco comprovação de intermediação por terceiro. Aplicação do art. 6º, III, do CDC. RECURSO 2 (PROMITENTE COMPRADORA) – PRETENSÃO DE DESCONSTITUIÇÃO OU PREVALÊNCIA DE UM DOS JULGADOS PROFERIDOS NAS AÇÕES CONEXAS – IMPOSSIBILIDADE – O ORDENAMENTO PROCESSUAL NÃO EXIGE SENTENÇA UNA EM PROCESSOS CONEXOS, MAS APENAS A AUSÊNCIA DE DECISÕES CONFLITANTES (ART. 55, § 3º, DO CPC) – INEXISTÊNCIA DE CONTRADIÇÃO ENTRE OS COMANDOS DECISÓRIOS – AUSÊNCIA DE PREJUÍZO CONCRETO – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. A existência de sentenças distintas não compromete a validade dos julgados, desde que não haja conflito ou contradição entre seus dispositivos, conforme preceitua o art. 55, § 3º, do CPC”(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0004833-45.2023.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO - J. 13.03.2026)
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA AUTORA – (...) – DEDUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA SOBRE O VALOR E BENEFICIÁRIO – (...) 3. A cobrança da comissão de corretagem é válida apenas quando previamente informados o valor e o beneficiário; a ausência dessa informação gera abusividade da cláusula (art. 6º, III, do CDC). (...)”(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0027900-89.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO - J. 14.11.2025)
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE DE TERRA). SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ – PLEITO DE REFORMA E MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL FIXADO A TÍTULO DE RETENÇÃO – IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – APLICAÇÃO DO ART. 32-A – RESCISÃO A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL LIMITADA A 10% (DEZ POR CENTO) - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – INEXISTÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO DA COMISSÃO (...)I. Caso em exame1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual com restituição de quantia paga, em razão do inadimplemento do comprador em contrato de compra e venda de imóvel. O apelante requer a majoração do percentual de retenção de 10% para 25%, a aplicação de deduções contratuais e a modificação do termo inicial dos juros de mora, que foram fixados a partir da citação.II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a majoração do percentual de retenção em rescisão contratual e a modificação do termo inicial dos juros de mora em ação de rescisão contratual c/c restituição de quantia paga, considerando a culpa do promitente comprador e a ausência de prova de pagamento da comissão de corretagem.III. Razões de decidir 3. A rescisão contratual ocorreu por culpa do promitente comprador, o que justifica a retenção de 10% sobre o valor do contrato, conforme o art. 32-A da Lei nº 13.786/2018.4. Não há comprovação do pagamento da comissão de corretagem, o que impossibilita a retenção de 6% a esse título. (...)”(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0011394-85.2023.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: SUBSTITUTA MARIA ROSELI GUIESSMANN - J. 10.10.2025)
Por fim, quanto à distribuição do ônus sucumbencial, necessária a redistribuição.
Possível atribuir para a promitente vendedora a responsabilidade pelo pagamento de 70% (setenta por cento) das custas e despesas processuais – sucumbiu quanto à comissão de corretagem, taxa fruição, ressarcimento quanto à eventual multa municipal -, restando às promissárias compradoras 30% (trinta por cento) – sucumbiram quanto à atribuição de culpa e pedido de devolução integral.
As promissárias compradoras, a título de honorários advocatícios, deverão adimplir 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa nº 0000968-14.2023.8.16.0160, considerando o baixo valor do proveito econômico da promitente vendedora (retenção de 5% dos valores adimplidos).
Suspensa a exigibilidade dos débitos quanto às promissárias compradoras, pois beneficiárias da justiça gratuita.
A promitente vendedora, a título de honorários advocatícios, deverá adimplir 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (valor a ser restituído).
Ante o provimento parcial do recurso indevido o arbitramento de honorários advocatícios recursais, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC e Tema 1.059/STJ.
Do exposto, julga-se parcialmente provido o recurso.
Considera-se prequestionada toda a matéria.