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Processo:

I – RELATÓRIOO Condomínio Royal Boulevard Yacht Residence e Resort interpôs recurso de apelação contra a sentença de mov. 135.1, proferida nos autos da ação de cancelamento de protesto contra alienação de bens nº 0029486-16.2023.8.16.0030, em trâmite perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Foz do Iguaçu, que julgou procedente o pedido para determinar o cancelamento da averbação do protesto contra alienação de bens lançada na matrícula nº 40.392 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Foz do Iguaçu, com condenação do réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.Em suas razões recursais (mov. 138.1), o apelante alegou que:a) deve ser reconhecido o cerceamento de defesa e a nulidade da sentença, pois, mesmo diante de pedido expresso de produção de prova oral formulado no mov. 125.1, consistente na oitiva de testemunhas e no depoimento pessoal dos representantes das apeladas, o juízo “a quo” julgou antecipadamente a lide, com fundamento no art. 355, I, do CPC, violando o art. 370 do CPC, o art. 10 do mesmo diploma legal, que veda a decisão-surpresa, e o art. 5º, LIV e LV, da Constituição Federal;b) o protesto contra alienação averbado à matrícula nº 40.392 do 2º CRI de Foz do Iguaçu constitui medida acautelatória legítima, destinada a resguardar o patrimônio coletivo dos condôminos, pois o imóvel serve, desde a entrega do empreendimento, como estacionamento do Yacht Club, integrando a infraestrutura comum, sendo a titularidade registral em nome das apeladas mera pendência de regularização documental;c) as próprias apeladas, em notificação extrajudicial, admitiram ter cedido graciosamente o imóvel ao condomínio para suprir falha do projeto original, de modo que a pretensão superveniente de alienar área já destinada ao uso comum, rechaçada em Assembleia Geral Extraordinária de 23/11/2022, configura "venire contra factum proprium" e intuito de enriquecimento ilícito;d) o "modus operandi" das apeladas revela padrão de retenção indevida de áreas comuns do Complexo Royal Boulevard, situação que motivou a propositura da ação nº 0034990-03.2023.8.16.0030 pela Associação Royal Boulevard, visando à outorga compulsória das escrituras de áreas como a Unidade Autônoma de Lazer 01, matrícula 49.372, a Unidade de Controle de Acesso, matrícula 49.373, e a Unidade Autônoma de Lazer 02/Marina, matrícula 49.374;e) a alienação do lote afronta a legislação urbanística, pois a Lei Complementar Municipal nº 285/2018, art. 27, e a Lei Complementar nº 276/2016 exigem a vinculação de vagas de estacionamento às instalações de lazer, de modo que a retirada da área tornaria o empreendimento irregular e geraria caos urbanístico;f) sob a ótica consumerista, todo o material publicitário, as apresentações no YouTube e os anúncios de imobiliárias parceiras vendiam o empreendimento com infraestrutura completa, na qual o estacionamento do clube estava inserido, configurando a comercialização superveniente publicidade enganosa e frustração da legítima expectativa dos adquirentes;g) a posse, a manutenção e o pagamento do IPTU da área, mediante boleto apartado, são exercidos pelo próprio condomínio, e não pelas apeladas, que não pagam taxa condominial sobre o lote, o que constitui prova de reconhecimento tácito da natureza de área comum;h) subsidiariamente, a fixação dos honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da causa, R$ 777.218,00, viola os princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, exigindo-se o "distinguishing" em relação ao Tema 1.076 do STJ, pois a ação possui natureza meramente declaratória/desconstitutiva de gravame;i) o proveito econômico corresponde apenas à liberação de uma averbação, configurando proveito inestimável e impondo-se a fixação por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, entendimento corroborado pelo STJ no julgamento do REsp 2.068.248/SC, Rel. Min. Regina Helena Costa, publicado em 02/02/2024, em caso análogo envolvendo cancelamento de protesto.Requereu, preliminarmente, o acolhimento da tese de cerceamento de defesa, com a anulação da sentença. No mérito, a reforma integral da sentença, julgando-se improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, mantendo-se o protesto contra alienação; e, subsidiariamente, a reforma quanto aos honorários advocatícios, com o arbitramento por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC.As apeladas apresentaram contrarrazões (mov. 146.1), suscitando que:
a) o recurso não deve ser conhecido por ofensa ao princípio da dialeticidade, pois a sentença julgou procedente o pedido com fundamento no abuso de direito, decorrente da ausência de oitiva prévia do protestado, exigida pelo art. 728, II, do CPC, e da ausência de promoção de medida tendente ao acertamento do direito, sendo que o apelante limita-se a repetir argumentos da contestação sem enfrentar os fundamentos centrais do "decisum";b) não há cerceamento de defesa, pois o juízo “a quo” delimitou que o pedido é de natureza desconstitutiva, restringindo-se ao cancelamento da averbação do protesto, sem discussão sobre domínio ou propriedade, sendo que as provas pretendidas destinavam-se a demonstrar circunstâncias que extrapolam o objeto da demanda, agindo corretamente o magistrado ao julgar antecipadamente a lide, na forma do art. 355, I, do CPC;c) no mérito, não se sustenta a tese de natureza de área comum, pois o próprio Município, no mov. 69.1, ao trazer a documentação oficial do Decreto Municipal nº 23.086/2014, não enquadrou a matrícula nº 40.392 em qualquer categoria de área destinada a uso coletivo, não figurando o lote nas listagens de áreas verdes, reserva técnica, lotes caucionados ou sistemas de lazer vinculados ao Yacht Club;d) o mero comodato, ponto incontroverso, afasta qualquer pretensão de transferência de domínio, permanecendo a titularidade registral em nome das apeladas, sem averbação de afetação ao uso comum, tanto que o lote nº 642 já foi objeto de comercialização e posterior permuta, conforme registros no mov. 1.22, sendo inverídicas as alegações sobre custeio de despesas pelo condomínio, conforme mov. 1.40/1.41;e) a discussão dos autos nº 0034990-03.2023.8.16.0030 não guarda pertinência com o presente feito, pois lá se debate áreas das quais o apelante tem direito real de uso, enquanto aqui se trata de lote privativo de titularidade das apeladas, tanto que, se fosse o mesmo assunto, o apelante teria incluído o debate sobre o lote naquela demanda;f) a invocação das Leis Complementares Municipais nº 285/2018 e nº 276/2016 não procede, pois ambas são posteriores ao Decreto Municipal nº 23.086/2014, não se prestando a justificar retroativamente obrigação urbanística de estacionamento privativo, sendo dissociada dos autos a menção ao mov. 37.1, que se refere ao indeferimento do pedido liminar;g) há contradição nas razões recursais, pois o apelante reconheceu, em contestação, que o projeto inicial, o memorial descritivo e o encarte publicitário não contemplam estacionamento, sendo ainda mais evidente a contradição ao admitir que a ação não discute propriedade, posse ou aquisição, mas simultaneamente pretender reformar a sentença com base em tais argumentos;h) passados quase três anos, o apelante não ajuizou qualquer demanda principal voltada ao reconhecimento do direito que o protesto pretendia acautelar, evidenciando a abusividade na manutenção do gravame, sendo que a sentença também reconheceu, em fundamento não enfrentado, a nulidade do registro por ausência de oitiva do protestado, conforme art. 728, II, do CPC;i) quanto aos honorários, o apelante não impugnou tempestivamente o valor da causa, encontrando-se a matéria preclusa, sendo que o resultado prático tem repercussão patrimonial evidente, pois a averbação inviabiliza a livre disposição do bem, não se tratando de proveito econômico inestimável, conforme entendimento da Corte Especial do STJ no REsp nº 1.850.512/SP, que admite a fixação por equidade apenas se o proveito for inestimável ou irrisório ou se o valor da causa for muito baixo.Pugnaram pelo não conhecimento ou desprovimento do recurso, mantendo-se integralmente a sentença recorrida.O recurso foi inicialmente distribuído à 16ª Câmara Cível, sob relatoria do Desembargador Victor Martim Batschke, que declarou a incompetência e determinou a redistribuição entre as 17ª e 18ª Câmaras Cíveis, nos termos do art. 110, VII, "a", do Regimento Interno deste Tribunal (mov. 10.1).É o relatório.


II – FUNDAMENTAÇÃOTrata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cancelamento de protesto contra alienação de bens, determinando o cancelamento da averbação lançada na matrícula nº 40.392 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Foz do Iguaçu.Conheço do recurso, que é tempestivo, devidamente preparado e preenche os demais requisitos de admissibilidade.
Afasto, de plano, a preliminar de ausência de dialeticidade suscitada nas contrarrazões. O apelante apresentou argumentação contrária à procedência do pedido, sustentando a legitimidade do protesto e a natureza de área comum do imóvel, o que, ainda que de forma reflexa, se contrapõe à conclusão de abusividade adotada pelo juízo "a quo". A dialeticidade não exige refutação ponto a ponto de todos os fundamentos, sendo suficiente que o recorrente exponha as razões pelas quais entende que a decisão deva ser reformada.Passa-se ao exame da preliminar de cerceamento de defesa. O apelante sustenta que o julgamento antecipado do mérito suprimiu a oportunidade de demonstrar, por prova oral e documental complementar, que o imóvel constitui área comum do condomínio, que desde a entrega do empreendimento serve como estacionamento do "Yacht Club" e que as unidades autônomas foram comercializadas com essa infraestrutura.A preliminar não merece acolhimento. O juízo "a quo" delimitou com precisão o objeto da lide, consignando que "não é possível nesta ação, diante dos limites fixados pelo autor na petição inicial, promover o acertamento da questão subjacente, notadamente acerca da propriedade do imóvel objeto do protesto contra alienação de bens."
Dentro do recorte processual assim estabelecido, a sentença se fundamentou em dois pilares autônomos: a inobservância do requisito formal de oitiva prévia do protestado (art. 728, II, CPC) e o abuso de direito pela manutenção do protesto por quase três anos sem propositura de ação principal.
Ambos os fundamentos são de natureza eminentemente jurídica e prescindem de dilação probatória. As provas requeridas pelo apelante destinavam-se a comprovar a natureza de área comum do imóvel, questão expressamente excluída do objeto da demanda pelo magistrado, de modo que se revelavam impertinentes ao deslinde da controvérsia tal como delimitada.
Compete ao magistrado, como destinatário final da prova, determinar as diligências necessárias ao julgamento do mérito e indeferir as que se mostrem inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do art. 370 do CPC, sem que isso configure cerceamento de defesa.
Rejeita-se, igualmente, a alegação de violação ao art. 10 do CPC, pois as partes tiveram oportunidade de se manifestar em mais de uma ocasião quanto à controvérsia, e o julgamento antecipado não constitui decisão surpresa quando os elementos constantes dos autos já são suficientes para a formação do convencimento.No mérito, a sentença merece ser mantida por fundamentos que se reforçam mutuamente.O primeiro fundamento reside no vício formal da averbação. O art. 728, II, do Código de Processo Civil estabelece que, para o registro do protesto contra alienação de bens na matrícula do imóvel, exige-se a oitiva prévia do promovido. Trata-se de requisito indispensável, cuja observância condiciona a legitimidade da averbação, distinguindo-a da simples expedição de editais prevista no art. 726 do mesmo diploma.
No caso em exame, a análise dos autos do protesto cautelar originário (nº 0032926-54.2022.8.16.0030), revela que a decisão de deferimento (mov. 30.1 daqueles autos) foi proferida sem a prévia intimação das ora apeladas para exercício do contraditório, tendo a averbação na matrícula se efetivado "inaudita altera pars", em desconformidade com a exigência legal. Esse vício formal, não impugnado pelo apelante em suas razões recursais, é suficiente para justificar o cancelamento da averbação, independentemente da análise do mérito da pretensão subjacente.O segundo fundamento consiste no abuso de direito. O protesto contra alienação de bens, conforme a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, constitui medida destinada a comprovar ou documentar uma manifestação formal de vontade do promovente, que "não acrescenta nem diminui direitos do promovente ou influencia diretamente as relações jurídicas que possua com terceiros" (REsp 1.758.858/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 19/05/2020). Trata-se, portanto, de mero ato de publicidade, cuja averbação na matrícula do imóvel se destina a dar conhecimento a terceiros interessados sobre o direito que o promovente alega possuir, sem constituir constrição judicial e sem obstar juridicamente a alienação do bem.
O protesto não impede a celebração de negócios pelo proprietário, apenas funciona como advertência a potenciais adquirentes, de modo que eventual comprador não poderá alegar desconhecimento da pretensão do protestante (TJ-SP, AP 10249959020198260100, Rel. Des. Benedito Antonio Okuno, 23ª Câmara de Direito Privado, j. 17/03/2021).
Igualmente, a averbação do protesto não ofende o direito de propriedade do promovido, pois não viola os direitos de usar, gozar e dispor da coisa previstos no art. 1.228 do Código Civil (TJ-MG, MS 10000220355358000, Rel. Des. José Eustáquio Lucas Pereira, 21ª Câmara Cível Especializada, j. 08/06/2022). Essa natureza publicitária, contudo, não autoriza o uso indefinido e desproporcional do instituto.
No julgamento do REsp 1.229.449/MG, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria da mesma Ministra Nancy Andrighi, assentou que o protesto contra alienação de bens se subordina a dois requisitos: legítimo interesse e não prejudicialidade efetiva da medida, cabendo ao juiz coibir o uso abusivo do instituto como meio de suscitar suspeitas infundadas ou exageradas sobre o bem, a ponto de afastar indevidamente o interesse de terceiros.
No caso em exame, o condomínio apelante obteve a averbação do protesto na matrícula do imóvel em março de 2023 e, desde então, até o julgamento da sentença, em outubro de 2025, não promoveu qualquer ação tendente ao acertamento do direito que o protesto visava resguardar. Essa inércia de quase três anos é particularmente significativa quando se constata que o próprio condomínio, na petição inicial do protesto originário, reconheceu expressamente que "a questão da regularidade e legalidade da área comum de estacionamento permanecer ainda em nome das requeridas quando deveria constar na fração ideal de cada condômino deverá ser debatida em ação própria para este fim ou resolvida por meio de composição amigável entre as partes."
O condomínio tinha plena ciência de que o protesto não substituía a ação principal e de que a questão dominial dependia de demanda autônoma, que jamais foi ajuizada. Manter indefinidamente a averbação do protesto, medida que, segundo o próprio STJ, tem natureza de mera publicidade e não constitui constrição judicial, sem a adoção de qualquer providência para o acertamento do direito, configura exercício de direito desprovido de finalidade legítima e incompatível com a boa-fé objetiva.
Os argumentos recursais relativos à natureza de área comum do imóvel, à oferta publicitária, ao "venire contra factum proprium", às normas urbanísticas municipais e à posse exercida pelo condomínio, ainda que relevantes para eventual ação própria, não infirmam os fundamentos da sentença.
Registre-se, por oportuno, que o cancelamento da averbação do protesto não implica reconhecimento da titularidade dominial das apeladas sobre o lote 642, questão que não integra o objeto da presente demanda e que permanece em aberto, podendo ser deduzida pelo apelante em ação própria, oportunidade na qual poderá requerer as medidas cautelares e registrais cabíveis, observado o contraditório, nos termos dos arts. 300 e 728, II, do Código de Processo Civil.Quanto aos honorários advocatícios, a sentença os fixou em 10% sobre o valor da causa (R$ 777.218,00), e o apelante pugna pela fixação equitativa (art. 85, §8º, CPC), sustentando que o proveito econômico obtido com o cancelamento do protesto é inestimável. Neste ponto, assiste razão ao apelante.
Não socorre as apeladas a alegação de que a discussão estaria preclusa pela ausência de impugnação tempestiva do valor da causa. É que a pretensão recursal não se volta contra o valor atribuído à causa, que permanece inalterado, mas contra o critério de fixação dos honorários advocatícios. A definição entre a incidência de percentual sobre o valor da causa (art. 85, § 2º, do CPC) ou o arbitramento por apreciação equitativa (art. 85, § 8º, do CPC) constitui matéria de direito, atrelada à qualificação jurídica do proveito econômico como estimável ou inestimável, e não se confunde com a fixação ou a retificação do valor da causa. Cuida-se de questão devolvida ao Tribunal por força da impugnação dos honorários nas razões recursais, cognoscível independentemente de prévia impugnação ao valor da causa, razão pela qual não há falar em preclusão.
O Superior Tribunal de Justiça, ao definir a natureza jurídica do protesto contra alienação de bens, firmou que se trata de mero ato de publicidade, que não constitui constrição judicial, não acrescenta nem diminui direitos do promovente e não afeta a posse ou a propriedade de terceiros (REsp 1.758.858/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 19/05/2020).
Essa qualificação jurídica tem consequência direta sobre a mensuração do proveito econômico obtido com o cancelamento: se o protesto averbado não constitui gravame real, não obsta juridicamente a alienação e não afeta direitos de propriedade, então o cancelamento de sua averbação não equivale à liberação ou à aquisição do imóvel, mas à remoção de um ato de publicidade.
O proveito econômico, nessa perspectiva, é efetivamente inestimável, pois não se confunde com o valor do bem sobre o qual o protesto foi averbado. A conclusão é corroborada pelo julgamento do REsp 2.068.248/SC (Rel. Min. Regina Helena Costa, DJe 02/02/2024), no qual o STJ negou provimento ao recurso especial e manteve acórdão do TRF da 4ª Região que fixou honorários por equidade em ação de sustação de protesto, ao fundamento de que o proveito econômico, considerando o objeto específico e restrito dessa espécie de demanda, não corresponde ao valor do título protestado, sendo inestimável.
Não se verifica, portanto, contrariedade ao Tema 1.076/STJ (REsp 1.850.512/SP, Corte Especial, Rel. Min. Og Fernandes, j. 16/03/2022), cuja tese repetitiva expressamente ressalva a fixação equitativa quando o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável.
O próprio condomínio apelante, na petição do protesto originário (mov. 22.1 dos autos nº 0032926-54.2022.8.16.0030), sustentou, com apoio nos REsp 865.446/MT e REsp 1.077.272/SC, que o objeto do protesto "não guarda identidade econômica com o imóvel em questão." A mesma lógica se aplica à ação de cancelamento: se o protesto não guarda identidade econômica com o imóvel, o cancelamento desse protesto tampouco a guarda.
Impõe-se, portanto, a reforma da sentença neste ponto, para fixação dos honorários advocatícios por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, §8º, do CPC.
Considerando o grau de zelo profissional dos patronos das apeladas, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço, arbitro os honorários advocatícios em R$ 8.000,00 (oito mil reais), valor compatível com a complexidade da causa, o tempo de tramitação, o volume de trabalho realizado e a importância da questão debatida.Diante do exposto, voto pelo conhecimento e parcial provimento do recurso de apelação, tão somente para reformar a sentença no tocante aos honorários advocatícios, fixando-os por apreciação equitativa em R$ 8.000,00 (oito mil reais), nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, mantida a sentença recorrida quanto ao mais, inclusive quanto à determinação de cancelamento da averbação do protesto contra alienação de bens na matrícula nº 40.392 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Foz do Iguaçu.
Em razão do parcial provimento, deixo de aplicar a majoração prevista no art. 85, §11, do CPC.