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Processo:

Relatório1. Decidindo (mov.104.1) embargos à execução, ajuizada por Marcos Augusto Malucelli em face de Condomínio The Pier, a juíza de direito Giovanna de Sá Rechia, da vara cível de Guaratuba, julgou procedentes os embargos à execução, para declarar a inexigibilidade do título executivo e, por consequência, extinguir a execução, com fundamento no art. 485, I, do Código de Processo Civil, mantendo o efeito suspensivo concedido, nos termos do art. 919, §1º, do CPC, e condenou o embargado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.
Vem daí o recurso de apelação interposto pela parte embargada (mov. 108.1), em que sustenta que a sentença merece reforma, pois afastou a exigibilidade das cotas condominiais, embora o crédito esteja fundado em título executivo extrajudicial regularmente constituído, formado por boletos de cobrança e atas de assembleia. Afirma que a conclusão do juízo de origem baseou-se em premissas fáticas não comprovadas, uma vez que inexistiria prova técnica de que a infiltração alegada pelo embargante decorreu de falta de manutenção do condomínio, sendo os danos sustentados apenas por documentos unilaterais, sem perícia ou demonstração de nexo causal. Alega, ainda, que houve indevida inversão do ônus da prova e que não há crédito líquido do embargante apto a justificar compensação. Por fim, sustenta que eventual acordo verbal com o síndico não possui validade jurídica, por inexistir deliberação assemblear autorizando a suspensão das cobranças, requerendo, assim, a reforma da sentença para julgar improcedentes os embargos à execução e reconhecer a exigibilidade das cotas condominiais.
Com as contrarrazões (mov. 114.1), os autos foram remetidos a este Tribunal de Justiça.
É o relatório do que interessa.

Voto 2. O recurso merece conhecimento, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimidade e interesse em recorrer), quanto os extrínsecos (tempestividade – 106/108.1, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer e preparo - mov. 108.2/108.3).
3. A controvérsia submetida a esta instância recursal consiste em definir se a sentença proferida no mov. 104.1 — que acolheu os embargos à execução e declarou a inexigibilidade das cotas condominiais executadas — deve ser mantida ou reformada.
Para bem equacionar a questão, é necessário, em primeiro lugar, fixar a natureza jurídica da obrigação discutida.
As contribuições condominiais possuem caráter propter rem, vinculando-se diretamente à titularidade da unidade autônoma, de modo que o dever de contribuir para as despesas de conservação e manutenção das áreas comuns decorre da própria condição de condômino, independentemente de qualquer avença individual, conforme art. 1.336, I, do Código Civil[1]. Essa obrigação é igualmente consagrada pelo art. 1.345 do mesmo diploma[2], ao responsabilizar o adquirente pelos débitos deixados pelo alienante, reforçando que a obrigação adere ao imóvel — e não à pessoa.
Assentada essa premissa, verifica-se que a execução encontra amparo no art. 784, X, do Código de Processo Civil[3], que confere natureza de título executivo extrajudicial ao crédito relativo às contribuições condominiais documentalmente comprovadas.
No caso concreto, a execução foi instruída com ata de assembleia, boletos em aberto, matrícula do imóvel e planilha de débito referentes à unidade nº 801, totalizando R$ 50.170,13, já incluídos encargos convencionais e honorários advocatícios (mov. 1.11), sendo que a própria decisão saneadora reconheceu a aptidão dessa documentação para demonstrar a existência e regularidade do débito.
Não obstante a regularidade formal do título, a sentença recorrida afastou a exigibilidade da obrigação sob o fundamento de que o condômino teria sofrido prejuízos decorrentes de infiltrações provenientes das áreas comuns do edifício, admitindo a compensação entre os alegados danos e as cotas executadas.
Essa conclusão, contudo, não se sustenta juridicamente.
Isso porque a compensação constitui forma de extinção de obrigações que pressupõe requisitos legais específicos e inafastáveis. Nos termos dos arts. 368 e 369 do Código Civil[4], ela somente se opera quando duas pessoas são, simultaneamente, credoras e devedoras uma da outra, e quando as dívidas são líquidas, certas e exigíveis. Tais requisitos, no caso dos autos, estão longe de ser atendidos pelo suposto crédito indenizatório do executado.
Com efeito, os documentos apresentados pelo executado — a contranotificação extrajudicial de mov. 1.4, as notas fiscais de mov. 1.6 e as fotografias de mov. 1.7 — não são suficientes para constituir crédito líquido, certo e exigível.
A contranotificação é mera manifestação unilateral do interessado, sem aptidão para demonstrar responsabilidade civil do condomínio. As notas fiscais, por sua vez, comprovam apenas a realização de serviços no imóvel, mas não estabelecem nexo causal entre os danos e eventual falha estrutural da edificação, nem evidenciam que tais despesas decorreram de responsabilidade do condomínio.
Mais relevante ainda: inexiste nos autos qualquer decisão judicial que tenha reconhecido essa responsabilidade ou fixado o valor de eventual indenização. O pretenso crédito, portanto, permanece litigioso e ilíquido, o que, por si só, obsta sua utilização para fins de compensação.
A prova oral produzida em audiência, longe de suprir essa lacuna, reforça a impossibilidade da compensação pretendida.
O síndico Luan Gabriel Lujan Eker (mov. 93.2) relatou que a infiltração ocorreu em contexto de chuva excepcionalmente intensa, evento climático que teria excedido a capacidade de escoamento da calha da cobertura. Esclareceu, ainda, que os danos inicialmente constatados se restringiam ao ar-condicionado e ao forro de gesso, tendo sido cogitada solução administrativa para esses itens específicos. Quanto aos móveis posteriormente substituídos, o depoente foi claro ao afirmar que já haviam sido trocados quando o condomínio tomou conhecimento das despesas, sem que houvesse qualquer comunicação prévia — o que impediu o condomínio de acompanhar a execução dos reparos ou verificar a real extensão dos danos alegados antes da realização das obras.
Essa mesma ausência de comunicação prévia foi confirmada pelo arquiteto Paulo Tabajara de Oliveira (mov. 93.3), chamado meses após o ocorrido para avaliar os danos e coordenar as intervenções. O depoente relatou a substituição de móveis da área gourmet e da cozinha — mobiliário projetado cerca de doze a quinze anos antes —, esclarecendo expressamente que não houve qualquer comunicação ao condomínio acerca das obras ou dos orçamentos apresentados, tendo os serviços sido realizados diretamente a pedido do proprietário.
Desse modo, o condomínio não participou da definição do escopo das intervenções, tampouco pôde verificar previamente a necessidade ou a proporcionalidade das despesas realizadas, o que fragiliza ainda mais a pretensão de imputar-lhe tais custos por via de compensação.
Quanto à alegação de que teria havido acordo para suspensão das cobranças condominiais, o próprio síndico esclareceu que a sugestão surgiu no contexto de tentativa de solução amigável do conflito, enquanto se buscava apurar os danos e negociar eventual ressarcimento — circunstância que também encontra respaldo no e-mail de mov. 1.6. Esse contexto evidencia que não houve reconhecimento definitivo de obrigação indenizatória, tampouco autorização formal para compensação, mas apenas tratativas preliminares sem efeito vinculante.
Ainda que se admitisse a existência de um ajuste informal nesse sentido, tal avença não seria apta a produzir efeitos jurídicos válidos. Isso porque, nos termos do art. 1.348, VII, do Código Civil[5], a atribuição legal do síndico consiste em promover a cobrança das contribuições condominiais — e não em conceder remissão, isenção ou compensação de tais valores.
Qualquer renúncia de receitas ou alteração na forma de contribuição dos condôminos depende de deliberação assemblear, que não restou demonstrada nos autos. Portanto, eventual acordo informal do síndico carece de eficácia jurídica para afastar a exigibilidade de obrigação de natureza legal.
Evidencia-se, portanto, que o executado não demonstrou a existência de crédito líquido, certo e exigível contra o condomínio — requisito indispensável para a compensação prevista nos arts. 368 e 369 do Código Civil.
Ademais, admitir que o condômino deixe de adimplir as cotas condominiais sob a mera alegação de possuir crédito contra o condomínio implicaria transferir aos demais condôminos o ônus financeiro da inadimplência individual, comprometendo o regular funcionamento da coletividade. Eventual pretensão indenizatória deverá ser deduzida em ação própria, com adequada instrução probatória, e não de forma incidental nos embargos à execução.
4. Passando-se as coisas dessa maneira, meu voto é no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso, para reformar a sentença e julgar improcedentes os embargos à execução, restabelecendo-se a exigibilidade das cotas condominiais e determinando o regular prosseguimento da execução.
Reformada a sentença, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais.
Nos termos do art. 85, §2º, do CPC, os honorários devem ser fixados entre 10% e 20% do valor da condenação ou do proveito econômico obtido. Considerando a natureza da causa, o trabalho desenvolvido pelos patronos e o tempo de tramitação do processo, revela-se adequado fixar os honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da execução.