Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

Trata-se de apelação cível interposta em face da sentença proferida nos autos de Embargos de Terceiro nº 0001513-98.2024.8.16.0047, oriundos da Vara Cível da Comarca de Assaí, que julgou improcedentes os pedidos iniciais (mov. 74.1 – processo originário).
Inconformado, o espólio interpôs apelação sustentando, em síntese: (i) incidência dos arts. 20 a 23 da Lei nº 10.150/2000; (ii) reconhecimento da condição de cessionário decorrente do denominado contrato de gaveta firmado em 1993; (iii) proteção possessória decorrente da posse exercida há mais de três décadas; (iv) ocorrência de supressio e violação à boa-fé objetiva; (v) direito à sucessão contratual; (vi) impenhorabilidade do imóvel; e (vii) incidência da teoria do adimplemento substancial.
Pugnam pelo provimento do recurso de apelação (mov. 78.1 – processo originário).
Devidamente intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões (mov. 82 – processo originário).
É o relatório.


VOTO
Em que pesem as alegações lançadas em contrarrazões, verifica-se das razões recursais que a apelante combateu diretamente os fundamentos adotados pelo Juízo de origem, sustentando precisamente a incidência dos arts. 20 a 23 da Lei nº 10.150/2000, a relevância jurídica da cessão realizada em 1993, a ciência da COHAB acerca da situação fática consolidada e a inadequação da conclusão segundo a qual a novação de 2012 teria eliminado os efeitos jurídicos da cessão anteriormente celebrada.
A insurgência devolve ao Tribunal matéria efetivamente apreciada na sentença, permitindo o pleno exercício do contraditório e da atividade jurisdicional revisora.
Assim, presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, o recurso interposto deve ser conhecido.
Consta dos autos que o embargante sustenta que o de cujus adquiriu o imóvel objeto da execução hipotecária por meio de instrumento particular de cessão celebrado em 03.05.1993, acompanhado de procuração pública outorgada pelos mutuários originários, exercendo desde então posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o bem.
Alega que a COHAB-LD tinha conhecimento da cessão desde a década de 1990, tendo inclusive participado de renegociação contratual e posteriormente firmado contrato de novação do financiamento habitacional em 2012, circunstâncias que evidenciariam o reconhecimento da posição jurídica exercida pelo adquirente.
A sentença julgou improcedentes os embargos de terceiro, sob o fundamento de que a cessão não foi formalmente regularizada perante a credora hipotecária, inexistindo direito subjetivo à sucessão contratual, bem como porque a constrição judicial decorrente da execução hipotecária não seria incompatível com o direito invocado pelo embargante.
A controvérsia recursal consiste em definir se a cessão de direitos celebrada em 03.05.1993, relativa a imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH, associada à posse exercida pelo adquirente e posteriormente por seus sucessores por mais de três décadas, é apta a amparar a pretensão deduzida em embargos de terceiro e afastar a constrição incidente sobre o imóvel.
Não se discute, neste momento, a transferência compulsória do financiamento habitacional, a extinção da dívida, a desconstituição da garantia hipotecária ou a revisão do contrato celebrado com a COHAB-LD.
A análise limita-se à legitimidade da constrição realizada sobre imóvel cuja posse é exercida por terceiro que afirma haver sucedido materialmente os mutuários originários desde 1993.
Vejamos.
É incontroverso nos autos que: a) os mutuários originários celebraram contrato habitacional com garantia hipotecária em favor da COHAB-LD; b) em 03.05.1993 foi celebrado instrumento particular de cessão dos direitos relativos ao imóvel, acompanhado de procuração pública outorgada pelos mutuários originários ao adquirente; c) o adquirente passou a exercer a posse do imóvel; d) posteriormente foi celebrado contrato de novação em 2012, figurando os mutuários originários como devedores formais, representados pelo próprio Gesnél Ferreira Lopes mediante a procuração anteriormente outorgada.
Portanto, os documentos acostados demonstram que o imóvel foi objeto de cessão de direitos em 03.05.1993, acompanhada de procuração pública outorgada pelos mutuários originários ao adquirente, Gesnél Ferreira Lopes. Do mesmo modo, se verifica que a posse do imóvel foi exercida por longo período pelo adquirente e, posteriormente, por seus sucessores, situação que não se apresenta como controvertida.
Dessa feita, a controvérsia merece solução à luz do regime jurídico instituído pelos arts. 20 a 23 da Lei nº 10.150/2000:
Art. 20 - As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei nº 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei.Parágrafo único. A condição de cessionário poderá ser comprovada junto à instituição financiadora, por intermédio de documentos formalizados junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferência do imóvel foi realizada até 25 de outubro de 1996.
Art. 21- Nas transferências de que trata o art. 20, ficam dispensados os requisitos especiais estabelecidos pelos agentes financeiros para a transferência de titularidade do financiamento.
Art. 22 - A formalização da transferência dar-se-á mediante a celebração de instrumento próprio entre o agente financeiro e o adquirente, observadas as condições do contrato original e as disposições desta Lei.§ 1º A transferência de que trata este artigo implica a assunção, pelo adquirente, dos direitos e obrigações decorrentes do contrato de financiamento.§ 2º A instituição financiadora poderá exigir a apresentação dos documentos necessários à formalização da transferência.
Art. 23- Os contratos firmados no SFH, sem cobertura do FCVS, poderão, a critério da instituição financiadora, ser novados entre as partes, estabelecendo-se novas condições financeiras relativas a prazo, taxa nominal de juros, apólice de seguro, sistema de amortização e plano de reajuste, preservando-se para a operação, enquanto existir saldo devedor, a prerrogativa de os mutuários utilizarem os recursos da conta vinculada do FGTS nas modalidades previstas nos incisos V e VI do art. 20 da Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990.Parágrafo único. O contrato objeto de renegociação será formalizado por meio de instrumento particular de aditamento contratual, com força de escritura pública, dispensando-se registro, averbação ou arquivamento no Registro de Imóveis e no Registro de Títulos e Documentos.Referidos dispositivos foram editados justamente para disciplinar as transferências informais de financiamentos habitacionais realizadas anteriormente a 25 de outubro de 1996, fenômeno amplamente conhecido no âmbito do SFH como "contrato de gaveta".
Além disso, a prova produzida revela circunstância que distingue o caso dos autos de situações ordinárias envolvendo contratos de gaveta ocultos ou desconhecidos pela instituição credora.
Com efeito, há elementos indicativos de que a própria COHAB-LD tinha ciência da atuação de Gesnél Ferreira Lopes em relação ao imóvel e ao financiamento habitacional, circunstância evidenciada pela existência de procuração pública utilizada em tratativas posteriores e pela celebração de contrato de novação em 2012.
Nesse contexto, não se mostra adequada a conclusão de que a novação celebrada em 2012 teria simplesmente eliminado toda a relevância jurídica da cessão ocorrida em 1993.
A novação extingue a obrigação anterior e cria nova relação obrigacional, nos termos dos arts. 360 e seguintes do Código Civil.
Entretanto, dos documentos constantes dos autos não decorre, de forma automática, a conclusão de que a situação possessória consolidada ao longo de décadas tenha sido integralmente desconstituída ou ignorada pela credora.
Ao contrário, a sucessão fática na posse e no exercício dos encargos relacionados ao imóvel permaneceu sendo observada ao longo dos anos.
A rigor, a ausência de formal transferência do financiamento não se confunde com inexistência jurídica da condição de cessionário.
Embora a Lei nº 10.150/2000 não imponha à instituição financeira a transferência compulsória do contrato, também não autoriza que sejam desconsiderados os efeitos jurídicos decorrentes de situação possessória consolidada, especialmente quando acompanhada de elementos que evidenciam o conhecimento da credora acerca da cessão.
Nesse sentido:
Direito processual civil. Apelação cível. Cancelamento de medidas constritivas sobre imóvel e concessão de justiça gratuita. Recurso de Apelação não provido. I. Caso em exame1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro, determinando o cancelamento de medidas constritivas sobre imóvel, sob a alegação de que os embargantes não teriam boa-fé na posse e que a aquisição do bem ocorreu sem a anuência da credora hipotecária.II. Questão em discussão2. Saber se a os terceiros embargantes agem de boa-fé e se há necessidade de anuência da credora hipotecária para a transferência do imóvel.III. Razões de decidir3. Os embargantes comprovaram a boa-fé na posse do imóvel e a aquisição anterior à penhora, o que justifica a procedência dos embargos de terceiro.4. A ausência de anuência da COHAB não invalida as cessões de direitos realizadas entre as partes, conforme a legislação aplicável.5. A apelante não apresentou provas robustas que desconstituíssem a posse dos embargantes, incumbindo-lhe o ônus da prova.6. Os honorários advocatícios devem ser suportados pela parte que deu causa à constrição indevida, conforme a Súmula 303 do Superior Tribunal de Justiça.IV. Dispositivo 7. Apelação cível conhecida e não provida, mantendo a sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro e determinou o cancelamento de medidas constritivas sobre o bem. (TJPR - 15ª Câmara Cível - 0003997-54.2024.8.16.0090 - Ibiporã -
Rel.: SUBSTITUTO DAVI PINTO DE ALMEIDA -
J. 03.12.2025. Sem destaque no original)
Mostra-se igualmente relevante a alegação de afronta à boa-fé objetiva.
A prolongada convivência da credora com a situação fática instaurada desde 1993, associada à celebração de instrumentos posteriores relacionados ao financiamento, impede que a questão seja resolvida exclusivamente sob perspectiva formal.
Não se está reconhecendo, com isso, direito adquirido à transferência contratual nem afastando a garantia hipotecária.
Reconhece-se apenas que a constrição judicial, tal como realizada, não observou adequadamente a posição jurídica exercida pelo cessionário e posteriormente por seus sucessores.
Lembra-se que os embargos de terceiro destinam-se à proteção da posse ou de direito incompatível com a constrição judicial, nos termos do art. 674 do Código de Processo Civil.
Sob essa perspectiva, a circunstância de inexistir transferência formal do financiamento não conduz, necessariamente, à irrelevância jurídica da situação possessória exercida pelo embargante.
Por tais razões, a sentença deve ser reformada para julgar procedentes os embargos de terceiro, desconstituindo-se a penhora incidente sobre o imóvel objeto da lide.
Por outro lado, irrelevante apreciar, neste momento, os pedidos relacionados à alegada impenhorabilidade do bem de família e à incidência da teoria do adimplemento substancial.
Isso porque a desconstituição da constrição judicial afasta o risco imediato de expropriação do imóvel, tornando desnecessário, por ora, o exame dessas matérias, as quais permanecem sem prejuízo de eventual apreciação futura caso venham a se revelar relevantes diante do desenvolvimento da relação obrigacional ou de novas medidas executivas.
Considerando o insucesso do recurso, é o caso de majorar os honorários advocatícios para 12%, nos termos do art. 85, §11 do Código de Processo Civil.
Ante o exposto, voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso de apelação para reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os embargos de terceiro, desconstituindo a penhora incidente sobre o imóvel objeto da demanda, reconhecendo a tutela possessória decorrente da cessão celebrada em 03.05.1993 e da posse exercida pelo cessionário e seus sucessores.
Fica prejudicada, por ora, a análise das teses relativas à impenhorabilidade do bem e ao adimplemento substancial, diante da desconstituição da constrição judicial.
Quanto aos ônus sucumbenciais, observa-se que o pedido central deduzido nos embargos de terceiro consistia na desconstituição da penhora incidente sobre o imóvel. Tendo a parte embargante obtido tutela jurisdicional favorável quanto à pretensão principal, reputa-se mínima eventual sucumbência remanescente.
Em razão da sucumbência mínima da parte embargante, nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, condeno a embargada ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa (que era R$ 62.313,99, em agosto de 2024), observados os critérios do art. 85, §2º, do CPC.