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Processo:

1 - RELATÓRIOTrata-se de ação de desapropriação por utilidade pública ajuizada pelo Município de São José dos Pinhais em face de FML Incorporadora Ltda./Eireli, referente às áreas dos imóveis matriculados sob nº 44.003 e 60.851/60.841, situados na Gleba do Núcleo da Colônia Guatupê, destinadas ao alargamento da Avenida Rui Barbosa. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido inicial, decretando a desapropriação de 1.164,05 m² do imóvel de matrícula nº 44.003 e de 5.202,75 m² do imóvel de matrícula nº 60.851/60.841, fixando a indenização total em R$ 1.513.215,05, com atualização pela taxa SELIC desde o laudo pericial, respeitado o período de graça constitucional. Ambas as partes interpuseram recurso de apelação.I. Recurso de Apelação da FML Incorporadora Ltda.A expropriada sustenta, preliminarmente, a nulidade do laudo pericial, ao argumento de que a prova técnica adotada pela sentença conteria vícios metodológicos relevantes, especialmente quanto à seleção da base amostral, à ausência de homogeneidade dos elementos comparativos e à utilização de imóveis situados em municípios diversos, como Piraquara, Quatro Barras e Campo Largo, alguns distantes mais de 60 km dos bens avaliados. Alega que os imóveis desapropriados estão localizados na Avenida Rui Barbosa, em região de acentuada vocação industrial e próxima à BR-277, circunstâncias que, segundo afirma, não teriam sido devidamente consideradas pela perícia. Defende, ainda, que parecer técnico por ela apresentado demonstraria inconsistências no laudo judicial, inclusive por apontar valor inferior à média dos próprios elementos amostrais utilizados. Invoca, também, fato novo consistente em proposta amigável de desapropriação recebida em 21/10/2025, relativa a imóvel próximo, na qual teria sido ofertado valor unitário de R$ 1.295,14/m², muito superior aos valores fixados no laudo judicial, de R$ 372,14/m² para a matrícula nº 44.003 e R$ 235,45/m² para a matrícula nº 60.851. Ao final, requer o acolhimento da preliminar para reconhecimento da nulidade do laudo pericial e realização de nova perícia. Subsidiariamente, pugna pela reforma da sentença para majoração da indenização, adequando-a ao alegado valor real de mercado dos imóveis.
II. Recurso de Apelação do Município de São José dos PinhaisO Município, por sua vez, insurge-se contra o valor indenizatório fixado na sentença, sustentando que o laudo pericial acolhido teria considerado avaliação realizada em 2024, após a conclusão da obra pública de alargamento da Avenida Rui Barbosa, circunstância que teria gerado valorização imobiliária decorrente da própria intervenção estatal. Afirma que, embora o art. 26 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 estabeleça, em regra, que a indenização deve corresponder ao valor contemporâneo da avaliação judicial, tal diretriz comportaria exceção quando houver valorização significativa do imóvel em razão da obra pública, sob pena de enriquecimento sem causa do expropriado. Nesse contexto, requer a adoção dos valores apurados em avaliação preliminar de 2019, constantes do mov. 51.2, correspondentes a R$ 223.037,87 para o lote 117-A/matrícula nº 44.003 e R$ 821.190,83 para o lote D-200/matrícula nº 60.851, em substituição ao montante fixado na sentença. O ente municipal também se insurge quanto aos consectários legais, sustentando que os juros moratórios não poderiam incidir desde a data do laudo pericial. Defende a aplicação do art. 15-B do Decreto-Lei nº 3.365/1941 e do Tema 210 do STJ, segundo os quais os juros moratórios, em desapropriação, somente são devidos a partir de 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser realizado, isto é, apenas se não observado o prazo constitucional para pagamento do precatório. Assim, requer a reforma da sentença para redução da indenização aos valores da avaliação preliminar e para afastamento dos juros de mora desde o laudo pericial. Houve a juntada de contrarrazões por ambas as partes.É o relatório.





2- VOTO E FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.Conforme relatado, trata-se de ação de desapropriação ajuizada pelo Município de São José dos Pinhais em face de FML Incorporadora Ltda., tendo por objeto áreas dos imóveis matriculados sob nº 44.003 e 60.841/60.851, declaradas de utilidade pública pelo Decreto nº 3.024/2018, para fins de ampliação da Avenida Rui Barbosa. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido inicial, decretando a desapropriação das áreas descritas e fixando a indenização em R$ 1.513.215,05, com atualização pela taxa SELIC desde 19/07/2024, respeitado o período de graça constitucional. Ambas as partes recorrem. A expropriada pretende a nulidade do laudo pericial ou, subsidiariamente, a majoração da indenização. O Município, por sua vez, busca a redução do quantum indenizatório, com adoção da avaliação preliminar, bem como a alteração dos consectários legais. Sem razão ambos os recorrentes.
II.1 - RECURSO DE FML INCORPORADORA LTDA.
II.1.1 - Alegada nulidade do laudo pericial e pedido de nova perícia
A expropriada sustenta que o laudo de mov. 209.1 não retrata adequadamente o valor de mercado dos imóveis, porque teria utilizado elementos amostrais geograficamente heterogêneos, inclusive imóveis situados em Piraquara, Quatro Barras e Campo Largo, além de paradigmas que reputa inadequados ou incorretamente identificados. Argumenta que as áreas expropriadas se localizam na Avenida Rui Barbosa, em região de forte vocação industrial, próxima à BR-277, o que exigiria amostra mais estritamente aderente à realidade local.
A crítica merece exame atento, mas não conduz à invalidação da prova.
Nos termos dos arts. 371 e 479 do Código de Processo Civil, o magistrado não está adstrito ao laudo pericial. Isso, porém, não significa que possa afastar prova técnica produzida por auxiliar do juízo sem base técnica equivalente. De igual modo, o art. 480 do CPC autoriza segunda perícia apenas quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida, isto é, quando houver omissão, inexatidão ou deficiência substancial capaz de comprometer a aptidão probatória do primeiro trabalho. A providência não constitui mecanismo de repetição da prova até que se alcance resultado economicamente mais favorável a uma das partes.
No caso, a perícia foi elaborada especificamente para os imóveis objeto da desapropriação e concluiu pelo montante global de R$ 1.513.215,05, dos quais R$ 1.174.009,87 correspondem à matrícula nº 60.851 e R$ 339.205,18 à matrícula nº 44.003.
A expert adotou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, previsto na ABNT NBR 14.653-2, com tratamento por inferência estatística e regressão multivariada. A pesquisa reuniu 58 elementos; 48 foram utilizados no Modelo 01 e 42 no Modelo 02. O trabalho foi classificado como Grau III de Fundamentação e Grau III de Precisão, com apresentação dos elementos das regressões, testes de aderência, normalidade dos resíduos, significância dos regressores, teste F de Snedecor e teste de Durbin-Watson.
Tais dados não imunizam o laudo contra crítica. Revelam, contudo, que não se está diante de avaliação meramente opinativa ou de estimativa informal. Para que a alegada heterogeneidade geográfica invalidasse a conclusão, seria necessário demonstrar que o modelo estatístico não foi capaz de absorver as diferenças relevantes ou, mais concretamente, que a retirada dos paradigmas impugnados alteraria de modo substancial o preço inferido.
É precisamente essa demonstração que falta. A apelante aponta possíveis inconsistências em elementos específicos, inclusive quanto ao denominado elemento nº 49, mas não apresenta recálculo do modelo, regressão alternativa ou parecer técnico que demonstre, quantitativamente, a contaminação do resultado final. A impugnação identifica pontos que poderiam justificar esclarecimentos - e eles foram prestados -, mas não evidencia vício estrutural que torne o laudo cientificamente imprestável.
Também não procede a afirmação de que a localização e a vocação econômica dos bens foram ignoradas. O laudo registra a inserção das áreas em importante malha viária da Região Metropolitana de Curitiba, o caráter comercial e industrial do entorno, a proximidade da BR-277 e o desenvolvimento econômico de São José dos Pinhais. É possível que outro avaliador atribuísse pesos distintos a essas variáveis; isso não equivale a demonstrar invalidade metodológica.
Em matéria de avaliação imobiliária por inferência estatística, a suficiência do laudo não decorre de ser ele o único modelo tecnicamente possível, mas de apresentar método admitido, dados identificáveis, critérios explicitados, tratamento estatístico verificável e conclusão racionalmente conectada às premissas empregadas. Esses requisitos estão presentes.
Por conseguinte, a renovação integral da perícia, em processo que tramita desde 2018, somente se justificaria diante de deficiência concreta e decisiva. Ausente essa demonstração, a medida imporia custo e atraso sem ganho probatório proporcional, razão pela qual rejeito a preliminar de nulidade.
II.1.2 - Pedido subsidiário de majoração da indenização
No mérito, a expropriada pretende a majoração direta da indenização, atribuindo especial relevo à proposta apresentada pela EPR Litoral Pioneiro S.A. em outubro de 2025, relativa a desapropriação amigável de área próxima, na qual teria sido considerado valor unitário de R$ 1.295,14/m², superior aos valores encontrados na perícia destes autos.
O documento pode ser considerado como elemento superveniente de informação mercadológica, mas sua força probatória é limitada. Trata-se de outra área, com dimensão muito inferior - aproximadamente 37,88 m² -, outra negociação, outro agente expropriante e outra data de referência. A proposta é, ademais, posterior à execução das obras de alargamento da Avenida Rui Barbosa, circunstância que impede sua transposição automática para uma avaliação cuja data-base é anterior.
Propostas de aquisição ou de desapropriação amigável incorporam variáveis negociais e estratégicas próprias, inclusive custo de transação, urgência, interesse específico do adquirente e conveniência de evitar litígio. Não se confundem, portanto, com avaliação técnica imparcial produzida sob contraditório judicial.
O mesmo raciocínio alcança os pareceres particulares juntados pela expropriada. Embora devam ser considerados, não substituem o laudo do perito do juízo sem demonstração técnica suficientemente robusta de erro metodológico ou material.
Assim, a prova trazida não autoriza concluir que a indenização fixada em R$ 1.513.215,05 esteja aquém do justo valor. Nego, portanto, provimento à apelação da FML INCORPORADORA LTDA. em todos os seus capítulos.
II.2 - RECURSO DO MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS
II.2.1 - Pretendida adoção da avaliação preliminar de 2019
O Município pretende resultado diametralmente oposto ao buscado pela expropriada. Sustenta que a avaliação judicial de 2024 incorporou valorização causada pela própria obra de alargamento da Avenida Rui Barbosa e que, por isso, o valor da indenização deveria ser reduzido aos montantes da avaliação administrativa de 2019, devidamente atualizados.
A tese jurídica, em abstrato, é pertinente. O art. 26 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 estabelece que, no valor da indenização, atender-se-á ao preço contemporâneo da avaliação. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, excepcionalmente, a mitigação dessa regra quando o longo intervalo temporal ou a valorização exacerbada do imóvel torna a avaliação judicial contemporânea incompatível com a vedação ao enriquecimento sem causa.
É o que se extrai, entre outros, do AgInt no AREsp nº 2.356.571/MG, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 12/08/2025, no qual o STJ reafirmou que a regra é a contemporaneidade da indenização à perícia judicial, admitindo exceção somente quando as circunstâncias fáticas, devidamente demonstradas, evidenciem valorização extraordinária apta a distorcer a justa indenização.
A excepcionalidade, contudo, depende de prova. Não basta demonstrar que a obra pública tornou a região mais atraente; é necessário demonstrar em que medida a diferença de valor decorreu especificamente do melhoramento estatal e em que medida resultou da valorização ordinária do mercado.
Nos autos, a própria perícia reconhece que o alargamento da Avenida Rui Barbosa contribuiu para aumentar a atratividade comercial dos imóveis. Essa conclusão, longe de resolver a controvérsia em favor do Município, evidencia a necessidade de quantificação causal que não foi produzida. A expert também identificou outros vetores de valorização: crescimento populacional, desenvolvimento econômico de São José dos Pinhais, incremento dos investimentos imobiliários, presença de grandes empresas e indústrias e relevância logística da região.
O apontamento da Comissão Permanente de Avaliação de Imóveis do Município, ao consignar que a valorização se deu também em função da obra, igualmente revela concausalidade. A expressão utilizada é incompatível com a premissa de que toda a diferença entre 2019 e 2024 decorreu exclusivamente da intervenção estatal.
Não há, portanto, base técnica para decompor a valorização e retirar da indenização apenas a parcela extraordinária atribuível à obra. A adoção integral da avaliação preliminar de 2019 produziria o efeito inverso: congelaria o valor econômico dos bens em momento cinco anos anterior ao laudo judicial e eliminaria toda a valorização ordinária do mercado, também protegida pela garantia do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal.
A justa indenização não pode transformar a desapropriação em fonte de enriquecimento sem causa do expropriado, mas tampouco pode impor ao particular a perda da valorização normal de seu patrimônio. A exceção jurisprudencial exige precisão técnica justamente para evitar que a correção de uma distorção produza outra.
Acresce que eventual mais-valia geral decorrente de melhoramento público possui instrumentos próprios de recuperação pelo Poder Público, não sendo juridicamente adequado presumir, sem quantificação técnica, que toda a valorização do entorno deve ser abatida da indenização expropriatória.
Nesse cenário, prevalece a regra do art. 26 do Decreto-Lei nº 3.365/1941. Mantenho, portanto, o valor indenizatório de R$ 1.513.215,05 e nego provimento a este capítulo da apelação municipal.
II.2.2 - Consectários legais: correção monetária e juros moratórios
Neste ponto, assiste parcial razão ao Município.
A sentença, integrada nos embargos de declaração, determinou a atualização da indenização pela taxa SELIC desde 19/07/2024, data do laudo pericial, referindo-se, ao mesmo tempo, a juros de mora e ao respeito ao período de graça constitucional. A formulação demanda ajuste porque reúne, sob uma mesma expressão, atualização monetária e mora da Fazenda Pública, institutos submetidos a marcos jurídicos distintos na desapropriação.
O termo inicial da atualização monetária deve permanecer na data da avaliação judicial. O valor de R$ 1.513.215,05 exprime o preço de mercado apurado em 19/07/2024; desde então, a recomposição nominal é necessária para preservar a integralidade da justa indenização.
Outra questão é o termo inicial dos juros moratórios propriamente ditos. O art. 15-B do Decreto-Lei nº 3.365/1941 contém disciplina especial para as desapropriações, e o Tema Repetitivo nº 210 do Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que o termo inicial dos juros de mora é o primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser realizado. Logo, não é tecnicamente correto afirmar que há juros moratórios autônomos desde o laudo pericial.
A Emenda Constitucional nº 113/2021, em sua redação originária, determinou a incidência única da taxa SELIC nas discussões e condenações que envolvessem a Fazenda Pública, abrangendo atualização monetária, remuneração do capital e compensação da mora. Assim, entre a data do laudo, 19/07/2024, e a superveniência do novo regime constitucional, a SELIC deve ser aplicada uma única vez, sem cumulação com outro índice e sem autonomização de parcela de juros de mora.
Sobreveio, porém, a Emenda Constitucional nº 136/2025, que reformulou o regime dos requisitórios e retirou da redação do art. 3º da EC nº 113/2021 a disciplina geral antes aplicável indistintamente às condenações contra a Fazenda Pública. A jurisprudência recente deste Tribunal tem reconhecido a necessidade de observância dos regimes sucessivos, inclusive em matéria expropriatória.
Por isso, a partir da vigência da EC nº 136/2025, a atualização da condenação deve observar o regime constitucional superveniente, sem perder de vista a especialidade do art. 15-B do Decreto-Lei nº 3.365/1941. Antes da expedição do requisitório, deve ser preservada a atualização monetária do crédito pelo IPCA-E, em consonância com o Tema 810/STF, vedada a incidência autônoma de juros moratórios antes do marco definido no Tema 210/STJ.
Após a expedição do requisitório, aplicam-se os critérios constitucionais próprios: durante o período de graça, apenas IPCA; ultrapassado esse prazo sem pagamento, IPCA acrescido de juros simples de 2% ao ano, observado o limitador da SELIC quando o somatório superar a sua variação.
Com efeito, o Supremo Tribunal Federal, no Tema nº 1.335, assentou que a taxa SELIC não incide durante o prazo constitucional de pagamento dos precatórios e que, nesse interregno, deve subsistir exclusivamente a correção monetária. A conclusão harmoniza-se com o Tema nº 1.037/STF e, no âmbito expropriatório, com o Tema 210/STJ: enquanto não caracterizado o atraso constitucionalmente relevante, não há mora a compensar.
Em síntese, o parcial provimento do recurso municipal não elimina a atualização do crédito desde o laudo, mas corrige a qualificação e os marcos dos consectários.
O valor indenizatório será atualizado a partir de 19/07/2024, observando-se: (a) até 09/09/2025, a taxa SELIC, uma única vez, nos termos da redação originária do art. 3º da EC nº 113/2021; (b) de 10/09/2025 até a expedição do requisitório, correção monetária pelo IPCA-E, sem juros moratórios autônomos antes do marco do art. 15-B do Decreto-Lei nº 3.365/1941 e do Tema 210/STJ; (c) durante o período constitucional de graça, atualização exclusivamente pelo IPCA, sem juros moratórios, nos termos do Tema 1.335/STF; e (d) configurada a mora após o prazo constitucional, aplicação do regime de requisitórios instituído pela EC nº 136/2025, com IPCA e juros simples de 2% ao ano, substituídos pela SELIC quando esta resultar em montante inferior, na forma constitucional.
Tal solução preserva a atualização integral da justa indenização, evita a cumulação indevida de índices e, ao mesmo tempo, impede que se antecipe a mora da Fazenda Pública para momento anterior ao definido pela legislação especial e pelos precedentes vinculantes.
Deverão, ainda, ser deduzidos os valores anteriormente depositados e efetivamente levantados pela expropriada, conforme já reconhecido na decisão integrativa, a fim de evitar duplicidade de pagamento.
II.3 - Honorários advocatícios
A sentença fixou honorários advocatícios em 5% sobre a diferença entre a oferta inicial e a indenização reconhecida judicialmente, nos termos do art. 27, § 1º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941.Como o valor principal da indenização permanece inalterado e o percentual já alcança o teto previsto na legislação especial, não há espaço para majoração. A parcial procedência do recurso municipal, restrita a capítulo acessório, igualmente recomenda a manutenção da disciplina sucumbencial tal como estabelecida na origem.
3 - DISPOSITIVO
Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER de ambos os recursos de apelação e, no mérito:
(a)NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto por FML INCORPORADORA LTDA. (mov. 267.1), rejeitando a preliminar de nulidade do laudo pericial e mantendo o valor da justa indenização fixado em R$ 1.513.215,05;
(b) DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto pelo MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS (mov. 264.1), exclusivamente para adequar os consectários legais, mantendo o termo inicial da atualização monetária em 19/07/2024 e afastando a incidência de juros moratórios autônomos desde a data do laudo, para estabelecer que: (b.1) de 19/07/2024 até 09/09/2025 incida a taxa SELIC, uma única vez, nos termos da redação originária do art. 3º da EC nº 113/2021; (b.2) de 10/09/2025 até a expedição do requisitório incida correção monetária pelo IPCA-E, sem juros moratórios autônomos antes do marco do art. 15-B do Decreto-Lei nº 3.365/1941 e do Tema 210/STJ; (b.3) durante o período constitucional de graça incida exclusivamente o IPCA, sem juros de mora, conforme o Tema 1.335/STF; e (b.4) ultrapassado o prazo constitucional sem pagamento, incidam IPCA e juros simples de 2% ao ano, substituídos pela SELIC quando esta resultar em montante inferior, na forma da EC nº 136/2025;
(c) DETERMINAR que, na apuração do saldo, sejam deduzidos os valores já depositados e efetivamente levantados pela expropriada, evitando-se duplicidade;
(d) MANTER, no mais, a sentença, inclusive quanto ao valor principal da indenização e aos honorários advocatícios fixados em 5% sobre a diferença entre a oferta e o valor indenizatório reconhecido judicialmente.
É como voto.