Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – RELATÓRIO:Trata-se de Embargos de Declaração interpostos por DANIEL LEINER e ANDRÉIA DE OLIVEIRA LOPES LEINER ao Acórdão (mov. 33.1) que, à unanimidade, proveu o recurso de Agravo de Instrumento de n.º 0045013-30.2025.8.16.0000, para reformar a decisão agravada e restabelecer a liminar de despejo, ao fundamento de que não se implementou a condição suspensiva prevista contratualmente (baixa de hipoteca), inexistindo o aperfeiçoamento da promessa de compra e venda, tampouco a transmutação do vínculo locatício em relação de aquisição, reconhecendo-se, assim, a precariedade da posse dos agravados e a probabilidade do direito dos agravantes.Os embargantes sustentaram a existência de omissões e erro de premissa no Acórdão. Alegaram que o julgado incorreu em equívoco ao concluir que teriam demonstrado desinteresse na aquisição do imóvel, permanecido na posse sem contraprestação e utilizado a promessa de compra e venda apenas como estratégia para evitar o despejo. Defenderam que ajuizaram “Ação de Obrigação de Fazer” visando ao cumprimento do contrato de promessa de compra e venda, bem como notificaram os agravados acerca do exercício da opção de compra, circunstâncias que evidenciariam a inequívoca intenção de concretizarem o negócio jurídico. Aduziram, ainda, que os aluguéis vinham sendo regularmente pagos.Sustentaram também que o Acórdão teria desconsiderado a prova documental e as regras de interpretação contratual previstas nos artigos 112 e 113 do Código Civil ao afirmar que a condição suspensiva não teria se implementado e que o contrato não ultrapassaria mera expectativa de direito.Argumentaram que a existência da hipoteca não configuraria condição suspensiva, mas simples circunstância operacional do negócio, destacando que a cláusula 11 do contrato previa expressamente a possibilidade de pagamento da hipoteca ou arrematação judicial do imóvel, com complementação à diferença de preço pelos compradores. Segundo afirmaram, tal previsão afastaria a conclusão quanto à inviabilidade jurídica do negócio em razão da execução hipotecária.Afirmaram, ademais, que o Acórdão deixou de analisar a efetiva intenção das partes, a qual revelaria propósito inequívoco de transferência definitiva da propriedade, bem como deixou de apreciar questões relacionadas ao direito de retenção, restituição de valores pagos, incidência de multa contratual, aplicação da boa-fé objetiva e vedação ao comportamento contraditório. Defenderam, ainda, a incidência do artigo 129 do Código Civil, ao argumento de que os próprios agravados teriam obstaculizado a regularização do imóvel.Ao final requereram o acolhimento dos Embargos de Declaração, com saneamento das omissões e correção dos alegados erros de premissa, atribuindo-se efeitos infringentes ao recurso para negar-se provimento ao Agravo de Instrumento e manter-se a decisão agravada; por fim, prequestionaram a matéria.Intimados, os embargados apresentaram Contrarrazões (mov. 10.1-TJ) afirmando, em síntese, ausência de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no Acórdão, sustentando tratar-se de mera tentativa de rediscussão do mérito. Defenderam que o decisum enfrentou adequadamente as questões controvertidas, reconhecendo a inexistência de aperfeiçoamento da opção de compra e venda em razão do não implemento de condição suspensiva (baixa de hipoteca), bem como a natureza precária da posse dos embargantes, oriunda de contrato de locação já encerrado. Refutaram, ainda, as alegações dos embargantes quanto à suposta manifestação de interesse na aquisição do imóvel, à natureza dos valores pagos e à interpretação das cláusulas contratuais, reiterando a inexistência de prova de notificação para o exercício da opção de compra e defendendo a correção das premissas adotadas na decisão. Por fim, pugnaram pela rejeição dos Embargos de Declaração, com aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2.º do Código de Processo Civil.Vieram os autos assim conclusos para julgamento.

II – FUNDAMENTAÇÃO E VOTO:Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conhece-se dos Embargos de Declaração.
Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os Embargos de Declaração constituem via recursal de cognição estrita, destinada exclusivamente ao saneamento de vícios intrínsecos da decisão embargada, quais sejam: obscuridade, que se caracteriza pela ausência de clareza geradora de incerteza jurídica; omissão, configurada quando o órgão julgador deixa de apreciar questão relevante ao deslinde da controvérsia ou tese suscitada pela parte; contradição, que emerge quando o decisum encerra proposições logicamente inconciliáveis entre si; e erro material, decorrente de simples equívoco do julgador na transcrição do conteúdo decisório.Não se inserem nesse espectro a discordância da parte com a valoração jurídica conferida ao conjunto fático-probatório, nem a pretensão de reabrir o debate sobre questões já decididas. A via dos Aclaratórios não se presta à revisão do mérito, tampouco à substituição do juízo de valor formulado pelo Órgão Colegiado.Pois bem.Da alegação de erro de premissa:O Acórdão embargado concluiu, em sede de cognição sumária, que o exercício da opção de compra estava condicionado à baixa da hipoteca incidente sobre o imóvel, tratando-se de verdadeira condição suspensiva, nos termos do artigo 125 do Código Civil. Como a hipoteca não foi baixada e sobreveio execução hipotecária ajuizada pela credora, entendeu-se não implementada a condição necessária ao aperfeiçoamento da promessa de compra e venda, inexistindo, portanto, vínculo definitivo apto a conferir caráter irrevogável e irretratável ao negócio.Isso porque consta, expressamente, da Cláusula 8.ª do contrato, que o instrumento era celebrado em caráter irrevogável e irretratável, salvo nos casos de inadimplemento contratual, pela hipoteca e eventual processo de Execução, termos com os quais a parte embargante regularmente anuiu (mov. 62.2).Assentou-se, ainda, que o vínculo locatício permaneceu hígido até seu término regular em maio de 2024, sem renovação contratual. Reconheceu-se, assim, que a posse dos agravados decorria exclusivamente da locação, legitimando o ajuizamento da demanda de despejo após o encerramento do contrato.Repisa-se, a uma primeira análise, que o contrato de locação não guarda relação direta e obrigatória com futura obrigação de compra e venda, uma vez que sequer existiu celebração de contrato dessa modalidade. Na promessa de compra e venda, contrato preliminar, que, no caso, não foi aperfeiçoado, apenas constou que os valores pagos a título de aluguel poderiam ser abatidos em eventual negociação futura sobre o imóvel (mov. 62.2), o que não interfere no direito de posse a que se referem estes autos.A decisão também consignou que a execução hipotecária inviabilizou a celebração do contrato definitivo, pois tornou incerta ou impossível a baixa da hipoteca, circunstância expressamente prevista como requisito contratual para a aquisição do direito de compra do imóvel – já que se trata de contrato de promessa de compra e venda. Além disso, destacou-se que os agravados teriam adquirido outro imóvel, demonstrando desinteresse na compra do bem litigioso, bem como permaneceriam na posse após o término da locação, invocando a promessa de compra e venda apenas para evitar o despejo, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.Ao final, concluiu-se pela presença dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, reconhecendo-se, em sede de cognição sumária e não exauriente, a precariedade da posse dos agravados e a probabilidade do direito dos agravantes, motivo pelo qual foi dado provimento ao Agravo de Instrumento para restabelecer-se a liminar de despejo.O erro de premissa, para ensejar o acolhimento dos Embargos Declaratórios, deve consistir em equívoco fático determinante para o resultado do julgamento, capaz de, por si só, infirmar a ratio decidendi adotada. Não basta, portanto, a mera discordância quanto à apreciação de determinados elementos probatórios, se a conclusão do julgado se sustenta em fundamento jurídico autônomo, independente e suficiente.In casu, não há cogitar o alegado erro de premissa. Apenas para reforço da fundamentação já adotada no Acórdão, observa-se que a cláusula 8.ª do contrato de compra e venda estabelece que o instrumento foi celebrado em caráter irrevogável e irretratável, ressalvadas, contudo, as hipóteses de inadimplemento contratual, bem como aquelas relacionadas à hipoteca do imóvel e ao ajuizamento de eventual medida de execução:In casu, sobreveio o ajuizamento de “Execução de Título Extrajudicial” por Ipiranga Produtos de Petróleo S.A., autuada sob o n.º 0012910-09.2021.8.16.0194. Naqueles autos, em 18.11.2024, foi deferida a penhora do imóvel objeto da controvérsia, matriculado sob o n.º 33.131 perante o Registro de Imóveis da Comarca de Itapema/SC, bem dado em garantia hipotecária (mov. 142.1 – autos n.º 0012910-09.2021.8.16.0194). Posteriormente, em 19.01.2026, foi expedida carta precatória à Comarca de Itapema/SC para avaliação do imóvel (mov. 213.1 – autos n.º 0012910-09.2021.8.16.0194).No caso concreto, sobreveio justamente uma das hipóteses excepcionais expressamente previstas pelas próprias partes contratantes, consistente no ajuizamento de Execução pela credora hipotecária, acompanhada da constrição judicial incidente sobre o imóvel dado em garantia. Implementada, portanto, a exceção prevista na cláusula 8.ª, deixou de subsistir o caráter irrevogável e irretratável atribuído à promessa de compra e venda, esvaziando-se a eficácia do negócio jurídico. Inclusive, nessa disposição contratual, vê-se que, realizadas as hipóteses excepcionais, as partes submeter-se-iam ao regramento dos artigos 417 a 420 do Código Civil, definindo-se as consequências de tal situação.A interpretação sistemática da cláusula 11 reforça essa conclusão. Eis o teor de referida cláusula do contrato de promessa de compra e venda:
Do que se dessume dessa análise em sede inicial, referido dispositivo não afastou os efeitos da cláusula 8.ª, tampouco transformou a promessa de compra e venda em obrigação definitiva e incondicionada acerca do direito real de aquisição do imóvel. Ao prever a possibilidade de virem os promissários compradores quitarem a hipoteca ou participarem de eventual arrematação judicial do imóvel, mediante pagamento da diferença entre os valores da compra e venda e aqueles decorrentes da Execução Hipotecária, a cláusula apenas disciplinou as consequências patrimoniais decorrentes da existência do gravame hipotecário.Em outras palavras, a cláusula 11 não assegurou aos compradores direito absoluto à aquisição do imóvel independentemente do cenário jurídico superveniente, mas apenas estabeleceu alternativa negocial caso resolvessem suportar os ônus decorrentes da execução da hipoteca. Tal previsão, inclusive, evidencia que as próprias partes reconheceram a possibilidade de vir o imóvel a ser submetido à Execução judicial, hipótese que, nos termos da cláusula 8.ª, afastaria a irrevogabilidade e irretratabilidade inicialmente convencionadas.Assim, com o ajuizamento da Execução Hipotecária e a subsequente constrição judicial do bem, restou configurada a situação contratualmente estipulada como apta a impedir a consolidação definitiva da promessa de compra e venda, não produzindo o instrumento correlato efeitos no plano jurídico, inexistindo o alegado erro de premissa ou omissão apontados pelos embargantes.Ademais, cumpre consignar que não se constata, a uma primeira análise, que exista qualquer disposição acerca da posse dos promissários compradores sobre o imóvel enquanto perdurassem os trâmites para a compra e venda. Isto é, mesmo se fosse considerado que o instrumento geraria efeitos – o que não é o caso, uma vez vencido o prazo de duração do contrato de locação, e notificados os locatários a respeito, não subsistiria qualquer razão para a permanência da posse dos embargantes sobre o imóvel em questão.Nesse contexto, mostra-se legítimo o restabelecimento da liminar de despejo, uma vez que a permanência dos embargantes no imóvel, após o término da locação e sem título possessório apto a justificar a manutenção da posse, reveste-se de caráter precário. Assim, o Acórdão apreciou adequadamente as questões relevantes ao deslinde da controvérsia, inexistindo omissão, contradição, obscuridade ou erro de premissa aptos a justificar a modificação do julgado.Mas gize-se que a análise dos presentes Embargos de Declaração se dá em sede de cognição sumária, limitada à verificação da legitimidade do restabelecimento da ordem de despejo, a qual, inclusive, já foi cumprida em 13.04.2026 (mov. 28.1-TJ). Eventuais questões relacionadas à impossibilidade de cumprimento da obrigação contratual, bem como eventual devolução dos valores pagos, correspondentes a R$271.884,42, acrescidos de atualização monetária e juros, ou ainda ao pagamento da multa contratual, deverão ser oportunamente apreciadas no âmbito da demanda de Obrigação de Fazer n.º 0008083-10.2025.8.16.0001, mediante cognição exauriente e adequada dilação probatória.Da multa por Embargos protelatóriosOs embargados requereram a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2.º, do Código de Processo Civil, invocando o caráter protelatório dos Embargos. Contudo, embora os Aclaratórios possuam propósito infringente, não se verifica, neste momento, manifesta intenção protelatória apta a justificar a penalidade, especialmente diante da complexidade da controvérsia contratual debatida nos autos.Assim, indefere-se o pedido de aplicação de multa.Do prequestionamento:Quanto ao prequestionamento, nos termos do artigo 1.025 do Código de Processo Civil, consideram-se incluídos no Acórdão os dispositivos suscitados pelos embargantes, ainda que os Embargos sejam rejeitados.Ex positis, o voto é pelo conhecimento e rejeição dos Embargos de Declaração, mantendo-se integralmente o Acórdão embargado.