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Processo:

I – RELATÓRIOTrata-se de Recurso de Apelação interposto por Edvaldo Joaquim dos Santos em face da sentença de mov. 110.1, proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Parcelas Pagas e Indenização por Danos Morais nº 0003775-46.2021.8.16.0105, em trâmite perante a 4ª Vara Cível da Comarca de Maringá, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa atualizado, nos termos do art. 85, § 2º do Código de Processo Civil.Inconformado, o autor interpôs o presente recurso (mov. 113.1), alegando, preliminarmente, que é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, pois as provas dos autos demonstraram que a incorporadora apelada exerceu controle e gerenciamento absolutos sobre o empreendimento desde sua gênese, atuando diretamente na angariação dos clientes, os quais foram obrigados a se associar para adquirir o imóvel. No mérito, sustenta, em síntese: a) a rescisão do contrato por ausência de registro da incorporação, nos termos do art. 32 da Lei nº 4.591/64; b) a nulidade do pacto de adesão à associação, diante da existência de vício de vontade; c) o direito à devolução integral dos valores pagos (R$ 270.000,00), devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais desde cada desembolso, compensando-se apenas o valor que lhe foi entregue por ocasião do leilão, conforme art. 368 do Código Civil; d) a aplicabilidade da multa do art. 35, §5º, da Lei nº 4.591/64, em razão do inadimplemento das apeladas, da condução irregular do empreendimento e da utilização de associação fictícia para burlar deveres legais da incorporadora; e) a ineficácia do termo de quitação assinado após o leilão; e f) a necessidade de condenação das apeladas ao pagamento de indenização por danos morais. As apeladas apresentaram contrarrazões (mov. 120.1), suscitando preliminar de inovação recursal e, no mérito, pugnando pelo desprovimento do recurso.É o breve relato.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOJuízo de admissibilidadeInfere-se que o apelo contém os requisitos do art. 1.010 do Código de Processo Civil, estando presentes os seus pressupostos intrínsecos e extrínsecos, razão pela qual deve ser recebido no duplo efeito, ausentes as hipóteses do art. 1.012, §1º, do CPC.Da preliminar de inovação recursalAs apeladas, em suas contrarrazões (mov. 120.1), suscitam preliminar de inovação recursal quanto ao argumento de controle da associação pela construtora, tese utilizada pelo apelante em suas razões para defender a aplicação das normas consumeristas ao caso em tela. Contudo, a preliminar deve ser afastada. Da análise da petição inicial, verifica-se que o autor já havia formulado o pedido de aplicabilidade do CDC e seus efeitos, fundamentando que a relação travada possuía contornos consumeristas e que a associação visava afastar garantias legais. Assim, a matéria foi devidamente submetida ao contraditório e ao juízo de origem, não havendo ofensa ao art. 1.013, §1º, do Código de Processo Civil. Portanto, rejeito a preliminar.Da inaplicabilidade do Código de Defesa do ConsumidorO apelante pugna pela incidência do CDC, alegando que a associação seria uma 'fachada formal’ destinada a afastar o controle registral da Lei 4.591/64'. Ocorre que, conforme a 'Carta de Adesão' (mov. 1.9) assinada pelo autor, o negócio jurídico firmado entre as partes constitui autêntico contrato de construção sob o regime de administração (a preço de custo), disciplinado pelo art. 58 da Lei nº 4.591/64. Neste regime, os próprios adquirentes assumem a responsabilidade pelo pagamento do custo integral da obra. Veja-se:A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, no contrato de construção sob o regime de administração ou preço de custo, não há relação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor, devendo a relação jurídica ser regida pela legislação específica, in verbis:AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. INADIMPLÊNCIA DE CONDÔMINO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI 4.591/64. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. No contrato de construção sob o regime de administração ou preço de custo, não há relação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor, devendo a relação jurídica ser regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias - Lei 4.591/64. Precedentes. Súmula 83/STJ. 2. As instâncias ordinárias concluíram pela ilegitimidade passiva da construtora-ré, consignando que os pagamentos foram feitos diretamente ao condomínio, que ficou responsável pela administração da obra e procedeu à notificação da autora para purgar a mora e dar ciência da alienação extrajudicial da fração ideal. Rever tais conclusões demandaria a análise do conjunto fático-probatório, sendo que tal providência é vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo interno a que se nega provimento (AgInt no REsp 1042687 /PR, Rel. MIN. RAUL ARAÚJO, jul. 27/09/2016).Em igual sentido, já decidiu esta E. Corte, em caso envolvendo a mesma associação de condôminos ora apelada:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. RAZÕES RECURSAIS QUE COMBATEM SATISFATORIAMENTE OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. PRELIMINAR REJEITADA. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO PRINCÍPIO DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO. QUESTÕES TRAZIDAS NO APELO QUE FORAM DEBATIDAS DURANTE O CURSO DO PROCESSO NA ORIGEM. PRELIMINAR AFASTADA. CONSTRUÇÃO PELO REGIME DE INCORPORAÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO OU “A PREÇO DE CUSTO”. PLEITO PELA INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. IMPROCEDÊNCIA. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE QUE AFASTAM O REGIME CONSUMERISTA, DIANTE DA ESPECIFICIDADE DESTE TIPO DE CONTRATO. APLICAÇÃO DA LEI 4.591/64. APELANTE QUE DETINHA TOTAL CONSCIÊNCIA A RESPEITO DO TIPO DE NEGÓCIO REALIZADO. DISPOSIÇÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR – 20ª C. Cível – 0023328-28.2016.8.16.0017 – Maringá – Rel.: Desembargadora Substituta Renata Estorilho Baganha – J. 01.09.2023) – grifei.Logo, considerando a natureza da aquisição, e inexistindo provas cabais nos autos de desvirtuamento do regime associativo, mantém-se a inaplicabilidade do CDC.Da ausência de registro da incorporação e do pedido de rescisãoO recorrente postula a rescisão do contrato e a aplicação da multa do art. 35, §5º, da Lei nº 4.591/64, sob o argumento de que a obra foi comercializada sem o prévio registro da incorporação, o que é vedado pelo art. 32 da mesma lei. Contudo, tratando-se de construção pelo regime de administração a preço de custo, a união dos condôminos se dá por pacto associativo. O entendimento consolidado deste Tribunal de Justiça do Paraná é de que, nesta modalidade específica, a inobservância do art. 32 da Lei nº 4.591/64 não acarreta a automática nulidade do contrato, tampouco autoriza a rescisão unilateral com devolução integral de valores, sob pena de prejudicar a coletividade dos associados que custeiam a obra, senão vejamos:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. PRELIMINAR DE CONTRARRAZÕES DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. NÃO VERIFICAÇÃO. RECURSO QUE IMPUGNA, AINDA QUE DE MANEIRA MÍNIMA, OS TERMOS DA SENTENÇA. MÉRITO. NULIDADE DA CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO. NÃO VERIFICAÇÃO. CONTRATO PACTUADO ENTRE AS PARTES QUE PREVIA EXPRESSAMENTE QUE A CONSTITUIÇÃO POSTERIOR DO CONDOMÍNIO. AUTOR QUE NA OPORTUNIDADE PODERIA TER PARTICIPADO DA ASSEMBLEIA E SE INSURGIDO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. ALEGADA NULIDADE DA CONTRATAÇÃO DIANTE DA AUSÊNCIA DE PRÉVIO REGISTRO IMOBILIÁRIO DA INCORPORAÇÃO. NÃO VERIFICAÇÃO. NÃO REALIZADA ALIENAÇÃO DA UNIDADE, MAS APENAS RESERVA PARA FINS DE VIABILIZAR A CONSTRUÇÃO POR PREÇO DE CUSTO. INOBSERVÂNCIA DO ART. 32, DA LEI Nº 4.591/64 QUE, NO PRESENTE CASO, NÃO ACARRETA NA NULIDADE DO CONTRATO. PRECEDENTES DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. NÃO CONFIGURAÇÃO. NÃO ENQUADRAMENTO PELA PARTE SUSCITANTE. VÍCIOS DO ART. 171, DO CÓDIGO CIVIL NÃO CONFIGURADOS. ALEGAÇÃO DESPROVIDA DE CONTEXTUALIZAÇÃO. PREÇO E CONDIÇÕES DA CONTRATAÇÃO QUE RESTARAM EXPRESSOS. MODIFICAÇÕES DE PROJETO E DO VALOR DAS PARCELAS DECIDIDAS EM ASSEMBLEIA DOS ASSOCIADOS. AUTOR QUE NÃO PARTICIPOU DAS REFERIDAS ASSEMBLEIAS. CONDUTA OMISSIVA QUE NÃO IMPORTA EM VÍCIO DE CONSENTIMENTO OU EM ONEROSIDADE EXCESSIVA. DISPOSIÇÕES DA CARTA DE RESERVA QUE FORAM OBSERVADAS. A VIOLAÇÃO AO PACTA SUNT SERVANDA NÃO DEMONSTRADAS. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES EM RAZÃO DO PRACEAMENTO DA UNIDADE. QUESTÃO NÃO SUBMETIDA AO JUÍZO DE ORIGEM EM TEMPO HÁBIL. IMPOSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO POR INOVAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR – 7ª C. Cível – 0001748-05.2017.8.16.0017 – Rel.: Des. Victor Martim Batschke – J. 25.10.2024) – grifei.Assim, conforme escorreitamente consignado na sentença, “a falta de registro prévio da incorporação e do empreendimento não gera nulidade em relação aos próprios condôminos”. Por consequência lógica, sendo inaplicável a rescisão por este fundamento, afasta-se igualmente a incidência da multa do art. 35, §5º, da referida legislação.4. Do vício de consentimento, do leilão extrajudicial e da quitaçãoO apelante sustenta a existência de vício de vontade na adesão e a ineficácia do termo de quitação assinado após o leilão extrajudicial de sua unidade, alegando 'constrangimento econômico'. Sem razão, contudo.Isso porque, conforme já exposto anteriormente neste voto, o autor assinou livremente a Carta de Adesão (mov. 1.9), que expressamente previa a instituição do condomínio e da associação. Nesse âmbito, não logrou êxito o apelante em trazer aos autos qualquer prova de coação ou erro substancial, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, II, do CPC.Ademais, restou incontroverso o inadimplemento do autor, o que autorizou a realização do leilão extrajudicial dos direitos sobre a unidade, procedimento estritamente amparado no art. 63 da Lei nº 4.591/64. Após a arrematação do bem por R$ 388.000,00 e a dedução das despesas legais, o autor recebeu o saldo remanescente de R$ 108.938,88, firmando recibo no qual declarou 'estar de pleno acordo com os procedimentos realizados' e outorgou 'plena quitação dos valores recebidos, para nada mais reclamar qualquer título' (mov. 61.16).Sobre o tema, destaco precedente:CÍVEL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (A PREÇO DE CUSTO). ART. 58 DA LEI Nº 4.591/64. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C.C. PEDIDO DE NULIDADE DO CONTRATO E DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. I. RECURSO DO AUTOR. PRETENSA LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA E RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA PELA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. HIPÓTESE EM QUE A CONSTRUTORA FOI CONTRATADA PARA A EDIFICAÇÃO DO PRÉDIO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE DEMONSTREM SUA PARTICIPAÇÃO DIRETA NO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA MANTIDA NESTE ASPECTO. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO. II. RECURSO DA ASSOCIAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO E DO EMPREENDIMENTO E INOBSERVÂNCIA DO ART. 32 DA LEI Nº 4.591/64 QUE, NO CASO CONCRETO, NÃO ACARRETA A AUTOMÁTICA NULIDADE DO CONTRATO. HIPÓTESE DE CONSTRUÇÃO EM CONDOMÍNIO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO - ART. 58 DA LEI Nº 4.591/64 – E NÃO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES. NULIDADE AFASTADA ASSIM COMO A CONDENAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO REQUERIDA À RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. INADIMPLÊNCIA DO ASSOCIADO AUTOR INCONTROVERSA. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL PELA ASSOCIAÇÃO DE CONDÔMINOS. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. ART. 63 DA LEI Nº 4.591/64. EVENTUAL SALDO A SER RESTITUÍDO A SER APURADO MEDIANTE OPORTUNA PRESTAÇÃO DE CONTAS, NÃO OBJETO DO FEITO. SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO. RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO. (TJPR – 6ª C. Cível – 0016573-51.2017.8.16.0017 – Rel.: Desª Lilian Romero – J. 16.05.2022)Por fim, destaco que mera alegação de dificuldade financeira não configura vício de consentimento apto a anular o termo de quitação (art. 320 do Código Civil). Logo, ausente qualquer prova de defeito no negócio jurídico, a quitação é válida e eficaz, inviabilizando o pleito de restituição integral dos valores pagos.Conclui-se, portanto, que a sentença de primeiro grau resta escorreita, devendo ser mantida a improcedência dos pedidos autoriais, inclusive quanto aos danos morais, o que conduz ao desprovimento do recurso.Dos ônus sucumbenciaisTendo sido mantida a sentença, não há que se falar em redistribuição, inversão ou alteração das verbas sucumbenciais fixadas pelo Juízo a quo.Honorários Recursais Em face do não provimento do recurso, à conta do trabalho adicional em grau recursal, condena-se a parte apelante ao pagamento de honorários advocatícios, em favor do patrono da parte adversa (CPC art. 85, §11), que majoro em mais 1% (um por cento), sem prejuízo do percentual de honorários já fixados na sentença, conforme entendimento alastrado pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp 1349182/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe 12/06/2019, e REsp 1804904/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/05/2019, DJe 30/05/2019).ConclusãoAnte o exposto, voto pelo conhecimento e não provimento do recurso, nos termos da fundamentação retro.