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Processo:

I – RELATÓRIOTrata-se de Apelações Cíveis interpostas por Heidi Pereira da Silva e Evandro Aparecido da Silva e 2 Iguaraçu Empreendimentos Imobiliários Ltda contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Arapongas, nos autos da “Ação de Rescisão de Contrato, Devolução de Valores Pagos, Danos Morais e Concessão de Justiça Gratuita”, ajuizada por Heidi Pereira da Silva e Evandro Aparecido da Silva, na qual restaram julgados parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para: a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel do lote 11 da quadra 22, localizado no Loteamento Residencial Santa Rita, na cidade de Arapongas-PR; b) condenar a requerida na devolução simples dos valores pagos pela parte autora, a ser apurado em liquidação de sentença, a ser corrigido pelo IPCA a contar do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, descontado o valor da cláusula penal de 25% sobre o valor efetivamente pago, bem como descontando-se o valor pagamento das taxas e impostos do imóvel eventualmente em aberto referentes ao período de outubro/2020 até a data da presente sentença, a ser apurado em liquidação de sentença. Ainda, sob o fundamento de que a ré não resitiu à pretensão de rescisão, decaindo em parte mínima do pedido (base de cálculo da multa), sagrando-se vencedora no mais, os autores foram condenados ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios, esses fixados em 10% do valor atualizado da condenação, suspensa a exigibilidade ante o deferimento da gratuidade judicial. Inconformados, Heidi Pereira da Silva e Evandro Aparecido da Silva interpuseram recurso de apelação, sustentando, em síntese: a) o inadimplemento essencial e a culpa exclusiva da loteadora. Os apelantes alegam que restou incontroverso nos autos que o lote adquirido não possuía infraestrutura mínima, carecia de regularização e era impróprio para edificação. Sustentam que essa situação configura inadimplemento absoluto e exclusivo da loteadora, frustrando a finalidade do contrato; b) a configuração de propaganda enganosa (violação ao CDC). Argumentam que a apelada veiculou oferta pública atestando que o lote estava "apto à construção" e "dotado de infraestrutura adequada", o que não correspondia à realidade. Aduzem que houve indução a erro, omissão de informações essenciais e frustração de legítima expectativa, caracterizando evidente propaganda enganosa (art. 37, §1º, do CDC), o que vincula o fornecedor e impõe a reparação integral (arts. 30, 31 e 35 do CDC); c) a impossibilidade de retenção de 25% dos valores pagos pelos autores. Defendem que, por não ter dado causa ao desfazimento do negócio, a penalidade é incabível. Invoca a aplicação direta da Súmula 543 do STJ, que determina a restituição imediata e integral das parcelas pagas quando a resolução ocorre por culpa exclusiva do vendedor; d) a caracterização de danos morais. Argumenta que a situação vivenciada extrapola o mero aborrecimento contratual, pois a aquisição de um lote com o sonho de construir a própria moradia, seguida da descoberta de que o terreno não poderia ser utilizado, gerou angústia, frustração e perda do tempo útil. Iguaraçu Empreendimentos Imobiliários Ltda apresentou contrarrazões recursais (mov. 60.1), momento em que pugnou pelo desprovimento do recurso.Parcialmente inconformada, Iguaraçu Empreendimentos Imobiliários Ltda interpôs recurso de apelação, sustentando, em síntese, a alteração do termo inicial dos juros de mora, devendo incidir a partir do transido em julgado da decisão, em razão de os próprios recorridos terem dado causa a presente ação. Apontam que o imóvel foi vendido no preço à vista, e facultado aos compradores o parcelamento do saldo devedor, sendo que aludidas parcelas sofreram apenas correção monetária, razão pela não haveria falar em incidência de juros de 1% ao mês, sob pena de os recorridos receberem mais do que desembolsaram. É, em síntese, o relatório.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOConheço dos recursos porque preenchidos os pressupostos legais, inexistindo irregularidades quanto ao preparo, havendo regularidade na representação processual e sendo tempestivos, pois as leituras das intimações da decisão se deu em 15.12.2025, com início do prazo em 16.12.2025, findando-se o prazo no dia 06.02.2026, tendo o apelo (1) sido interposto na data de 13.01.2025, e o apelo (2) em 06.02.2026.
II.I Da Apelação Cível 01 (autores)II. I. I - Do inadimplemento essencialDefendem, inicialmente, os apelantes o inadimplemento essencial e culpa exclusiva da loteadora. Apontam que restou incontroverso nos autos que o lote adquirido não possuía infraestrutura mínima, carecia de regularização e era impróprio para edificação. Sustentam que essa situação configura inadimplemento absoluto e exclusivo da loteadora, frustrando a finalidade do contrato.Entretanto, falta-lhes razão.Denota-se dos autos que a parte autora/ora apelante narrou ter adquirido, em 01.10.2020, um terreno no loteamento Santa Rita, loteado pela ré, com área de 252,63 metros quadrados.Argumentou, para tanto, que no momento da negociação o terreno estaria liberado para construção imediata, sendo essa uma condição essencial para a aquisição, uma vez que a autora possuia o objetivo de iniciar a obra.Apontou, no entanto, que o terreno encontrou-se embargado, sendo a parte autora impossibilitada de dar início a construção,
que motivou a intenção de rescindir o contrato.Narrou que havia pago 51 parcelas, totalizando um valor maior de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).Destarte, alega que em razão do inadimplemento contratual por parte da ré/apelada pretendeu a resolução do contrato. Constata-se, no entanto, dos autos que em que pese as alegações do autor, não há qualquer comprovação nesse sentido.Conforme salientado pela ré, o contrato não previu prazo específico para a entrega do empreendimento e as obras teriam sido executadas de acordo com o Decreto nº 9.294 de 14 de junho de 2019 pactuado com o Município de Arapongas. Ademais, a apelada apontou que as atividades foram paralisadas, por motivos alheios a sua vontade, apenas no período da pandemia do Covid-19.Destaca-se que embora reconhecida a relação de consumo no caso e a consequente inversão do ônus da prova, constou expressamente na decisão de mov. 16.1 que a inversão do ônus não dispensa o consumidor de apresentação de documentos e/ou informações em seu poder e nem impõe ao fornecedor a produção de prova negativa impossível.Nesse sentido, já decidiu esse egrégio Tribunal de Justiça:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVAS. DECISÃO QUE ANALISA A QUESTÃO FÁTICA COMO APRESENTADA PELO AGRAVANTE. DECISÃO QUE AFASTA APLICAÇÃO DE MULTA PENAL. EXECUÇÃO DE OBRA. ATRASO NA ENTREGA DE

MATERIAL. AUSÊNCIA DE INDICATIVO DE REPERCUSSÃO NA OBRA. UTILIZAÇÃO DO MATERIAL APENAS APÓS LONGO LAPSO. QUESTÃO RECONHECIDA PELA PRÓPRIA AGRAVANTE. ATRASO DE PAGAMENTO DE VALORES. ATRASO DE APENAS UM DIA. NÃO CONFIGURAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO. MULTA PENAL AFASTADA. DESPROVIMENTO.I - Caso em exame:Agravo de instrumento interposto contra decisão que acolheu impugnação ao cumprimento de sentença, declarando a inexigibilidade da cláusula penal pactuada em acordo judicial, diante do entendimento de que atrasos de quinze dias na entrega de materiais e de um dia no pagamento não configuram inadimplemento essencial capaz de justificar a aplicação da multa contratual de 30%, afastando, assim, o excesso de execução apontado pela parte agravante.II. Questão em discussão:A questão em discussão consiste em saber se o atraso na entrega de materiais e se a demora de um dia no pagamento de valor ajustado configura inadimplemento essencial que justifique a aplicação da multa contratual prevista na cláusula penal do acordo homologado.III. Razões de decidir1. A decisão dispensou a produção de provas por entender que, mesmo acolhendo integralmente a narrativa da agravante, o resultado seria o mesmo, não havendo necessidade de dilação probatória.2. A aplicação da multa deve respeitar os princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e proporcionalidade.3. A alegação da agravante é de que o material cujo atraso na entrega alega configurar descumprimento foi utilizado apenas após longo lapso, sem qualquer indício de impacto decisivo na obra, demonstrando ausência de inadimplemento relevante.








































































































































4. O atraso de 1 dia no pagamento não configura inadimplemento essencial nem causa impeditiva para cumprimento do acordo, afastando a aplicação da multa contratual. 5. O atraso de um dia no pagamento foi imediatamente sanado e não justifica a aplicação da multa de 30%, pois penalidades contratuais devem respeitar o equilíbrio entre as partes e vedar abusos.6. A decisão agravada está em consonância com a legislação civil e princípios contratuais, não criando requisitos não previstos no acordo, mas aplicando regras gerais do direito.IV. Dispositivo e tese:Agravo de instrumento conhecido e desprovido, com manutenção da decisão agravada.Tese de julgamento:Nos contratos de execução de obra, atraso ínfimo na entrega de materiais e no pagamento, sem comprovação de impacto relevante na obra, não configura inadimplemento essencial que autorize a aplicação de multa contratual prevista em cláusula penal, devendo prevalecer os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato._________Dispositivos relevantes citados: CPC,arts. 373, II, 412 e 413; CC,arts. 421, 421-A, 422 e 476.Jurisprudência relevante citada: TJPR, Rec. Inominado 0003243-94.2021.8.16.0130, Rel. Juiz Álvaro Rodrigues Junior, 2ª Turma Recursal, j. 18.02.2022; TJPR, Rec. Inominado 0000847-76.2016.8.16.0080, Rel. Juíza Michela Vechi Saviato, 1ª Turma Recursal, j. 24.08.2017.” (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0148033-37.2025.8.16.0000 - Umuarama -
Rel.: SUBSTITUTO DIEGO SANTOS TEIXEIRA -
J. 22.06.2026).Assim, não há comprovação, no caso, de descumprimento de obrigações essencias pela ora apelada e consequente perda de utilidade do objeto do contrato para os apelantes, bem como que eventualo frustração de suas expectativas tenha se dado por culpa exclusiva da ré/ora apelada.II. I. II – Da propaganda enganosaDefendem os apelante a configuração de propaganda enganosa no presente caso.Asseveram que a apelada veiculou oferta pública atestando que o lote estava "apto à construção" e "dotado de infraestrutura adequada", o que não correspondia à realidade. Aduzem que houve indução a erro, omissão de informações essenciais e frustração de legítima expectativa, caracterizando evidente propaganda enganosa (art. 37, §1º, do CDC), o que vincula o fornecedor e impõe a reparação integral (arts. 30, 31 e 35 do CDC).Entretanto, falta-lhe razão.Segundo o regramento do §1º do art. 37 do CDC: “É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.”Consoante acima enfatizado, o contrato firmado entre as partes não previu um prazo específico para a entrega definitiva do loteamento, indicando que o empreendimento não se encontrava concluído, conforme estabelecido pelas cláusulas sexta e décima oitava:

Outrossim, o apelante deixou de demonstrar que no momento da contratação foi afirmado que o imóvel já estava apto para construção.Conforme acima destacado, embora se aplique ao caso o CDC e a consequente inversão do ônus da prova, cabe a parte consumidora comprovar minimamente os fatos alegados.Nota-se que o autor não juntou qualquer folder, projeto arquitetônico ou outro documento que demonstre que, de fato, a intenção de construção imediata era condição para a aquisição do bem e que essa possibilidade lhe foi prometida na oferta do negócio.Para tanto, não há qualquer indício no caso de que houve promessa nesse sentido no momento da contratação e que houve, para tanto, descumprimento contratual por parte dos requeridos.Assim, não há falar em propaganda enganosa no caso.II. I. III – Da cláusula penalDefendem os apelantes a impossibilidade de retenção de 25% dos valores pagos das prestações contratuais. Apontam que, por não terem dado causa ao desfazimento do negócio, a penalidade é incabível. Invocam a aplicação direta da Súmula 543 do STJ, que determina a restituição imediata e integral das parcelas pagas quando a resolução ocorre por culpa exclusiva do vendedor.Subsidiariamente, requerem a redução equitativa da cláusula penal, nos termos do art. 413 do CC.Entretanto, assiste-lhes parcial razão.Cumpre, inicialmente, destacar a licitude do requerimento da promissária compradora/apelante em perceber a devolução das parcelas pagas sobre o negócio jurídico entabulado em contrato de compra e venda de imóvel, quando esta apresenta pedido de rescisão contratual.Entretanto, ao mesmo tempo, surge em favor da parte contrária, a promitente vendedora, o direito de fazer a retidão de percentual dos valores adimplidos, como compensação sobre a quebra do contrato celebrado, cuja quantia percentual deverá ser arbitrada após a atribuição de culpa pela rescisão contratual, de modo que, se a culpa recair em face de quem vendeu, a devolução será integral, enquanto se a culpa recair em face de quem comprou, a restituição será parcial.Neste sentido, a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”Ante a conclusão, no caso, de que a resolução do contrato ocorreu por culpa exclusiva dos promissários compradores, resta devida, portanto, a retenção parcial dos valores pagos pela parte compradora.Ressalte-se que esse valor visa indenizar o vendedor/fornecedor pelas despesas administrativas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato.Na espécie, conforme acima narrado, as partes entabularam o instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel, datado de 01 de outubro de 2020 (mov. 1.7 dos autos de origem), ou seja, posteriormente à data em que entrou em vigência a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) que, por sua vez, alterou a Lei n. 6.766/1979, pelo que referido diploma legal, portanto, incide sob o feito.Por essa razão, na espécie, reflete o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, cujo conteúdo, na oportunidade, ora se colaciona:“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (...)II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;Consoante destacado na sentença, o PARÁGRAFO SEGUNDO da ‘CLÁUSULA TERCEIRA’, do contrato em discussão, previu a retenção de 5% (cinco por cento) do valor atualizado do contrato, à título de corretagem e 50% do valor pago a título de taxa de administração, senão vejamos (mov. 1.7 dos autos de origem):No entanto, em que pese o contrato em discussão estar sob vigência da Lei n. 13.786/2018, bem como que a rescisão do contrato de compra e venda se deu por fato imputado à parte adquirente, devendo ser observado o disposto no art. 32-A da Lei n. 6.766/79, pelo qual a cláusula penal deve ser aplicada limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, no caso em apreço restou decidido pela incidência do percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos.Denota-se que o valor da contratação no caso foi de R$ 105.852,60 (cento e cinco mil, oitocentos e cinquenta e dois reais e sessenta centavos) e
os autores afirmaram em peça inicial que haviam pago 51 parcelas, totalizando um montante aproximado de 30.000,00 (trinta mil reais).Destaca-se, ainda, entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça que em se tratando de relação de consumo, quando a culpa da rescisão contratual for do promissário comprador, mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018, mostra-se razoável reduzir a cláusula penal para o percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos, quando a contratação se mostrar excessivo.Nesse sentido:“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.1. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c rescisão contratual e devolução de valores pagos.2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.5. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp n. 2.243.279/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 19/12/2025.).Outrossim, nota-se que o percentual aplicado se mostrou adequado para cobrir eventuais despesas e prejuízos decorrentes do rompimento unilateral do contratom, ainda mais considerando que o objeto do contrato trata de lote urbano, sem benfeitorias, bem como que o terreno poderá ser novamente comercializado pela proprietária em valores, inclusive por preço maior ao que já foi negociado com a parte autora/ora apelada, em virtude de sua provável valorização no período.Na mesma orientação, já decidiu esse egrégio Tribunal de Justiça:“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. LEI N. 13.786/2018. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL. MITIGAÇÃO. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL NO TRÂNSITO EM JULGADO. IPTU E TAXAS VINCULADAS À POSSE. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga e perdas e danos, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, por iniciativa dos compradores, condenando a ré à restituição de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, afastando a taxa de fruição, limitando a responsabilidade dos autores ao IPTU no período de posse e fixando juros moratórios desde a citação, além de distribuir proporcionalmente a sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Consiste em saber se: a) é válida a mitigação da cláusula penal contratual para retenção de 25% dos valores pagos, à luz da Lei n. 13.786/2018 e do Código de Defesa do Consumidor; b) é cabível a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado; c) é devida a retenção da comissão de corretagem quando comprovada a prestação do serviço e o dever de informação; d) o termo inicial dos juros de mora deve ser fixado no trânsito em julgado; e) os compradores respondem pelo pagamento do IPTU durante o período de posse; f) é necessária a redistribuição da sucumbência em razão do parcial provimento do recurso. III. RAZÕES DE DECIDIR3. A relação jurídica está submetida ao Código de Defesa do Consumidor, não afastado pela Lei n. 13.786/2018, prevalecendo as normas protetivas diante de eventual onerosidade excessiva. 4. A cláusula penal prevista em 10% sobre o valor do contrato pode ser mitigada judicialmente quando sua aplicação literal implicar retenção integral ou excessiva dos valores pagos, autorizando-se a fixação da retenção em 25% das quantias adimplidas, conforme art. 413 do Código Civil e Súmula n. 543 do STJ. 5. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, por ausência de efetiva utilização econômica do bem, conforme orientação consolidada do STJ. 6. A comissão de corretagem é passível de retenção quando demonstrada a efetiva intermediação, com profissional habilitado, e comprovado o prévio e adequado dever de informação ao consumidor. 7. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado, quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do comprador, inexistindo mora anterior do vendedor. 8. O pagamento do IPTU é obrigação propter rem, incumbindo ao possuidor do imóvel durante o período de exercício da posse, nos termos do art. 34 do CTN e da previsão contratual. 9. O parcial provimento do recurso justifica a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, observada a gratuidade de justiça deferida aos autores. IV. DISPOSITIVO E TESE10. Recurso conhecido e parcialmente provido, para reconhecer a possibilidade de retenção da comissão de corretagem nos termos contratuais, fixar o termo inicial dos juros de mora no trânsito em julgado e redistribuir os ônus de sucumbência, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida.Tese de julgamento: Em contratos de promessa de compra e venda de lote urbano submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, ainda que celebrados após a Lei n. 13.786/2018, é admissível a mitigação da cláusula penal quando sua aplicação literal implicar onerosidade excessiva ao consumidor, admitindo-se retenção de até 25% dos valores pagos; é indevida a taxa de fruição em lote não edificado; a comissão de corretagem é retida se comprovada a intermediação e o dever de informação; e os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado quando a rescisão ocorre por culpa do comprador. LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: Código de Defesa do Consumidor, arts. 6º, IV e V, 39, V, 51, IV e §1º, I a III, 53; Código Civil, arts. 413, 722; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A; Lei n. 13.786/2018; Código Tributário Nacional, art. 34; Código de Processo Civil, arts. 85, §§2º e 8º, 98, §3º. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, Terceira Turma, REsp n. 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 03.09.2025;STJ, Terceira Turma, REsp n. 2.207.717/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 01.12.2025; STJ, Terceira Turma, REsp n. 2.057.697/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 01.12.2025;STJ, Quarta Turma, REsp n. 2.232.983/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 01.12.2025; TJPR, 20ª Câmara Cível, Apelação n. 0001790-58.2022.8.16.0056, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, j. 27.08.2024. RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVEL: O Tribunal decidiu que, como o comprador desistiu do contrato e deixou de pagar as parcelas, ele tem direito a receber de volta apenas parte do que pagou. A empresa pode ficar com 25% dos valores para cobrir despesas, inclusive a comissão do corretor, mas não pode cobrar aluguel pelo uso do terreno, pois o lote estava vazio. Os juros só começam a contar depois que a decisão final não puder mais ser discutida, e o comprador deve pagar o IPTU referente ao período em que ficou com o imóvel. O recurso foi aceito apenas em parte. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0044814-63.2025.8.16.0014 - Londrina - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 31.07.2026).
“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDOS DECLARATÓRIO E CONDENATÓRIO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA. CLÁUSULA PENAL. LEI DO DISTRATO. DIÁLOGO DAS FONTES. CDC. REDUÇÃO EQUITATIVA. IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse em contrato de compra e venda de imóvel, declarando rescindido o contrato, condenando a compradora ao pagamento de cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato, despesas de IPTU relativas ao período de posse, e indenização por notificação extrajudicial, além de determinar a reintegração da vendedora na posse do imóvel. 2. A recorrente sustentou a abusividade da cláusula penal fixada sobre o valor total do contrato, requerendo sua limitação entre 10% e 20% dos valores efetivamente pagos, bem como a restituição de 80% a 90% das parcelas quitadas, sem retenção de IPTU, taxas associativas, de conservação e de fruição.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO3. Há três questões em discussão: (i) saber se deve ser revogado o benefício da gratuidade da justiça concedido à apelante; (ii) saber se a cláusula penal fixada em 10% sobre o valor total do contrato pode ser reduzida equitativamente para percentual incidente sobre os valores efetivamente pagos; e (iii) saber se subsiste a condenação da apelante ao pagamento do IPTU relativo ao período em que exerceu a posse do imóvel.III. RAZÕES DE DECIDIR4. A preliminar de revogação da gratuidade da justiça foi rejeitada, pois a recorrida não demonstrou modificação da capacidade econômica da apelante, prevalecendo a presunção relativa de hipossuficiência reconhecida pelo juízo de origem, nos termos do art. 98 do CPC.5. O recurso não foi conhecido quanto à discussão relativa a tarifas de consumo, taxas associativas, de conservação e de fruição, por ausência de interesse recursal, já que tais matérias não foram apreciadas na sentença.6. O art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, autoriza a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas, mas não impede o controle judicial de abusividade e a redução equitativa da penalidade, conforme previsão do art. 413 do Código Civil.7. A aplicação automática da cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato revelou-se manifestamente excessiva no caso concreto, pois importaria retenção integral das parcelas pagas pela promitente compradora e exigência de pagamento complementar, em afronta aos arts. 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor.8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, mesmo após a vigência da Lei do Distrato, a retenção deve observar o limite razoável de 25% dos valores efetivamente pagos, em hipóteses de relação de consumo, admitindo-se a redução judicial da cláusula penal quando excessiva.9. Considerando que a apelante adimpliu apenas aproximadamente 5,4% do valor contratado, mediante pagamento de R$ 8.500,00 em contrato de R$ 159.500,00, mostrou-se adequada e proporcional a fixação da retenção em 25% dos valores efetivamente pagos, com devolução do saldo remanescente corrigido monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso e acrescido de juros de mora pela Taxa Selic a partir do trânsito em julgado, com dedução da correção monetária, na forma dos arts. 389 e 406 do Código Civil.10. A condenação ao pagamento do IPTU foi mantida, pois o tributo possui natureza propter rem, incumbindo ao possuidor do imóvel responder pelos encargos relativos ao período em que exerceu a posse direta do bem, nos termos do art. 34 do CTN.11. Em razão da sucumbência mínima da autora na ação por ela ajuizada, foi redistribuído o ônus sucumbencial, condenando-se a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.IV. DISPOSITIVO 12. Apelação conhecida em parte, e nesta extensão, provida em parte para reduzir a cláusula penal para retenção de 25% sobre os valores pagos.(…) (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0019334-69.2024.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -
Rel.: RICARDO AUGUSTO REIS DE MACEDO -
J. 06.07.2026).Ademais, eventual alteração para o percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, no caso, se mostrarial prejudicial aos apelantes, incorrendo em reformatio in pejus.Assim, não há falar em afastamento da cláusula penal no presente caso e correta sua manutenção no percentual de 25% sobre os valores pagos.
II. I. IV – Da indenização por Danos MoraisDefendem os apelantes a caracterização de danos morais no presente caso.Argumentam que a situação vivenciada extrapola o mero aborrecimento contratual, pois a aquisição de um lote com o sonho de construir a própria moradia, seguida da descoberta de que o terreno não poderia ser utilizado, gerou angústia, frustração e perda do tempo útil. Entretanto, falta-lhe razão.Nos termos acima delineados, os apelantes não demonstraram o descumprimento de obrigações essencias pela ora apelada e consequente perda de utilidade do objeto do contrato para eles, bem como que eventual frustração de suas expectativas tenha se dado por culpa exclusiva da ré/ora apelada.Portanto, concluiu-se que a rescisão se deu pela vontade dos compradores/ora apelantes.Com efeito, ausente a prova idônea da suposto abalo moral, é inafastável a conclusão de que houve inadimplemento objetivo, insuficiente, por si, para deflagrar a responsabilidade civil. Nesse sentido, já decidiu essa egrégia Câmara Cível:“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. ART. 110, INC. VIII, A, RITJPR. RESCISÃO CONTRATUAL E REPETIÇÃO DO INDÉBITO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAMEApelação cível visando a reforma de sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual, repetição do indébito e compensação por danos morais, em razão da culpa da parte autora pela rescisão do contrato de compra de unidade imobiliária, validando o distrato realizado e a retenção de 50% dos valores pagos, além de afastar a ocorrência de dano moral.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃOA questão em discussão consiste em saber se a parte apelante é responsável pela rescisão contratual e se tem direito à restituição integral dos valores pagos, à devolução da comissão de corretagem e à compensação por danos morais.III. RAZÕES DE DECIDIRA rescisão contratual foi considerada válida devido ao inadimplemento da parte apelante, que resultou na devolução de 50% dos valores pagos, conforme a Lei do Distrato.A cláusula de comissão de corretagem foi considerada válida, pois a parte apelada cumpriu com o dever de informação, e o pagamento foi realizado diretamente à imobiliária, impossibilitando a restituição.Os danos morais não foram reconhecidos, pois os aborrecimentos alegados não ultrapassam o mero dissabor cotidiano e não configuram abalo significativo à dignidade da parte apelante.IV. DISPOSITIVO E TESEApelação cível conhecida e desprovida, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 13% sobre o valor da condenação.Tese de julgamento:A devolução de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de distrato unilateral por inadimplemento do comprador, deve observar a legislação específica que permite a retenção de até 50% dos valores pagos, conforme disposto na Lei do Distrato, sendo válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que claramente informada no contrato._________Dispositivos relevantes citados:CDC, art. 6º, III; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.Resumo em linguagem acessível: o Tribunal decidiu que o pedido da parte apelante para cancelar o contrato e receber de volta todos os valores pagos foi negado. Os julgadores entenderam que a parte apelante foi a responsável pela rescisão do contrato, pois não pagou as parcelas devidas. Assim, a empresa pode reter 50% do que foi pago, conforme a lei. Também foi decidido que a comissão de corretagem não deve ser devolvida, pois foi paga diretamente à imobiliária, e não à empresa. Além disso, o tribunal não reconheceu que houve danos morais, pois os problemas enfrentados pela parte apelante foram considerados normais e não suficientes para justificar uma compensação. Por fim, os honorários do advogado foram aumentados para 13% do valor da condenação.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0005323-54.2024.8.16.0153 - Santo Antônio da Platina -
Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE -
J. 20.03.2026). GrifosPortanto, a apelação não deve ser provida neste ponto.II.II Da Apelação Cível 02 (ré)II. II. I. Dos Juros de Mora Ainda, argumentam que deve ocorrer a alteração do termo inicial dos juros de mora, devendo incidir a partir do transido em julgado da decisão, em razão de os próprios recorridos terem dado causa a presente ação. Assevera que o imóvel foi vendido no preço à vista, e facultado aos compradores o parcelamento do saldo devedor, sendo que aludidas parcelas sofreram apenas correção monetária, razão pela não haveria falar em incidência de juros de 1% ao mês, sob pena de os recorridos receberem mais do que desembolsaram. Entretanto, assiste-lhe parcial razão. Cumpre salientar, primeiramente, que diante da definição judicial do desfazimento do contrato e critérios de restituição de valores, correta é a estipulação de juros moratórios, que decorrem do atraso no cumprimento de determinada obrigação.Desta feita, quanto ao pedido de incidencia dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, assiste razão a apelante.A sentença de mov. 43.1, consignou que: “(b) condenar a requerida na devolução simples dos valores pagos pela parte autora, a ser apurado em liquidação de sentença, a ser corrigido pelo IPCA a contar do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, descontado o valor da cláusula penal de 25% sobre o valor”.O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no seguinte sentido (Tema 1022): “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão". In casu, como a rescisão do compromisso de compra e venda e a determinação de restituição da importância recebida em pagamento pela autora ora apelante foi determinada na sentença, não é possível considerar a vendedora em mora antes do trânsito em julgado. No mesmo sentido, já decidiu esse egrégio Tribunal de Justiça, veja-se:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ. PLEITO DE FIXAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL NO PERCENTUAL DE 20% SOBRE AS PARCELAS PAGAS. ACOLHIMENTO. APLICAÇÃO DA LEI Nº. 13.786/2018. ART. 67-A, II, QUE PERMITE A APLICAÇÃO DA PENALIDADE EM ATÉ 25% SOBRE A QUANTIA PAGA. FIXAÇÃO NO PERCENTUAL CONSTANTE DO CONTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO. LEGALIDADE. COBRANÇA QUE INDEPENDE DA EFETIVA UTILIZAÇÃO, BASTANDO A DISPONIBILIZAÇÃO DA UNIDADE. INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. PERTINÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO CONCESSIONÁRIO. INEXISTÊNCIA DE MORA ANTERIOR. SENTENÇA REFORMADA. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Na hipótese de resilição de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, consumidor, a retenção de até 25% das parcelas denota percentual adequado e suficiente para indenizar o vendedor, fornecedor, pelas despesas administrativas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato. 2. Recurso conhecido e provido”. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0026567-88.2022.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -
Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR -
J. 28.10.2024) - Grifos
“APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – LOTEAMENTO URBANO. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO RÉU/COMPRADOR. 1) INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. AINDA QUE EXISTA ESTIPULAÇÃO CONTRATAL PARA QUE MULTA COMPENSATÓRIA RECAIA SOBRE O VALOR DA TRATATIVA, A JURISPRUDENCIA CAMINHA NO SENTIDO DE QUE A RETENÇÃO DOS VALORES A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL DEVE OCORRER SOBRE OS VALORES JÁ PAGOS PELO COMPRADOR, UMA VEZ QUE A INCIDÊNCIA DA PORCENTAGEM SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO, EM ALGUNS CASOS, ACABA POR GERAR UM VALOR ABUSIVO, CONSIDERANDO A NATUREZA E A FINALIDADE DO NEGÓCIO. PERMISSÃO AO MAGISTRADO, NOS TERMOS DO ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL, PARA REDUZIR A PENALIDADE, A FIM DE QUE NÃO HAJA O EXCESSO SUPRAMENCIONADO. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DA CLÁUSULA PENAL DE 10% PARA 25% SOBRE OS VALORES ADIMPLIDOS. RAZOABILIDADE. FIXAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO QUE DEVE GUARDAR RELAÇÃO COM O MONTANTE CONTRATUAL EFETIVAMENTE PAGO PELO CONSUMIDOR, DE MODO A NÃO PREMIA-LO PELA FRUSTRAÇÃO IMOTIVADA DA EXTINÇÃO NORMAL DO CONTRATO E COMPENSAR OS INVESTIMENTOS REALIZADOS PELA FORNECEDORA.2) PLEITO DE CONDENAÇÃO DOS COMPROMISSÁRIOS ADQUIRENTES AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO DO BEM. REJEIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. LOTE DE TERRENO QUE, ADEMAIS, NÃO POSSUI EDIFICAÇÃO, SENDO INCAPAZ DE GERAR PREJUÍZOS DECORRENTES DE SUA NÃO FRUIÇÃO. 3) TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. PRECEDENTES. (...)” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0006286-39.2021.8.16.0130 - Paranavaí - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA - J. 30.01.2023). GrifosAssim, deve ser reformada a sentença, devendo os juros de mora incidirem a partir do trânsito em julgado da decisão. Dos Honorários Recursais Considerando a improcedência do recurso de apelação 1, os honorários advocatícios devidos ao patrono do réu/apelante 2 devem ser majorados em 1%, totalizando em 11% sobre o valor da condenação.CONCLUSÃOPor todo o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação (1), majorando os honorários em fase recursal, nos termos do voto do relator e conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação (2), para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado.