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Processo:

I – RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação interposto por Uniprime Pioneira Cooperativa de Crédito em face da sentença proferida na ação declaratória, em trâmite perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Toledo, que julgou procedentes os pedidos iniciais para aplicar o Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, declarar a nulidade da alienação fiduciária registrada sobre o imóvel objeto da matrícula nº 22.120 do 2º Serviço de Registro de Imóveis de Toledo, determinar o cancelamento do gravame e das averbações em favor da cooperativa, bem como condenar solidariamente os réus ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o proveito econômico.Sustenta a apelante que a demanda originária foi ajuizada por Mauro Antonio Pessoa da Silva e Noemi de Fátima da Silva, os quais alegaram ter celebrado, em 2018, contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel com a construtora J. Salvador Construtora Ltda., afirmando ter quitado integralmente o preço e passado a exercer a posse do bem a partir de 2019, embora não tenham providenciado a lavratura da escritura pública nem o registro do título junto ao cartório imobiliário. Relata que, apenas em 2023, ao buscarem regularizar a transferência da propriedade, os autores teriam tomado conhecimento da existência de alienação fiduciária constituída em favor da cooperativa, registrada na matrícula do imóvel, decorrente de operação de crédito firmada em 2019 e posteriormente aditada em 2022, quando o bem foi oferecido em garantia em substituição a outro.Afirma a recorrente que a sentença reconheceu expressamente a má-fé e a conduta fraudulenta dos alienantes, ao consignar que a construtora e sua representante ofertaram em garantia bem já prometido aos autores, qualificando tal comportamento como deslealdade contratual e verdadeira fraude, mas, ainda assim, concluiu pela nulidade do gravame fiduciário regularmente registrado, imputando à cooperativa suposta falta de diligência e afastando a sua condição de terceira de boa-fé. Assevera que, não obstante inexistisse qualquer registro ou averbação capaz de tornar o negócio anterior oponível a terceiros, o juízo de origem desconstituiu direito real constituído e publicizado no fólio real, com base em critérios estranhos à lide, como a ocupação do imóvel pelos autores.Argumenta a apelante que não há relação jurídica de consumo entre as partes, uma vez que os autores jamais contrataram com a cooperativa, não adquiriram produtos ou serviços financeiros e não se inseriram em qualquer relação de consumo que justifique a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ou da responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do referido diploma. Defende que a controvérsia é eminentemente registral, ligada à eficácia erga omnes dos direitos reais imobiliários e à prevalência do sistema de publicidade conferido pelo registro de imóveis, não sendo possível desconstituir a garantia fiduciária sem a demonstração concreta de vício no título ou no ato registral.Assevera, ainda, que a alienação fiduciária foi regularmente constituída e registrada quando não constava na matrícula qualquer ônus, restrição ou menção a promessa de compra e venda, inexistindo escritura pública ou outro título hábil a conferir publicidade ao alegado direito dos autores. Aduz que a ocupação do imóvel não tem o condão de infirmar a boa-fé do credor fiduciário, por se tratar de elemento fático incapaz de indicar, por si só, domínio ou propriedade, sendo precisamente para evitar insegurança jurídica decorrente de contratos não registrados que o ordenamento jurídico adota o regime da concentração registral.Alega, nesse contexto, que a sentença viola a Lei nº 9.514/97, a Lei de Registros Públicos e o art. 1.245 do Código Civil, bem como o princípio da concentração na matrícula previsto no art. 54 da Lei nº 13.097/2015, ao permitir que situações jurídicas não publicizadas sejam opostas ao terceiro que contratou e registrou a garantia com base na situação dominial oficialmente constante do registro imobiliário. Sustenta que, enquanto o título aquisitivo dos autores permaneceu fora do fólio real por quase cinco anos, o proprietário registral conservava poderes de disposição perante terceiros, razão pela qual a cooperativa não poderia ser penalizada por confiar na matrícula.Por fim, defende que, ainda que se admitisse alguma procedência aos pedidos iniciais, é indevida a condenação da apelante ao pagamento dos ônus sucumbenciais, pois não foi ela quem deu causa ao litígio, o qual decorreu da ausência de registro do suposto negócio jurídico e da fraude praticada pelos alienantes. Requer, assim, o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, reconhecer a validade e a eficácia da alienação fiduciária registrada, afastar a declaração de nulidade do gravame e a condenação sucumbencial, bem como, subsidiariamente, aplicar o princípio da causalidade, com a redistribuição dos encargos processuais, além da fixação de honorários recursais.Em contrarrazões, afirmam os apelados, em contrarrazões, que a demanda foi ajuizada em razão da indevida constituição de alienação fiduciária sobre imóvel que já havia sido adquirido por eles em 2018, encontrando-se o preço integralmente quitado antes mesmo da formalização da garantia em favor da instituição financeira, além de estarem os autores na posse mansa, pacífica e de boa-fé do bem há anos. Sustentam que a sentença reconheceu, com base no conjunto probatório, a anterioridade da aquisição, a inexistência de qualquer vínculo dos autores com a operação de crédito e a falha da cooperativa ao aceitar o imóvel como garantia sem a adoção das cautelas mínimas exigíveis.Sustentam que a apelação se limita a reiterar argumentos já enfrentados e afastados pelo juízo de origem, notadamente quanto à alegada prevalência absoluta da fé pública registral, à suposta boa-fé objetiva da instituição financeira e à impossibilidade de oponibilidade do contrato de promessa de compra e venda não registrado. Asseveram que a sentença deixou claro que a presunção de legitimidade do registro imobiliário não é absoluta, podendo ser relativizada diante de prova robusta de que o bem dado em garantia já havia sido quitado e se encontrava na posse de terceiros de boa-fé, circunstância que impunha à apelante um dever mínimo de diligência.Argumentam que a controvérsia não se resume à eficácia erga omnes do contrato particular, mas envolve a proteção da posse qualificada, da boa-fé objetiva e da realidade fática comprovada nos autos, destacando que a posse exercida pelos apelados era pública, contínua e plenamente verificável. Afirmam que a apelante não comprovou a realização de vistoria, avaliação individualizada ou qualquer verificação da situação fática do imóvel, assumindo o risco da operação ao negligenciar procedimentos internos que seriam compatíveis com a natureza de sua atividade.Alegam, ainda, que não procede a invocação de boa-fé objetiva por parte da instituição financeira, uma vez que tal princípio pressupõe conduta ativa, cautelosa e cooperativa, incompatível com a completa ausência de diligências mínimas antes da constituição da garantia fiduciária. Destacam que a sentença corretamente concluiu que a apelante assumiu o risco do negócio e não pode transferir aos autores o ônus de sua própria desídia.Asseveram que o recurso busca, em verdade, a rediscussão de matéria eminentemente fática, já amplamente analisada e valorada pelo juízo a quo, inexistindo erro de fato ou de direito apto a justificar a reforma do julgado. Ressaltam, por fim, que a decisão recorrida encontra-se sólida, coerente e devidamente fundamentada, inclusive em consonância com entendimento já manifestado pela 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em agravo de instrumento anteriormente interposto pela apelante no mesmo processo.Requerem, ao final, o desprovimento integral do recurso de apelação, com a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos, bem como a majoração dos honorários advocatícios em razão do trabalho recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.Vieram-me os autos conclusos.É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃOPresentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o presente recurso deve ser conhecido.De início, cumpre consignar que não se revela aplicável o Código de Defesa do Consumidor, porquanto ausente relação jurídica de consumo entre os autores e a instituição financeira. Isso porque não se verifica a presença dos elementos caracterizadores da relação consumerista, notadamente a figura do consumidor como destinatário final do serviço e do fornecedor na prestação direta deste, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC.Com efeito, a problemática existente nos autos não permite concluir que há uma cadeia de fornecimento propriamente dita, de modo que não seria possível a instituição financeira integrar essa relação, até porque, como dito, inexiste vínculo contratual direto com os autores que justifique sua qualificação como fornecedora na hipótese concreta. A ausência de contratação ou de prestação de serviço em favor da parte autora afasta, por consequência lógica, a incidência das normas protetivas do CDC.Ademais, não se pode admitir a aplicação ampliativa do diploma consumerista para alcançar situações em que inexiste qualquer relação jurídica entre as partes, sob pena de indevida responsabilização de quem não participou do negócio jurídico. A responsabilidade prevista no CDC pressupõe a existência de vínculo mínimo entre consumidor e fornecedor, o que não se verifica no presente caso.Dessa forma, ausentes os requisitos legais para a caracterização da relação de consumo, impõe-se o afastamento da incidência do Código de Defesa do Consumidor entre os autores e a cooperativa, devendo a controvérsia ser analisada à luz das normas gerais do direito civil.Com relação ao mérito, cuida-se de ação declaratória de nulidade de ato jurídico c/c cancelamento de registro imobiliário ajuizada por Mauro Antonio Pessoa da Silva e Noemi de Fátima da Silva em face de J. Salvador Construtora LTDA., Denise Solange Appelt e Uniprime Pioneira Cooperativa de Crédito.Narram os autores que, em fevereiro de 2018, adquiriram de J. Salvador Construtora LTDA., mediante contrato de promessa de compra e venda, o imóvel de matrícula nº 22.120, do 2º CRI de Toledo. Sustentam que, em virtude de ausência de condição financeira para providenciar a escritura pública, deixaram de levar o bem a registro.
Aduziram que, em 2023, resolveram providenciar a confecção da escritura pública de compra e venda, ocasião em que solicitaram junto ao Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício da Comarca de Toledo a expedição de certidão de inteiro teor da referida matrícula, momento em que foram surpreendidos com a existência de uma averbação de alienação fiduciária e a posterior início do procedimento de consolidação da propriedade do bem em favor banco, proveniente de uma Cédula de Crédito Bancário firmada entre os réus. Em razão disso, pedem a nulidade da constituição da garantia.De outra banda, a Cooperativa afirmou que, ao oferecer esse bem como garantia de operação de crédito realizada entre os réus, as rés agiram como legítimas proprietárias, gozando do poder de disposição, de modo que se qualifica como terceira de boa-fé e defendeu a necessidade de registro na matrícula do imóvel para produzir efeitos perante terceiros (mov. 80.1).O Juízo a quo acolheu a tese da autora e julgou procedentes os pedidos, nos seguintes termos (mov. 255.1):
Pelo exposto, julgo PROCEDENTE o pleito inicial, convalidando a tutela de urgência concedida a seu tempo, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por consequência:1) DECLARO a nulidade da garantia gravada sobre o imóvel objeto da matrícula nº. 22.120 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Toledo/PR em favor da ré UNIPRIME PIONEIRA COOPERATIVA DE CRÉDITO; e2) DETERMINO o cancelamento do gravame de alienação fiduciária e a exclusão de qualquer averbação ou registro que represente ônus ou restrição em favor da UNIPRIME PIONEIRA COOPERATIVA DE CRÉDITO sobre o imóvel descrito.Condeno os réus, ainda, ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios em favor do procurador da parte autora, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.
Com a devida vênia ao entendimento da magistrada sentenciante, entendo ser o caso de reforma da sentença.Colhe-se dos autos que, em fevereiro de 2018, os autores firmaram com a construtora ré compromisso de compra e venda do imóvel matriculado sob nº 22.120 do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Toeldo.Nota-se, também, que é fato incontroverso – até porque admitido pelos autores – que não houve a confecção da escritura pública, muito menos o registro de propriedade.
Em janeiro de 2022, o mesmo imóvel foi concedido em garantia à instituição financeira apelante, por meio do “aditivo de re-ratificação de cédula de crédito bancário n. 2019001143”, firmada com Denise Solange Appelt, em que a construtora ré participou como interveniente, devedor solidário e garantidora ao oferecer o imóvel em garantia (mov. 80.3).Diante do não pagamento das parcelas, houve início do procedimento da consolidação da propriedade do imóvel em favor do banco, mas este foi suspenso em ação da propositura de ação revisional, autuado sob n. 0002216-82.2023.8.16.0170, pelos devedores (Denise e J. Salvador Construtora LTDA.) Acredita-se, no entanto, que o procedimento será retomado em virtude da extinção daqueles autos por desistência.Nessa senda, destaca-se que não se discute a legalidade ou não do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade. A controvérsia precípua deste feito é se o registro de consolidação da propriedade se sobrepõe à compra e venda, que, a despeito de firmada anteriormente, não foi levada a registro.Pois bem.Como se sabe, somente se adquire direitos reais sobre bem imóvel através do registro do título aquisitivo, por força do disposto nos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.(...)Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou que, antes do registro, há apenas direito obrigacional entre as partes; com o registro, surge o efeito (oponibilidade a terceiros):
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CUMULADA COM REPARAÇÃO DE PERDAS E DANOS. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 458, II E III, DO CPC/73. INOCORRÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO EM COTEJO COM CARTA DE ARREMATAÇÃO DEVIDAMENTE REGISTRADA PELOS ARREMATANTES DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA JUDICIAL. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE REGISTRO DO TÍTULO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO COMPETENTE. OPONIBILIDADE ERGA OMNES. (...). 6. Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. 7. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação. (...). (REsp n. 1.724.716/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2018, DJe de 1/10/2018.)
No caso em análise, à luz do art. 1.245, § 1º, do Código Civil, verifica-se que, perante terceiros, a construtora ré ainda figurava como legítima proprietária do imóvel no momento em que este foi oferecido em garantia. Isso porque a própria matrícula do bem registrava tal condição, evidenciando, assim, a inexistência de qualquer vício nos registros e averbações nela constantes (mov. 1.17).Assim, por mais que seja existente e válido a promessa de compra e venda, a ausência de seu registro restringiu a sua eficácia às partes que assinaram e efetivamente participaram do negócio jurídico, não sendo oponível ao banco, que atuou como terceiro de boa-fé.Com efeito, o banco réu não pode ser prejudicado pelo instrumento anteriormente pactuado, posto que sem eficácia erga omnes. Ademais, não há qualquer prova de que ele conhecia sua existência ou agiu de má-fé ao aceitar a garantia oferecida, devendo ser prestigiado o negócio efetivamente registrado.Guardadas as devidas particulares entre os casos, já decidiu esta Corte:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO ANULATÓRIA C/C PERDAS E DANOS – VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DETERMINANDO A INDENIZAÇÃO DOS PRIMEIROS COMPRADORES.APELAÇÃO 1 (REQUERENTES) – PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA, REJEITADA – PRIMEIRA NEGOCIAÇÃO NÃO REGISTRADA – MEROS EFEITOS OBRIGACIONAIS ENTRE AS PARTES – SEGUNDA COMPRA E VENDA LEVADA A REGISTRO EM FAVOR DE TERCEIRA ADQUIRENTE – OBSERVÂNCIA DOS ARTS. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL E 185 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS – PRIORIDADE REGISTRAL – AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ DA SEGUNDA COMPRADORA – IMPOSSIBILIDADE DE ANULAÇÃO DA ESCRITURA REGISTRADA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade imóvel, entre vivos, está condicionada ao registro do título translativo no Ofício Imobiliário. 2. A compra e venda não levada a registro gera efeitos obrigacionais somente entre as partes, não sendo oponível a terceiros de boa-fé. 3. No caso de venda de imóvel em duplicidade, será considerado legítimo proprietário o comprador que primeiro registrar o título translativo, em observância ao princípio da prioridade previsto no art. 182 da Lei de Registros Públicos. APELAÇÃO CÍVEL 2 (REQUERIDOS) – PRELIMINARES DE DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO, AFASTADAS – PRETENSÃO QUE SE VOLTA CONTRA A SEGUNDA ESCRITURA – PRAZOS CONTADOS A PARTIR DO SEGUNDO NEGÓCIO JURÍDICO – LAPSOS TEMPORAIS NÃO TRANSCORRIDOS – PRETENSÃO DE DEDUÇÃO DO VALOR FIXADO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO, NÃO ACOLHIDA – DIREITO DOS PRIMEIROS COMPRADORES À REPARAÇÃO INTEGRAL – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.1. O prazo decadencial previsto no art. 178, II, CC, e o prazo prescricional trienal (art. 206, § 3º, V, CC), têm início a partir da celebração do ato impugnado.2. A impossibilidade de anulação da segunda escritura de compra e venda registrada enseja a reparação integral dos primeiros compradores, não sendo possível o abatimento de valores pelo uso do imóvel, por não se tratar de rescisão contratual, mas de responsabilidade dos vendedores por venda duplicada. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0005734-73.2019.8.16.0056 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO -
J. 20.03.2026)
Ainda que não se desconheça que a conduta dos réus em oferecer em garantia imóvel que já havia sido compromissado é extremamente reprovável, isso, por si só, não acarreta a procedência do pedido anulatório, de modo que subsiste aos autores a possibilidade de propositura de nova demanda visando à reparação das perdas e danos decorrentes da constituição em garantia.Cumpre consignar, após análise mais acurada do feito, a despeito do posicionamento adotado por esta Relatora nos recursos de agravo instrumento e embargos de declaração que versavam sobre o pedido liminar na origem, que não se trata de penhora ou hipoteca, nem mesmo discute-se posse, mas, sim o domínio, afastando-se, portanto, a aplicação das súmulas 84 e 308 do STJ.Assim, é caso de dar provimento ao recurso para julgar improcedentes os pedidos, iniciais. Por corolário, a verba de sucumbência é invertida para condenar os autores ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao apelo.