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Processo:

RELATÓRIO1. Pablo Carlos Zambrim interpôs recurso de Agravo de Instrumento em face da decisão de mov. 15.1 proferida nos autos de Ação de despejo por falta de garantia com pedido liminar nº 0088690-68.2025.8.16.0014, decorrente de contrato de locação, que indeferiu o pedido de despejo liminar.Sustenta-se no recurso, naquilo que é significativo, o seguinte: i) a notificação prevista no art. 40, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 não constitui ato personalíssimo do locador, de modo que a comunicação expedida pela garantidora, com fundamento em poderes contratualmente outorgados pela imobiliária na qualidade de representante do locador, é juridicamente válida, apta a deflagrar o prazo legal, nos termos dos arts. 653 e 662 do Código Civil, sendo que a decisão agravada introduz requisito formal não previsto na Lei do Inquilinato e que, mesmo diante de eventual dúvida sobre a extensão dos poderes, o próprio ajuizamento da demanda configura ratificação com eficácia retroativa; ii) restou comprovada a ciência inequívoca da locatária
da exoneração da garantia e da necessidade de sua substituição, pois o contrato foi integralmente celebrado por meio eletrônico, com assinatura digital validada por token, CPF, IP, geolocalização e captura de documento, elegendo a cláusula décima quinta o meio eletrônico como canal preferencial de comunicação, tendo a notificação sido enviada ao mesmo endereço utilizado na contratação e confirmado o recebimento pela locatária, que indicou previsão de desocupação, de sorte que o prazo de trinta dias decorre diretamente da lei e do contrato, e não da redação da mensagem; iii) o precedente invocado na decisão agravada (AI nº 0055802-88.2025.8.16.0000) não se aplica ao caso concreto, uma vez que ali a solução esteve ligada à fragilidade probatória quanto à ciência e à aderência ao fluxo contratual de comunicação, ao passo que neste caso contam com cláusula expressa de outorga de poderes de representação à garantidora, previsão contratual de comunicação eletrônica, disciplina do recebimento por transmissão e enquadramento no art. 59, §1º, VII (e não no inciso IX), inexistindo identidade fático-contratual substancial apta a justificar aplicação automática do paradigma; iv) preenchidos os requisitos do art. 59, §1º, VII, da Lei nº 8.245/1991, o prazo legal foi regularmente inaugurado e transcorreu sem a substituição da garantia, de modo que a concessão da liminar de despejo constitui consequência normativa do regime legal, e não faculdade discricionária condicionada a formalismo não previsto em lei. Requereu-se a antecipação da tutela recursal para decretar o despejo da locatária e, no mérito, o provimento do recurso com a confirmação da liminar (mov. 1.1 – TJ). O pedido liminar restou indeferido (mov. 8.1 – TJ).Determinou-se a intimação do agravante para vincular a guia do preparo no Projudi (mov. 14.1 – TJ).O agravante vinculou a guia (mov. 16 – TJ).A falta de contrarrazões se justifica pela ausência de citação da agravada até o presente momento (mov. 28.1 – autos de origem).


ADMISSIBILIDADE2. O recurso é tempestivo, conforme se observa do cotejo entre a leitura automática da decisão agravada (mov. 15 – autos de origem) e a interposição do recurso (mov. 1.1 – TJ).O pagamento do preparo recursal está comprovado pelo mov. 16 dos autos recursais. O Agravo de Instrumento foi interposto em face de decisão proferida em sede de tutela de urgência, o que se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 1.015 do CPC.Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento nº 0021965-08.2026.8.16.0000, em que é agravante Pablo Carlos Zambrim e agravada Amanda de Mello Camargo.3.1. Para adequada compreensão da controvérsia recursal, é necessário analisar os contornos da Ação de despejo por falta de garantia com pedido liminar nº 0088690-68.2025.8.16.0014, decorrente de contrato de locação, naquilo que é significativo para o deslinde do recurso. Pablo Carlos Zambrim ajuizou Ação de despejo por falta de garantia com pedido liminar nº 0088690-68.2025.8.16.0014 em face de Amanda de Mello Camargo. Sustenta-se na petição inicial, em síntese, o seguinte: i) o autor é proprietário do imóvel residencial situado na Rua Candido Gonçalvez Rosa, nº 80, Jardim Pacaembu, Londrina/PR, cuja locação foi firmada com a locatária em 16 de agosto de 2024, com início em 19 de agosto de 2024 e prazo determinado de 36 (trinta e seis) meses, mediante aluguel mensal de R$ 1.100,00; ii) para garantia das obrigações locatícias, a locatária optou pela contratação de fiança locatícia prestada pela empresa CREDPAGO SERVIÇOS DE COBRANÇA S/A, conforme cláusula sétima do contrato de locação e respectivos Termos e Condições Gerais de Serviços; iii) no curso da relação locatícia, a locatária passou a apresentar conduta reiterada de inadimplemento, deixando de cumprir pontualmente as obrigações contratuais, especialmente em relação ao pagamento dos aluguéis e encargos, o que acarreta o acionamento da CREDPAGO, que efetua o pagamento dos valores devidos a título de indenização; iv) em razão da reiteração dos inadimplementos e da ausência de ressarcimento, restam preenchidos os requisitos contratuais para a exoneração da fiança, nos termos da Cláusula 9.5, inciso "v", dos Termos e Condições Gerais de Serviços Credpago, o que implica a perda da garantia originalmente contratada; v) a exoneração da garantia impõe à locatária o dever de providenciar a substituição da garantia locatícia no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de infração contratual grave e ajuizamento da ação de despejo, obrigação que decorre tanto do contrato quanto do art. 40, inciso IV e parágrafo único, da Lei nº 8.245/91; vi) a locatária foi regular e inequivocamente notificada, por meio eletrônico (e-mail),
da exoneração da garantia e da necessidade de sua substituição no prazo legal, na forma expressamente eleita pelas partes como meio oficial de comunicação, havendo, ainda, previsão contratual que confere à CREDPAGO, ou a advogado por ela indicado, poderes para a notificação da locatária e a desocupação do imóvel; vii) a imobiliária administradora, na qualidade de representante do Locador, também comunicou a locatária
da necessidade de desocupação do imóvel; viii) mesmo após regular notificação e o decurso do prazo legal, a locatária permaneceu inerte e não apresentou nova garantia apta a assegurar o adimplemento das obrigações contratuais, o que caracteriza infração legal e contratual e rompe a base de segurança do contrato. Requereu-se a concessão da tutela liminar de despejo com determinação de desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias e, no mérito, a procedência da ação para reconhecer que a falta de substituição da garantia locatícia configura infração legal e contratual, com a consequente rescisão do contrato de locação e confirmação da liminar de despejo (mov. 1.1 – autos de origem).A decisão agravada indeferiu o despejo a partir da seguinte fundamentação (mov. 15.1 – autos de origem):“FUNDAMENTO E DECIDO. Nos termos do que dispõe o art. 59, §1º, VII, da Lei 8.245/1991, o juiz concederá, em caráter liminar, a desocupação do imóvel, independente de audiência da parte contrária e depois de prestada caução no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel, nas hipóteses em que, notificado o locatário extrajudicialmente para constituição de nova garantia contratual nos termos do art. 40, parágrafo único da Lei 8.245/1991, quedar-se ele inerte. Voltando meus olhos ao caso em discussão, verifico que o requisito do decurso do prazo notificatório previsto no art. 40, parágrafo único, da Lei 8.245/1991 não se encontra preenchido, haja vista que a parte ré não foi devidamente notificada para a constituição de nova garantia contratual, de modo que seu prazo para substituição da garantia contratual ainda não decorreu, pois sequer foi iniciado.Isso porque, conforme jurisprudência desta corte, a notificação prevista no art. 40, parágrafo único, da Lei 8.245/1991 deve ser promovida pelo locador ou por seu representante, como uma imobiliária ou administradora de bens, não podendo ser feita diretamente pela fiadora, a qual possui liberdade somente para se exonerar da garantia prestada, carecendo de legitimidade para solicitar nova garantia ao locatário. (...)Assim, a notificação realizada pela Credpago (seq. 1.4) não se prestou para exigir da locatária a apresentação de nova garantia locatícia, razão pela qual ela não pode ser interpretada como o termo inicial do prazo notificatório previsto no art. 40, parágrafo único, da Lei 8.245/1991.Por isso, como a requerente não notificou expressamente a requerida concedendo em seu favor prazo para apresentação de nova garantia locatícia, o prazo legal para que ela assim procedesse sequer iniciou, fazendo com que não estejam presentes no caso todos os requisitos do despejo liminar previstos no art. 59, §1º, VII, da Lei 8.245/1991. Por fim, há de se reconhecer que, apesar das mensagens trocadas entre as partes (seq. 1.5), estas também não se prestaram para notificar a locatária para constituir nova garantia locatícia, haja vista que somente foi oportunizado à ré a desocupação do bem e não o fornecimento de nova garantia. Veja-se: (...)1.1. Face o exposto, indefiro o pedido de despejo liminar”.
3.2. Pablo Carlos Zambrim objetiva a decretação do despejo liminar da locatária.Sustenta-se, em síntese, que a notificação prevista no art. 40, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 não constitui ato personalíssimo do locador, de modo que a comunicação expedida pela garantidora, com fundamento em poderes contratualmente outorgados pela imobiliária na qualidade de representante do locador, é juridicamente imputável a este e apta a deflagrar o prazo legal, nos termos dos arts. 653 e 662 do Código Civil, sendo que a decisão agravada introduz requisito formal não previsto na Lei do Inquilinato e que, mesmo diante de eventual dúvida sobre a extensão dos poderes, o próprio ajuizamento da demanda configura ratificação com eficácia retroativa. Afirma-se que restou comprovada a ciência inequívoca da locatária da exoneração da garantia e da necessidade de sua substituição, pois o contrato foi integralmente celebrado por meio eletrônico, com assinatura digital validada por token, CPF, IP, geolocalização e captura de documento, elegendo a cláusula décima quinta o meio eletrônico como canal preferencial de comunicação, tendo a notificação sido enviada ao mesmo endereço utilizado na contratação e confirmado o recebimento pela locatária, que indicou previsão de desocupação, de sorte que o prazo de 30 dias decorre diretamente da lei e do contrato, e não da redação da mensagem. O artigo 59, § 1º, incisos VII e IX, da Lei de Locação estabelece o seguinte sobre o despejo liminar:“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (...)IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.Sylvio Capanema menciona o seguinte sobre as hipóteses de cabimento do despejo liminar:“A execução do despejo ficará, entretanto, condicionada à prestação de caução, no valor equivalente a três meses de aluguel, vigente à época do depósito. A caução será prestada nos próprios autos da ação de despejo, lavrando-se o respectivo termo. Não exige a lei que seja em dinheiro. Nada impede que possa ser real ou fidejussória, desde que o bem ofertado, para que sobre ele recaia a garantia, seja de valor igual ou superior a três meses de aluguel, ou, então, que o fiador indicado, e que aceite o encargo, responda por aquele valor. O próprio imóvel objeto da ação de despejo poderá ser ofertado em caução, desde que dele disponha o locador, comprovadas sua titularidade e a inexistência de outros ônus reais. (...) 7º) Término do prazo notificatórioEsta é mais uma nova hipótese em que se admite liminar, e que, como observamos antes, ao comentar o artigo 40, decorre da exoneração do fiador, quando esteja o contrato vigendo por prazo indeterminado, não tendo o locatário substituído a garantia, em 30 (trinta) dias, como previsto na lei. Ocorrendo a exoneração do fiador, aumenta substancialmente o risco da inadimplência do locatário, diante da ausência de qualquer modalidade de garantia. A situação ainda mais se agrava quando o locatário, regularmente notificado, não oferece nova garantia, no prazo legal. Outra via não dispõe o locador senão a judicial, para mitigar o risco que passou a pesar sobre o contrato, podendo, então, ajuizar em fase do locatário, uma ação de despejo, como se depreende da leitura do parágrafo único do artigo 40. Se fosse preciso aguardar a sentença final de mérito, que pode demorar, para só então se rescindir a locação, poderia o locador sofrer irreparável dano, se neste interregno de tempo viesse o locatário a ficar inadimplente quanto ao pagamento do aluguel e acessórios da locação. Daí a necessidade imperiosa de se incluir esta hipótese entre aquelas em que se admite a liminar, para reduzir o prazo em que ficaria o locador despido de garantia. Para obter a liminar terá o locador que fazer a prova documental da exoneração do fiador e da notificação pessoal feita ao locatário para substituir a garantia. Questão desafiadora, a exigir redobrada cautela dos juízes, é quando o locatário oferece nova garantia, e o locador não aceita, por não considerá-la idônea, economicamente, para cobrir o risco de inadimplência. Nesses casos é preciso apurar se a conduta do locador tipifica abuso de direito, no censurável propósito de constituir o locatário em mora, justificando o ajuizamento da ação de despejo, com o pedido de liminar. No caso de dúvida razoável, poderá o juiz negar a liminar para permitir o aprofundamento da cognição.(...)9º) Falta de pagamento do aluguel não estando garantido o contrato.O que foi agora incluído na lei é a possibilidade de se obter uma medida liminar em ação de despejo por falta de pagamento, não estando garantido o contrato. (...). Não é necessário perquirir a razão de estar a locação desprovida de garantia. Será preciso juntar, com a inicial, o instrumento do contrato, para que se comprove a hipótese legal que autoriza a liminar. Logo após o advento da Lei nº 12.112/09, alguns locadores, advogados ou administradores de imóveis começaram a se perguntar se melhor seria dispensar qualquer garantia em troca de possibilidade de reduzir o prazo da desocupação para 15 (quinze) dias. Entendem eles que muitas vezes a ação se prolonga no tempo e não se consegue receber do fiador. Seria então mais conveniente para o locador recuperar o imóvel no exíguo prazo de 15 (quinze) dias, suportando o prejuízo, bem menor. (...) O fato inconteste é que o legislador se preocupou com a proteção do crédito do locador, cuja realização fica muito comprometida, não mais estando garantido o contrato, qualquer que seja o motivo, o que também atende ao princípio da boa-fé objetiva”.[1]
O despejo liminar do locatário, tendo como base a falta de pagamento dos alugueres, está sujeito ao preenchimento dos seguintes requisitos: (a) falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação; (b) inexistência de qualquer das garantias previstas no art. 37 da mesma Lei, seja porque não foi prevista nenhuma forma de garantia do contrato, seja porque houve a sua extinção ou exoneração; (c) a prestação de caução, pelo locador, no valor de três aluguéis.O artigo 40, inciso IV, parágrafo único, da Lei de Locação estabelece o seguinte:“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:(...)IV - exoneração do fiador; (...) Parágrafo único.
O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação”.O artigo 42 da Lei de Locação autoriza o despejo em caso de ausência de garantia: “Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo”.Observadas essas premissas, no caso em exame, extrai-se dos autos que as partes celebraram contrato de locação do imóvel localizado na Rua Candido Gonçalvez Rosa, nº 80, Jd. Pacaembu, Londrina – PR, com prazo determinado de 30 meses, aluguel mensal no valor de R$ 1.100,00 e seguro-fiança prestado pela Credpago Serviços de Cobrança S/A (mov. 1.3 – autos de origem).Para comprovar a exoneração da fiança pela seguradora, o autor juntou aos autos notificação encaminhada por e-mail pela Loft Soluções Financeiras S/A à locatária Amanda de Mello Camargo comunicando a exoneração da fiança (mov. 1.4 – autos de origem).O agravante juntou captura de tela de conversa com a locatária em que ele questiona a data de previsão para desocupação do imóvel (mov. 1.5 – autos de origem):
Primeiramente, não há como considerar válida a notificação enviada a parte agravada por e-mail, porque sequer há indicação de leitura da mensagem, tampouco ciência expressa e inequívoca pela destinatária/locatária do conteúdo. Ressalta-se que a prova proveniente do uso de meios eletrônicos como ferramenta de incremento da atividade jurídica exige cautela em sua admissão e interpretação. Neste sentido, essa 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça já se manifestou do seguinte modo:“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DECISÃO QUE INDEFERIU A LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DECISÃO MANTIDA. DESNECESSIDADE DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DE RESCISÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. PRECEDENTES DO STJ. NOVO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DA 4ª TURMA DO STJ. NECESSIDADE DE CONSTITUIÇÃO DA MORA EXTRAJUDICIAL EX PERSONA. AUSENTE OS REQUISITOS EXIGIDOS PELO ARTIGO 32 DA LEI 6.766/79. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO RECEBIMENTO DE CORRESPONDÊNCIA. NOTIFICAÇÃO POR MEIO ELETRÔNICO. MEIO EXCEPCIONAL. AUSÊNCIA DE COMPROVANTE DE RECEBIMENTO. MEIOS INADEQUADOS. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO REGULAR DA MORA. PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO EVIDENCIADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. [...]. 2. Apesar de, a princípio, ser plenamente possível a notificação do devedor pelos meios eletrônicos, como, por exemplo, e-mail e até mesmo whatsapp, nessas hipóteses não basta a mera comprovação do recebimento da notificação pelo destinatário, sendo imprescindível o recibo de leitura. Recurso Desprovido”. (TJPR - 17ª C.Cível - 0044983-39.2018.8.16.0000 - Irati - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - J. 17.04.2019). (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0027054-51.2022.8.16.0000 - Fazenda Rio Grande - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO ANDRE SANTOS MUNIZ - J. 08.08.2022).O que se observa é que a prova documental juntada aos autos não demonstra, de forma inequívoca, a ciência da locatária da exoneração da fiança e a necessidade de substituição da garantia. Nesse aspecto, deve-se considerar que a fiança concedida está em vigência, em razão da ausência de prova inequívoca do recebimento da notificação da exoneração da fiança pela locatária, o que inviabiliza, neste momento, o despejo liminar em razão do não preenchimento do requisito previsto no inciso IX do § 1º do artigo 59 da Lei de Locação.A 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça já decidiu no sentido de impossibilidade de despejo liminar nos contratos de locação garantidos por fiança, conforme se observa do seguinte julgado:“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL GARANTIDO POR FIANÇA. ALEGAÇÃO DE QUE O CONTRATO ESTÁ DESPROVIDO DE GARANTIA ANTE A EXONERAÇÃO DE FIANÇA. DECISÃO QUE INDEFERIU A LIMINAR POR FALTA DE COMPROVAÇÃO DE RECEBIMENTO PELA LOCATÁRIA DA NOTIFICAÇÃO DE EXONERAÇÃO DA FIANÇA. INCONFORMISMO. ALEGAÇÃO DE QUE O TEXTO LEGAL EXIGE APENAS A NOTIFICAÇÃO DO CREDOR SOBRE A EXONERAÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. PERSISTÊNCIA DE DÚVIDA QUANTO AO PREENCHIMENTO DO REQUISITO DISPOSTO NO INC. IX DO § 1º DO ART. 59 DA LEI DE LOCAÇÕES. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE A LOCATÁRIA TENHA RECEBIDO NOTIFICAÇÃO DE MODO A SER OPORTUNIZADA A SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA CONTRATUAL. PROBABILIDADE DE DIREITO E PERIGO DE DANO NÃO DEMONSTRADOS. PRECEDENTES. PERIGO DE DANO INVERSO. FIADORA QUE COMPARECEU AOS AUTOS ALEGANDO RESIDIR NO IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO E ESTAR GRÁVIDA. PROCESSO DE ORIGEM EM ESTADO AVANÇADO, COM POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO ANTECIPADO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO DE FORMA MONOCRÁTICA (ART. 932, IV, “A”, CPC). (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0002513-17.2023.8.16.0000 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA - J. 26.04.2023).Logo, o recurso não comporta provimento.Vota-se, portanto, para CONHECER do recurso de Agravo de Instrumento e para NEGAR-LHE PROVIMENTO.