Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – RELATÓRIOTrata-se de Dúvida Registral suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis da Comarca da Lapa/PR, distribuída sob o nº 0003820-17.2025.8.16.0103, em trâmite perante a Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial da Lapa/PR, em razão da recusa de registro de Escritura Declaratória de Parcela Destacada/Estremação referente ao imóvel objeto da Matrícula nº 8.436, situado na localidade de Serrinha, em Contenda/PR. O procedimento tem como interessados Silvestre Staron, Maria Kais Staron e Rodrigo Staron, que pretendem individualizar parcela de 8,4944 hectares, com benfeitorias, mediante a regularização da situação de fato existente sobre o imóvel.Narra o Oficial Registrador que a matrícula nº 8.436 possui área total de 96.800,00 m² e registra diferentes frações ideais, havendo, ainda, averbação da existência de Ação de Usucapião Extraordinária nº 0005174-14.2024.8.16.0103, ajuizada por João Paulo Staron e Catia Rita Soczek Staron em face de Maria Kais Staron, Rodrigo Staron e Silvestre Staron. Sustenta que, embora a escritura de estremação tenha sido apresentada para individualizar a parcela pretendida, alguns confrontantes, dentre eles os autores da ação de usucapião, não anuíram à planta, razão pela qual deixou de proceder ao registro até o julgamento da demanda possessória. Na nota de diligência nº 1039/2025, consignou-se que não seria suficiente a declaração de que a área remanescente não integraria o objeto da usucapião, entendendo-se necessário aguardar a solução da ação para a prática de atos na matrícula.Notificados, os interessados manifestaram-se pela possibilidade de prosseguimento da estremação, sustentando, em síntese, que a área objeto do procedimento registral é distinta daquela discutida na ação de usucapião, inexistindo sobreposição entre as áreas. Defenderam, ainda, a independência entre o procedimento registral e a demanda judicial e requereram, como alternativa, a notificação dos confrontantes que não haviam firmado a planta, a fim de que pudessem se manifestar acerca da estremação.Após manifestação do Ministério Público, sobreveio sentença, por meio da qual a magistrada de primeiro grau julgou procedente a dúvida registral, reconhecendo a impossibilidade de averbação da escritura de destaque de área enquanto pendente de julgamento a ação de usucapião nº 0005174-14.2024.8.16.0103. A decisão considerou que, embora a área objeto da estremação correspondesse à parcela de 43.007,92 m² decorrente da doação registrada na matrícula, havia conflito familiar relacionado ao imóvel e ação de usucapião pendente, circunstâncias que justificariam, por prudência, a manutenção do óbice registral.Inconformado, os interessados interpuseram recurso de apelação (mov. 44.1), alegando, em síntese, que:a) o recurso é tempestivo, tendo sido interposto por Silvestre Staron, Maria Kais Staron e Rodrigo Staron contra a sentença que julgou procedente a dúvida registral, encontrando-se devidamente preparado, conforme comprovante de recolhimento do preparo recursal anexado à petição de interposição;b) a demanda originária versa sobre dúvida registral suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis da Comarca da Lapa/PR, em razão da recusa de registro de Escritura Declaratória de Parcela Destacada, mediante a qual os recorrentes pretendiam proceder à estremação de área de 8,4944 hectares, integrante do imóvel objeto da Matrícula nº 8.436, tendo o Oficial obstado o ato diante da existência de ação de usucapião nº 0005174-14.2024.8.16.0103, ajuizada por João Paulo Staron e Catia Rita Soczek Staron;c) a sentença julgou procedente a dúvida para impedir o prosseguimento do pedido de estremação perante o Registro de Imóveis da Comarca da Lapa, sob o fundamento de que a pendência da ação de usucapião e o conflito familiar existente entre os envolvidos recomendariam, por prudência, o aguardo do desfecho da demanda judicial;d) a decisão recorrida viola o direito fundamental de propriedade e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, pois a impossibilidade de individualização da parcela pertencente aos recorrentes impõe restrição desproporcional ao exercício dos direitos de usar, gozar e dispor do imóvel, mantendo-os indefinidamente submetidos à situação de condomínio;e) a existência da ação de usucapião não constitui, por si só, óbice ao procedimento de estremação, especialmente porque as áreas objeto dos procedimentos são distintas e não há sobreposição entre a parcela cuja individualização se pretende e a área discutida na demanda de usucapião, circunstância que afastaria a existência de risco registral concreto;f) a pendência da ação de usucapião não poderia justificar, por si só, a paralisação do procedimento registral, uma vez que os atos possuem objetos distintos e a regularização da fração ideal dos apelantes não prejudicaria a discussão judicial existente, sendo possível, inclusive, a adoção de providência menos gravosa, consistente na notificação do condômino que não anuiu à planta para que manifestasse eventual oposição à estremação;g) a própria existência de solução alternativa, mediante notificação dos interessados que não subscreveram a planta, demonstra a desproporcionalidade do impedimento absoluto determinado pela sentença, pois seria possível assegurar a ciência e a participação dos demais condôminos sem impedir a regularização registral pretendida;h) após a prolação da sentença, os apelantes promoveram a notificação extrajudicial de João Paulo Staron, buscando sanar a ausência de anuência que havia contribuído para o óbice registral, juntando aos autos as respectivas notificações, bem como o memorial descritivo e o mapa que acompanharam o procedimento;i) a manutenção do impedimento registral com fundamento genérico na existência de conflito familiar e na pendência da ação de usucapião acarreta gravame excessivo aos proprietários, sobretudo diante da alegada inexistência de sobreposição entre as áreas, razão pela qual os apelantes postulam o reconhecimento da possibilidade de prosseguimento da estremação e a consequente reforma da sentença;Por fim, requereram o provimento do recurso para reformar a sentença que julgou procedente a dúvida registral, afastando o óbice ao procedimento de estremação e autorizando o prosseguimento do pedido de individualização da área de 8,4944 hectares objeto da Escritura Declaratória de Parcela Destacada.É o relatório.

II – VOTO E FUNDAMENTAÇÃOTrata-se de Apelação interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida registral suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis da Comarca da Lapa/PR, para impedir o prosseguimento do pedido de estremação de área de 8,4944 hectares, integrante do imóvel objeto da Matrícula nº 8.436, em razão da existência de ação de usucapião envolvendo o mesmo imóvel e do conflito familiar existente entre os condôminos. A sentença foi posteriormente integrada por decisão que rejeitou os embargos de declaração e corrigiu erro material no dispositivo, mantendo o óbice ao procedimento de estremação.O recurso merece conhecimento, na medida em que estão presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer), como os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo).A controvérsia recursal cinge-se em saber se a pendência de ação de usucapião extraordinária sobre fração da Matrícula nº 8.436, sem sobreposição com a área a ser estremada, constitui impedimento legal ao registro da Escritura Pública de Estremação de outra fração do mesmo imóvel.O Oficial do Registro de Imóveis, no exercício de sua função de qualificação registral, recusou o registro com fundamento na nota de diligência nº 1039/2025, por entender que, diante da averbação de ação de usucapião extraordinária na matrícula e da ausência de anuência dos autores daquela demanda, não seria possível efetuar ato registral na Matrícula nº 8.436 enquanto não finalizada a usucapião. A sentença acolheu esse entendimento, acrescentando os fundamentos de cautela diante de conflito familiar entre os condôminos, de possível alienação a terceiros e de necessidade de respeito à fração mínima de parcelamento rural.A preocupação do Oficial e do juízo de origem é compreensível, porquanto voltada à preservação da segurança jurídica do sistema registral. Todavia, com a devida vênia, o entendimento merece reforma, na medida em que a legislação registral não prevê a pendência de ação judicial sobre fração diversa como impedimento à estremação de outra fração, e o ordenamento contempla mecanismos menos gravosos para acautelar os interesses de todos os envolvidos.A estremação é o procedimento extrajudicial destinado a individualizar fração ideal de imóvel em condomínio "pro diviso," de modo que a situação jurídico-registral passe a corresponder à realidade fática, com a anuência dos confrontantes da parcela a ser regularizada. No Estado do Paraná, o procedimento está disciplinado nos arts. 623-A e seguintes do Código de Normas do Foro Extrajudicial do TJPR, com origem no Provimento nº 276/2018 da CGJ/TJPR, e exige requisitos específicos: anuência dos confrontantes (art. 623-B), comprovação de posse localizada por no mínimo cinco anos com apresentação do CCIR e do ITR dos últimos cinco exercícios (art. 623-C), respeito à fração mínima de parcelamento e georreferenciamento da área.Dentre os requisitos legais da estremação, não se inclui a inexistência de ação judicial sobre outra fração da mesma matrícula. A Lei nº 6.015/73 e o Código de Normas do Foro Extrajudicial do TJPR não condicionam o procedimento de estremação à prévia resolução de toda e qualquer demanda que incida sobre a matrícula-mãe, desde que a área a ser estremada não coincida com a área litigiosa.E, neste caso, a própria sentença reconhece, com base na informação prestada pelo Registrador nos autos da ação de usucapião (mov. 157.1 daqueles autos), que não há sobreposição entre a área objeto da estremação (8,4944 hectares, correspondentes às frações de R.01 e R.08 da Matrícula nº 8.436) e a área pretendida na usucapião (11.207,7870 m²). Sendo as áreas distintas, a individualização da fração dos apelantes não gera conflito registral com eventual procedência da usucapião.É certo que a procedência da ação de usucapião poderá, no futuro, repercutir na configuração geral da Matrícula nº 8.436, eventualmente exigindo ajustes na matrícula-mãe ou na matrícula resultante da estremação. Essa circunstância, contudo, não exige a paralisação integral do procedimento. A cautela necessária pode ser adequadamente atendida por meio da averbação da existência da ação de usucapião na nova matrícula a ser eventualmente aberta, assegurando publicidade "erga omnes" e proteção a terceiros de boa-fé, nos termos do art. 167, I, item 21, da Lei nº 6.015/73. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que a averbação da existência de ação judicial na matrícula é medida de publicidade que não equivale a indisponibilidade e não impede a prática de atos de disposição sobre o imóvel.Essa orientação encontra ressonância no precedente desta 18ª Câmara Cível, no julgamento da Apelação Cível nº 0009593-22.2012.8.16.0031 (Rel. Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira, j. 25/10/2023), envolvendo conflito de matrículas sobrepostas em que também pendia ação de usucapião sobre matrícula relacionada. Naquela oportunidade, a Câmara assentou que a pendência da usucapião “não reflete na divisa dos imóveis aqui em discussão, de modo que não interfere no desfecho da presente ação, muito embora, se reconhecida também aquela aquisição originária, poderá a matrícula dos autores sofrer nova subtração”. Em outras palavras, esta Câmara resolveu a questão registral posta, com ressalva para eventuais ajustes futuros, sem condicionar o julgamento à prévia definição da usucapião pendente.Quanto ao fundamento de cautela diante de conflito familiar, embora a preocupação do juízo de origem seja legítima, a dúvida registral é procedimento de natureza administrativa (art. 204 da Lei nº 6.015/73), no qual se afere a legalidade e a legitimidade da exigência formulada pelo registrador à luz dos requisitos normativos aplicáveis. A existência de litígio familiar entre condôminos, por si só, não integra os requisitos legais da estremação e, portanto, não constitui fundamento para a recusa do registro.No que concerne à menção feita pela sentença à fração mínima de parcelamento e ao risco de parcelamento irregular do solo (art. 689 do CNFE/TJPR), observo que essa questão não integrou a exigência formulada pelo Oficial na nota de diligência nº 1039/2025, cuja recusa se fundou exclusivamente na pendência da ação de usucapião. A verificação da fração mínima é ato de qualificação registral que compete ao Oficial e que poderá ser objeto de nova exigência na requalificação que se seguirá ao retorno do título.Importante esclarecer que o provimento do recurso não implica determinação de registro imediato da estremação. O que se afasta é o fundamento da recusa consistente na pendência da ação de usucapião sobre área diversa. O título retornará ao Oficial para nova qualificação, na qual serão verificados todos os requisitos legais do procedimento.Nesse ponto, ganha especial relevo a questão da anuência dos confrontantes. O Oficial registrou na suscitação de dúvida que a planta não continha a assinatura de João Paulo Staron e Cátia Rita Soczek Staron, autores da ação de usucapião. A sentença, contudo, não examinou a existência de mecanismo regulamentar de suprimento dessa anuência, embora o próprio Ministério Público em 1º grau o tenha expressamente indicado.Com efeito, o Promotor de Justiça, na manifestação do mov. 21.1 – autos origem, ao pugnar pela procedência da dúvida, ressalvou a existência do mecanismo previsto no art. 11, §2º, do Provimento nº 276/2018 da CGJ/TJPR, que dispõe: “Se por qualquer razão não for possível colher a assinatura de quaisquer dos confrontantes, por ocasião do requerimento de estremação perante o registrador imobiliário, poderá ser requerida a notificação respectiva, para que compareça no Registro Imobiliário, ou se manifeste por escrito, no prazo de 15 dias, com a advertência de que o seu silêncio implicará em sua concordância”. A sentença não enfrentou esse dispositivo.Registre-se, ademais, que os apelantes, após a sentença, promoveram a notificação extrajudicial de João Paulo Staron e Cátia Rita Soczek Staron (mov. 44.2 a 44.12 – autos apelação), com prazo de 15 dias e advertência de que a ausência de manifestação seria interpretada como concordância tácita. A certidão de notificação expedida pelo Registro Civil de Títulos e Documentos da Comarca da Lapa (protocolo nº 33.280, Livro B-290), datada de 27/12/2025, atesta a entrega pessoal da notificação à Sra. Cátia Rita Soczek Staron.Em resposta, Cátia Rita Soczek Staron e João Paulo Staron apresentaram contranotificação (mov. 47.1 – autos apelação), datada de 13/01/2026, na qual declararam que exercem posse sobre a área demarcada e cercada há anos, reconheceram que as áreas aparentemente não se sobrepõem, porém afirmaram que as áreas não estão certificadas no sistema SIGEF, razão pela qual entendem por certo aguardar a decisão final desta suscitação de dúvida, de modo a evitar qualquer prejuízo para todas as partes.Da contranotificação extrai-se que os confrontantes não veicularam oposição à estremação em si, não apontaram qualquer prejuízo concreto à sua esfera jurídica e reconheceram a aparente ausência de sobreposição de áreas. A recusa de anuência fundamentou-se essencialmente na preferência por aguardar o desfecho desta própria dúvida registral, fundamento que perde o objeto com o presente julgamento. Subsiste, contudo, a ressalva quanto à ausência de certificação das áreas no sistema SIGEF, questão de natureza técnica que deverá ser verificada pelo Oficial na nova qualificação do título.Nesse sentido, a 18ª Câmara Cível, no julgamento da Apelação Cível nº 0007050-15.2022.8.16.0025 (Rel. Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira, j. 24/07/2023), firmou que a estremação com fundamento no Provimento nº 276/2018 exige o cumprimento de todos os requisitos legais, inclusive a anuência de todos os condôminos ou confrontantes, sendo necessária a devida instrução do pedido para a obtenção do registro.Assim, com o retorno do título ao Oficial de Registro, caberá a este proceder à nova qualificação, verificando o cumprimento integral dos requisitos legais da estremação previstos nos arts. 623-A e seguintes do CNFE/TJPR, inclusive a anuência dos confrontantes, mediante observância, se necessário, do procedimento de notificação regulamentar previsto no art. 11, §2º, do Provimento nº 276/2018, a certificação no sistema SIGEF, a fração mínima de parcelamento e os demais requisitos técnicos, podendo formular novas exigências fundamentadas na legislação registral, se o caso exigir.Diante do exposto, voto pelo CONHECIMENTO e PROVIMENTO do recurso de apelação, para reformar a sentença e julgar improcedente a dúvida registral suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis da Comarca da Lapa, afastando o óbice fundado na pendência da ação de usucapião extraordinária (autos nº 0005174-14.2024.8.16.0103), com retorno do título ao Oficial para nova qualificação nos termos dos arts. 623-A e seguintes do Código de Normas do Foro Extrajudicial do TJPR, na qual serão verificados todos os requisitos legais do procedimento de estremação, inclusive a anuência dos confrontantes ou, na sua falta, a observância do procedimento de notificação regulamentar previsto no art. 11, §2º, do Provimento nº 276/2018 da CGJ/TJPR, a certificação no sistema SIGEF, a fração mínima de parcelamento e os demais requisitos técnicos aplicáveis.Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, em razão da natureza administrativa do procedimento de dúvida registral, nos termos do art. 207 da Lei nº 6.015/73.